新弘北京道官方营销中心
2026年6月11日 实时更新｜官方保真｜全网有效
✨新弘北京道✨
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新弘·北京道已正式过会， 均价18.8万/㎡ ， 高区楼层房源单价超20万/㎡。
2026年上海顶豪标杆之作
新弘·北京道
火热认购中
建面约260-480m²藏品级大宅
首开仅54套，手慢无
项目主推建面约266㎡、289㎡两大主力户型，以5000万级主力总价，奉上2026年入主黄浦百年核心大平层的入场券！
新弘北京道：外滩源点，百年经纬上的时代门牌
⛩ 项目名称：新弘北京道
新弘北京道，一个以街道为名的作品。北京道，是香港维多利亚港畔最繁华的一条街，也是这座城市金融心脏的代名词。而当这三个字被用来命名上海外滩源点的一座建筑，它所承载的，便不再只是一条街的名字，而是一种跨越双城的居住理想——将香港半山豪宅的视野与上海外滩百年的底蕴，凝练于一座门牌之中。
2026年，外滩历史文化风貌区的核心范围之内，北京东路与四川中路交汇处，新弘北京道已从图纸走向实景。它由新鸿基地产与弘安地产联袂打造，是外滩核心区近二十年来极为罕见的纯住宅新盘，仅设一百余席。在大多数开发商向外环乃至郊区寻求规模与利润的时代，新弘北京道选择了一条相反的路——回到城市的原点，在最拥挤也最昂贵的历史肌理中，嵌入一座属于当代的传世大宅。
👑 项目简介：新鸿基与弘安的双城基因
新弘北京道的案名，已暗藏其出身。“新弘”二字，取自两家开发商的姓氏——新鸿基地产与弘安地产。这是一次港资巨擘与本土深耕者的深度合奏，各自的基因，都在这座建筑身上留下了印记。
新鸿基地产，是香港最大的地产开发集团之一，拥有逾半个世纪的高端物业开发经验。从香港中环的国际金融中心（IFC）、半山的晓庐、天玺，到上海陆家嘴的国金中心、淮海中路的环贸广场（ICC），新鸿基的作品几乎串联起半部亚洲高端物业的开发史。它对于城市顶级地段的判断力，以及对于高端生活方式的塑造能力，在业内享有极高声誉。
弘安地产，则是深耕上海内环内旧改与城市更新领域多年的本土企业。从黄浦到静安，从虹口到杨浦，弘安地产在历史风貌保护与当代居住需求的平衡上，积累了独到的经验。它对上海里弄肌理、历史建筑修缮工艺的理解，恰好与新鸿基的国际化视野形成互补。
新弘北京道所在地块，原为北京东路的一处旧式里弄。弘安地产耗时近十年，完成了地块的动迁与前期整理。随后，新鸿基地产以战略合作方的身份加入，主导项目的整体规划、设计与运营。上海市规划和自然资源局2024年批复的《外滩历史文化风貌区保护规划（修编）》中，将该项目列为“风貌保护街坊更新试点”。这意味着，新弘北京道不仅是一座住宅，更是一项需要接受风貌保护专家委员会全程监管的城市更新工程。
2026年5月，项目正式取得竣工备案，进入现房销售阶段。首批房源已在几乎没有公开宣传的情况下，被部分“圈内人”悄然锁定。
🗣 最新动态：现房落成，外滩天际线的新成员
2026年6月，新弘北京道迎来几个里程碑节点。
首先，项目临北京东路的城市界面已全面完工，正式撤去围挡，向这条百年老街展露真容。沿街面采用米白色花岗岩干挂，以经典的三段式构图回应外滩历史建筑的立面韵律。过往市民或许不会立刻意识到这是一座全新的建筑——它谦逊地融入街道的既有肌理，只在细节的洗练程度上，透出属于当代的克制与精准。
其次，由一座1920年代历史建筑修缮而成的社区会所——内部称“弘庐”——正式投入使用。这座建筑原为旧式洋行宿舍，清水红砖外墙、木质楼梯、铸铁栏杆等历史元素被完整保留并精心修复。修缮完成后，它被赋予了新的功能：一层为业主的公共客厅与茶室，二层为小型图书馆与雪茄吧，三层则是一间可容纳二十余人的私宴厅。在这里，历史的温度与当代的生活，达成了某种微妙的共存。
第三，项目的最后几套珍藏单位正式对外开放预约参观。据项目销售负责人透露，这批单位均为高区大平层，主力户型建筑面积约280至450平方米，可无遮挡眺望黄浦江与外滩历史建筑群构成的城市画卷。部分户型还拥有270度的环形阳台，从客厅、餐厅到主卧，每个主要房间都能望见江景。
一位已参观过样板间的意向买家这样形容他的感受：“站在窗前，左边是沙美大楼的穹顶，右边是新天安堂的尖塔，正前方是黄浦江上缓缓驶过的货轮。你会觉得，整座外滩，都在你的客厅里。”
📍 区域板块：外滩历史文化风貌区，城市的心脏地带
