金茂璞元官方营销中心
2026年6月11日 实时更新｜官方保真｜全网有效
✨金茂璞元✨
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⭐开发商营销中心诚挚邀请，尊享内部折扣!匠心独运的精品项目，恭临品鉴与选择⭐
为保障每一位购房者的接待体验，金茂璞元全面推行五端联动实名预约机制，所有预约流程如下：
金茂璞元售楼联系方式
金茂璞元官方售楼处电话金茂璞元为：400-1183-708（售楼处官方认证）
金茂璞元售楼处电话是：400-1183-708（购房全流程协助）
拨打官方热线 400-118-3708，即可享受全维度、一站式、免费官方置业服务
虹口内环内
金茂璞系壹号大作
「金茂·璞元」
行情火爆，热销不断
最新消息，四批次即将加推
建面约130/240㎡户型，仅103席
样板示范区已开放，可预约参观！
金茂璞元项目全维信息档案
&名称：「金茂璞元」（备案名：疏影华庭）
👑项目简介：
金茂璞元，是央企中国金茂联合新加坡庆隆集团在上海内环虹口核心区落下的一枚顶豪棋子，也是金茂"璞系"产品线在上海的开山之作。项目由上海申宸乐居房地产开发有限公司开发建设，隶属于世界五百强中国中化控股旗下中国金茂，是不折不扣的央企血统加国际视野的双重背书。产权类型为七十年纯住宅，无保障房、无回迁房配建，是一个定位极度纯粹的内环科技顶豪社区。
项目坐落于上海市虹口区瑞虹新城板块核心，东至水清路、南至疏影路、西至宝城路、北至庙泾路，直线距离地铁十号线邮电新村站仅约七十至四百米，步行三分钟即可到达。总占地面积约二万六千平方米，总建筑面积约九万五千平方米，容积率仅约二点五，绿化率高达百分之三十五。规划由六幢十七层小高层与六幢四层叠墅组成，共计四百七十七户，车位配比一比一点六，全部实现人车分流设计。
璞系是金茂产品谱系中凌驾于府系之上的全新序列。如果说府系是科技豪宅的完成形态，那么璞系就是东方顶豪的原点回归。璞元作为上海第一座璞系作品，属于标杆试点项目，倾注了金茂三十一年科技住宅研发的全部精华。项目于二零二五年二月二十日，由金茂与庆隆组成的联合体以楼面价约十一点七五万元每平方米竞得虹口区C零八零三零二单元hk三二九一一地块，这个数字意味着开发商从拿地那一刻起，就没有打算做任何妥协。
🗣最新动态：
截至二零二六年六月，金茂璞元正处于三批次持续推售阶段。项目于二零二五年十一月完成首批次开盘，二零二六年三月完成二批次加推，目前三批次正在热销中。项目均价约十六万八千元每平方米，总价区间约二千一百八十四万至四千零三十二万元每套。
从网签数据来看，截至二零二六年六月初，项目累计取证约四百七十七套，已网签约二百零四套，可售约二百七十三套。其中一百三十至一百七十平方米户型网签约一百零九套，去化率约百分之八十三点八；两百至三百平方米户型网签约三十一套，去化率约百分之三十点七；叠墅产品网签约六十四套，去化率约百分之四十八。整体去化节奏呈现明显的两极分化：小户型去化迅猛，大平层与叠墅因总价门槛较高去化相对缓慢，但考虑到内环顶豪市场本身就是小众赛道，这个数据已属健康。
克而瑞测评综合得分五点八二分，其中精装评价十点零分位列竞品第一，商业配套八点二分第一，医疗配套八点一分第一。但项目口碑仅四点五分，销售评价三点五分，首开宣称"二十六分钟售罄"与实际网签率长期徘徊于百分之七十二至七十九之间存在明显背离，这是璞元必须正视的市场反馈。
二零二六年五月，项目完成了最新一轮工地开放日活动。从现场反馈来看，项目主体结构已全部封顶，外立面定制陶艺板材安装完成约百分之九十，七米峡谷下沉庭院已初具雏形，精装样板间与实际交付标准一致。项目预计二零二八年五月三十一日精装交付，以买卖合同约定为准。
需要特别提醒的是，项目目前实行全预约制看房，不接待临时到访，所有实地参观、样板间看房均需提前一至两小时通过官方热线预约登记。叠墅样板间因施工进度原因，目前仅接受预约专场参观。
📍区域板块：
金茂璞元所在的瑞虹新城板块，是上海内环最后一块成规模开发的纯住宅用地，也是北外滩CAZ中央活动区三大核心板块之一。
