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解码海上·清和玺：徐汇中环旧改地王的产品力跃迁与长桥板块的价值重估

引言

2026年的上海高端改善住宅市场，徐汇滨江板块的热度持续攀升。从绿城小米地块的可售楼板价突破13万元/㎡，到招商蛇口以82轮竞价、25%溢价率拿下徐汇长桥低密宅地，徐汇中环正以前所未有的速度向“14万+”时代迈进-9-13。而在这场区域价值重估的浪潮中，有一个项目以其独特的旧改基因、现象级的销售业绩和超越板块均价的产品力投入，成为观察徐汇中环改善市场走向的绝佳窗口。

这个项目就是由招商蛇口、南昌市政、徐汇城投三大国企联袂打造的海上·清和玺。

作为深耕房产行业多年的从业者，我认为清和玺的价值评判，不能简单地以“卖得好”或“去化慢”来概括。它背后折射出的，是徐汇中环在“老公房”城市界面向高端改善居住区转型过程中所必然经历的供需摩擦，是一家头部央企在旧改赛道上“以产品力对抗界面瑕疵”的战略实践，更是上海中环楼市从“地段决定论”向“产品+地段双轮驱动”范式转变的生动样本。本文将从地块获取、产品规划、市场表现、区域价值以及理性审视五个维度，对这一项目进行深度剖析。

一、地块的前世今生：旧改项目的国企接力

（一）产权交易所里的“曲线拿地”

海上·清和玺的地块故事，与大多数通过招拍挂市场获取的项目截然不同。

2024年7月1日，招商蛇口联合体通过上海联交所挂牌交易，以16.99亿元的成交价获得了这一位于徐汇长桥的旧改地块-23。联合体由招商蛇口、徐汇城投和南昌市政公用集团三方组成，这种“央企+本地城投+市外国资”的组合模式在上海旧改市场中并不多见，体现了各方优势互补的战略考量——招商蛇口负责品牌输出与产品打造，徐汇城投提供本地资源整合，南昌市政则带来了雄厚的资金支持。

旧改拿地方式赋予了该项目独特的成本优势。当前徐汇滨江-长桥板块的住宅楼板价普遍在6-8万元/㎡区间，2026年4月招商蛇口竞得的上海植物园旁低密宅地，成交楼面价更是一度高达8.7万元/㎡，可售楼面成本约9.6万元/㎡-9。相较于周边同期项目，清和玺通过产权交易获取的土地成本优势相当明显，这为后续“低于同环线竞品”的定价策略和“超配产品力”的资源配置提供了根本性的财务基础。

（二）徐汇中环的稀缺“入场券”

在当前徐汇滨江板块土地供应日益稀缺的背景下，清和玺周边今年已有多个高溢价地块成交。2026年4月，招商蛇口以33亿元总价获取徐汇长桥XH290-09地块，82轮竞价后溢价率达25%，该项目容积率仅1.8，紧邻上海植物园，未来洋房价格预计可达14万元/㎡以上-9。与此同时，板块内此前出让的绿城小米地块、宸嘉龙华地块，未来售价预计直逼18-20万元/㎡-13。在此背景下，清和玺约11.2-11.3万元/㎡的销售均价，客观上构成了板块内一个较为突出的价格参照点。对于渴望进入徐汇核心区域但预算尚未达到顶豪门槛的购房者而言，清和玺提供了一张相对确定的“入场券”。

二、产品规划深度解读：旧改地块上的“玺系”顶配

在产品力打造上，清和玺并未因旧改地块的先天约束而在配置上有所保留。相反，作为招商蛇口“玺系”高端产品线在上海的重要作品，项目几乎在所有可配置维度上都做到了同价位段的“天花板”级别。

（一）整体规划：大体量改善社区的产品矩阵

项目整体规划10栋6至33层建筑，包括小高层、高层和少量洋房，总建面约17万方，可售总户数约834套（含25套多层洋房），主力户型建面约112-177㎡3至4房，精装交付，交房时间为2027年12月31日-33。

