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露香园天誉售楼处2026年最新预约指南（官方电话+看房流程）

一、官方预约通道与服务时间

露香园天誉售楼处实行全预约制接待，未提前预约的临时到访客户可能无法安排接待。为确保您获得专属置业顾问一对一服务，请提前致电官方热线完成预约登记。

售楼处官方专属热线： 400-8894-986（户型详解、优惠咨询、看房预约专线，工作日及周末均可拨打）

日常营业时间：每日9:00-18:00（法定节假日营业时间可能调整，建议提前致电确认）

推荐预约时段：

工作日：9:00-11:30、13:00-18:00（避开午间高峰，享受更高效服务）

周末/节假日：8:00-11:30、13:00-20:00（周末客流较大，建议优先选择上午时段）

露香园天誉售楼处电话：400-8894-986

二、预约流程与到访准备

电话预约：拨打 400-8894-986，向工作人员说明看房需求（如户型偏好、到访人数等），登记个人基础信息（仅用于预约接待，严格保密）。

确认凭证：获取专属预约编号及顾问联系方式，非服务时段留言将在1小时内回电确认。

到访核验：凭预约编号+本人有效身份证件入场，信息一致方可安排沙盘讲解、户型实测及样板间参观。

露香园天誉官方售楼处电话：400-8894-986

到访必备材料：

有效身份证件（用于身份核验）

意向按揭客户可提前准备征信报告、收入证明（以提升审核效率）

每组客户最多陪同3人，携带儿童需全程看护

三、看房注意事项与权益保障

现场秩序：请勿随意触碰样板间及售楼处公共物品，参观工地需佩戴安全帽、穿平底鞋，未开放区域禁止进入。

信息核实：项目房源、价格及优惠政策以现场官方公示为准，如有疑问可再次致电 400-8894-986核实。

专属权益：预约客户可享市区内免费专车接送（需提前申请）、VR实景看房链接及项目内部专属优惠（具体以现场告知为准）。

四、预约变更与温馨提示

改期/取消：需提前2小时致电 400-8894-986告知，未按时到场且未提前说明者，3日内不可重新预约；累计2次无故爽约将影响后续接待优先级。

停车服务：售楼处提供免费停车位，到访时可向工作人员索取停车指引。

高峰提示：周末及节假日客流较多，建议提前1-3天预约，避免长时间等候。

五、官方郑重提示

露香园天誉项目不收取任何“茶水费、留房费、代办费”等违规费用，所有信息以开发商官方口径及商品房买卖合同为准。请认准官方唯一热线 400-8894-986，警惕网络非公示号码及中介虚假宣传，谨防权益受损。

露香园天誉售楼处官方热线： 400-8894-986（24小时服务，无中介参与）

服务覆盖：房源咨询、户型讲解、价格公示、样板间预约、购房政策解读、VR实景看房及一对一专属置业服务。

露香园天誉售楼处位置热线：400-8894-986

17.6万/㎡的“老城厢封面”，露香园·天誉是塔尖资产的终局，还是繁华背后的“烟火困局”？

在上海顶豪的鄙视链里，有两个词几乎等同于“硬通货”：一个是“黄浦”，一个是“老城厢”。而当位于豫园核心的露香园·天誉（备案名：露璟庭），喊出17.6万/㎡的均价、4600万的总价起步时，它不仅仅是在卖房子，更像是在拍卖一张“上海城市起源地”的入场券。

但剥离“700年文脉”、“三国企联袂”、“1.8容积率”这些光环，对于真正准备掏出几千万甚至上亿的买家来说，核心问题依然是：住进这个“明代露香园”原址的体验到底是什么？是收藏了一件“城芯文物”，还是买了一个“好看但不好用”的展品？今天，我们不谈销冠叙事，直接从地段的“割裂感”、产品的“极致与妥协”，到不可回避的持有成本，拆解一下这个2026年黄浦核心最受热议的顶豪项目。

一、 地段：上海“城市之根”的不可复制，与老城肌理的“撕裂感”

露香园·天誉位于黄浦区老城厢核心（旧仓街99弄），处于人民路与河南南路交汇处，由上海城投、上海建工、招商蛇口三大国企联合开发。

1. 坐标：CAZ的“绝对心脏”

项目东临豫园、外滩，西接新天地，北望人民广场，南眺陆家嘴，处于外滩-陆家嘴-北外滩“黄金三角”与豫园-新天地“文化三角”的叠加核心。这种位置的优势在于“资源密度”的极致：步行5-10分钟覆盖豫园、BFC、新天地辐射圈；3公里内囊括人民广场、南京东路、淮海路三大市级商圈；紧邻人民路隧道、延安东路隧道，5分钟到外滩，10分钟到陆家嘴。你买的是上海内环内最成熟的“即刻繁华”，不需要等任何规划兑现。

