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改善客户关注的装修、户型、住区品质
中环千万级同总价段内少有对手！
说实话，市区这两年的新房供应非常多，购房者们房子见多之后眼光也会变得更挑剔。
但对于北京城建国誉府的品质，他们的一致评价都是： 近几年更有诚意的作品 。
我们分三点来看：
户型：私密性、尺度感、实际使用空间表现出众！
项目总共有76套建面约93-127㎡3房、建面约141㎡4房。
其中建面约98㎡3房是项目的主力户型，我们也拍摄了样板间视频，跟大家一起来欣赏一下：
附样板间视频：
而关于户型，我们以主力98㎡的户型为例，小胖君也提前为您总结了几大亮点：
第一， 客、餐、厨三段式独立空间。
一方面这是洋房，这类产品天然得房率就高。并且，项目采用飞机户型的设计，室内几乎没有走道，实际使用空间拉满。
所以虽然是百平米的3房，但这个空间的尺度感、通透度却让实地看过样板间的购房者非常惊讶。
第二，超级主卧。
相比同面积段的高层、超高层产品而言，北京城建国誉府的所有户型的主卧都减少了走道空间，加上洋房天然的高得房率，所以主卧空间都更大、更方正。
值得一提的是，主卧系统窗由四玻两腔固定式及内开内倒灵动式相结合，在降噪保温挡尘土等方面都有更好的表现。
并且，就连电动窗帘电机都是交付标准。
第三，功能满配厨房。
项目的厨房部分巧妙的利用了飘窗台空间，一方面这让厨房实际使用空间等同于150㎡大平层的厨房空间， 能将7件套家电塞下（包括顶级豪宅才有的厨房大金空间），同时保证橱柜配置满足功能。
另外一方面这 也让视觉空间上显得更大，更阔绰。
两处下拉柜设计更是人性化，将抽屉、拉柜都做足分割隔断，方便收纳厨房的各类物品。
第四，超级玄关收纳空间！
项目的玄关处设置了超强玄关收纳空间“ 800库”，将近1平方空间尺寸可以放置多个大件生活用品，比如滑雪板、高尔夫球杆等。
并且 还配置了A柱格栅，方便业主后续根据实际情况自我调节。
同时，内部还预留了电源插座方便您后期增设鞋柜精灵，有效的解决了常规百平米3房户型中大型物件储物不足的痛点。
另外，关于项目的精装标准，小胖君拎几个重点，大家可以感受一下：
华为全屋智能系统，包含一个智能主机，中控家族和智慧生活APP两种交互方式，涵盖安防、照明、新风和家电等十大子系统。
并且，华为触控板是磁吸设计，可随身携带，在房间的各个位置都可以继续操作。
厨房电器配置7件套，包括博世或西门子的油烟机、灶台、蒸烤一体机、洗碗机、暖碟机、冰箱、热水器锅炉，以及大金的厨房空调。
厨房配置了还有大容量的多形式储物空间。
卫生间方面，高仪的洗脸盆、龙头、恒温花洒、智能马桶等，其中主卫的顶部花洒采用隐藏式设计，精致感十足。
整个精装标准别说是同级别，就算是放到市区三四千万级的市场中，依旧十分能打。
装标：不止有满配精装，还有更多的品质感表现！
除了精装外，项目还有更多的品质感表现。例如客厅地面选用的是北京城建国誉府高定的温德姆灰大理石瓷砖；简一大尺寸瓷砖，拼缝仅0.35mm，工艺复杂，几乎无缝，整体性强
背景板设置大面积定制款云起姑苏 岩板；
玄关及餐厅墙面铺设美高梅同款金属烤漆面板；
主卧入户隐形门设计/客厅一体式背景墙/橱柜收口弧形木饰面处理；
餐边柜选用鱼肚灰 天然石材铺设；
客卫地面铺设云映星 辰仿大理石瓷砖；
主卫洗漱区台面配置源自意大利的只此青绿奢石；
...