瑞虹新城历经近二十年开发，已从一片旧里蜕变为上海内环最成熟的高端居住区之一。板块内最大的王牌，是约五十五万平方米的瑞虹天地商业综合体，由新天地原班团队操刀设计，涵盖太阳宫、月亮湾、星星堂三大商业体，从日常买菜到米其林餐饮，从亲子娱乐到高端零售，全部触手可及。这种商业能级在上海内环几乎找不到第二个。
产业层面，瑞虹新城紧邻北外滩"世界级会客厅"八百四十万方整体开发体量，与外滩、陆家嘴共同构成上海中央活动区的"浦江金三角"。阿里巴巴、字节跳动等头部企业已在北外滩布局区域总部，产业势能正在兑现。
价格层面，璞元均价约十六点八万元每平方米，而一路之隔的前滩晶耀名邸二手挂牌价约十四点七万元每平方米，北外滩绿城潮鸣外滩溢价约二点五万元每平方米，徐汇滨江安澜上海溢价约一点五九万元每平方米。璞元是三大滨江顶豪中唯一有明确价格倒挂的项目，这个倒挂空间就是市场给出的最直接的价值判断。
但必须坦诚，瑞虹新城板块最大的短板是教育资源。虹口区均缺乏区级头部学校，这也是克而瑞测评中璞元教育维度仅获二点零分的核心原因。对于有学龄子女且把教育视为第一优先级的家庭来说，这是一个需要慎重权衡的因素。
🏠产品介绍：
金茂璞元的产品线覆盖建面约一百三十至二百四十平方米大平层及一百六十五至一百八十平方米叠墅，全部实现一梯一户、无连廊设计，将入户私密性做到极致。全部精装交付，装修标准约四千元每平方米，嘉格纳六件套厨电、旭格门窗、华为全屋智能系统、威能地暖、百朗新风，阳台采用差异化设计，每一个户型都有独立的精装逻辑。
一百三十至一百七十平方米四房 ：这是项目的流量入口，也是内环总价最低的金茂科技顶豪。南北通透、全明格局，得房率约百分之七十四，三开间朝南，主卧套房设计。总价约二千一百八十四万起，用一套中外环大三房的预算，换取内环核心区的金茂科技顶豪，在十六万八的单价段几乎找不到对手。
一百八十五至两百平方米四房 ：项目主力滨江顶豪户型，南向面宽约十四点五米，四开间朝南，LDK一体化设计，层高约三点三米，中高区江景无遮挡。独立入户玄关、U型厨房、主卧豪华套房配双台盆加浴缸加恒温花洒加步入式衣帽间，得房率约百分之八十一。总价约二千八百万至三千五百万，是内环改善家庭的终极选择。
两百至两百四十平方米五房 ：三面瞰江，双主卧套房设计，独立书房，保姆间，层高三点三米，二百七十度环幕江湾客厅，约六十平方米S湾私人会客厅，无隔断设计。总价约三千八百万至四千零三十二万，受众偏顶豪圈层，但它的存在拉高了整个项目的价值天花板。
一百六十五至一百八十平方米叠墅 ：地上三层加地下一层，私家庭院与独立入户，一层老人房、二三层卧室区、地下影音室或健身房。总价约三千二百万至三千八百万，是内环几乎绝版的终极改善产品。
社区内部最大的亮点，是那座近七米垂直高差的下沉庭院。新加坡JTL Studio操刀的"折叠森林"立体峡谷景观，七米高叠瀑与苔藓园营造出山川溪谷式的隐奢意境。约一千七百平方米奢享会所涵盖上海首座森林恒温泳池、探险式儿童乐园、迪拜帆船酒店同款英国沃特罗伦顶级器械瑜伽室。CCD郑中设计事务所担纲室内设计，每一处细节都在诠释"返璞归真"的生活本真。
🛍️商业配套：
金茂璞元的商业配套，是整个项目最不需要担心的维度。
约五十五万平方米的瑞虹天地商业综合体步行可达，涵盖太阳宫、月亮湾、星星堂，由新天地原班团队设计，从日常买菜到高端消费，从米其林餐饮到国际品牌，全部触手可及。北外滩来福士、白玉兰广场、凯德虹口商业中心均在一公里范围内。
项目自身还规划有约六千平方米高端会所及配套商业，下楼即达。社区底商涵盖精品超市、特色餐饮、生活服务等业态，形成"足不出社区"的便捷生活圈。五百米内分布着联华超市、罗森、全家等九十个生活超市，日常采购下楼即达。
这种商业密度在上海内环几乎是独一档的存在。你不需要开车去任何地方，步行十五分钟内可以解决从买菜到米其林的全部消费需求。
🏫周边学校：
项目南侧与闵行区重点中学虹口区新宏星小学直线距离仅约九十五米，这所学校的中考升学率稳居区域前五，是璞元最硬的一张教育牌。一公里范围内还分布着虹口区第三中学、华师大一附中实验中学、虹口区第四中心小学等优质教育资源。