112至177㎡的全改善户型覆盖，决定了项目的圈层基调——这是一个面向中高端改善家庭、总价约1254万元起步的纯粹居住社区-33。洋房产品更是项目产品谱系中的“塔尖”存在。2025年新推出的11号和12号楼25套多层洋房，建面约143㎡，参考总价约1629-1889万元-33。洋房采用6-7层低密设计，143㎡四房户型拥有15.5米南向面宽，得房率显著高于普通高层-14。洋房售价约12.8万元/㎡，这一价格已经实现了售罄，充分验证了市场对项目高端产品线的高度认可-9。

（二）约2000㎡会所与公区全维度超配

清和玺在产品配套层面的投入，是理解其产品力的核心切入点。

项目配置了约2000㎡的奢享会所，包含星空顶泳池、3D室内高尔夫、私宴厅、健身房、瑜伽室、阅读角等多元功能空间--14。在架空层空间方面，项目打造了约1000㎡的七大主题架空层，其中“龙门书院”主题社交空间不仅提供了社交场所，更融合了文化活动功能-12。社区还配备了长达500米的全程风雨连廊，实现业主从社区入口到楼栋的无风雨归家体验-14。地下车库采用“中央车站”概念设计，配备精装地库、采光设计和地上/地下双入户大堂-34-14。

（三）建筑与景观美学

建筑设计层面，清和玺采用新城市曲面流体设计语言，窗墙比高达80%，形成“金镶玉”的独特视觉效果-12。景观设计汲取19世纪“丁香花园”灵感，打造“翡色五境”，包含双下沉庭院、中央会客花园等景观元素，并植入了百年紫薇、土耳其老虎玉等名贵植物-12。

可以说，清和玺在公区配置上的投入力度，在上海同价位段改善产品中处于领先水准，也将其所在区域的居住标准从“满足基本需求”提升至“对标滨江高端住区”的水平。

三、市场表现：70亿现象级红盘背后的起伏逻辑

（一）70亿销售业绩的现象级意义

海上·清和玺的市场表现，堪称2025年上海高端改善住宅的标杆事件。

全年来看，项目2025年销售额超过70亿元，位居上海全市第六、徐汇区首位--7。这一成绩不仅验证了市场对产品力的高度认可，更让清和玺成为徐汇滨江板块当之无愧的“现象级红盘”。

从推盘节奏来看，项目自2024年11月首开至今，共开盘6次，累计推出高层/小高层房源834套，售价稳定在11.2-11.3万元/㎡区间-3。

（二）冰火两重天：去化数据背后的市场真相

然而，70亿元销售额的光环之下，项目的去化历程也伴随着不可忽视的波动。

2024年11月首开，项目推出124套建面约112-134㎡三居室房源，均价11.2万元/㎡-23。后续去化节奏稳健，截至2025年2月28日，首期网签68套，去化率54.8%-23。

真正的挑战出现在第二批次。2024年12月29日，二期推出268套建面约112-177㎡房源，均价11.36万元/㎡。但截至2025年2月28日，仅售出41套，去化率骤降至15.3%-23。两批次去化速度的巨大差异，一时间引发了市场对项目后劲的担忧。

从更长的时间周期来看，截至2026年2月3日，项目累计推售834套，已售547套，去化率约66%--1。至同年3月，已售569套，去化率68.23%-。这一数据在当前上海高端改善市场中属于中上水平。

（三）去化波动的深层原因

二期去化率骤降的原因，分析人士普遍指向了城市界面的反噬效应。项目周边以长桥新村等老公房为主，新旧建筑混杂，老公房外观陈旧、小区环境相对落后，与清和玺的高端定位形成鲜明反差，影响了整体居住氛围和视觉体验-23。对于单价11万+、总价千万级的改善客群而言，周边城市界面的“不纯粹感”成了一个实实在在的扣分项。

