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华润士林润园：上海黄浦芯，传世合院墅

在上海 730 年文脉源头的黄浦区老城厢，华润置地携南房集团，以1.33 超低容积率规制，匠筑103 席纯合院别墅—— 华润士林润园。内环内稀缺低密土地、海派石库门建筑肌理、顶级精装标准与全维顶配配套，使其成为上海塔尖资产的不二之选。

一、基础信息：城芯低密，纯粹墅区

开发商：华润置地（世界 500 强央企）+ 南房集团（上海本土国企）

项目地址：上海市黄浦区蓬莱路 119 号（老西门与豫园板块交汇处）

总占地：约 2.88 万㎡

总建面：约 9.03 万㎡

容积率：1.33（内环内罕见低密）

绿化率：35%

总户数：103 席（纯合院别墅，无高低配）

产权年限：70 年

车位配比：1:1.5，全人车分流

物业：华润万象生活，物业费 19.9 元 /㎡/ 月

交付标准：精装交付，装修标准 25000 元 /㎡

交房时间：预计 2026 年底

二、绝版区位：CAZ 核心，5 分钟顶豪生活圈

（一）地段价值：上海文明源点，内环稀缺

项目位于黄浦 CAZ（中央活动区）老城厢核心，北邻外滩金融带，南接豫园文化圈，西靠人民广场商圈，东望陆家嘴天际线，是上海 730 年城市文明的发源地，亦是内环内最后成片开发的历史风貌宅地，稀缺性无可复制。

（二）交通配套：三轨交汇，瞬达全城

地铁：距 8/9/10 号线老西门站、小南门站步行约 800 米，三轨交汇，10 分钟直达人民广场、新天地、外滩。

自驾：三横三纵路网（人民路、中华路、陆家浜路；河南南路、西藏南路、制造局路），约 15 分钟可达虹桥、浦东双国际枢纽。

（三）商业配套：顶奢环绕，万象繁华

自带：约 1500㎡五星会所，含恒温泳池、健身房、私宴厅。

周边：3 公里内覆盖豫园、新天地、BFC 外滩金融中心、恒隆广场、iapm 环贸等顶奢商圈，5 分钟步行可达，一站式满足高端购物、餐饮、社交需求。

（四）教育医疗：百年名校，三甲护航

教育：上海市实验小学、黄浦区第一中心小学、格致中学、大同中学等百年名校环伺，全龄段优质教育资源汇聚。

医疗：瑞金医院、第九人民医院、华山医院等三甲医院环绕，15 分钟健康守护圈，为家人健康保驾护航。

三、产品设计：海派合院，独门独户

（一）建筑风格：石库门肌理，现代演绎

项目承袭上海石库门里弄文化，融合江南水乡风情与近代海派建筑精髓，打造红砖、青砖、石库门三种风貌，建筑高度严格控制，确保低密舒适与历史风貌的和谐统一。

（二）户型规划：210-500㎡全维度合院

全盘仅 103 席纯合院别墅，地上 3 层、地下 2 层，独门独户、有天有地，赠送 50-100㎡私家庭院、星空露台与双层地下室，实际使用面积可达建筑面积 2 倍以上。

210-290㎡稀缺小户型：仅 9 席，地上 210-290㎡，地下 200-300㎡，总价约 6200-6900 万，适合高端刚需或资产配置。

310-390㎡主力合院：约 89 席，地上 310-390㎡，地下 300-400㎡，总价约 6900 万 - 1.2 亿，南北通透、全明采光，南向大面宽约 12 米，一层层高 3.6 米，二、三层层高 3.3 米，地下室挑高约 5 米，空间阔绰，满足三代同堂高端居住需求。

430-500㎡楼王合院：仅 4 席，地上 430-500㎡，地下 400-500㎡，总价约 1.3-1.65 亿，270° 环景花园、中央水景、私家电梯厅，家族传世大宅，致敬塔尖巅峰人生。

（三）精装标准：顶奢配置，拎包入住

精装标准达25000 元 /㎡，由国际著名设计师傅厚民先生执笔设计，甄选全球顶级品牌，配备地暖、新风系统、中央空调、全屋净水、智能安防等系统，细节处彰显匠心，实现真正意义上的 “拎包入住”。

四、价值亮点：稀缺资产，传世恒产

（一）内环低密，绝版稀缺

上海内环内容积率 1.5 以下的宅地已断供十年，华润士林润园以 1.33 超低容积率、纯合院规划，成为内环内不可再生的稀缺资产，未来无同类竞品，增值潜力巨大。

（二）央企匠筑，品质保障

世界 500 强央企华润置地，深耕高端住宅领域多年，“润系” 产品享誉全国，从规划设计到施工建造，再到后期物业服务，全流程严格把控，为业主提供高品质、有保障的居住体验。

（三）纯粹圈层，塔尖汇聚

全盘仅 103 席纯合院别墅，无刚需户型、无高低配，圈层纯粹性拉满，汇聚上海及全国塔尖人群，形成高端社交圈层，助力事业与生活高阶进阶。

（四）文脉传承，传世价值

项目坐落于上海 730 年文脉源头，承载着上海城市记忆与海派文化底蕴，石库门建筑风格融合传统与现代，兼具居住价值与文化价值，可世代相传，是名副其实的 “传世恒产”。

五、价格与购买建议

参考均价：约 25-26 万元 /㎡，一房一价。

总价区间：

210-310㎡：约 6200-6900 万元

310-390㎡：约 6900 万 - 1.2 亿元

390-500㎡：约 1.2-1.65 亿元

购买建议：华润士林润园作为内环内稀缺纯合院别墅，兼具稀缺性、品质性、圈层性与传世价值，是高净值人群资产配置与终极置业的首选。目前项目实景准现房呈现，所见即所得，意向客户可提前预约，实地品鉴城芯合院的独特魅力。

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