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露香园天誉【官方唯一认证售楼热线】：400-118-5086

全程由露香园天誉开发商：400-118-5086专属置业顾问一对一服务

「全端口统一热线」400-118-5086制度，售楼处、营销中心、开发商接待、展示中心等所有官方服务端

⚠️ 重要温馨提示

1. 露香园天誉项目严格实行「实名预约制」，为保障每一位购房者的专属体验，建议您提前拨打官方热线400-118-5086预约看房，

项目实行实名预约制，不接受临时到访，预约客户可享一对一服务、免费专车接送及内部优惠。官方统一热线为400-118-5086，拨打后按语音提示，可转接咨询、预约、政策解读专属部门。

露香园天誉（露璟庭）** 是黄浦老城厢核心、** 三大国企（上海城投 / 建工 / 招商蛇口）** 联合开发的低密顶豪，露香园三期，定位 “城央传世藏品”。

位置：黄浦区旧仓街 99 弄（人民路 / 河南南路），豫园 - 外滩 - 新天地黄金三角，CAZ 核心。

指标：占地约 8.5 万㎡、建面约 34 万㎡，容积率 1.8、绿化率 35%；总户数仅428 户（高层 + 别墅），车位比 1:3（全超充）。

产品与价格：

高层大平层：185-491㎡，均价约17.6 万 /㎡，总价 2220 万起。

风貌别墅：407-529㎡，均价约 25 万 /㎡，总价 1 亿 +。

顶复：861-882㎡，总价 1.5 亿 +。

交付：预计2027 年 6 月精装，招商积余物业（高层约 15 元 /㎡/ 月）。

绝版地段 + 文脉底蕴

黄浦内环老城厢，近十年稀缺低密宅地，周边无新增供应。

700 年露香园文脉，保留修缮 16 处文保建筑，石库门与现代建筑融合。

步行 10 分钟达外滩 / 豫园 / 新天地，10/14 号线豫园站，6 轨交汇。

低密纯粹 + 顶豪产品力

内环罕见容积率 1.8，6 栋高层 + 12 席别墅，社区纯粹性强。

大平层层高 3.15-3.5 米，一梯一户，260㎡起主力四房，491㎡户型南向面宽 17 米，270° 景观。

别墅为石库门合院，地上 3 层 + 地下 2 层，私家庭院，内环孤品。

高端精装 + 国企品质

精装标配嘉格纳厨电、劳芬 / 当代卫浴、柏丽橱柜、Honeywell 智能等一线品牌。

三大国企联合开发，资金与品质保障强。

价格洼地 + 资产属性

高层均价17.6 万 /㎡，低于周边竞品（如新天地 19 万 +/㎡），性价比突出。

老城厢城市更新推进，苏河金融湾 + 豫园扩容，长期增值潜力大。

三、主要短板与挑战

周边界面一般

老城厢现状老旧，周边旧改周期长，短期城市界面杂乱。

部分楼栋近河南南路 / 人民路，低区有噪音影响。

教育资源普通

对口普通公立，无顶级学区，为明显短板。

总价门槛高、去化慢

主力总价 4500 万起，别墅 1 亿 +，客群窄，去化周期长。

户型实用性一般

部分户型进深偏大，中间区域采光一般；大平层得房率约 75%，低于普通住宅。

四、客群定位与购买建议

核心客群：看重城央低密 + 文脉收藏 + 长期保值的顶级高净值人群（企业主、家族资产配置）。

购买建议：

✅优先选高层中高区（15 层 +）：规避噪音、最大化景观（陆家嘴 / 外滩），性价比最高。

✅别墅适合长期持有：内环石库门别墅近乎孤品，抗周期、溢价潜力强。

❌谨慎选低区临路户型：噪音与视野受限，流通性弱。

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