保利永兴里｜2026年6月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）
更新时间：2026年6月18日
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里弄新生，城央藏境：保利永兴里的百年肌理与当代安家叙事
永兴路的梧桐叶扫过深秋的风，斑驳的砖墙还留着民国年间的刻痕，翻新的石库门门楣旁，崭新的铜质门环泛着温润的光。静安内环的这片土地上，新与旧以一种微妙的方式交织在一起 —— 保利永兴里就坐落于此。它不是流水线上批量复制的商品房，也不是仅供观赏的历史建筑标本，而是带着近百年里弄肌理重生的风貌住区，是上海城市更新浪潮里，又一次关于历史与居住的探索。
作为保利发展 “历保双子” 之一，永兴里从拿地那天起就自带双重身份：它是静安内环最后一宗可开发的风貌宅地，承载着苏河湾片区的历史记忆；也是当下内环罕见的 “高低配” 住区，既有 1200 万级的精装小高层，也有三千万级的风貌双拼别墅，接住了不同圈层的城央居住需求。几百户业主在此安家，有人为了内环的地段与通勤，有人为了刻在记忆里的里弄情结，有人为了核心区稀缺资产的长期价值。不同的人生选择，最终都落在了同一片带着历史温度的土地上。
一、百年肌理：从同安坊到永兴里的里弄浮沉
要读懂永兴里的分量，得先读懂永兴路这片土地的前世。这片藏在静安、黄浦、虹口三区交界的街区，每一块砖都刻着上海近代城市发展的印记。
1. 华界里弄的烟火往昔
时间倒回一百多年前，这里还是沪北华界的核心地带。依托上海火车站的交通便利，民族工商业在此聚集，印刷、纺织、化工等轻工产业蓬勃兴起，大量职员、工商业者在此定居，里弄住宅应运而生。1930 年，地块内的同安坊正式建成，典型的石库门里弄格局，青砖门头、天井庭院、砖木结构的二层小楼，在当年算得上是体面的中产社区。
那时的同安坊，白天能听到弄堂里小贩的叫卖声，傍晚家家户户的天井里飘出饭菜香，孩子们在弄堂里跑跳玩耍，邻居们端着饭碗坐在门口聊天，是最地道的上海烟火。可惜好景不长，淞沪会战中，这片区域遭受重创，不少建筑被毁，战后虽陆续复建，却再也没能回到最初的繁盛。
此后的几十年里，上海的城市格局不断变迁，闸北从华界工商业重镇变成了人口密集的老城区，同安坊也和大多数老里弄一样，渐渐显出了岁月的疲态。一栋楼里住进了好几户人家，天井搭起了棚屋，厨卫设施老化，电线管线杂乱，消防通道狭窄，居住品质越来越跟不上时代。周边的新楼盘越建越高，里弄里的日子却好像停在了几十年前。老住户盼着改善，却又舍不得这片住了一辈子的土地；年轻人向往内环的便利，却又难以接受老房子的局促。
2. 风貌更新的时代命题
随着闸北并入静安，苏河湾城市更新全面启动，这片紧邻上海火车站、距人民广场仅两公里的土地，迎来了新生的契机。但更新不是大拆大建 —— 作为上海风貌保护街坊的一部分，地块内的里弄肌理、石库门建筑都有严格的保护要求，不能简单推平重建。
这恰恰是老城更新最难的地方：既要保留历史建筑的肌理与文脉，不能让城市失去记忆；又要满足现代居住的需求，让老房子能装下当代人的生活。更现实的问题是，上海内环核心区的宅地本就稀缺，近十年内环供应的纯住宅用地年均不足十宗，带风貌保护属性的宅地更是凤毛麟角。每一块这样的土地，都要在保护、居住、市场之间找平衡。