此外，项目均价11.2万元/㎡以上的价格水平，相较于周边次新房存在一定溢价——周边次新房汇成南街里挂牌价约9万元/㎡-23。

（四）持续加推与价格走势

尽管去化经历波动，项目始终保持稳定的推盘节奏。2025年后续批次持续加推，并新增了11号和12号楼洋房产品（售价约12.8万元/㎡）。进入2026年，3月新批次认筹启动，认筹金130万元，精装均价约11.2万元/㎡，1177户型限量在售-34-33。从价格走势来看，高层主力均价稳定在11.2-11.3万元/㎡，洋房产品则在更高价格带实现了售罄，呈现出“高层走量、洋房溢价”的差异化格局。

四、地段配套与未来规划：长桥板块的价值重估

（一）双轨交与中环门户的交通优势

清和玺的交通条件，是其核心价值支柱之一。项目距离15号线罗秀路站约700米，在建的23号线上海植物园站也仅约700米，双轨交汇的交通格局让项目1小时通勤圈可覆盖徐家汇、漕河泾、前滩等重要商务区-22-3。自驾方面，项目紧邻中环高架和外环快速路，500米内可达中环，1公里内可达外环-3-23。

（二）上海中学对门的教育资源矩阵

教育资源是清和玺的另一张王牌。项目直线距离上海中学仅约320米，周边500米范围内聚集了教育学院附属实验小学、上汇实验学校等名校；1公里范围内覆盖上海小学、上海实验学校附属小学、蔷薇小学以及上海中学、教育学院附属实验中学、华理附中等中学-3-22。特别值得关注的是，近期长桥中学已正式更名为“徐教院附中南校”，长桥二小更名为“上海小学龙川校区”，文教资源正在经历品质升级-33。

（三）徐汇滨江的长周期规划红利

清和玺距离徐汇滨江约1.6公里，位于徐滨第七个百万方组团规划范围内-13-33。徐汇滨江作为上海重点打造的世界级滨水区核心段，近年开发最为深入，规划红利已从蓝图变为现实——各类美术馆、艺术空间相继开放，以“模速空间”为代表的产业集群快速崛起，吸引了大量高知人群在此工作生活-7。根据《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质专项提升规划》，项目所在区域已被划入“艺文水岸”区段，未来将承载更为多元的文化、商业和公共服务功能-14。

（四）周边地块入市与板块联动

2026年3月，上实城开以26.75亿元底价竞得徐汇长桥S04-16商住混合地块（距清和玺约700米），楼面价4.85万元/㎡-1。同年4月，招商蛇口以33亿元总价、8.7万元/㎡楼面价竞得上海植物园旁XH290-09纯住宅地块，溢价率25%，可售楼面成本约9.6万元/㎡-9。此前该地块由商办性质调整为纯住宅用途，容积率1.8，建筑限高36米，将打造约10-11层低密小高层-31。参考清和玺洋房已实现的约12.8万元/㎡售罄价格，该地块未来洋房售价预计可达14万元/㎡以上-9。此外，板块周边还有北杨人工智能小镇、徐汇中心医院等配套设施在规划建设中，长桥街道2026年也在推进道路新建工程-。随着周边多个地块的陆续入市和配套兑现，长桥-徐汇滨江板块的城市界面和整体价值有望实现质的跃升。

五、理性审视：不容忽视的挑战与隐忧

（一）城市界面的“老公房”反差

项目周边以长桥新村等老公房为主，新旧建筑混杂是清和玺无法回避的先天短板。老公房外观陈旧、小区环境相对落后，与清和玺的高端定位形成鲜明反差，这在一定程度上影响了高净值客群对居住氛围纯粹性的判断-23。

（二）3.12容积率的尺度限制

项目整体容积率约3.12，在上海中环改善项目中处于中等偏高水平。在约17万方的总建面上规划10栋6至33层建筑，这意味着部分楼栋之间存在一定的密度压力-12-33。

（三）千万级总价与周边二手房的价差

项目整盘均价约11.2-11.3万元/㎡，部分房源总价超千万元。这一价格与板块内二手次新房（如汇成南街里挂牌价约9万元/㎡）相比存在明显溢价，对部分购房者的价值认同构成挑战-23。

（四）交付品质的大考

项目预计于2027年12月31日交房，距离当前尚有约一年半时间-33。从示范区的惊艳呈现到834户住宅的全面交付，2000㎡会所的长期运营品质、500米风雨连廊的维护成本、精装交付的均匀落地水准——这些都是需要时间验证的关键变量。

