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上海4批次土拍落槌，有2宗宅地杀穿中止价，其中就有浦东南码头新晋地王！
9家房企经过112轮举牌，保利置业以总价348837万元竞得浦东新区Z000302单元14-03e、14-04a地块，楼面价82062元/㎡，溢价率约40.04%。
南码头地王未开先火，未来热度势必不会低，且售价不会低于13.5万/㎡。
这不只是一场土拍，更是一个信号，告诉你浦东内环旁的土地，正在进入 “精选时刻”， 价格将被全面重估。
当所有人都在试图以高昂代价挤进浦东世博时，真正具备长远眼光的破局者，早已提前布局。
绿城·上海逸庐 ，就是那个在土拍大战前就已经落子的 “天选之子”。
项目站位北蔡楔形绿地，主推建面约205-215㎡叠墅， 总价2500万级。
放眼如今的上海内中环，2000万级 还能买到什么？
后滩板块已经2000万级起步，新杨思板块新房几乎消耗殆尽，碧云国际社区更是一房难求，陆家嘴北滨江已鲜少有新房入市。
绿城·上海逸庐用2500万级精装叠墅，在浦东内中环杀出了一条血路，这几乎是浦东内环旁仅有的高端改善“入场券”。
示范区实景图
地段：天生的别墅气质，未来浦东低密改善的天花板！
我认为绿城·上海逸庐所在的北蔡楔形绿地，是一个天生具备别墅气质的板块。
什么叫“天生的别墅气质”？
不是开发商“想做别墅”就能做的。一块土地适不适合做高端低密改善，取决于三个东西： 谁来买？生态底盘怎么样？配套跟不跟得上？
北蔡楔形绿地，三个条件全中。
支撑一：张江高端置业需求金字塔的塔尖落点！
看张江周边的置业格局。
南面的御桥、周康，承接的是 600万级刚需；西面的唐镇，承接的是 800万级首改；北面的云璟，承接的是 1000万级平层改善 。
那么问题来了—— 真正的、高端低密改善需求，往哪里去？
那些住过公寓、住过大平层的人，改善的终极目标是什么？是有天有地、有院子有露台的别墅。
但这个需求，在整个张江辐射圈内，一直没有一个板块能够系统承接。
直到 北蔡楔形绿地 出现。
它位于张江正西面，与张江核心区直线距离仅约500米，是张江高净值人群外溢的 第一站，也是 唯一一个成片开发的高端低密住区 。
换句话说，张江高端改善需求的金字塔，塔尖落点就在这里。
这不是 “碰巧有一块地”，而是“整个张江周边，只有这里能满足终极改善”。
支撑二：万亩生态，低密的天然底盘！
北蔡楔形绿地，规划面积约11平方公里。
什么概念？ 相当于 7.5个世纪公园！ 3.7倍于 前滩的生态体量！
根据规划， 未来这里绿化覆盖率达到70%以上，森林覆盖率达到50%以上，人均公园绿地面积达到82平方米以上。
这样的生态底盘，不是后天能造出来的。所以它天生就是做低密高端住区的地方！
更何况，北蔡楔形绿地位于 陆家嘴、张江、前滩-世博 组成的黄金三角内 ，牢牢把握浦东乃至上海未来发展的核心命脉！
不仅有高能级产业的加持，更有断层领先的宜居属性托底，这样的神级组合，放眼整个上海，你找不到第二个！
支撑三：高端配套，为高净值高素质城市菁英生活而配！
交通上， 2号线、7号线、13号线、16号线、18号线五轨交汇 ，加上磁悬浮，龙阳路枢纽是浦东最大的换乘中心。畅达全城！
商业上， 龙阳路枢纽综合体（在建）、山姆会员店、长泰广场、嘉里城环伺， 全是高能级商业中心！
教育上， 协和双语 已官宣入驻，与北蔡政府完成签约，预计与项目交付同年竣工。周边还规划了2所幼儿园、1所小学、1所中学。
医疗上，曙光医院、第一妇婴、第九人民医院浦东分院等三甲资源环伺。
这些配套的能级，无疑是为了 匹配高净值家庭的生活标准。
综合来看，需求、生态、配套——三个支撑放在一起，可以判断北蔡楔形绿地不是一个“碰巧有别墅”的板块，而是 一个天生具备“领袖”气质 的板块！也是 浦东下一个墅级豪宅区的塔尖板块！
北蔡楔形绿地规划小学效果图，仅供参考
板块底色打好了。但同样的土地上，也有 “含绿量” 的高低之分。
什么意思？
同样是住在“天生别墅区”，有的项目离绿地远一点，有的项目被森林包围。