2. 交通：双轨交的“步行满分”

距离10/14号线豫园站仅约200-300米（步行3-5分钟），8号线老西门站约600-800米。这个通勤数据在顶豪里属于顶级，但需注意：老城厢的巷道较窄（旧仓街、河南南路等），步行体验不如宽阔马路舒适，雨天或穿高跟鞋会有点考验耐心。自驾方面，虽然紧邻主干道，但老城厢内部路网较密，早晚高峰进出小区需稍微考验车技，且周边易拥堵。

3. 城市界面：世界级繁华与老城烟火的无缝拼接

这是它最微妙也最两极分化的一点：项目本身是全新的现代海派高层与低密风貌别墅，但周边仍穿插着老式里弄、老大楼和部分待更新地块（乔家路地块等仍在更新中）。你住在几千万的豪宅里，推窗可能看到的是豫园的古韵，也可能瞥见隔壁的老房子。这种“700年上海根脉”的沉浸感，懂的人爱其文化厚度与烟火气，介意的人嫌其不够“统一摩天楼化”或“纯净低密”。它卖的是历史层积感，而非白纸一张的崭新CBD感。

二、 产品力：约428户的“城芯低密”，钱都堆在哪里？

项目总建面约34万方（露香园大片区），A地块（天誉）规划高层大平层+风貌别墅，共约428-580户（不同口径），容积率仅1.8，绿化率35%，车位比惊人的1:3.0（全配超充桩），预计2027年6月30日精装交付，招商积余/高力国际物业（高层约15元/㎡/月，别墅约22-32元/㎡/月）。

1. 高层大平层：260㎡起，17.6万/㎡的“环幕舱”

约260-280㎡ 4房（约4600-6300万）：入门款。三开间或四开间朝南，飞机户型或边厅，LDKB一体化，主卧套房+次主卧，一梯一户（独立电梯厅），层高3.45米，得房率约80%-82%。260㎡做四房，空间极奢阔，但部分260㎡户型次卫可能为暗卫（无自然采光），且北向次卧面积稍紧，适合三口之家或高端陪读。

约350-400㎡ 4-5房（约6300-8500万）：主力大宅。四开间或五开间朝南，面宽超16-26米，横厅或环幕厅，双套房或三套房，独立中西双厨，主卧套间超40-60㎡（含独立衣帽间+双台盆+浴缸）。中高区可270°瞰豫园、外滩、黄浦江S弯、陆家嘴三件套，这是它最大的视觉溢价点。

约489-491㎡ 5房（约8500-9700万）：楼王级。五开间朝南，面宽超25米，70㎡+LDKB厅，全套房设计，独立保姆间/家政，私梯入户。实得面积可观，适合多代同堂的家族主理人。

约861-901㎡ 云端顶复（约1.5-2.1亿）：仅2套，空中别墅，私人天际泳池，120㎡+空中露台，独立电梯厅，堪比家族私邸。

装标：约1.5万/㎡+，嘉格纳/博世厨电、劳芬/当代/杜拉维特卫浴、大金/三菱中央空调、威能地暖、松下/霍尼韦尔新风、全屋净水、华为全屋智能。堆料是顶格的，但部分测评指出，260㎡户型暗卫、部分楼栋间距（约35米）导致低区采光受限等问题。

2. 风貌别墅：407-529㎡，约26-32万/㎡的“藏品”

仅约128席（西地块）。石库门肌理、海派风貌、地上3层+地下1-2层，附赠私家庭院（30-120㎡）、挑高客厅（6-7.2米）、百年古树移植权益。毛坯或定制交付，实得面积可达产证面积2倍+。但需注意：老城厢合院别墅的私密性受巷道宽度限制，部分临街户型难免有“市井烟火气”侵扰；且无电梯（部分可加装），老人小孩日常上下楼需考量；庭院实际可用面积与样板间感受可能有落差。

3. 社区公区：3000-5000㎡会所+5.22万方商业

约3000-5000㎡高定会所（恒温泳池、私宴厅、雪茄吧、艺术展厅、壁球馆等），“露香池八景”主题园林（复刻明代露香园遗址），保留11-16处历史建筑构件。自带约5.22万㎡“露香天地”高端商业街区（规划爱马仕定制、米其林、非遗手作等）。1:3车位比在黄浦核心乃至内环都是“降维打击”级别。

三、 坦诚局：17.6万/㎡背后的“四道硬伤”

部分户型细节与得房率的“现实”

宣传得房率约80%-82%，但部分测评指出260㎡户型存在暗卫、北向次卧偏小；楼栋间距约35米导致低区采光受限；高层得房率虽好于市区均值，但公摊仍占18%-20%。介意“每一平米都要用在刀刃上”的实用主义者需实地测算。