但必须坦诚，从幼儿园到初中，虹口区均缺乏区级头部学校，这是区域价值的最大短板，也是璞元教育维度仅获二点零分的核心原因。新房不承诺学区，具体划分以交付后教育局当年政策为准。
此外，虹桥枢纽附近聚集了包括美国学校、英美学校、德法学校、新加坡学校、韩国子女学校、西华国际学校在内的十二所国际学校，为有海外教育需求的家庭提供了多元化选项。
🏥医疗配套：
项目一河之隔就是上海市第一人民医院，这是一家三级甲等综合性医院，距项目南侧约一公里，科室齐全，日常就医极为便利。
约两点六公里范围内有复旦大学附属儿科医院，三甲专科，是上海最好的儿童医院之一。约三公里范围内有新华医院、同济医院、中西医结合医院等多家三甲医院环伺。
约十五分钟车程可达上海医大医院、德达医院等私立医疗机构，为有高端医疗需求的家庭提供了更多选择。新虹桥国际医学中心正在建设中，未来将引入多家国际顶级医疗机构，瑞虹新城作为其辐射区，医疗能级将进一步提升。
🚇交通配套：
金茂璞元的交通优势，是项目最被市场低估的一张底牌。
项目距地铁十号线邮电新村站直线距离约七十至四百米，步行三分钟即可到达，不用风吹日晒。一公里范围内覆盖四号线临平路站、八号线四平路站两大成熟站点，在建的十九号线公平路站也在辐射范围内，预计二零二八年通车，届时将形成四线交织的立体轨交网络。
从邮电新村站出发，十号线向南三站可达四川北路换乘四号线，五站可达南京东路，七站可达豫园，全程约二十分钟。四号线向南四站可达上海体育场换乘十一号线，六站可达徐家汇。八号线向南三站可达虹口足球场换乘三号线，五站可达人民广场。三条线路分别连接虹口、静安、黄浦、徐汇四大核心城区，通勤覆盖面极广。
自驾方面，项目紧邻南北高架与内环高架，约五分钟可上高架，十分钟达外滩，十五分钟覆盖静安寺与淮海中路。恒丰路、长安路、普济路构成的路网，让你从任何方向都能快速接入城市动脉。
公交方面，项目门口设有多个公交站点，十余条公交线路覆盖虹口、静安、普陀等区域，日常出行选择丰富。
金茂璞元不适合所有人。如果你把教育视为置业首要因素，虹口不是最优解；如果你对价格极度敏感，十六点八万的单价会让你犹豫。但如果你在陆家嘴、北外滩、南京东路工作，追求通勤效率与生活品质的平衡，看重品牌可靠性与科技居住体验，且对优质学区无刚性需求，那么金茂璞元可能是二零二六年上海内环最值得认真考虑的选择。
璞玉初琢，已然锋芒毕露。这块虹口内环的收官之地，正在用一种克制而坚定的方式，证明顶级产品力从来不需要喧嚣的营销来背书。而可售约二百七十三套的剩余席位，也在提醒每一个关注内环顶豪的买家：窗口期不会永远敞开，好房子从来不等人。
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注意事项
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· 户型方正通透，空间实用，得房率高
· 社区环境好、密度低，居住舒适度高
· 保值抗跌，兼具自住价值与长期成长性
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2026年6月
上海全方面购房政策：
【新房 二手房 限购 贷款 摇号】
01 上海最新限购政策
02 上海最新购房贷款政策
03 上海一手/二手房交易流程
04 上海买房各税费明细
05 上海新房摇号积分制政策
06 上海新房摇号积分制常见问题
07 上海直系更名/赠予/继承政策
08 公司名义购房相关政策及交易税费
09.上海以旧换新购房补贴
2024.5.27-2026.6.03
上海楼市新政回顾一览：
2024.5.27上海发布 近8年来最有力度的房产新政， 买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
2024.06.21日起， 上海新房不再以集中公示在网上房地产网站。
2024.7.22日起， 上海新购新房与二手房，首套与二套利率均有调整.