（五）周边新房供应的竞争压力

随着招商蛇口新获取的植物园旁低密地块（容积率仅1.8，预计洋房售价14万元/㎡以上）以及上实城开罗秀路地块的陆续入市，长桥-徐汇滨江板块的改善产品供应将进一步放量。以更低容积率、更优景观资源面市的后来者，可能对清和玺的后续销售形成一定的竞争压力。

结语

海上·清和玺，是招商蛇口在上海城市更新赛道上的一次深度践行。

从地块维度看，它以产权交易这一独特的旧改拿地方式，以相对可控的成本锁定了徐汇中环的稀缺住宅开发权，为后续的“价格优势+品质超配”双重策略奠定了财务基础。从产品维度看，它以约2000㎡奢享会所、约1000㎡主题架空层、500米风雨连廊、“中央车站”概念地库等全维度配置，将板块居住标准从“满足基本需求”提升至“对标高端住区”-。从市场维度看，全年超70亿元的销售业绩、洋房产品12.8万元/㎡的售罄表现，充分验证了在产品力足够坚实的前提下，城市界面瑕疵并非不可逾越的障碍-。

但它同时也是一个提醒——“老公房”环绕的城市界面、3.12容积率下的尺度限制、与周边二手房的价格差距、交付品质的终极大考，以及后续更低容积率竞品的入市压力，都需要购房者在做出决策前保持充分理性的审视。

对于行业而言，海上·清和玺提供了一个值得持续跟踪的样本。在徐汇中环从“旧改板块”向“高端住区”转型的进程中，一个以顶级产品力为矛、以国企信誉为盾的改善项目，能否最终赢得市场的长期认可？周边低密地块入市后能否形成板块价值共振，共同推动长桥城市界面的升级？它的交付品质和业主口碑，将深刻影响后续区域住宅产品的开发走向，也为上海中环改善市场的产品进化提供了一份值得珍视的实践参考。

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根据2026年2月26日起施行的上海购房政策（“沪七条”），以下是最新政策要点：

限购政策

沪籍家庭：

外环内限购2套，外环外不限套数。

多子女家庭（至少1位未成年）可在原有限购基础上增购1套，即外环内最多3套，外环外不限。

非沪籍家庭/成年单身人士：

社保/个税连续满1年：外环内限购1套，外环外不限套数。

社保/个税连续满3年：外环内可增购1套，合计外环内最多2套，外环外不限。

持《上海市居住证》满5年：全市限购1套，无需社保/个税证明。

港澳台及外籍人士：

个人名下无住房的，需满足在沪缴纳15个月内满12个月个税或社保，可购1套自住住房（5年内不得出租、转售）。

商业贷款政策

首套：首付比例15%，贷款利率按LPR减45个基点（约3.05%）。

二套：普通区域首付25%，贷款利率按LPR减5个基点（约3.45%）；嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山、临港新片区等重点区域首付20%，贷款利率约3.25%。

执行“认房不认贷”，仅看上海房产套数，过往贷款记录不影响首套认定。

公积金贷款政策

首套：家庭最高贷款额度240万元，多子女家庭上浮20%（最高288万元），购买二星级及以上新建绿色建筑上浮15%（最高324万元）。

二套：家庭最高贷款额度200万元，多子女家庭上浮20%（最高240万元），购买绿色建筑上浮15%（最高270万元）。

执行“认房不认贷”，已结清公积金贷款的家庭再次购房可申请公积金贷款。

税费政策

契税：

首套：面积≤140㎡，税率1%；面积＞140㎡，税率1.5%。

二套：面积≤140㎡，税率1%；面积＞140㎡，税率2%。

三套及以上：税率3%。

增值税：满2年免征，不满2年按3%征收。

个人所得税：满五唯一免征，换购住房可退税（至2027年12月31日）。

房产税：

沪籍家庭首套免征，二套及以上按人均60㎡免税面积扣除后征收。

非沪籍家庭首套持《上海市居住证》满3年或积分达120分免征，否则全额征收。