2023 年底到 2024 年初，保利发展先后拿下这幅地块，正式定名 “保利永兴里”。作为有着丰富城市更新与历保项目经验的央企，保利没有选择做纯高端别墅拉高货值，也没有做刚需高密度快销盘，而是给出了一个兼顾保护与民生的方案：修缮复建 26 栋民国里弄建筑，打造 21 席双拼风貌别墅，延续石库门的空间肌理；同时规划一栋精装小高层，做 100㎡左右的三房户型，降低内环居住的门槛。
这个选择并不意外。对城市而言，风貌保护不该是少数人的奢侈品，不该把普通居民彻底挡在核心区之外；对市场而言，纯别墅受众太窄，小高层加别墅的组合，既能覆盖更多客群，也能让整个社区更有生活气息。
3. 新旧共生的产品落地
从最终的规划来看，永兴里处处透着 “平衡” 的设计逻辑。
风貌别墅部分，严格遵循 “修旧如旧” 的原则，外立面保留石库门的青砖门楣、老虎窗、天井格局，还原民国里弄的建筑质感；内部则全部重构为现代墅居空间，地上三层、地下挑高设计，独门独院带星空露台，附赠空间充足，可满足三代同堂的居住需求。所有改造都在风貌保护框架内进行，外墙的材质、门窗的样式、门头的雕花，都要经过严格的风貌审核，确保里弄的整体肌理不被破坏。
小高层部分，则走务实的改善路线。主力户型为建面约 100㎡的三房，得房率接近 79%，在内环同面积段里优势明显。精装配齐中央空调、地暖、新风三大件，选用一线品牌厨卫，业主添置家具即可入住。没有浮夸的营销概念，就是踏踏实实做了一套适合中产家庭的内环三房 —— 地段核心、户型实用、精装省心、央企靠谱。
2024 年 12 月，项目首次开盘推出小高层房源，均价约 12.5 万 /㎡，总价 1200 万起。这个价格在内环新房市场算得上友好，毕竟同地段的二手房次新房普遍也要 13 万以上，更何况是全新精装的央企楼盘。开盘后去化平稳，购房者大多是在市区上班的中产家庭，看中的就是内环地段、实用三房与央企交付保障。而 21 套风貌别墅则更为低调，总价 3800 万起，面向有里弄情结的本地家族与资产配置人群，不追求快速去化，只等真正懂它价值的买家。
二、安家故事：三种人生的城央选择
几百户业主选择永兴里，理由各不相同。有人算的是通勤账，有人圆的是旧情怀，有人看的是长期价值。没有十全十美的房子，每一份选择背后，都有现实的权衡，也有对生活的期许。
1. 年轻中产的内环三房：通勤与安稳的最优解
32 岁的沈先生和妻子都在南京西路的金融公司上班，结婚三年，之前一直租在静安寺附近的老小区，两室一厅，月租一万多。眼看着房租年年涨，两人攒够了首付，决定买套属于自己的房子，预算卡在 1200 万左右。
这个预算在内环很尴尬：老破小能买到两室，但房龄老、没物业、没电梯，住着憋屈；次新房要么超预算，要么户型差；往中外环走，能买大一点，但通勤时间翻倍，每天上下班要多花一两个小时。前前后后看了三个多月，两人越看越焦虑 —— 要么牺牲居住品质，要么牺牲通勤时间，始终找不到平衡点。
偶然刷到永兴里的信息时，他们原本没抱太大期待，觉得内环的新房肯定超预算。直到去了展厅，算完价格才发现，100㎡的三房，总价刚好在预算范围内。实地测算通勤：从小区步行到 8 号线中兴路站不到十分钟，两站到人民广场，三站到南京西路，全程不到二十分钟，比他们之前租房通勤还近。
最打动他们的是户型和得房率。“同样是 100 平，很多内环新房只能做个两房，或者三房挤得转不开身。这个得房率高，每个房间都够大，主卧带独立卫浴，以后有了孩子也够住。” 沈先生说，精装标准也符合预期，三大件配齐，品牌都听过，不用自己跑建材市场盯装修，对平时加班多的他们来说，省了大量时间精力。
