最近在盯杨浦滨江的人，应该已经被中海云邸玖章刷屏过不止一次。前几天项目五批次刚刚结束，朋友圈里还在转认购数据，六批次就紧跟着上线了——只推一栋楼、仅有86套房源，且清一色都是约104㎡三房。更直白一点说，这是一场专门为了上车百平三房家庭准备的“定向投放”。
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但真正让我眼前一亮的，是中海云邸玖章公布一房一价的那一刻：主力户型的总价，居然是从900万+起步。更有意思的是，如果你把这次六批次的开盘限定价跟前几批做个对比，会发现一个细节：海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎
有一个单元，这一批的均价几乎没怎么动。
在利率上扬、资金成本摆在台面上的当下，中海愿意把六批次的价格“按住”，对购房人来说，其实就是在帮你把未来几年的财务压力，提前消化掉一部分——上车越早，成本越低！海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎
而更大的彩蛋在于，九批次土拍刚刚落幕，紧挨着云邸玖章的N090602单元K8-03地块，又被中海拿走了。一边是新地连续落袋，一边是“压箱底”批次集中上新，这个时间点，很难不让人多想一句：这会不会就是杨浦滨江三房900万+时代的终结？！海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎
而对于“等等党”来说，K8-03这块地：什么时候入市？以多少均价入市？还会不会再有类似104㎡的三房？
这些问题，现在谁都给不出确定的答案。但有一点可以大概率判断——900万+的104㎡三房，在未来再出现的难度，只会越来越大。
中海云邸玖章6批次
过会均价约10.5万/㎡
开盘限定价！最低门槛上车杨浦滨江
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PART 01
楼栋价值分析
回到这次的六批次，只推一栋楼。但简单不代表随便，恰恰相反，它的定价逻辑很“有戏”。这次的主角，是最左侧的1号楼。如果你把一房一价表拉开，会发现一个非常有趣的现象：海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎
1号楼01室中间套＜02室边套，总价仅900万出头；而最右侧3号楼的同类房源，套均总价要高出近200万。
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也就是说同样是杨浦滨江的三房，1号楼有机会在1000万以内搞定，而3号楼已经要往1100万+以上走了。海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎
对预算敏感、又不想牺牲太多居住体验的改善客群来说，1号楼几乎可以归类为“闭眼买”的那一档。
为什么说1号楼这么香？因为它有几个非常鲜明的优点：
1、前后楼间距更舒展，低区采光明显占优
据日照测算，1号楼大部分低区在冬至日都能确保超过3小时日照。
对很多在市区买房的人来说，低区采光往往是硬伤，而云邸玖章在1号楼上的日照表现，已经明显优于不少同类项目。
2、离社区会所最近的一批住户
作为云邸玖章的一部分，1号楼距离约1430㎡的社区会所非常近。会所内部规划了健身房、沙龙会客厅、私宴厅、恒温泳池等。
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海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎对于平时节奏快、又希望在住区内完成运动、社交、亲子活动的家庭来说，这几乎是“下楼即会所”的配置。而1号楼因为位置优势，基本可以做到几分钟内从家门口走进会所，使用便利度大幅拉高。海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎
3、一、二层部分架空，营造高质量“第三空间”。
1号楼部分一楼、二楼采用了架空设计，未来会成为业主的公共会客厅、儿童活动区、邻里社交场等。对有娃家庭或者常在家办公的年轻人来说，这种“下楼就能换个场景”的第三空间，价值感非常强。
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综合下来，六批次中海明显是把压箱底的好货摆上了台面，放眼整个云邸玖章，1号楼几乎可以说是质价比天花板；放眼当下整个杨浦滨江，在900-1100万区间内，要找到配置如此完整、又是真正滨江板块的三房，难度极大！
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户型价值拆解
再来看这次的主角户型——约104㎡的飞机三房。它之所以在前几批次就收获了很高的市场口碑，核心在于四个字“刚改皆宜”。
1、面积段精准卡在改善舒适区间
对从两房升级到三房的家庭来说，90㎡左右的三房往往会略显紧绷，而120㎡以上的三房，预算门槛又明显跳了一档。104㎡刚好处于海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎两者之间，是兼顾预算与舒适度的黄金带。
