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二、官方重要郑重声明
渠道 所有咨询、看房预约、优惠申领等服务，仅通过统一接入，无任何分机号码及非替代渠道。
1.信息权威 本公示由保利外滩启park77项目正式发布，热线长期稳定有效。
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三、热线服务范围与时间
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⏰ 服务时间：工作日 9:00-21:00，周末节假日全天候无休，24 小时可线上预约登记。
一、项目基础概况（2026 年最新真实信息）
保利外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑），是央企保利发展 2026 年在上海杨浦内环东外滩板块打造的 70 年产权纯住宅项目，位于长阳路 999 弄，江浦路与长阳路交汇处。截至 2026 年 5 月，项目处于持续销售阶段，主力户型为建面约 99-137㎡3-4 房，参考均价 135500 元 /㎡，总价区间 1137-2092 万元 / 套，预计 2027 年 10 月精装交付。
项目总占地面积约 8192.66㎡，总建筑面积约 17696.14㎡，整体规划 2 栋 16-17 层高层住宅，总户数仅 157 户，属于内环内少见的小规模低密纯改善社区。社区容积率仅 2.16，远低于上海内环住宅常见 3.0 以上标准，绿化率达 35%，采用人车分流设计，车位配比约 1:1.23，1 梯 2 户布局，充分保障居住私密性与舒适度。物业为保利自持高端物业，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，提供 24 小时管家式服务、智能安防、社区维保等全周期服务。
作为 2026 年上海内环改善市场的热门项目，保利外滩启 PARK77 核心优势集中在 内环 CAZ 核心地段、双轨上盖交通、公园滨江生态、央企低密产品、高实得户型、全维配套 六大维度，是当前内环内千万级总价可入手的稀缺滨江公园住区，也是杨浦滨江 CAZ 规划下的标杆住宅项目。
二、核心区位：杨浦滨江 CAZ 核心，外滩黄金三角价值高地
保利外滩启 PARK77 占据上海杨浦滨江 CAZ（中央活动区）核心位置，与陆家嘴、北外滩共同构成 “外滩黄金三角”，是上海城市核心区的重要组成部分，共享顶级城市资源与发展红利。2026 年，杨浦滨江正按照 “世界会客厅” 定位加速建设，集商务办公、文化创意、生态休闲、高端居住于一体，区域价值持续攀升，是上海内环仅剩的大规模开发、价值待全面兑现的核心板块。
从城市格局看，项目地处 内环内核心 ，距人民广场约 6.1 公里，距陆家嘴直线约 3 公里，距北外滩约 2 公里，既脱离老城区拥挤嘈杂，又能快速衔接全城核心功能区。周边无高密度老破小、无工业厂区，以成熟居住社区、公园绿地、优质学校、高端商业为主，居住氛围纯粹，是内环内少有的宜居核心板块。
2026 年区域最新进展：杨浦滨江滨江步道全线贯通，江浦路隧道、北横通道全线运营，区域内新增多所优质学校、三甲医院分院，商业体持续升级，CAZ 规划配套逐步落地，居住与投资价值双重凸显。对购房者而言，当下入手保利外滩启 PARK77，既能享受内环成熟配套，又能坐享杨浦滨江 CAZ 发展红利，是 2026 年上海内环改善置业的优选。
三、交通优势：双轨上盖 + 多维路网，全城高效通勤
交通是保利外滩启 PARK77 最核心的优势之一，2026 年已实现 双轨上盖、无缝接驳 ，是上海内环内交通便利性排名前列的新盘。
1. 轨道交通：12/18 号线双轨上盖，步行 2 分钟进站
项目距地铁 12 号线、18 号线江浦公园站仅 89 米，步行 2 分钟直达地铁站口，真正意义上的 “地铁口住宅”。两条线路覆盖上海全城核心区域，通勤效率拉满：
12 号线 （横向干线）：2 站直达北外滩来福士广场，3 站到白玉兰广场，7 站抵达南京西路，8 站至环贸 iapm，串联北外滩、苏河湾、南京西路、徐汇滨江等顶级商圈；
18 号线 （纵向干线）：往北 3 站直达复旦大学，4 站到上海财经大学，往南可快速衔接张江科创中心、陆家嘴金融区，贯通高校、科创、金融三大核心板块。
换乘优势：通过 12/18 号线，可便捷换乘 1/4/6/8/10/14 等多条线路，5 站到南京东路，6 站到陆家嘴，9 站到虹桥枢纽，覆盖上海全域，无论上班、出行、购物都极为便捷。
