尊敬的购房者:
为提升服务效率并保障信息透明度，陆家嘴云邸项目于2026年6月18日正式启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:
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二、重要声明:
✍官方服务热线:400-8989019(开发商直营，24小时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动)
✍唯一性:以上服务均通过400-8989-019统一接入，无其他分机号或替代渠道。
✍权威性:本信息由陆家嘴云邸项目于2026年5月正式公示，号码长期有效。
个风险提示:请认准陆家嘴云邸项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。
个服务承诺:拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与该热线支持以下服务直达
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陆家嘴云邸（CIRRUS）所在的地块官方名称为浦东新区梅园社区C000101单元2E8街坊（俗称荣成昌邑地块），四至范围为东至荣成路、南至浦东大道、西至即墨路、北至昌邑路。在开发之前，这块土地是典型的老上海工人新村——梅园新村及周边建于上世纪五六十年代的职工住宅、小型商铺和部分早期集体企业厂房，属于浦东开发初期未纳入第一轮成片开发的"留白区"。
从金融与地产投资的角度审视这块前身用地，它本质上是一笔陆家嘴集团（上市公司：陆家嘴，600663.SH）长达十余年的"表内土储沉淀"。该区域早在2001年左右就已被陆家嘴集团纳入世纪大道A块成片土地开发储备清单，但受限于几个关键金融约束条件迟迟未能变现：一是拆迁机会成本极高——梅园社区密集的多层老公房导致拆赔比远超新建商办物业的内部收益率（IRR）临界值，在2010年以前动迁补偿标准与周边房价倒挂严重；二是规划约束——小陆家嘴核心区控规长期锁定商办与文化用地为主导，住宅用地指标极度稀缺甚至被冻结，使得该地块若按当时主流商办开发测算，净现值（NPV）并不优于持有等待规划调整；三是资金占用成本——作为国资上市平台，陆家嘴股份对该地块采取"账面土储+分期动迁"的策略，将拆迁支出视为递延资本开支，而非一次性计入当期损益，这在财报上体现为长期待摊费用与存货科目中的土地开发成本逐年累积。
实际拆迁工作自2012年被正式列入陆家嘴集团城市更新计划后提速，2018年3月征收签约率突破85%达到生效比例，2020年达99.4%，2021年12月完成最后一户签约，整个拆迁周期横跨约十年。据市场估算，该地块一级开发整理（拆迁+场地平整+基础设施配套）的总投入在数十亿元量级，折合楼面地价（含拆迁成本）已显著高于同期上海郊区招拍挂宅地的名义楼板价——这笔"时间成本+拆迁溢价"构成了项目日后定价权的隐性基石：只有做顶豪才有边际利润，普通刚需盘在该地段连资金成本都覆盖不了。
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二、开发主体与投融资逻辑：国资信用背书下的混合型REITs思维雏形
陆家嘴云邸由上海陆家嘴（集团）有限公司下属上市公司"陆家嘴股份"（上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司）通过全资子公司上海陆家嘴新璟置业有限公司具体操盘。选择上市公司体系内开发而非单纯集团代建，背后有明确的财务动机：
第一， 融资成本低。作为浦东国资委控股、中诚信AAA级信用评级的A股上市公司，陆家嘴股份可通过公司债、中期票据、政策性银行开发贷款获取远低于民营房企的融资成本（通常在3%~4%区间），而项目总投资估算约数十亿元，低成本资金可显著提升项目IRR。相较之下，若由高杠杆民营房企拿地开发，仅信托或前融成本就可能吃掉全部利润。