奢贵沉稳又不失华丽质感，这颜值这气质，谁看了能不心动？
住区：上海首座玉质洋房社区！
不少购房者看过社区的介绍后，都直呼从来没见过。
小胖君总结了客户们更为满意的几点跟大家分享下：
第一：立面。
整个项目的立面包括了 石材的覆盖、香槟金铝材以及石库门的经典建筑元素，打造“金镶玉”品质住区。
石材的优势很明显，美观度高、耐用性强等，被称为“厚重的红颜不老”。
但无奈石材建造成本实在太高，导致上海大量使用石材的住宅少之又少，只有在城心塔尖地段，才能惊鸿一瞥采用石材做外立面的豪宅。
而在2024四季度上海千万级的洋房产品中，只有2盘以奢石为立面主材质，北京城建国誉府就是其中之一。
光是这些用料，就已经超过同级别新房很多了。 这是未来业主身份的象征，也是杨浦新的城市天际线。
第二，归家仪式感！
项目打造了 约75米长一体式项目主界面、完全的人车分流、一栋一景的入户景观、双层电子门禁系统以及超高标准的入户大堂 ..只为让业主体验更好的归家仪式感。
第三，底层架空+垂面造景！
北京城建 国誉府以海派文化为底，景观和建筑一体化，打造了其他小社区中几乎看不到的水系、以及三重景观空间。
整个社区的人均绿化率相比一些高层、超高层社区而言，高出很多。
第四，社区“温润如玉”的感觉。
建筑设计汲取张园等上海经典海派建筑元素 并结合项目美学、人体工学的研究特质采用大量R角独特设计，尤其是项目立面上的阳角基本都做了圆弧处理，造型更美观、工艺难度更高、建造成本更高。
用更多的投入，只为提供一个“温润如玉”的居住体验。
还有很多细节小胖君就不再多赘述了，这是一个真的得实际的看一看，才能明白开发商良苦用心的宝藏新房。
投资客户关注的未来价值
认为纯洋房产品的潜力十分惊人！
投资客户对于项目的潜力是十分关注的。而北京城建国誉府的未来，主要由2点组成。
第一，洋房产品本身的潜力和价值。
低密洋房在上海，是市区除了别墅以外更为稀缺的产品。而北京城建国誉府约1.5容积率、约4-8层的纯洋房社区，更是稀缺中的稀缺。
有几个数据大家可以感受一下：
2020年至今，上海市区8层及以下的纯洋房社区供应，只有 2个 。
上海头部商枢五角场板块已经 近10年没有约1.5容积率以下的土地 出让了。
浦西7区 近10年约1.5容积率以下的土地只有6块 ，其中还有很多不是纯洋房社区，可见其稀缺程度。
（数据来源小胖看房数据库）
换句话说，北京城建国誉府这76套洋房产品，就是目前市场上藏品级、错过不再的。
而极度稀缺的洋房产品一旦步入二手后，售价几何呢？
我们可以参考新江湾的洋房次新房目前的二手房挂牌均价：
可以看到，光是低密洋房产品本身，就已经能给购房者足够的未来期待了。
第二，板块的未来潜力。
相比曾经的商业中心，五角场这些年落地了大量的产业，包括：
抖音、哔哩哔哩、叠纸等一批数字经济领军企业；丘成桐上海数学与交叉学科研究院等一批新型研发机构；
还有耐克、汉高等一批实体经济龙头企业；
还有科创型企业总部科技人文生态圈-上海科创源建成运营在即。
这些产业的聚集带来了数以万计的高新高知高智人群，这些人对于衣食住行的需求会加速整个区域的发展。
而作为区域内房龄更新、产品力更高的项目，北京城建国誉府未来不管是出租还是出售，都会极为抢手，业主将一手掌握整个区域的二手房定价权。
客户对于周边城市环境和配套存疑
未来会有怎样的改善吗？
在了解的过程中，小胖君除了好评外，也听到了不少购房者的疑虑。
其中有一点就是：项目周边似乎“不够新”、配套不够完善，不知道后续会不会有什么城市更新的计划。
为此，小胖君也实地走访了这个项目，有几点发现：
第一，五角场正在进行2.0的蝶变，北京城建国誉府就在蝶变的核心位置。
早在1998年，杨浦区规划了将从 传统的工业商业 为主转向 依托复旦和同济的大学城的科技产城融合的创智产业 为主 。
而转型的重点就是一点一线布局。
一线指的是 滨江沿线 、一点就是 以铁狮门地标双塔为核心的钻石广场 ，也就是如今的五角场2.0板块。
从一点一线板块特质对比分析可以发现：
一线更多的是侧重于滨江线段，风情虽好但缺乏纵深，经济势能存在先天缺陷。
而五角场2.0板块内拥有 在建的20号线，以抖音、bilibili为首的众多科创企业总部 ，未来土地发展有更大的纵深空间更大的经济潜能，对板块房产带来更为强劲的价值支撑。
而如今，未来已来！五角场2.0已经乘风启航，这样的发展底蕴、资源集中度放在全上海都是不可复制的。
第二，1英里完美生活圈。
不管是从哪个角度来看，北京城建国誉府周边的配套能级，在上海几乎就是拔尖的存在。
地段和交通方面： 在北京城建国誉府的周边，已有10号线、8号线，未来还会增加20号线。
10号线和20号线（规划中）一纵一横交汇于三门路站，形成了未来五角场2.0时代新的交通枢纽！！
