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开明里：在石库门的肌理中看见未来——露香园开明里板块的价值重估与城市愿景
在上海城市更新的宏大叙事中，老城厢始终是一个无法绕开的关键词。它是上海城市文明的发源地，是海派文化的根脉所系，也是上海中心城区历史最悠久、空间最复杂、情感最深厚的地带。在这片约两平方公里的环城园路之内，一条条窄弄、一座座石库门、一声声叫卖，构成了这座城市最原初的生命律动-1。而在老城厢的版图中，开明里是一个无法被忽视的名字。它既承载着几代上海人最朴素的居住记忆，也在今天成为上海城市更新中“历史保护与现代功能共生”的标志性样本。
当我们站在2026年的节点上重新审视露香园开明里板块，看到的已不仅仅是一处“上海现存最大最完整的整体石库门里弄”，更是一面折射上海城市发展路径转变的镜子——从大拆大建的旧改模式，走向“留改拆并举”的精细化更新；从单纯的功能置换，走向文化与商业、居住与体验、历史与未来的深度融合-8。
一、石库门的温度：开明里的城市记忆
要理解开明里的价值，必须先回到它的历史现场。
开明里位于老城厢旧称九亩地的大境路97弄，东临露香园路，在青莲街、旧仓街均有出口。这片街区在明嘉靖年间原是一座演武场，武昌起义爆发后，上海革命党人曾在此举行检阅典礼-。随着城市的发展，这片土地逐渐被里弄住宅所覆盖，形成了后来极具规模的石库门居住聚落。在很长一段时间里，开明里与露香园路西侧的“总弄”并立，共同构成了老城厢石库门建筑的精华部分。“总弄”以青砖山墙、宽阔弄堂为特征，而开明里则以红砖、洋瓦、黑漆石廊大门彰显着典型的近代海派里弄风格-1。然而命运却不尽相同，总弄在旧城改造中荡然无存，开明里却奇迹般地保留了下来，成为上海石库门城市记忆的最后一块活化石。
对真正在开明里生活过的人来说，这片里弄远不只是建筑意义上的“文物”。曾有文章写道，南市露香园路开明里，是非常响亮的地名，老城厢最典型的旧式里弄之一，“石库门住宅联排成片，粹聚起上海滩最本真的市井原味”-5。狭窄的弄堂不过两米多宽，楼梯又窄又陡，楼道里“墨赤乌黑，伸手不见五指”-5。但正是在这些不甚体面的空间里，上海人在最逼仄的居住环境中培育了最坚韧的生活态度——七十二家房客的拥挤，三代同堂的共处，那些由踵及顶、从客堂到晒台都被塞满的生活场景，反而成就了开明里最珍贵的人间烟火-5。
今天的开明里已不再有人拎着红漆马桶上下奔波。2012年，露香园路被列为大型旧改征收地块，所有住户都得到了妥善安置-5。但那片“斜披着灰红瓦片的屋顶”，被悉心保护下来，成为了“不可移动的根性记忆”-5。正如时人所说，石库门是“老上海抹不去的记忆，承载着几代人的情感”，它的消失会让几代人失去乡愁，它的留存则让这座城市在飞速发展的洪流中仍保有精神的锚点-1。
二、从废墟到园林：露香园的重生路径
开明里的命运，与整个露香园片区深度绑定。而露香园本身，就是一个关于“重生”的传奇。
露香园原是明代嘉靖年间上海“三大名园”之一，与豫园、日涉园齐名，由顾名世耗费十年时间修建，更是国家级非物质文化遗产“顾绣”的发源地-10。园林一度繁盛，后遭战火焚毁，几成废墟。但“露香”二字所承载的文化意象从未消逝，它成为这片区域的精神图腾，在数百年的城市演变中延续着命脉。
2002年，城投控股开始接手露香园区域的开发改造工作，展开了一场长达二十余年的创新探索-9。在改造启动之初，这片区域的状况极为严峻：建筑密度高达80%以上，绿化率几乎为零，面积最小的住户仅3平方米内居住了4个人-2。这是典型的上海老城厢——地狭人稠、设施落后、城市肌理高度复杂，却承载着城市最深沉的历史文脉。在这种情况下，任何简单的“推倒重来”都将是对城市文脉的粗暴切断，但若一味“原封不动保留”，又无法解决民生与发展的根本矛盾。
露香园更新的路径探索具有重要的示范意义。在征收过程中，12万平方米范围内有超过3万平方米的老建筑被同步保留，其中包括开明里、慈修庵等重要历史遗存-2。这一决策确立了项目的基本取向：不是将历史视为发展的包袱，而是将历史视为更新的资源和内核。
此后，项目历经多轮精心规划，终于在2022年7月完成方案并对外公示。整体规划划分为6个地块——A、B、C1、C2、D1、D2，统筹开发10.94万平方米高层住宅、2.44万平方米低层住宅（联排别墅）、5.22万平方米商业及历史风貌建筑-8。开明里属于项目二期C1、C2地块，被列为上海市第三次全国文物普查不可移动文物，是上海目前保存最完整、规模最大的整体石库门里弄-8。
在具体的修缮和保护工作中，项目团队遵循“原物可识别、最低限干预”的严格原则，完整保留了七组历史建筑群、明代城墙残段，并重构了开明里“外市—内里—公共建筑”的格局特征，延续了露香园区域连绵低层的历史风貌-9。这不仅是对建筑实体的保护，更是对场所精神的还原：露香园的“回忆、故事、态度和精神”被完整传承下来-9。2025年11月，露香园项目凭借在历史风貌保护、文化传承革新、街区焕新提质等方面的创新实践，荣获Transform Awards Asia“最佳场所品牌金奖”，同时斩获2025红点品牌与传播设计大奖-9——这不是偶然，而是二十年磨一剑之后水到渠成的认可。