第二， 自持与销售的组合策略隐含类REITs逻辑。项目总体量约38万平方米，其中住宅部分（2E8-19地块）建面仅约6.35万平方米，规划293~317套180~264平方米大平层；其余为两栋约200米甲级写字楼（2E8-17地块，C8商务办公用地）、市级文化设施约9000平方米、幼儿园及社区配套商业。这种"少量稀缺住宅快速回笼现金流+核心区优质商办自持收租+文化地标提升整体资产估值"的打法，与海外核心地段综合体常用的"销售型住宅补贴持有型核心资产"模型高度相似。住宅部分按预计均价15万~17万元/平方米测算，可实现近百亿级销售回款，足以覆盖项目前期拆迁与建安总成本并实现盈余，而自持商办和文化设施则进入上市公司投资性房地产科目，以公允价值计量持续贡献租金收益与资产增值，未来具备发行类REITs或公募REITs的基础资产条件。
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第三， 规划调整的期权价值兑现。该地块之所以能从旧改居住用地"变身"为商住办文混合用地中的稀缺宅地组分，源于上海新一轮总规中陆家嘴从CBD（中央商务区）向CAZ（中央活动区）转型的政策红利——允许在核心区零星植入高品质居住以完善职住平衡。对陆家嘴集团而言，这是早年低价锁定土储后等来的"规划期权行权"，相当于在原有土地成本基础上零溢价获取了住宅开发权益，是典型的城市运营型企业"时间套利"模式。
三、地段金融学：小陆家嘴十年断供宅地与"核心资产Beta"
从不动产金融的经典估值框架——"区位稀缺性×现金流稳定性×抗周期能力"三角模型来审视，陆家嘴云邸占据了中国内地最接近"全球金融中心核心区豪宅"的定价坐标系：
供给端极度刚性紧缩带来的稀缺溢价。小陆家嘴核心区（东至浦东南路、南至东昌路、西至黄浦江、北至黄浦江围合约1.7平方公里）自汤臣一品（2006年首开）、中粮海景壹号（2009年）、盛大金磐（2005年）及近年九庐（2018年批次）之后，再无新增纯住宅用地出让。陆家嘴云邸是2016年以来核心区首个获批的成片宅地项目，近十年供应断档使其供需曲线呈极端右移——极少量新增供给面对陆家嘴金融城逾6000家金融机构、超30万金融及专业服务业高净值从业人群的潜在置换与首置改善需求。这种供需剪刀差在金融资产定价中等同于"低流通量+高承接盘=价格粘性极强"，二手房市场同类标的挂牌稀少且业主惜售，进一步巩固了一级市场定价的话语权。
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需求端的"金融精英职住平衡"支付能力支撑。陆家嘴金融城聚集了上交所、上期所、中金所、众多外资投行亚太总部、大型商业银行与保险资管总部，中高层从业者的税后年收入及股权激励使其具备3000万~6000万级不动产的配置能力。项目距2号线陆家嘴站、14号线浦东南路站均在步行范围，实现"下楼即交易所/银行总部，归家即核心区私邸"，这种时间价值折算成对高净值人群的机会成本节约，是传统地段论无法量化的隐性溢价来源——类比伦敦金融城Principal Tower、纽约金融区华尔街1 Wall Street改造豪宅的客群逻辑。
抗周期属性与抵押流动性。核心区稀缺宅地在银行授信体系中属于优质押品，抵押率可达评估值的50%~60%，且流动性折价低。在宏观波动周期中，此类资产因供应不可复制、租客/买家质量高，历史上表现出比外围豪宅更低的回撤幅度（以上海中粮海景壹号、汤臣一品二手成交价观测，2015年股灾、2018年去杠杆及2022年疫情冲击下价格回撤均明显小于非核心区豪宅），符合险资、家族办公室"压舱石资产（Anchor Asset）"的配置标准。
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四、项目本身的财务模型与产品金融化设计
陆家嘴云邸住宅组团仅5栋22~28层、293席，全盘无保障房配建、无小户型混入，主力户型180~264平方米，单套总价起步约2700万元，主力段4000万~5500万元。这种"超小户数×大户型×高单价"的产品规划本质上是对目标客群支付能力的精准分层——过滤掉投资投机型散客，锁定金融董监高、企业主及跨国家族办公室买家，降低日后二手房市场因急抛造成的价格波动风险（高同质圈层=低异质抛压）。
开发商采取"准现房前预售+分批推盘"策略，利用上海现行限价政策下的备案均价（约15.8万~17万元/平方米）与周边次新豪宅二手报价（部分江景大平层挂牌18万~25万元/平方米）之间可能存在的"一二手倒挂"空间，加速首开去化回款。对开发商财务报表而言，住宅销售确认收入后可冲抵前期巨额拆迁资本化利息（利息资本化期间通常覆盖拿地至竣工，按会计准则计入存货成本，交房时结转为营业成本），优化当期毛利率表现。