绿城·上海逸庐无疑属于后者，东面一整片都是规划绿地—— 推窗即景，出门即林，被万亩绿肺环抱，是板块内 含绿量最高 的项目之一！
更关键的是，后续板块供地容积率都在2.2以上，甚至高达2.7， 以高层为主，可能再也做不出别墅产品。
也就意味着， 绿城·上海逸庐可能是“天生墅区”的 绝版首发，也是绝版收官 。
一个顶级豪宅区板块的“ 塔尖原始股” ，代表了怎样的潜力，上海有太多案例可以作证！
· 2018年前滩的首发住宅 8万+ ，2023年前滩新房的入市价格约 13万 +；
· 2024年徐汇滨江的新房 约1 3.1万/㎡ ，2025年的徐汇滨江新房预估近 20万+ ；
· 2023年三林滨江的新房均价约 10.5万/㎡ ，2024年区域新房入市均价 约11.5万/㎡ ；
每一个豪宅区的崛起，都走出了远超大盘独立行情。而 每一次行情的最大受益者，永远是板块内 位置更优、品质更高、含绿量更浓 的那个项目。
所以绿城·上海逸庐给出的正是一步塔尖的时代置业机遇，没有错过的理由！
产品：实景呈现的“绿城式生活”品质巅峰！
目前大多数新房楼盘卖的是“效果图”和“想象”，不确定性充斥了整个博弈过程！
但绿城·上海逸庐不一样！项目全维实景示范区早已开放！
约6000m²的示范区 几乎是整个社区面积的1/3，不夸张地说，这已经超出了一般项目示范区展示的概念，达到了“ 提前交付” 的程度！
项目实景图
丨首先来看约1200㎡会所和架空层空间：
从功能看，绿城·上海逸庐的会所主要围绕阅读、社交、健身三大高频使用场景精心设计：
书吧 ——紧挨着下沉庭院，绿城特邀出版人陈垦定制书单，精选《园冶》《繁花》等与社区山水意境相呼应的书籍。书、景、生活，在这里共鸣。
项目实景图
项目实景图
健身房 ——配备全球顶级奢侈品牌必确（Precor）的顶级健身器械，整面落地玻璃引入庭院景观。
注意一个细节：每一个跑步机面对的都是玻璃正中。强迫症友好，跑步时不会因为一条不对称的玻璃缝而跑不下去。
项目实景图
恒温泳池 ——大面玻璃幕墙，畅游时庭院山石如天然屏风倒映眼前。泳池后方还有一个按摩放松池，带按摩功能，水温更高，运动后放松肌肉一绝。
项目实景图
悬亭茶室 ——三面悬挑的玻璃结构凌驾于水景之上，可俯瞰整个下沉庭院，同时自己也是风景的一部分。品茗会客，诠释“高山流水遇知音”的禅意。
项目实景图
丨再来看社区景观和配置：
不同于常规的围墙分隔，项目用 一条中央景观绿轴 自然区隔高层与叠墅区。近百平米的镜面水景为起点，溪流蜿蜒，小桥点缀。
近460㎡下沉式庭院 ，精选太行山金景石堆叠成山丘，溪水汇聚成池塘，移栽岭南古桩铁冬青和中华原生乌桕树。既移步异景，也蕴含着“聚财守业”的好意头。
项目实景图
社区里面还有大量儿童专属配套，比如 还有专门为小业主打造的“春知园 ”，沿着小溪 种植菖蒲、千屈菜、金鱼藻等水生植物，配备直立喂鸟器等科普艺术装置，可以让孩子们在探索中认识、亲近大自然。
还有全龄儿童乐园 “丛林奇遇记 ”，更采用 丹麦顶级品牌 KOMPAN 设施，打造水陆两栖的自然探险天地，孩子们可以在这里充分释放天性，快乐成长！
此外，项目还打造了近70米长的风雨连廊，不仅遮风挡雨，也让日常归家穿梭于绿树花草中，实现移步异景的中式园林体验！
项目实景图
项目实景图
2500万级封藏浦东内中环绿城精装叠墅！
重磅消息！曾经火爆浦东的 绿城·上海逸庐项目，目前还有少量建面约208/216叠墅在售， 总价仅约2500万级！
注意这是项目最后压箱底的房源，真正的 封藏收官 之作，错过再无！
关键逸庐的叠墅，不是普通叠墅。
作为绿城超前一代的墅居产品，它带来的是 有天有地的纯正墅居体验！
在居住舒适度的各个层面对大平层都是碾压级别：
首先， 上下叠平权，每一户都有专属私家电梯！
市面上很多叠墅，上下叠之间私密性差，归家动线重叠，附赠面积有限，住进去感觉更像“复式公寓”而不是别墅。
而绿城的 上下叠均配置专属电梯： 下叠电梯位于户内，私密尊崇；上叠于一楼设独立电梯，仪式感十足。每一步归家，皆是身份的彰显