而北京城建国誉府距离三门路站直线约600米、距离20号线上海体育大学站直线约550米，步行可达。
而如果把视野放大，你会发现通过10号线。20号线以及8号线，整个上海最重要的几个节点板块都在北京城建国誉府业主的生活圈内。
这样的交通能级，在中环称得上是少有对手。
商业方面， 项目距离 五角场核心商圈 直线距离约1.5km；提供超140万方的消费娱乐场域，汇聚 上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场、五角场NS2地块 大型商业广场（规划）、苏宁电器广场等诸多商业巨头。
另外项目距离江湾里商枢及国华国际广场直线约550米，步行可达。
生态方面， 项目距离上海市区唯一的 原生态新江湾湿地公园 直线距离800m；
人文休闲方面， 距离 江湾体育中心 直线距离约850m等；距离 网红人文艺术街区大学路 约1.1km。
也就是说，项目周边一英里范围内涵盖商业生态文体多品类配套，步行范围内享受到的是如今上海更完善、更年轻、更潮流、更繁华的生活方式。
第三，铁狮门地标建筑、抖音、B站、上海科创源不断落地，全新的城市天际线、人文生态圈助力城市发展。
项目距离抖音总部所在的江湾里商枢直线距离约600米，这里的地标建筑铁狮门双子塔以及产业办公楼目前的大多都已落地。
在产业发展的驱动下，商业能级经济能级都将提升。
另外，与项目一街之隔的上海科创源预计将于2026年落成。
这是杨浦数字经济“总部社区”，总面积约14.6万平方米，由2栋历史保护建筑和7栋新建筑组成。
是全市重点打造的“中环数字产业创新带”中杨浦区最具有显示度的重要载体。
这不仅仅只是一个产业园区，因为除了办公楼外，上海科创源海 规划纪念广场、海派花园、曲水中庭、流云长廊、艺展草坪 等多元活动场景和空间体验。
将写字楼、商业、文体有机整合， 打造了集历史积淀、国际视野、设计创新与商业价值为一体的科创社区典范 ，呼应了老建筑的人文质感，实现城市更新的自然衔接。
上海科创源效果图
北京城建首入上海
产品力和物业会有保障吗？
确实，北京城建国誉府是北京城建在上海的首个住宅项目，大家都没有听到过这个开发商的名字，对此表示有疑虑也很正常。
那小胖君也来介绍一下这个开发商：
北京城建集团于1983年正式成立，承载四十余载荣耀与梦想，参与建造国家博物馆、国家大剧院、国家体育场鸟巢、国家速滑馆冰丝带、大兴机场等国家地标，以“双奥工程总承包商”夯实国匠美名。
更是跟随“一带一路”战略出海，成为中国品质的代表。
这家房企代表着中国建筑行业的标杆。
而北京城建地产则是国内领先的城市开发运营商，在全国先后开发了100多个房地产项目，开发总面积超过2000万平方米，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、黄山、保定、上海10大城市。
北京城建天坛府效果图
北京城建香山樾效果图
而国誉府作为这家房企收入上海的一号作品，是打响房企品牌价值的第一枪，也必然会是一个倾尽所有的作品。
我想在产品力保障以及交付实力上，大家应该无需担心。
在物业方面，北京城承物业是国家一级资质物业公司，更是是北京市首家市属上市物业企业。
业务扩展至全国12个省市、自治区。截止2024年3月，物业项目签约数量280个，签约面积4536.9万平方米。
一家立足首都，深耕京津翼，辐射全国的物业，足以保证业主未来居住的舒适、安心。
最后，再提醒大家一句
项目已经过会，预计月底前认购
按照76套的供应量和目前海量客户的购买热情
项目触发积分是大概率事件
所以千万要抓紧
也祝所有愿意为产品力买单的客户好运
能够买到自己心仪的房源
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2026年6月
上海全方面购房政策：
【新房 二手房 限购 贷款 摇号】
01 上海最新限购政策
02 上海最新购房贷款政策
03 上海一手/二手房交易流程
04 上海买房各税费明细
05 上海新房摇号积分制政策
06 上海新房摇号积分制常见问题
07 上海直系更名/赠予/继承政策
08 公司名义购房相关政策及交易税费
09.上海以旧换新购房补贴
2024.5.27-2026.6.03
上海楼市新政回顾一览：
2024.5.27上海发布 近8年来最有力度的房产新政， 买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
2024.06.21日起， 上海新房不再以集中公示在网上房地产网站。
2024.7.22日起， 上海新购新房与二手房，首套与二套利率均有调整.