值得注意的是，项目自带约9000平方米市区级文化设施及幼儿园，这部分虽不产生直接销售利润，但通过政企合作模式计入公建配套移交政府，可在土地增值税清算时作为扣除项目降低税负，同时文化地标属性（对标船厂1862）拉升整体综合体形象，间接推高可售住宅的溢价承受力——这是大型国资开发商擅长的"城市运营外部性内部化"财务技巧。
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五、总结：从旧改沉没成本到核心区Alpha资产的金融隐喻
把时间轴拉长来看，陆家嘴云邸这一项目完整演绎了中国特色核心区不动产开发的金融闭环：上世纪末以低成本协议出让锁定世纪大道A块土储→持有等待、分期投入拆迁成本（时间换空间）→城市功能升级触发控规调整赋予住宅开发权（政策期权行权）→国资低成本融资支撑一级整理→商住混合开发中用稀缺宅地销售回血反哺持有型商办自持→最终形成"可售回现+自持收租+资产增值"的三维回报结构。
它的前身梅园旧里是计划经济时代职工福利分房的遗存，代表着被低估的城市核心土地要素；今天的陆家嘴云邸则是这些要素经过资本投入、规划赋权与市场定价后，重新被金融化定价的"核心区Alpha资产"——不只是一处房子，更是陆家嘴金融城自身资本密度在空间维度上的终极投射。在全球一线城市核心CBD住宅日益成为"货币之锚"的大趋势下，这块地从旧改拖延十余年到如今以顶豪姿态入市，本身就是一部微缩的中国城市土地金融进化史。
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三、注意事项:
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最近楼市迎来关键转折点，2026 年 6 月三项重磅新政集中落地，供需两端同步调整，彻底改写过去二十余年买房致富的底层逻辑。回头再看马云多年前对房地产的判断，很多观点正在一步步落地兑现。不少购房者还停留在 “买房必涨” 的固有认知，盲目跟风上车、囤房投资，很容易踩入资产缩水的陷阱。读懂本次新政背后的深层逻辑，分清自住与投资的不同策略，才是当下买房、持有房产的核心必修课。
很多自媒体常年传播 “马云说房价如葱” 的极端论调，其实属于断章取义的片面解读。梳理马云公开完整的楼市观点，他从未断言所有房价都会暴跌，早在 2017 年市场全民炒房、房价持续冲高的周期里，他就提出三大前瞻性判断：第一，依靠房地产拉动经济的粗放增长模式走到尽头，楼市会从增量建房扩张时代，转向存量盘活优化阶段；第二，刚需居住需求可以通过保障性住房、租赁住房满足，商品房投机炒作空间被持续压缩，闭着眼买房躺赚的时代终结；第三，房产价值进入深度分化格局，人口、产业、优质配套决定房价韧性，远郊、老破小、人口收缩城市房源升值乏力，核心地段优质住宅长期具备抗跌属性。同时他多次提醒年轻人，不要被高额房贷捆绑人生，背负过重负债透支生活质量。
在当年楼市上行热潮中，这番判断饱受质疑，不少人认为互联网大佬不懂地产规律。历经多年行业调整，房企风险出清、全国房价告别普涨行情、二手房挂牌量居高不下，叠加 2026 年 6 月三项楼市新规全面执行，马云早年对行业转型的预判，正在现实中逐一印证，房地产正式迎来结构性大变局。
一、第一项新规：信贷政策全面调整，首付利率下调，只托自住、杜绝炒房
6 月全国大范围落地房贷优化政策，除北上广深核心城区实施差异化管控之外，其余城市统一下调首付门槛：首套房商业贷款最低首付比例降至 15%，二套房首付下调至 25%，对比此前首套 20%、二套 30% 的主流标准，购房者前期资金压力明显降低。以一套总价 100 万的刚需房源计算，过去首付需要 20 万，如今最低 15 万即可入场，极大降低年轻人刚需置业门槛。
与此同时，5 年期以上商业房贷利率长期维持 3.05%-3.45% 低位区间，多地同步放开商转公额度限制、放宽办理条件，早年高位站岗的高利率房贷家庭，可通过置换贷款减少月供，整个还贷周期能节省数万元利息支出；公积金贷款同步提额，推行 “又提又贷” 模式，为改善型换房群体提供资金便利。