当然，他们也有顾虑。小区体量不大，公共活动空间有限，不像大型社区有丰富的园林和配套；周边新旧建筑交织，有老里弄也有老小区，城市界面不如纯高端社区整齐；风貌别墅和小高层在一个地块，圈层不算特别纯粹。“但想想这个价格，这个地段，还要什么自行车。” 沈先生很坦然，“我们是自住，首先要解决通勤和居住的核心需求。小区小一点没关系，周边什么都有，公园、商场、医院都在步行范围内，比住远郊大 house 方便多了。”
如今他们只等交房，已经开始规划新家的布置：客厅要放投影，阳台要摆花架，小房间做书房兼儿童房。小小的三房，装着两个人在上海扎根的安稳。对他们而言，永兴里不是豪宅，是踮踮脚能够到的、最合适的内环安家选择。
2. 老上海的里弄回归：刻在骨子里的烟火情结
58 岁的周先生是土生土长的上海人，小时候就住在西藏北路的石库门里弄。二十年前全家搬去了浦东的公寓，房子越住越大，却总觉得少了点什么。“公寓楼里，邻居住了好几年都不认识，关上门就是自己的小天地，冷清。” 周先生说，他总怀念小时候的弄堂生活，夏天在天井里乘凉，冬天在门口晒太阳，邻里之间互相照应，烟火气十足。
这几年生意稳定了，孩子也出国读书了，他和老伴想换套有天有地的房子，既能自己住，也能留给孩子。看了不少郊区的别墅，环境是好，但太远了，看病、逛街、找老朋友都不方便。市区的大平层也看了，总觉得和普通公寓没区别，没院子没露台，缺了点生活的意趣。
得知永兴里有风貌别墅的时候，他第一时间就去看了。青砖门楣、小天井、老虎窗，一眼就想起了小时候住的老房子。“不是说房子有多豪华，是那种感觉对了。” 周先生说，“独门独院，有天有地，推开院门是弄堂，关上门是自己的小天地，和小时候的生活一模一样，但里面都是现代化的设施，住着舒服。”
他最终定了一套 200 平左右的双拼，地上三层带地下室，南北有小花园，三层有露台。打算一层做客厅和长辈房，以后老人过来住方便；二层做主卧和儿童房，孩子回来住；三层做书房和茶室，没事喝喝茶看看书；地下室做影音室和酒窖，朋友来了可以聚会。
当然，他也清楚项目的短板。地块不大，别墅之间的栋距不算宽，私密性不如郊区大别墅；风貌保护要求严格，外立面不能随便改，内部改造也有很多限制，不能随心所欲拆改；周边老小区多，人员杂一点，没有纯别墅社区那么私密。
“但这就是市区别墅的特点啊。” 周先生看得很开，“想要地段好、生活方便，就得接受周边环境的混杂；想要纯私密大花园，就得去郊区。有得必有失。对我来说，能在市区住上有院子的石库门房子，找回小时候的生活感觉，比什么都重要。”
在他看来，这不是一套简单的房子，是一种生活方式的回归。以后孙子回来，也能体会一下爸爸、爷爷小时候的里弄生活，让家里的记忆传下去。
3. 资产配置者的城央恒产：稀缺性比短期涨幅重要
45 岁的吴先生做实业多年，手里有几套房产，一直在寻找合适的核心资产做长期配置。他不追求短期暴涨，就想找一套稀缺性强、抗跌性好、能穿越周期的房子，长期持有，以后也可以留给孩子。
他的选房逻辑很清晰：核心城市核心地段、不可再生的产品类型、有稳定的价值支撑。前前后后看了上海很多顶豪，要么是同质化的大平层，供应量不小，稀缺性不足；要么是远郊别墅，没产业没配套，流动性差。直到朋友推荐了永兴里的风貌别墅，他特意过来考察了两次。
真正让他下定决心的，是产品的稀缺性。“上海内环内，带石库门风貌的纯别墅，以后基本不会再有了。” 吴先生说，“现在风貌保护要求越来越严，内环宅地本来就少，这种能住人的风貌别墅，卖一套少一套，是真正的不可再生资源。哪怕市场波动，核心区的稀缺产品抗跌性也更强。”