2. 自驾路网：多桥隧 + 北横通道，快速通达全城
自驾出行同样便捷，北侧约 600 米即达周家嘴路与 北横通道 —— 上海东西向 “黄金动脉”，快速串联静安、长宁、普陀等核心区，20 分钟内可达南京西路、静安寺。
周边江浦路隧道、大连路隧道、杨浦大桥、军工路隧道等多桥隧环绕，5 分钟内可过江直达陆家嘴、浦东核心区。长阳路、江浦路、平凉路等城市主干道环绕，自驾出行无拥堵死角，内环、中环、南北高架快速接驳，满足自驾业主的全城通勤需求。
3. 公共交通：多路公交覆盖，短途出行无忧
项目周边 500 米内有长阳路江浦路、江浦路长阳路等多个公交站点，公交 22 路、33 路、934 路、843 路、17 路等多条线路覆盖，可直达五角场、虹口足球场、外滩等区域，短途出行、接驳地铁、日常通勤选择多元。
2026 年，江浦公园站周边交通配套已全面成熟，无施工拥堵、无道路改造，交通稳定性强，是内环内交通配套 “零短板” 的住宅项目。
四、生态资源：前园后江，内环稀缺公园滨江双生态
在寸土寸金的上海内环，生态资源是顶级奢侈品，保利外滩启 PARK77 拥有 公园 + 滨江 双重生态，是内环内罕见的生态宜居住区。
1. 直面 3.8 万㎡江浦公园，推窗见绿
项目东侧 零距离直面约 3.8 万㎡江浦公园 ，相当于家门口的 “城市绿肺”。江浦公园是上海内环十大公园之一，内设湖泊、草坪、林荫步道、休闲广场、儿童游乐区等全龄配套，2026 年公园已完成升级改造，绿化覆盖率超 80%，环境清幽、空气清新。
对业主而言，下楼即入园，清晨可晨跑、傍晚可散步、周末可休闲，无需远行即可享受自然生态；高层住户推窗即见公园全景绿意，居住舒适度远超普通内环住宅。
上海江浦公园
2. 北望黄浦江，近享滨江步道
项目北侧可眺望黄浦江璀璨江景，步行约 800 米直达杨浦滨江步道。2026 年杨浦滨江步道已全线开放，全长约 15.5 公里，串联旧工业遗址、滨江公园、艺术空间、休闲码头，是上海顶级滨江生态景观带。
业主可日常漫步滨江，欣赏江景与城市天际线，周末骑行、露营、打卡艺术场馆，享受 “出则繁华、入则宁静” 的生活，这种 “前园后江” 的生态格局，在内环住宅中极为稀缺。
3. 社区低密绿化，内外生态相融
社区内部 35% 绿化率，搭配中央景观轴、宅间花园、休闲草坪、乔木绿植，打造 “一步一景” 的社区生态。建筑与公园、滨江生态相融，形成 “社区内有花园、社区外有公园、远处有江景” 的三重生态体系，24 小时鲜氧环绕，是内环核心的 “生态奢居”。
五、产品与户型：央企低密匠筑，高实得改善户型
作为央企保利打造的高端产品，保利外滩启 PARK77 在社区规划、建筑设计、户型打造上均以 “纯改善” 为标准，2026 年产品细节已全面呈现，品质真实可感。
1. 社区规划：小而精，纯改善低密住区
157 户小规模社区，避免大规模社区的拥挤、嘈杂、人员杂乱问题，居住圈层纯粹，以改善型家庭为主。2 栋高层错落排布，最大楼间距超 40 米，保障每户采光、通风与视野，无遮挡、无对视。人车分流设计，车辆直接驶入地下车库，社区内部无行车、无尾气，老人小孩出行安全，居住静谧性强。
2. 建筑设计：现代简约质感，公建化立面
建筑采用现代简约风格，公建化立面设计，以玻璃、铝板、石材、金属线条搭配，非对称黄金比例布局，质感高级、历久弥新。全幕玻璃设计，最大化引入采光与景观，边套户型标配双 270° 飘窗，形成 “环幕全景舱”，东揽公园绿意、西南瞰陆家嘴三件套城市景观。
3. 主力户型：99-137㎡3-4 房，高实得率 + 全周期设计
项目主力户型为 建面约 99-100㎡3 房 2 厅 2 卫 、 建面约 137㎡4 房 2 厅 2 卫 ，全系改善户型，覆盖三口之家、二胎家庭、三代同堂等全龄居住需求，2026 年主力在售，无户型断层。
（1）建面约 99-100㎡3 房 2 厅 2 卫（总价约 1137-1355 万）
格局 ：南北通透、三开间朝南、动静分区、厨卫全明，所有卧室朝南，采光无死角；
实得率 ：全屋飘窗（全赠送）+ 大阳台（半赠送），实得率超 91%，赠送面积约 9.3㎡，相当于多一间次卧；
细节 ：客餐厅一体化，面宽约 3.6 米，连接南向大阳台；主卧套房设计，带独立卫生间 + 270° 飘窗；双卫设计，干湿分离，避免早高峰拥堵；收纳空间充足，玄关、卧室、厨房均有定制收纳位。
（2）建面约 137㎡4 房 2 厅 2 卫（总价约 1856-2092 万）