项目实景图
其次，上下叠皆是高附赠率下的超高质价比之选！
绿城·上海逸庐无论是上叠还是下叠产品，都拥有约 5.8 米挑高的可扩展地下室 ，整体的面积实得率可能在 112-142% 左右， 实际使用面积接近约 230-320㎡！
下叠地下室实景图
同时上叠还有屋顶露台 ，可以将天空 与城市景观尽收眼底。周末烧烤、朋友聚会、夜晚观星、早上练瑜伽……所有浪漫的生活场景，这里都能实现。
上叠露台实景图
再次，约9.3米奢阔南向面宽很多大平层都做不到！
以项目建面约208㎡下叠边套为例：一层的南向面宽高达约9.3米，这是很多大平层都做不到的阔绰。直接让一层 不仅有一个约5.8米的奢阔横厅，也能带来朝南的老人房 （大多数叠墅的老人房都是朝北的），采光好且视野佳。
在长面宽的优势下，二楼的休息区域也能打造为三套房+ 主卧总统套房设计，主卫南向，可容纳浴缸和双台盆。
最后，绿城顶配装标，武装到了牙齿！
项目的叠墅不仅是精装交付，还直接用了顶配！
大金中央空调、地暖（两联供） 当然不会缺席！
厨电选用的是“家电界的劳斯莱斯”—— 德国嘉格纳全套六件套 ，包含 双开门冰箱（冷藏+冷冻）、吸油烟机、灶具、蒸烤箱、洗碗机等。
卫生间采用 杜拉维特台盆、主卫马桶、浴缸，汉斯格雅的龙头。 收纳系统是 骊住的魔法五金 ，水处理是 滨特尔全屋净软水系统 。
还有 高定收纳系统、全屋智能系统、独家定制水槽 ……将业主品质生活的每一个细节都考虑在内，妥妥的顶豪配置！
具体呈现效果可参考小胖君独家拍摄的下叠样板间视频：
在上海，有一句话叫 “一生总要住一次绿城”！
这句话背后的含义代表着绿城 早已成为高品质生活的代名词。
而绿城·上海逸庐，是绿城别墅的又一次创新——上下叠平权、独立入户、约9.3米面宽、约5.8米挑高地下室、星空露台...带来纯正墅居体验。这个项目无疑代表着“绿城式”生活品质的巅峰，也是沪上终极改善的天花板！且买且珍惜！
另外，除了叠墅，项目还有建面约145㎡四房大平层在售！
设计同样卓越， 四开间朝南+270°转角飘窗+类一梯一户。 舒适度和高附赠同样秒杀其他同面积段其他户型。
适合那些暂时不需要别墅、但想一步到位改善的家庭。数量同样不多，收官在即！
户型图和样板间视频可供参考：
最后我们做个总结：
内中环200㎡以上大户型供应稀缺，总价门槛飙升至3700万。
而绿城·上海逸庐，2500万级入主建面约208-216㎡科技叠墅。
而且这不是普通叠墅——上下叠平权、约9.3米南向面宽、约5.8米挑高地下室、绿城奢装交付。“墅味”比市面上大多数叠墅都要浓得多， 是当下你能买到的，墅味最浓的终极改善产品。
另外，它所在的北蔡楔形绿地， 是浦东未来更新、更优质的豪宅板块。 而绿城逸庐， 是这块土地上含绿量更高、位置更优的塔尖项目。
也就是说，当下选择项目叠墅，不仅是 居住品质封顶，更是站在时代风口！
这一步塔尖的时代机遇，手慢再无！
绿城庐系 上海首作
绿城·上海逸庐
实景示范区&实体样板间已开放
建面约208/216叠墅
建面约145㎡四房
收官在即 低密竞藏
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2026年6月
上海全方面购房政策：
【新房 二手房 限购 贷款 摇号】
01 上海最新限购政策
02 上海最新购房贷款政策
03 上海一手/二手房交易流程
04 上海买房各税费明细
05 上海新房摇号积分制政策
06 上海新房摇号积分制常见问题
07 上海直系更名/赠予/继承政策
08 公司名义购房相关政策及交易税费
09.上海以旧换新购房补贴
2024.5.27-2026.6.03
上海楼市新政回顾一览：
2024.5.27上海发布 近8年来最有力度的房产新政， 买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
2024.06.21日起， 上海新房不再以集中公示在网上房地产网站。
2024.7.22日起， 上海新购新房与二手房，首套与二套利率均有调整.