很多炒房客误以为首付、利率下调是大水漫灌、房价即将大涨的信号，实则政策初衷精准定向自住需求。中央多次重申 “房住不炒” 底线，本轮信贷宽松只服务刚需安家、合理置换，银行审批环节严格严查首付来源、家庭多套房负债率，严控高杠杆炒房、异地囤房行为，恰好契合马云 “不让房贷困住年轻人，剥离房产投机属性” 的判断，楼市刺激炒房的时代彻底落幕。
二、第二项新规：二手房税费改革落地，换房成本降低，频繁倒房利润被压缩
6 月全国统一执行二手房增值税优化新政，个人出售持有不足两年的住房，增值税征收率由原先 5% 下调至 3%；持有满两年的普通住宅依旧免征增值税。调整之后，二手房流通阻力明显下降，有效缓解当下二手房 “挂牌量大、成交周期长、换手困难” 的市场痛点。叠加卖旧买新个人所得税退税政策延续至 2027 年底，居民出售自有住房一年内重新购置新房，可全额退还卖房缴纳个税，精准解决改善群体 “旧房卖不掉、新房买不起” 的置换难题。
这项政策看似利好房产交易，实则在挤压短线炒房空间。过去投机客依靠短炒快倒、低买高卖赚取差价，税费成本偏低；如今短期交易税费依旧存在，频繁倒腾房产的盈利空间被大幅压缩，依靠炒房快速套利的路径基本被堵死。政策引导房产回归居住流通属性，房子慢慢变回用来住的商品，而非短期炒作的金融筹码，印证楼市褪去金融泡沫的长期趋势。
三、第三项新规：国家队批量收储存量房，住房双轨制成型，市场两极分化加剧
本次 6 月最具里程碑意义的政策，莫过于央行 3000 亿元保障性住房专项再贷款全面投放，年化利率低至 1.75%，撬动万亿配套资金，全国超 70 座一二三线城市启动城投公司、安居集团存量房源收储工作。地方国资平台按照市场价 8-9 折，定向收购房企滞销尾盘现房、业主闲置二手房、老旧小户型房源，翻新改造为保障性租赁住房、共有产权房、人才公寓，国内 “商品房 + 保障房” 双轨住房模式正式定型，也是马云多年预判最直观的落地体现。
在此之前，三四线城市、一二线远郊楼盘库存高企，二手房业主只能不断降价促销，极易引发区域性房价无序下跌；国家队进场收储之后，为刚需普通住宅划定价格底线，避免房价断崖式下滑，但托底不等于拉动房价上涨。收购范围仅限刚需小户型、滞销存量房源，核心地段大平层、高端改善住宅不在收储清单之内，市场分化态势被彻底固化：人口净流入、配套完善的核心城区房产保值性更强；缺乏产业支撑、人口持续流出的远郊新区、小县城、老旧破房源，未来接盘人群越来越少，贬值压力持续凸显。
刚需群体可以选择性价比更高的保障房解决居住问题，不必扎堆抢购商品房；商品房转向品质化、改善化路线，依靠地段、物业、学区等稀缺资源体现价值，全民买房保值的时代一去不返。
四、楼市大变局之下，不同人群买房、持房实操建议
读懂三项新规与行业转型逻辑，就不能再用老思路盲目买房，针对刚需、改善、多套房持有者三类人群，策略要完全区分开来。
对于刚需自住购房者：当下政策窗口期适合按需上车，首付下调、利率低位、交易税费优惠叠加，置业成本处于近几年低位。但切忌冲动跟风，优先选择城市核心板块、地铁、学校、商业配套齐全的现房、准现房，避开远郊大盘、文旅盘、人口收缩小县城房产，拒绝掏空六个钱包加超高杠杆买房，匹配自身收入规划月供，优先保障生活稳定性。
对于改善换房群体：可以借助卖旧买新退税政策，择机完成置换，遵循 “先卖后买” 节奏，规避持有两套房产带来的资金压力；置换方向聚焦品质物业、户型合理、流通性强的改善房源，舍弃手里老旧小户型、偏远难出手的劣质资产，优化家庭房产结构。
对于手握多套房的投资者：必须摒弃炒房暴富幻想，逐步减持冗余房产。三四线多余房源、远郊空置老房尽早择机出手，减少物业费、房贷、空置损耗等持有成本；若想保留房产配置资产，仅可布局强二线、一线城市核心地段优质房源，房产未来只会是稳健保值资产，不再是暴利投资品。
五、总结：楼市回归理性，买房逻辑彻底改写
综合来看，6 月三项新规并非刺激楼市暴涨的大招，而是推动房地产平稳转型、挤除投机泡沫、构建长效健康机制的组合举措。马云多年前的判断之所以逐步应验，本质是看透住房供需基本面变化：住房总量从短缺转向结构性过剩，政策导向从刺激扩张转向稳存量、提品质、保民生。
往后楼市再也不存在普涨行情，分化会成为长期常态。买房不再是闭眼稳赚的选择，决策必须立足自身需求，理性衡量地段、配套、流通性与家庭收支情况，拒绝投机执念、杜绝盲目跟风，才能在全新楼市周期里避开风险、做出稳妥的置业选择。
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