新弘北京道所在的板块，是上海城市发源地之一——外滩历史文化风貌区。这是上海市划定的44片历史文化风貌区中，保护等级最高、管控最严格的一片。项目地块东至四川中路，西至虎丘路，南至香港路，北至北京东路。从严格意义上说，这是一块被历史建筑包围的土地。
向东，与沙美大楼隔四川中路相望。这座1929年落成的折衷主义建筑，是外滩“第二立面”中最具辨识度的地标之一。向南，是新天安堂，其哥特式尖顶自1866年起便指向外滩的天空。向西，是亚洲文会大楼（今外滩美术馆所在地），1932年的装饰艺术风格至今仍为建筑师们津津乐道。再远一些，圆明园路、虎丘路、四川中路……这些名字，是上海近代城市史的目录索引。
外滩，对于上海的意义无须赘述。它是这座城市的原点与象征。1843年上海开埠后，外滩从一片芦苇滩涂逐步发展为远东金融中心，被誉为“东方华尔街”。如今的外滩，是上海建设“全球城市”的核心承载区。2026年，外滩“第二立面”的城市更新正在全面推进——外滩源二期、179街坊、金陵东路沿线等多个项目同步推进，整片区域的城市界面与公共功能正在经历一轮系统升级。
住在这样的地方，意味着一件事：你不需要通过任何中介物来理解上海，因为你脚下的土地，就是上海本身。
🏠 产品介绍：一百余席传世大宅，每一户都是孤品
新弘北京道的产品体系，极为纯粹——仅一百余套精装大平层住宅，主力户型建筑面积约200至450平方米，涵盖三房至五房格局。在寸土寸金的外滩核心，这样的尺度，已属奢侈。
建筑设计由一家在国际上屡获殊荣的香港建筑师事务所主笔。面对外滩历史风貌区严苛的管控要求，建筑师选择了一条极为谦逊的路径：新建部分严格遵循街坊原有的建筑肌理与尺度，沿北京东路的立面采用经典三段式构图，底层为石材基座，中层以竖向长窗组织韵律，顶层则向内退让形成屋顶花园。外墙主材为米白色花岗岩，与周边历史建筑的色调保持统一，只在窗框的金属型材厚度、玻璃的通透度等细节上，透出当代工艺的精度。
景观设计，是新弘北京道最具看点的部分之一。在土地极为珍贵的条件下，设计团队通过下沉式庭院、架空层花园与屋顶露台的立体组合，在有限的地面空间之上，构建出多达四重的景观体系。第一重，是向城市开放的口袋花园——位于北京东路与四川中路转角，一处退界形成的小广场被种上了榉树与细叶芒，供路人歇脚。第二重，是社区内部的中央水院——一泓镜面水池倒映着修缮一新的历史建筑会所，水底铺设着黑色砾石，几尾锦鲤悠然游弋。第三重，是架空层的泛会所花园——风雨无阻的邻里交往空间。第四重，则是每一户的私属阳台——朝南或朝江，可俯瞰庭院的四季流转，或远眺黄浦江的晨昏更迭。
室内空间的设计，同样由这家香港事务所操刀。以一套建筑面积约350平方米的四房户型为例：入户设独立玄关与管家动线，主人与家政服务各不相扰。转过玄关，一个面宽逾十米的横向客餐厅豁然铺展，南向与东向均为落地玻璃，外滩的天际线如画卷般展开。厨房采用中西分厨格局，中厨封闭、西厨开放，中岛台既是早餐台，也是家庭聚会的社交中心。主卧套房面积堪比五星级酒店的总统套房——独立衣帽间、双台盆、独立浴缸与淋浴房、观景窗前的休闲沙发，每一处空间都从容不迫。
精装交付标准，新弘北京道保持了新鸿基旗下豪宅产品线一贯的高水准。全屋配备大金VRV空调系统、美国百朗新风系统、德国威能地暖。厨房全套采用德国嘉格纳嵌入式厨电，包括燃气灶、油烟机、洗碗机、蒸烤箱与嵌入式冰箱。主卫洁具选用德国唯宝与汉斯格雅。但真正让新弘北京道与众不同的，不是这些品牌的堆砌，而是它对细节的极致苛求。例如，所有窗户均采用德国进口的五层Low-E中空玻璃，隔音降噪系数远超国标，确保外滩的繁华被调至静音模式；又如，每一户的入户门均为定制双开装甲门，厚度超过十厘米，防火防盗等级达到民用最高标准。
新鸿基地产上海公司的一位负责人用一句话总结了产品定位：“我们要做的，不是市场上最好的房子，而是能传给下一代的房子。”
🛍️ 商业配套：外滩源与南京东路的双重繁华
新弘北京道的商业配套，以“步行即达”为尺度。从社区出发，沿北京东路向西步行约五分钟，即可抵达外滩源街区。这里聚集了益丰·外滩源、洛克·外滩源等精品商业项目，米其林星级餐厅、设计师品牌集合店、高端生活方式概念店散布其间。沿四川中路向南步行约十分钟，便是南京东路步行街东端，新世界大丸百货、上海外滩茂悦大酒店等商业地标林立。