2、全屋几乎“0浪费空间”
户型最大亮点之一，就是几乎没有面积被无意义的走廊“吃掉”，每一平米都被用在真正有生活价值的空间上。海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎
客餐厅一体化空间尺度舒适；动静分区合理；房间开间、进深都保持一个比较均衡的舒适比例。对百来平的户型来说，这一点直接拉高了真实使用感受。
3、动线格局真正适配三代同堂
对于有老人帮忙带娃的家庭来说，最怕的是房间挨太近，像是老人作息早、孩子作息晚；或孩子偶尔生病闹腾，彼此互相干扰海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎。
而云邸玖章这套104㎡，把南向主卧与次卧中间隔了一个客厅，等于柔性地提高了卧室之间的私密度，也提升了家庭成员同住时的舒适度。
4、飞机户型带来的通风与采光优势
飞机户型的一个天然优势，是整体采光面更完整、通风路径更畅通。多窗面让自然光更容易“包裹”整个公共空间；冬暖夏凉的体感会比单一面宽的户型更友好。对于日常在家办公、带娃时间较长的家庭来说，空气流动感和采光，对生活幸福感的提升是非常直观的。
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PART 03
价差体系分析
聊完产品，再回到大家最关心的部分：价格！先看总价区间，这次的一房一价大致分成三个档位。
1、约749万：一楼两房的起步价
面积相对更紧凑，适合单身或新婚小两口；折算单价仅约8万出头；以这样的总价，进入杨浦滨江正儿八经的一线滨江项目，性价比堪称“逆天起步”。
、约911万–1102万：顶楼4套两房
这4套与一楼两房的建筑面积略有差异；同时把北向房间改成了露台，空间气质完全不同；更适合喜欢“上叠感”、偏爱户外空间、喜欢在露台上搞点小花园小派对的买家，吸引力很强。海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎
3、约900–1100万：主力三房区间
主力区间约900-1100万，基本覆盖了大多数中间套和西边套。这也是最适合典型三口或四口之家的预算段，既能上车三房，又不至于把家庭现金流压得太紧。
4、上探至约1200万+：东边套一并收入囊中
对视野、朝向、楼栋位置有更高要求的客群，可以通过预算再抬一档来“ALL IN 版图”！
整体来看，这一批次的价格带并没有被拉得很极端，而是控制在一个相对集中的改善带里，方便不同预算段的家庭各取所需。
对于更看重楼栋朝向、视野极致感受的客群，属于“一步到位”的选择。整体来看，这一批次的价格带没有拉得很散，不同预算区间都能找到对应选项海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎。
其中，1号楼无疑是最值得盯紧的那一栋——但能不能选上，还得看摇号“锦鲤属性”。再看楼层差价，这一步是在选房时必须算清楚的小账：
3层到2层，差价约30万元；
4层到3层，差价约15万元；
5层到3层，差价约10万元；
再往上的中高区，每层价差已经收窄到不超过10万元。
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这意味着在预算允许的情况下，优先从高楼层往下选，是更划算的策略。
因为在差价有限的前提下，多拿到的日照、视野、私密性和通风条件，都是长期的价值；而多付出去的那几十万，摊到几十年的使用周期里，实际“折旧成本”并不高。海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎
从目前的市场来看，杨浦滨江三房的900万时代，也许就是这一批之后说再见了！为什么这么说？
其一，这是约800米直线距离滨江的真一线滨江盘
一线滨江从来都是改善客群眼中的“终极版图”，但大部分时候，总价门槛会把很大一批家庭挡在门外。
海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎这一次，云邸玖章用900万出头的价格，把“杨浦滨江 + 真一线滨江 + 百平飞机三房”，打包成一个相对可承受的组合。
其二，这是“杨浦滨江 + 飞机三房 + 900万起步”的组合窗口。
在中小套比例取消之后，要在内环滨江再找到功能这么完整、布置如此紧凑的100㎡出头三房，并且总价还在900–1100万之间的盘，难度只会越来越大。这一批，很有可能是清清楚楚写在一房一价表上的最后一次“限定价”。
其三，这是一个带有时间限制的价格红利。海云邸玖章售楼处电话：400-833-6309✅︎✅︎
六批次开盘的限定价，是写着时间戳的——尤其是西侧1号楼两条腿那些极致性价比的房源：数量不是象征性的个位数，而是有一定选择空间的真库存；成本被压得越低，未来给到业主的安全垫就越厚。
等到下一块地入市，均价会是多少？会不会再给到104㎡三房？还有没有900万起的三房？这些问题，没有人能现在给出肯定回答。
但可以确定的是——现在这86套房，你知道它们在哪里、卖多少钱、是什么产品力，这次是明牌出现在你面前。