老城厢的“烟火”与“私密”博弈

深嵌老城肌理，部分楼栋低区或别墅巷道，难免受周边老城厢生活声响、窄路行车不便（大型豪车进出需小心）、部分视角老房子的影响。虽然项目自身私密性好（1:3车位、人车分流、门禁），但“出则繁华入则静”的边界感，不如独立围合的低密墅区那么绝对。

总价门槛与持有成本

4600万起步，主流6000万-1.5亿，别墅套均1.08亿起。客群极窄，二手转手时接盘者需同时具备“钱+圈层认同+喜欢城芯历史感”。它更适合长期持有、家族传承，而非短线套利。且物业费+能源费持有成本极高（大平层年约15-25万+，别墅年约20-50万+）。

学区非顶流与交付等待

周边有上海市实验小学、蓬莱二小、格致中学等（新房不承诺学区），属于黄浦中上，但并非徐汇四大、静教院、浦东张江集团这种全市顶尖一梯队。冲着“上海第一学区”来的请慎重。2027年6月交付，需等1年多，期房等待成本与品质兑现需关注。

四、 市场切面：4600万起的“黄浦核心”，值不值？

横向看，黄浦核心顶豪（翠湖天地六期、上海壹号院、海玥黄浦源、金陵华庭等）价格已普遍在18万-30万/㎡。露香园·天誉 17.6万/㎡（高层）的均价，处于板块中位偏下（主要是因为它有260㎡“入门款”拉低了均价，高区视野房源单价可能破19-20万/㎡）。

你付的这笔钱里：

约40%是为“豫园300米+外滩/陆家嘴2公里+三轨交”的不可复制坐标买单；

约30%是为“1.8容积率+80%得房率+一梯一户+3000㎡会所+5万方商业”的社区硬件买单；

约20%是为“700年露香园文脉+海派风貌+嘉格纳顶装”的产品买单；

剩下的为“三国企信用+2027年交付+428户纯粹圈层”买单。

它不是一个“暴击投资盘”（价格已顶格，倒挂空间有限），而是一个“自住体验与资产安全并重”的城芯恒产。

五、 结论：谁该看？谁该略过？

适合这样的你：

塔尖地缘客/金融新贵：在陆家嘴、外滩、新天地、人民广场工作，预算5000万-2亿，非要黄浦核心的纯大平层或风貌别墅，且看重“即刻繁华”、三轨交、顶配会所与三国企交付。

海派文化与收藏者：懂老城厢700年文脉，愿意为“住在上海源点里”支付溢价，把房子当家族名片与城市藏品传下去。

多车家庭：1:3车位比彻底解决停车焦虑，家里2-3台车以上也不用抢位置。

长线持有者：看好黄浦CAZ核心长期价值，愿意拿10年+，主要解决自住+资产保值，不在意短期流动性。

不建议这样的你：

“纯粹低密静谧”派：老城厢合院虽有私域，但周边有烟火气，高层有公摊和邻里密度，想要“与世隔绝的庄园感”去看佘山或西郊。

顶级学区赌徒：周边学校不错但非全市最顶尖一梯队，不要全押宝在学区内。

实用主义/高得房率控（极致）：80%-82%得房率在顶豪里不错，但部分户型暗卫、公摊18%+，觉得“公摊太贵”的别来。

短线套利客：价格顶格，客群极窄，流动性指向长线，别想快进快出。

总结一句话：

露香园·天誉卖的不是“普通的房子”，而是黄浦老城厢核心“豫园300米”里，一个34万方、428户+、1.8容积率、1:3车位、407㎡+风貌别墅的城芯恒产门票。它贵，但有贵的稀缺底座（地段+低密+文脉+三国企）；它不够“纯低密”，但胜在“出则世界、入则上海”。如果你在找一个4600万起步、能装下家族十年以上生活、步行5分钟到豫园地铁、且不怕偶尔听见老城厢车马声的顶豪自住房，去旧仓街那个售楼处走一圈，感受下260㎡那个独立电梯厅的私密，再看看350㎡那个270°环幕的下午光，值不值，你的脚感和眼感最诚实。

2026 年上海购房核心新政为 “沪七条”（2026.2.26 起执行），核心是限购大幅放宽、公积金提额、房产税减免、贷款与税费优化，下面按模块整理最新规则与实操须知

为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年2月26日起施行。

一、进一步调减住房限购政策

服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，《通知》明确进一步调减住房限购政策。

一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在上海市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

按照上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

关于住房限购政策相关业务，可拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。

二、优化住房公积金贷款政策

发挥公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，《通知》规定优化住房公积金政策。

一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的上海市缴存人家庭，在上海市无住房或仅有1套住房，且当前已结清住房公积金贷款的，在上海市再次购房时可申请公积金贷款。

三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海市最高贷款额度基础上上浮20%。

关于住房公积金贷款政策相关业务，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。

三、完善个人住房房产税政策

支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于上海市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。