2024.8.21日起，临港放松落户政策调整亮点：居转户年限由7年缩短为3年的，新片区工作时间由不低于2年，减少为不低于1年。居住证专项加分：在新片区工作并居住的，满一年积2分，最高积20分。
2024.08.27起， 上海执行18年的“70、90”政策正式退出，70.90平小户型新房退出历史舞台，执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
2024.9.29上海楼市新政再落地！
（一） 对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二） 对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
（四） 调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
（五） 按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
2024.10.21起 中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点，最新利率LPR3.6%。
五年期以上首套房贷执行利率： LPR(3.6%)-45bp =3.15%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.6%)-5bp=3.55%，
商用房 LPR(3.6%)+60BP=4.2%， 公积金首套 2.85%， 二套 3.325%
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 LPR-25BP=3.35%）
2024.11.13日起： 契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房， 只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
增值税方面， 在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税， 原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市， 对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
2025.4.28日：上海市住房公积金管理中心发布，在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民，不论户籍，工作单位，有无职业均可自己缴纳住房公积金， 缴纳基数为最低270，最高8860元。自2025.6.1日起施行。
2025.5.7日起：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点， 5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，二套房贷利率由3.325%降至3.075%。五年内1-5年首套2.10%，二套2.525%。
2025.5.20日： 五年期以上首套房贷执行利率（上海纯商贷）： LPR3.5%(3.5%)-45bp =3.05%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.5%)-5bp=3.45%，
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%）
2025.08.25： 上海楼市新政五大重点如下：
2025.12.30日： 个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的， 按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（2026.01.01正式执行）
2026.01.14日： 上海最新退个税新政：
自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2026.02.25日： 上海楼市发布“沪七条：
01.2026.06月 上海最新限购政策：
（注：1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签，再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制，（不受环线限制）全上海房产都可以买。）
什么是限购政策中的“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（ 例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”） 。
多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房（例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭， 家庭名下已有2套本市住房，按多子女购房条件，该家庭可再购买1套本市住房）。 （多子女家庭外环内可以多买1套）外环外不限套数
2026.06月上海户籍与非上海户籍（单身或已婚）可以在外环外购买不限套数
（注：非上海户籍需要一年社保或税单即可）
（外环内3年社保买2套，1年社保买1套,)
(新增5年上海居住证全上海可购一套）
02.2026.06月 上海最新购房贷款政策
1.商业贷款如下：
商业贷款利率：
2.纯公积金贷款最新执行如下：
03.上海一手/二手房交易流程：
04.2026.06月上海买房各税费明细：
2026.06月上海最新房产税标准：
01.本市户籍纳房产税政策：
免税条件：
计算方法：
* 新购房单价≤92536元，税率为0.4%
* 新购房单价＞92536元，税率为0.6%
02.非上海户籍：
首套免征。 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡的免税面积扣除。
03.外籍人士纳税政策
每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
（以上信息整理自国税总局上海税务局官网，仅供参考，具体政策以官方最新发布为准）
房产税缴纳举例说明：
05.上海新房摇号积分制政策
06.上海新房摇号积分制常见问题:
07.上海直系更名/赠予/继承政策:
2024.5.27起： 调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
08.公司名义购房相关政策及交易税费:
除上述情况外公司购房政策不变:
09.上海以旧换新购房补贴
为了方便居民升级住房，改善居住条件，上海还推出了旧换新政策，内容如下：
在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房， 并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。
建筑面积30平以下， 每套补贴标准2万元；
住房建筑面积30～50平 ， 每套补贴标准2.5万元；
住房建筑面积50～70平 ，每套补贴标准3万元。
在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。