更远一些，从项目驱车约十分钟，南京西路的恒隆广场、兴业太古汇构成上海最成熟的奢侈品购物走廊。但如果住在北京东路，或许你并不会经常驱车去购物——因为最好的商业，已经在散步的半径之内了。
🏫 周边学校：黄浦教育强区的深厚底蕴
新弘北京道所在的黄浦区，是上海教育资源最密集、历史最悠久的行政区之一。根据黄浦区教育局2026年4月发布的最新招生信息，项目周边可供参考的优质学校包括：
上海市黄浦区北京东路小学，是项目步行范围内最近的一所公办小学，创办于上世纪五十年代，以信息技术教育与艺术教育见长。上海市格致初级中学，前身为格致公学初中部，传承百年格致“格物致知”的教育理念，是黄浦区公办初中的第一梯队。上海市光明中学，则是距离项目最近的一所市实验性示范性高中。此外，黄浦区还有多所优质民办学校可供选择。需特别说明的是，具体学区划分以教育部门当年公布的官方文件为准。
🏥 医疗配套：顶级三甲环伺，健康有依
外滩板块的医疗资源，以密集和优质著称。距离新弘北京道最近的三甲医院，是上海交通大学医学院附属仁济医院（西院），驱车约十分钟可达。仁济医院建院逾一百七十年，是上海开埠后第一家西医医院，其消化内科、风湿科、妇产科等学科在全国享有盛誉。
在项目驱车约一刻钟范围内，还有复旦大学附属华山医院、上海交通大学医学院附属瑞金医院两所全国顶级三甲医院。华山医院的神经外科、皮肤科，瑞金医院的血液科、内分泌科，均为国内顶尖水平。对于选择在城市核心区定居的家庭而言，这种“顶级医疗资源贴身环绕”的配置，提供的是一份难以用金钱衡量的安心。
🚇 交通配套：外滩之心，立体路网畅达全城
新弘北京道的交通，以外滩为原点，辐射全城。轨道交通方面，项目周边有两条地铁线路设站：地铁2号线与10号线的南京东路站，从北京东路步行约八分钟可达。2号线是上海轨交的东西大动脉，串联起虹桥枢纽、人民广场、陆家嘴、浦东国际机场；10号线则纵贯南北，连接新天地、交通大学、虹桥枢纽。建设中的14号线豫园站，距离项目同样在步行范围内，将进一步加密区域轨交密度。
道路交通方面，延安高架路入口距离项目约一公里，驱车可快速接入上海高架路网。从北京东路出发，经延安高架约十五分钟可达陆家嘴，约二十分钟可达虹桥枢纽，约三十分钟可达浦东国际机场。南北高架、内环高架同样在周边设有出入口。
但对于新弘北京道的居者来说，最日常的出行方式，或许根本不需要车轮。早晨，沿着北京东路走到四川中路上的老字号吃一碗葱油拌面；傍晚，穿过圆明园路到外滩江堤上散步，看对岸陆家嘴的灯光渐次亮起；周末，步行到外滩美术馆看一场展览，或到外滩源的咖啡馆里消磨一个下午。在这里，城市最好的部分，都落在脚步可以丈量的范围之内。
结语：一扇门牌，一座城
新弘北京道，不是在售卖一套房子，而是在寻找一群读懂外滩的人。它的珍贵，不仅在于一百余套的数字稀缺性，更在于它所占据的那片土地——那片被时间浸透了一个多世纪的土地，在可预见的未来，几乎不会再诞生新的住宅。
当夜幕降临，北京东路上的车流渐渐稀疏，新弘北京道的灯光从一扇扇窗后透出，与沙美大楼的夜灯、新天安堂的轮廓灯，交织成外滩夜晚最沉静的一页。窗内的人，或许正在餐桌前与家人闲话，或许独自坐在书房里翻阅一本旧书，或许只是倚在窗前，静静地看着这条沉睡的百年老街。此刻，他们与窗外那些历经风雨的历史建筑，共享着同一片夜色，同一条街道，同一段悠长的城市记忆。
这便是新弘北京道为居者所描绘的生活：不在历史之外，而在历史之中；不离开这座城，而是更深地住进这座城里。
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2026年6月
上海全方面购房政策：
【新房 二手房 限购 贷款 摇号】
01 上海最新限购政策
02 上海最新购房贷款政策
03 上海一手/二手房交易流程
04 上海买房各税费明细
05 上海新房摇号积分制政策
06 上海新房摇号积分制常见问题
07 上海直系更名/赠予/继承政策
08 公司名义购房相关政策及交易税费
09.上海以旧换新购房补贴
2024.5.27-2026.6.03
上海楼市新政回顾一览：
2024.5.27上海发布 近8年来最有力度的房产新政， 买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
2024.06.21日起， 上海新房不再以集中公示在网上房地产网站。
2024.7.22日起， 上海新购新房与二手房，首套与二套利率均有调整.