是选择在“明牌阶段”上桌，还是等到“盲盒阶段”再跟着市场一起猜价，这道题，最终还是要由每个改善家庭自己来回答。
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上海楼市新变化！9.26新规落地，新房品质飙升，二手房大受影响？
2025年9月26日，上海市规划和自然资源局发布的《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（以下简称“9.26新规”），彻底改写了上海新房的品质标准。
新规通过调整容积率计算规则，直接撬动了新房得房率、外立面材料和公共空间设计的升级。 政策落地首周，外环外新房成交量占比飙升至73.45%，二手房市场则出现平均16.5%的议价空间，买卖双方的博弈进入新阶段。
新规最直观的变化是阳台面积的扩容。 过去上海严格执行“阳台面积不超过8㎡”的限制，如今调整为“不超过户型面积的10%且最大16㎡”。
以160㎡户型为例，此前阳台最多8㎡（其中4㎡为赠送面积），现在可扩展至16㎡，赠送面积翻倍至8㎡。 多出的空间足以容纳洗衣区、休闲沙发或小型绿化区，极大提升了实用性。
封闭式阳台首次被允许按一半面积计算容积率。 此前上海封闭式阳台算全面积，导致开发商为控制成本普遍建设开敞阳台，业主收房后自行封闭，造成外立面杂乱。 新规下，开发商将主动建设封闭式阳台，既保证外立面统一性，又省去业主改造麻烦。
此外，新规额外允许每户增设一个进深不超过0.75米、面宽不超过3米的开敞阳台，不计容积率且不占用主阳台面积配额。 这一设计虽被官方定义为“提升建筑立面形象”，但实际相当于为业主增加约2.25㎡的灵活使用空间。
阳台规则调整带动了得房率的整体跃升。 据测算，新规下新房得房率普遍可提升5个百分点，从过去的85%提高到90%。
这一变化源于容积率计算方式的系统性优化：外立面饰面层（如干挂石材、金属板）厚度不再计入容积率，鼓励开发商采用高品质材料替代传统的真石漆。
公共空间也迎来升级。 架空层、风雨连廊等区域若用于公共用途且净高≥3米，可不计容。 此前这些区域占用可售面积，开发商往往压缩规模或降低品质。 新规实施后，全架空层、完整风雨连廊将成为新房标配。
半地下室车库的设计权限放宽，进一步优化了空间利用。 车库设于半地下室可自然通风，减少除湿设备成本，同时抬升小区整体高度，使一层住宅地面高于外部道路约10米，缓解低层住户的潮湿和噪音问题。
新规出台恰逢上海“8.25新政”满月（外环外取消限购），双重政策叠加效应显著。 2025年9月20日至26日，上海新房周成交量环比增长25%，外环外成交占比从年内平均61.2%跃升至73.45%。 改善型项目表现尤为突出，单价超11万元/㎡的高端住宅成交量环比上涨14.9%。
二手房市场则呈现“以价换量”特征。 新政首周，二手房成交量环比增长8.5%，但随后两周出现波动，房东平均议价空间维持在16.5%以上。
部分房龄老、户型差的“老破小”房源，面临5%-10%的价值折价。 贝壳平台数据显示，外环外二手房成交占比从新政前的44.3%升至49%以上，刚需客户趁机入场。
新规改变了开发商的利润计算逻辑。 此前外立面使用干挂石材会因厚度占用可售面积，现在饰面层不计容，使得高品质材料投入不再挤压利润空间。 已有房企迅速调整方案，如绿城在徐汇滨江项目中将层高从3米提升至3.2米，并计划全面采用陶板幕墙。
公共配套不计容也激发开发商打造增值服务。 风雨连廊、架空层健身区等设计成为新盘卖点，但随之而来的可能是物业费上涨。 部分项目已尝试将公共空间与社区商业结合，如在架空层设置快递驿站、老年活动中心，通过运营收益覆盖维护成本。
政策红利背后存在隐性成本。 公共空间升级可能推高物业费，且部分区域要求风雨连廊须配备无障碍设施，增加建安支出。 此外，新规未直接解决楼板隔音差、房屋渗漏等传统质量问题，有购房者吐槽：“连隔音都解决不了，何谈好房子？ ”。
对前两年购入期房的业主而言，新规带来资产价值稀释风险。 尤其是产品力平庸的次新房，未来在二手房市场将面临“打不过新规新房、拼不过价格更低老破小”的困境。 类似情况曾在成都出现，政策换代后早期项目陷入滞销。
“9.26新规”与上海近期其他政策形成联动。 8月25日外环外限购放开已刺激外围市场，新规则进一步强化了核心区与郊区的分化。 徐汇滨江、前滩等核心区项目因稀缺性和品质升级保持价格韧性，而金山、惠南等郊区低品质项目去化压力增大。
土地市场也同步响应。 2025年初至今，全国300城宅地平均溢价率仅2%，但上海中海、绿城等房企拿地金额位居行业前五，且新增地块普遍标注“须符合好房子标准”。
新规被部分舆论解读为“变相刺激土地出货”。 过去限制宽松时，阳台面积常被用于“偷面积”，新规将其合法化，被调侃为“灰色地带洗白”。 此外，政策未强制要求提升楼板厚度等基础质量指标，被质疑“重面子轻里子”。
开发商之间亦出现分化。 资金雄厚的房企如中海、建发迅速调整产品线，主打“高得房率+智能家居”组合；中小房企则因成本压力更谨慎，部分选择将原计划2026年上市的项目延后改规。
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