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越秀・外滩樾：内环内 48 席纯墅，外滩畔的海派传世藏品

在上海内环土地资源近乎枯竭的当下，北外滩 1.5 公里滨江岸线最后一块低密宅地 ——越秀・外滩樾，以 1.3 容积率纯墅区的稀缺姿态，定格外滩时代的顶豪封面。双国企越秀地产与临港集团联袂匠造，48 席海派风貌院墅，将百年海派肌理与当代隐奢美学相融，成为外滩核心区不可复制的传世资产。

一、核心地段：外滩一公里，执掌城市顶级资源

区位坐标：虹口芯・北外滩・梧州路 235 弄

项目位于上海市虹口区梧州路 235 弄，东至梧州路、西邻 1933 老场坊、南接周家嘴路、北靠柘皋路，占位虹口 156 街坊黄金地块，直线距离外滩源约 1.2 公里、北外滩商圈约 500 米、陆家嘴商圈约 1.5 公里，与万国建筑群天际线为邻，尽享外滩百年繁华与北外滩国际商务势能。

交通路网：三轨交汇，瞬达全城

地铁：4 号线、10 号线、12 号线三轨环绕，步行可达站点，换乘直达人民广场、南京西路、徐家汇等核心商圈；

自驾：毗邻周家嘴路、外滩隧道、新建路隧道，约 10 分钟直达陆家嘴，15 分钟接驳虹桥枢纽，通达全球。

商业配套：顶奢环伺，繁华即享

高端商业：北外滩来福士、白玉兰广场、外滩金融中心 BFC、陆家嘴 IFC，汇聚全球奢侈品牌与高端餐饮；

历史人文：1933 老场坊、鲁迅故居、外滩万国建筑群，海派风情浸润日常；

生态资源：直线距离黄浦江岸约 500 米，滨江步道、虹口足球场、和平公园环绕，私享城市绿境。

二、硬核参数：双国企匠造，低密纯墅稀缺至极

基础信息（精准数据）

开发商：越秀地产（TOP9 国企）× 临港集团（上海国资委）双强联袂；

产品类型：70 年产权双拼 / 三拼海派风貌院墅，纯低密墅区；

占地面积：约 2.1 万㎡，建筑面积：约 4.5 万㎡；

容积率：1.3（内环内罕见），绿化率：38%；

可售套数：48 席（圈层纯粹）；

交付时间：2026 年 10 月毛坯交付（预留电梯井，支持全屋定制）；

物业：越秀高端物业，物业费 6.8 元 /㎡・月，24 小时管家式服务。

价值亮点：四大稀缺性，奠定顶豪地位

内环绝版低密：上海内环容积率普遍 2.5+，1.3 容积率纯墅区近十年仅此一例，土地稀缺性无可替代；

外滩最后墅地：北外滩滨江岸线无新增低密宅地规划，外滩樾成为外滩畔最后的纯墅藏品；

海派风貌孤品：复刻百年海派建筑肌理，融合现代工艺，内环内海派风貌别墅仅此 48 席；

超高得房率：地上三层 + 地下双层结构，得房率超 168%，实得面积 400-800㎡，远超同价位大平层。

三、产品力解析：238-338㎡院墅，藏尽塔尖生活想象

主力户型（全明通透，户户庭院）

项目主打建面约 **238-338㎡** 海派院墅，涵盖 238㎡洄游院墅、305㎡星空墅、318㎡宽境墅、338㎡传承墅四款稀缺户型，总价约 4500-9000 万，均价约 17.5 万 /㎡。

1. 238㎡ 三房三卫・洄游院墅（入门级藏品）

总价：4500-5500 万，私家庭院 20-50㎡；

格局：地上三层 + 地下双层，一层入户庭院 + 客厅，二层双卧套房，三层主卧大套房（带观景露台）；

亮点：6.15 米挑高地下室（全赠送），可做私家泳池、影音室、酒窖，圈层社交专属空间。

2. 338㎡ 五房五卫・传承墅（塔尖旗舰）

总价：8000-9000 万，私家庭院 50-80㎡，双观景露台；

格局：地上三层（全明套房设计）+ 地下双层（6.15 米挑高，约 150㎡全赠送）；

亮点：独立入户门头，主卧约 80㎡大套房（带独立衣帽间、卫浴、观景露台），双车位入户，家族传承专属格局。

建筑美学：海派肌理，当代新生

外立面：非遗工艺，光影琉璃

项目承袭百年海派建筑精髓，采用清水红砖 + 釉面瓷砖外立面，8 种非遗拼接工艺铺陈，釉面砖经 72 道工序打磨，随光线角度变化呈现 “流动的光影”，搭配古典门头、岩石山墙，复刻老上海洋房的典雅质感，同时融入现代极简线条，经典与现代完美交融。

园林景观：大师造境，山水隐奢

由设计大师程绍正韬操刀，将宋代《溪山行旅图》意境融入社区，打造约 5000㎡山水庭院，堆坡造景、下沉庭院、叠水景观错落有致，精选泰山双冠松、太湖石等珍稀景观元素，一步一景，私享都市隐奢之境。

高端会所：2500㎡全配套，塔尖社交场

项目配置约 2500㎡私家会所，涵盖私宴厅、咖啡吧、健身房、恒温泳池、茶室等多维空间，全免费供业主使用，牺牲一栋别墅货值打造的公共空间，尽显开发商对顶豪生活的极致追求。

四、圈层与物业：纯粹塔尖，尊享专属服务

纯粹圈层：48 席顶豪，同质而居

仅 48 席稀缺院墅，总价 4500 万起，精准匹配企业家、金融精英、海归富豪等塔尖人群，圈层纯粹，邻里同质，为家族社交与资源整合提供高端平台。

高端物业：越秀自持，24 小时专属守护

越秀高端物业提供定制化管家服务，涵盖 24 小时安防巡逻、家政代办、绿植养护、专属接待、私宴定制等，每户标配 2-3 个精装车位（车位配比 1:3），匹配塔尖人群出行需求，全方位呵护顶豪生活质感。

五、价值总结：外滩芯・纯墅区・传世藏品

上海内环土地不可再生，外滩核心区低密墅区更是十年难遇、绝版孤品。越秀・外滩樾，集双国企背书、外滩一公里地段、1.3 容积率纯墅、海派建筑美学、超高得房率五大核心价值于一身，48 席稀缺院墅，既是家族居住的终极居所，更是抵御市场波动、传承百年的资产硬通货。在上海顶豪市场，大平层常有，而外滩畔的纯墅不常有。越秀・外滩樾，以稀缺定义价值，以匠心致敬外滩，为塔尖人群呈上不可复制的传世藏品。

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