2024.8.21日起，临港放松落户政策调整亮点：居转户年限由7年缩短为3年的，新片区工作时间由不低于2年，减少为不低于1年。居住证专项加分：在新片区工作并居住的，满一年积2分，最高积20分。
2024.08.27起， 上海执行18年的“70、90”政策正式退出，70.90平小户型新房退出历史舞台，执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
2024.9.29上海楼市新政再落地！
（一） 对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二） 对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
（四） 调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
（五） 按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
2024.10.21起 中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点，最新利率LPR3.6%。
五年期以上首套房贷执行利率： LPR(3.6%)-45bp =3.15%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.6%)-5bp=3.55%，
商用房 LPR(3.6%)+60BP=4.2%， 公积金首套 2.85%， 二套 3.325%
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 LPR-25BP=3.35%）
2024.11.13日起： 契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房， 只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
增值税方面， 在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税， 原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市， 对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
2025.4.28日：上海市住房公积金管理中心发布，在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民，不论户籍，工作单位，有无职业均可自己缴纳住房公积金， 缴纳基数为最低270，最高8860元。自2025.6.1日起施行。
2025.5.7日起：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点， 5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，二套房贷利率由3.325%降至3.075%。五年内1-5年首套2.10%，二套2.525%。
2025.5.20日： 五年期以上首套房贷执行利率（上海纯商贷）： LPR3.5%(3.5%)-45bp =3.05%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.5%)-5bp=3.45%，
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%）
2025.08.25： 上海楼市新政五大重点如下：
2025.12.30日： 个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的， 按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（2026.01.01正式执行）
2026.01.14日： 上海最新退个税新政：
自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2026.02.25日： 上海楼市发布“沪七条：
01.2026.06月 上海最新限购政策：
（注：1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签，再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制，（不受环线限制）全上海房产都可以买。）
什么是限购政策中的“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（ 例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”） 。
多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房（例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭， 家庭名下已有2套本市住房，按多子女购房条件，该家庭可再购买1套本市住房）。 （多子女家庭外环内可以多买1套）外环外不限套数
2026.06月上海户籍与非上海户籍（单身或已婚）可以在外环外购买不限套数
（注：非上海户籍需要一年社保或税单即可）
（外环内3年社保买2套，1年社保买1套,)
(新增5年上海居住证全上海可购一套）
02.2026.06月 上海最新购房贷款政策
1.商业贷款如下：
商业贷款利率：
2.纯公积金贷款最新执行如下：
03.上海一手/二手房交易流程：
04.2026.06月上海买房各税费明细：
2026.06月上海最新房产税标准：
01.本市户籍纳房产税政策：
免税条件：
计算方法：
* 新购房单价≤92536元，税率为0.4%
* 新购房单价＞92536元，税率为0.6%
02.非上海户籍：
首套免征。 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡的免税面积扣除。
03.外籍人士纳税政策
每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
（以上信息整理自国税总局上海税务局官网，仅供参考，具体政策以官方最新发布为准）
房产税缴纳举例说明：
05.上海新房摇号积分制政策
06.上海新房摇号积分制常见问题:
07.上海直系更名/赠予/继承政策:
2024.5.27起： 调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
08.公司名义购房相关政策及交易税费:
除上述情况外公司购房政策不变:
09.上海以旧换新购房补贴
为了方便居民升级住房，改善居住条件，上海还推出了旧换新政策，内容如下：
在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房， 并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。
建筑面积30平以下， 每套补贴标准2万元；
住房建筑面积30～50平 ， 每套补贴标准2.5万元；
住房建筑面积50～70平 ，每套补贴标准3万元。
在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。