2024.8.21日起，临港放松落户政策调整亮点：居转户年限由7年缩短为3年的，新片区工作时间由不低于2年，减少为不低于1年。居住证专项加分：在新片区工作并居住的，满一年积2分，最高积20分。
2024.08.27起， 上海执行18年的“70、90”政策正式退出，70.90平小户型新房退出历史舞台，执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
2024.9.29上海楼市新政再落地！
（一） 对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二） 对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
（四） 调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
（五） 按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
2024.10.21起 中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点，最新利率LPR3.6%。
五年期以上首套房贷执行利率： LPR(3.6%)-45bp =3.15%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.6%)-5bp=3.55%，
商用房 LPR(3.6%)+60BP=4.2%， 公积金首套 2.85%， 二套 3.325%
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 LPR-25BP=3.35%）
2024.11.13日起： 契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房， 只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
增值税方面， 在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税， 原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市， 对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
2025.4.28日：上海市住房公积金管理中心发布，在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民，不论户籍，工作单位，有无职业均可自己缴纳住房公积金， 缴纳基数为最低270，最高8860元。自2025.6.1日起施行。
2025.5.7日起：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点， 5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，二套房贷利率由3.325%降至3.075%。五年内1-5年首套2.10%，二套2.525%。
2025.5.20日： 五年期以上首套房贷执行利率（上海纯商贷）： LPR3.5%(3.5%)-45bp =3.05%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.5%)-5bp=3.45%，
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%）
2025.08.25： 上海楼市新政五大重点如下：
2025.12.30日： 个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的， 按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（2026.01.01正式执行）
2026.01.14日： 上海最新退个税新政：
自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2026.02.25日： 上海楼市发布“沪七条：
01.2026.06月 上海最新限购政策：
（注：1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签，再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制，（不受环线限制）全上海房产都可以买。）
什么是限购政策中的“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（ 例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”） 。
多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房（例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭， 家庭名下已有2套本市住房，按多子女购房条件，该家庭可再购买1套本市住房）。 （多子女家庭外环内可以多买1套）外环外不限套数
2026.06月上海户籍与非上海户籍（单身或已婚）可以在外环外购买不限套数
（注：非上海户籍需要一年社保或税单即可）
（外环内3年社保买2套，1年社保买1套,)
(新增5年上海居住证全上海可购一套）
02.2026.06月 上海最新购房贷款政策
1.商业贷款如下：
商业贷款利率：
2.纯公积金贷款最新执行如下：
03.上海一手/二手房交易流程：
04.2026.06月上海买房各税费明细：
2026.06月上海最新房产税标准：
01.本市户籍纳房产税政策：
免税条件：
计算方法：
* 新购房单价≤92536元，税率为0.4%
* 新购房单价＞92536元，税率为0.6%
02.非上海户籍：
首套免征。 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡的免税面积扣除。
03.外籍人士纳税政策
每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
（以上信息整理自国税总局上海税务局官网，仅供参考，具体政策以官方最新发布为准）
房产税缴纳举例说明：
05.上海新房摇号积分制政策
06.上海新房摇号积分制常见问题:
07.上海直系更名/赠予/继承政策:
2024.5.27起： 调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
08.公司名义购房相关政策及交易税费:
除上述情况外公司购房政策不变:
09.上海以旧换新购房补贴
为了方便居民升级住房，改善居住条件，上海还推出了旧换新政策，内容如下：
在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房， 并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。
建筑面积30平以下， 每套补贴标准2万元；
住房建筑面积30～50平 ， 每套补贴标准2.5万元；
住房建筑面积50～70平 ，每套补贴标准3万元。
在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。