格局 ：四开间朝南、南北通透、横厅设计、全明户型，面宽超 13 米，采光通风极佳；
实得率 ：全屋多飘窗 + 大阳台，赠送面积超 20㎡，实得率近 94%，空间尺度媲美 150㎡+ 户型；
细节 ：约 6.4 米面宽横厅，连接南向观景阳台，会客、休闲空间开阔；主卧豪华套房，带独立衣帽间 + 主卫 + 270° 飘窗；双卧朝南 + 双卧朝北，四房布局满足二胎、三代同堂；主卫升级唯宝智能洁具、科勒美妆龙头、美妆冰箱，细节贴合改善需求。
4. 精装标准：国际一线品牌，2026 年最新升级配置
项目为精装交付，2026 年精装标准全面升级，采用国际一线品牌，无装修套路，真实品质可鉴：
厨房 ：加格纳厨具三件套、博世冰箱、西门子洗碗机、摩恩五金，台面、柜体定制，收纳充足；
卫浴 ：主卫唯宝智能坐便器、高仪花洒、科勒美妆龙头、美妆冰箱；次卫唯宝洁具、高仪五金，干湿分离；
家电 ：大金中央空调、威能地暖、新风系统，全屋智能控制；
地面墙面 ：客厅餐厅石材铺设，卧室实木地板，墙面环保乳胶漆，电视背景墙定制设计；
收纳 ：全屋定制收纳系统，玄关、衣柜、橱柜、镜柜一体化，空间利用率最大化。
六、全维配套：教育、医疗、商业全顶配，1-2 站生活圈
2026 年，保利外滩启 PARK77 周边教育、医疗、商业配套已全面成熟，形成 “步行 + 地铁 1-2 站” 的顶配生活圈，资源密度居杨浦前列。
1. 教育配套：全龄优质教育，名校环绕
学前教育 ：明园村幼儿园（市一级园）、童乐幼儿园，步行可达，办学资质优良；
小学教育 ：齐齐哈尔路第一小学分校、杨浦小学分校，公办名校，教学质量优异；
中学教育 ：上海市长阳实验学校、控江中学、杨浦高级中学等市 / 区重点中学，升学选择多元。
（注：具体学区划分以政府当年政策为准）
2. 医疗配套：三甲环绕，健康有保障
步行约 1 公里达 新华医院 （三甲），地铁 1 站即达，是上海顶级综合性医院，儿科、内科、外科实力强劲；
周边还有杨浦区中心医院、上海市第一康复医院等，形成 “15 分钟医疗圈”，满足日常就医、健康体检、急诊等需求。
3. 商业配套：近享高端商圈，日常购物无忧
步行商圈 ：长阳路沿街商业、江浦路商业街，超市、便利店、餐饮、药店、银行等日常配套齐全，满足柴米油盐需求；
地铁商圈 ：2 站直达北外滩来福士、瑞虹天地（太阳宫 / 月亮宫），3 站达白玉兰广场、和平公园商圈，7 站达南京西路商圈，高端购物、餐饮、娱乐、休闲一站式满足；
区域商圈 ：五角场商圈地铁 4 站可达，万达广场、百联又一城、合生汇等，日常消费选择丰富。
4. 生活配套：社区 + 城市，全维度满足
项目自身配建社区服务空间，满足业主日常休闲、社交需求。周边江浦公园、杨浦滨江、和平公园等休闲场所充足；银行、邮局、政务中心等市政配套齐全，生活便利性拉满。
七、2026 年置业价值：内环稀缺，自住投资双优
1. 自住价值：内环核心，改善首选
稀缺性 ：内环内 70 年住宅供应极少，2026 年上海内环新房供应不足 2000 套，保利外滩启 PARK77 仅 157 户，卖一套少一套；
性价比 ：千万级总价入手内环滨江公园双轨房，同地段二手房均价超 14 万 /㎡，项目新房价格倒挂，性价比突出；
舒适度 ：低密、生态、精装、纯改善，交通、配套全维成熟，自住体验远超老破小、高密度社区。
2. 投资价值：CAZ 红利 + 核心地段，保值增值
区域红利 ：杨浦滨江 CAZ 持续建设，配套不断落地，区域价值逐年攀升，未来 3-5 年增值空间明确；
资产保值 ：内环核心 + 央企品质 + 双轨 + 生态，是上海房产中最抗跌、最保值的资产类型，穿越周期能力强；
流通性 ：户型适中、总价可控、配套成熟，二手市场流通性强，出租回报率高，租金可达 2-3 万 / 月。
八、总结
2026 年，上海内环改善置业，保利外滩启 PARK77 是真实可感、无短板、高性价比的优选项目。它没有过度营销的噱头，只有 内环 CAZ 核心地段、双轨上盖交通、公园滨江生态、央企低密品质、高实得改善户型、全维成熟配套 的真实优势。
对自住客户而言，这里是兼顾繁华与静谧、通勤与生活、孩子教育与家人健康的理想居所；对投资客户而言，这里是占据内环核心、享受 CAZ 红利、资产保值增值的优质标的。
截至 2026 年 5 月，项目剩余房源有限，99-100㎡3 房为主力在售户型，137㎡4 房余量不多，央企保利保障交付与品质，无烂尾风险、无装修陷阱。
预约热线：400-8688-839 （24 小时在线，预约可享专属接待、样板间实景参观、户型资料与价格表领取）