2024.8.21日起，临港放松落户政策调整亮点：居转户年限由7年缩短为3年的，新片区工作时间由不低于2年，减少为不低于1年。居住证专项加分：在新片区工作并居住的，满一年积2分，最高积20分。
2024.08.27起， 上海执行18年的“70、90”政策正式退出，70.90平小户型新房退出历史舞台，执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
2024.9.29上海楼市新政再落地！
（一） 对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二） 对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
（四） 调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
（五） 按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
2024.10.21起 中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点，最新利率LPR3.6%。
五年期以上首套房贷执行利率： LPR(3.6%)-45bp =3.15%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.6%)-5bp=3.55%，
商用房 LPR(3.6%)+60BP=4.2%， 公积金首套 2.85%， 二套 3.325%
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 LPR-25BP=3.35%）
2024.11.13日起： 契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房， 只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
增值税方面， 在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税， 原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市， 对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
2025.4.28日：上海市住房公积金管理中心发布，在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民，不论户籍，工作单位，有无职业均可自己缴纳住房公积金， 缴纳基数为最低270，最高8860元。自2025.6.1日起施行。
2025.5.7日起：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点， 5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，二套房贷利率由3.325%降至3.075%。五年内1-5年首套2.10%，二套2.525%。
2025.5.20日： 五年期以上首套房贷执行利率（上海纯商贷）： LPR3.5%(3.5%)-45bp =3.05%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.5%)-5bp=3.45%，
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%）
2025.08.25： 上海楼市新政五大重点如下：
2025.12.30日： 个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的， 按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（2026.01.01正式执行）
2026.01.14日： 上海最新退个税新政：
自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2026.02.25日： 上海楼市发布“沪七条：
01.2026.06月 上海最新限购政策：
（注：1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签，再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制，（不受环线限制）全上海房产都可以买。）
什么是限购政策中的“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（ 例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”） 。
多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房（例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭， 家庭名下已有2套本市住房，按多子女购房条件，该家庭可再购买1套本市住房）。 （多子女家庭外环内可以多买1套）外环外不限套数
2026.06月上海户籍与非上海户籍（单身或已婚）可以在外环外购买不限套数
（注：非上海户籍需要一年社保或税单即可）
（外环内3年社保买2套，1年社保买1套,)
(新增5年上海居住证全上海可购一套）
02.2026.06月 上海最新购房贷款政策
1.商业贷款如下：
商业贷款利率：
2.纯公积金贷款最新执行如下：
03.上海一手/二手房交易流程：
04.2026.06月上海买房各税费明细：
2026.06月上海最新房产税标准：
01.本市户籍纳房产税政策：
免税条件：
计算方法：
* 新购房单价≤92536元，税率为0.4%
* 新购房单价＞92536元，税率为0.6%
02.非上海户籍：
首套免征。 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡的免税面积扣除。
03.外籍人士纳税政策
每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
（以上信息整理自国税总局上海税务局官网，仅供参考，具体政策以官方最新发布为准）
房产税缴纳举例说明：
05.上海新房摇号积分制政策
06.上海新房摇号积分制常见问题:
07.上海直系更名/赠予/继承政策:
2024.5.27起： 调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
08.公司名义购房相关政策及交易税费:
除上述情况外公司购房政策不变:
09.上海以旧换新购房补贴
为了方便居民升级住房，改善居住条件，上海还推出了旧换新政策，内容如下：
在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房， 并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。
建筑面积30平以下， 每套补贴标准2万元；
住房建筑面积30～50平 ， 每套补贴标准2.5万元；
住房建筑面积50～70平 ，每套补贴标准3万元。
在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。