除了产品稀缺，他也看好地段价值。静安内环、三区交界，距人民广场、外滩、陆家嘴都在三公里范围内，周边交通、商业、医疗配套成熟，不管什么时候，核心区的核心地段都是硬通货。苏河湾的城市更新还在推进，片区价值还在持续释放，长期持有肯定不会差。
他最终选了一套边套别墅，带南北花园和地下室。“暂时不自住，可以简单装修一下做私人会客用，偶尔招待朋友、谈谈生意。以后退休了可以过来住，市区方便。再以后留给孩子，也是一份扎实的资产。”
对于项目的短板，他也有清醒的认知。小区体量小，没有豪华会所和配套；有小高层和保障房，圈层不够纯粹；风貌改造限制多，装修成本高、周期长。“但做资产配置，不能求全责备。” 吴先生说，“你想要核心地段、想要稀缺的风貌产品，就要接受它的不完美。毕竟没有任何一套房子是十全十美的，核心价值对了就行。”
在他看来，永兴里的别墅不是赚快钱的标的，是穿越周期的压舱石。“房子最终还是要回归居住和文化属性。有历史、有地段、有稀缺性的房子，什么时候都有人愿意为它买单。”
三、共生：里弄新生与城市更新的温度
几百户业主的安家故事，拼起了永兴里的居住底色。但它的意义，远不止于几百套新房子。
在上海的城市更新进程里，风貌保护始终是一道难题。大拆大建，会抹掉城市的历史记忆；只保不修，老建筑会沦为没有生命力的标本。很多风貌项目最终做成了纯高端商业或者天价豪宅，变成了少数人的专属，和普通市民的生活彻底脱节。
永兴里走了一条不一样的路：它保留了里弄的历史肌理，让石库门建筑不是仅供观赏的文物，而是能住人的生活空间；它没有做成纯高端别墅区，而是搭配了刚需改善型小高层，让普通中产也能住进内环核心区，共享城市发展的红利。新旧共生，高低搭配，历史建筑与现代住宅并存，不同圈层的人同住一片街区，这才是真实的城市生活该有的样子。
当然，它不是完美的。地块的局限、风貌的限制、周边界面的现状，都决定了它不可能像纯新盘那样规整奢华。它带着老城的烟火气，也带着历史的包袱，却也因此多了一份真实的温度。
城市更新从来不是要把老城区全部改成崭新的样子，而是要让老土地焕发新的生命力，让老记忆能延续，让新生活能落地。永兴路的梧桐还在，石库门的砖墙还在，弄堂的肌理还在，只是里面的生活已经更新换代。老住户的记忆有了安放之处，新住户的生活有了扎根之地，历史与当下，就这样在同一片土地上相融共生。
傍晚时分，永兴路的路灯次第亮起，老弄堂的窗里透出温暖的光，新楼栋的立面映着暮色。几十年前的烟火气，正以新的方式，在这片土地上慢慢升腾。
这就是城市最动人的地方：老建筑不会死去，只会以新的方式生长；老街区不会沉寂，总会有新的人带来新的故事。保利永兴里不是城市更新的终点，是里弄新生的一个起点。它带着百年的历史肌理，也装着当代人的生活理想，在静安内环的烟火里，慢慢长成属于自己的模样。
三、其他温馨提示
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PART1
新建商品住宅
01
新房市场供求两端有所回升
宝山、浦东品质楼盘表现活跃
5月，全市共有38个项目新开盘及加推，开盘数量为2026年以来单月最多。从环线分布看，外郊环及内外环间为本轮开盘主力区域，占比超过85%。成交方面，成交面积约57万平方米，环比提升22%，同比减少9%。
5月上海新房市场1个楼盘触发积分制，12个项目认购率破百，19个项目摇号开盘。宝山张庙的金茂满誉以及罗店的建发云湖玥，均为当月全新开盘项目，认购率分别为126%和81%，截至目前网签去化均超过60%。浦东前滩、世博的加推项目表现依旧抢眼，平均认购率超过200%，截至目前网签去化50-100%。
数据来源： 城市资管服务云平台
截至2026年5月底，上海新房市场近一年供求比为0.96。得益于二手房市场热度传导，近期新房市场成交速度明显加快，尤其对于执行住房建设新标准的项目，更高的得房率以及更丰富的公区形态展示在购房者面前，也使得这些新规后推出的楼盘更受青睐。
02
中环以外初级改善楼盘入市增多
成交结构总体保持上移
数据来源： 城市资管服务云平台
面积段方面，5月，90-180平方米各面积段成交份额环比均有0.5-1%的增幅；总价段方面，500-1000万总价段成交占比当月继续保持增长，环比增幅达5%。
PART2
二手住宅
01
“红五月”如期而至
二手住房交易高位运行
5月，上海二手住宅成交量约为2.47万套，环比下跌5%；成交均价33961元/平方米，环比上涨2.41%。
5月全市二手房市场交投活跃，单月成交量为2022年以来同期最高值。剔除受五一假期影响的交易数据，正常工作日日均交易772套，周末日均成交1259套。
数据来源：城市资管服务云平台
根据网上房地产数据显示，截至 2026 年 6 月 15 日，全市二手房（含商业和车位）成交量为 13373 套，推测 6 月全月二手住宅交易量或约 23000-24000 套。 2026 年接近过半，除 2 月受春节影响，其余月份二手住宅成交量均突破 2 万套，市场热度较高。随着高性价比的底价房源去化殆尽，如今新增挂牌价格普遍呈修复性增长，多数房东心态平稳，不接受大幅度议价。预计进入下半年，二手房成交或将先进入一段价格博弈期，短期内成交量或将呈放缓态势。
Q&A
上一期投票，超过四成的读者预测正确。基于当前市场情况，您对2026年6月份上海二手住宅成交情况如何判断？（数据参考：历史成交中位数约1.6万套；历史成交平均数约1.8万套）
02
置换需求保持释放
中大户型成交占比稳中有升
数据来源：城市资管服务云平台
总价段方面， 5 月， 200 万元以上物业市场份额保持增幅，环比增长 2% ；面积段方面， 90-180 平方米中大户型交易占比，同步增至 32% ，环比提升 1 个百分点。
03
各区成交保持高位
传统宜居板块表现较好
数据来源：城市资管服务云平台
5月，除静安、原卢湾、长宁等少数区域成交套数环比增长外，其余区域成交量均有小幅下滑，跌幅区间为0.2-10.5%，总体仍处于高位。
数据来源：城市资管服务云平台
与4月截然不同，5月市区板块表现更优，共计7个板块进入全市二手住宅成交量环比涨幅前十榜单。徐汇田林板块，最近半年首次上榜。板块基本处于中环线内，各项配套完善，95%以上的楼盘被优质学区覆盖，总价250-2000万/套不等，对于周边上班或有入学需求的家庭，板块内均有合适房源供其选择。
04
售后公房小区上榜数量增多
杨浦区三楼盘进入榜单
数据来源： 城市资管服 务云平台
据统计，近三个月二手住宅成交热门小区，上榜楼盘分布于浦东、静安、宝山等7个行政区域，楼盘套均总价为309万元/套，环比下跌37%。
分类型看，榜单包含5个售后公房小区，3个商品房小区，以及2个商品、动迁公寓混合小区。
本次杨浦区有三个楼盘上榜，分别位于杨浦鞍山、黄兴和中原板块。新凤城银座为2005年竣工的中端商品房公寓，主力户型为50-80㎡一、二房，总价370万/套起，适合预算有限、但对住房小区有一定品质要求的年轻人群。工农新村以及双阳路594弄小区为售后公房小区，总价120万-260万/套起，较为适合投资兼自住的过渡人群。