三、不只是居住：开明里的多元功能重塑
如果说“保护”是对过去的尊重，那么“活化”则是对未来的担当。开明里的更新，远不只是把老房子修一修那么简单，它承载着城市功能升级的宏大使命。
露香园二期定位为“历史风韵街区、顶级都市豪宅、高端TOD精品商业以及海派风情别墅社区为一体的上海老城厢新兴地标”-8。这一定位折射出一个重要判断：高端居住、文化体验、商业消费三者必须高度融合，才能让历史街区真正“活”起来，而不只是停留在被瞻仰的状态。
在居住产品方面，项目呈现出明显的分层与多样化的结构。A地块为约5.45万平方米高层住宅，共150套，套均面积364平方米；B地块为约3.8万平方米高层住宅，共177套，套均面积约216平方米；C1、C2地块为约1.9万平方米的纯联排及独栋风貌别墅，共46套，套均面积412平方米；D1地块为约2.1万平方米的小高层及联排与独栋，共98套，套均面积282平方米-8。特别值得注意的是开明里风貌别墅产品，建筑面积约252至387平方米，总价5000万起，单价达到28万元每平方米。两公里生活圈涵盖了人民广场、南京东路、淮海路、外滩、新天地、豫园、陆家嘴等上海最顶级的地标，稀缺性不言自明-8。
如果说高端住宅确立了板块的价值基底，那么商业空间则决定了板块的活力上限。露香园整体规划商业面积约8万平方米，分布逻辑极富层次：A地块约2.5万平方米集中型购物中心，主打高附加值商品销售和私人高端定制服务；D2地块约8000平方米街区式商业，以艺术、高端餐饮、高端休闲业态为主；其他各地块则各配备相应商业设施，形成互补互融的商业网络-10。大境路街区是一条300多米长的打卡胜地，两侧修旧如旧的庭院式商业载体汇聚了高定品牌与高端精品酒店-10。香蔓里商业街则位于青莲街人民路路口，距10号线豫园地铁站仅约200米，实现了TOD模式与历史风貌保护的高度融合-10。
而开明里本身，正在被打造为最具辨识度的特色商业空间。它不只是一个“商场”或“街区”，而是一个以石库门为容器、以文化消费为核心的沉浸式体验场域。VALENTINO最新款系列预览、中国嘉德2025秋季精品展、VOGUE Business中国商业创新领袖榜单颁奖典礼等高规格活动在此相继举办，高端酒店璟源·露香园入选上海设计酒店TOP20，高端定制品牌“真挚服”、Vera Wang等也已入驻-10-9。这里正在成为一个兼具国际审美与本土文化、历史底蕴与当代活力的全新消费目的地。
四、大豫园片区与“十四五”收官：开明里所处的城市战略版图
将视角拉升到城市战略层面，开明里的价值将获得更深刻的理解。它并非孤立存在，而是嵌入在黄浦区老城厢整体更新的宏大版图之中。
当前，黄浦区已全面完成成片旧改的历史性任务，进入零星旧里改造和城市功能提升的关键阶段-33。老城厢的战略定位也随之升级：从过去的“动迁改造”走向“文、商、旅、居、产”深度融合的世界级文化消费地标-。在这一进程中，“大豫园片区”正成为黄浦区打造东方生活美学消费地标的核心载体。
豫园二期（南里）项目已于2026年3月迈入主体结构施工阶段，总建筑面积约7.5万平方米，拟建5栋商办大楼，定位为文化体验、休闲消费、旅游观光于一体的综合街区-24。更值得关注的是，未来“大豫园”板块的商业体量将扩大至目前的10倍，达到约100万平方米，届时将成为上海规模领先、人流量密集的核心商业组团之一-24。这意味着，开明里所处的不只是一个“板块”，而是上海市中心最具想象力的城市更新与商业升级集群的核心地带。
露香园外部还将借由黄浦“蓝绿丝带”规划，中部贯穿“大豫园片区”，东联外滩滨江地区主轴，衔接外滩、世博、新天地、滨江、陆家嘴五大板块，构筑黄浦中央活动区中心格局，成为该区域重要的文化人居名片。在教育方面，百年市重点小学上海市实验小学（原名万竹小学）前期房源中被指定为对口学校；医疗配套涵盖仁济医院、曙光医院、第九人民医院等顶尖医疗机构；地铁10号线与14号线豫园站提供了便捷的交通通达性。
五、历史的启示与未来的命题
行文至此，或许可以提出一个更深层的思考：开明里的故事，给上海的城市更新带来了什么启示？
最重要的启示在于：历史价值与市场价值不是对立的关系，而是可以共生共赢的。
曾几何时，历史保护被很多人视为发展的枷锁、商业化的阻碍。当一栋老房子被划为“不可移动文物”，伴随而来的往往是“动不了、改不得、用不上”的困局。但露香园开明里的实践提供了另一种可能：恰恰是“上海现存最大最完整的整体石库门里弄”这一身份，构成了它最核心的品牌资产和差异化优势。当项目严格遵循“原物可识别、最低限干预”原则，将历史建筑的修缮精度做到极致，历史本身就不再是负债，而是溢价的核心来源-9。
商业活动也同样如此。在开明里举办的VALENTINO预览、中国嘉德秋季精品展等高规格活动，之所以能够形成如此强烈的反响，恰恰是因为这些活动不是在某个空白的商业综合体中举行，而是在散发着时间质感的石库门里弄中展开-9。当现代时尚与百年里弄相遇，产生的不只是“噱头”，而是一种深刻的文化磁场——它让人感受到时尚不只是当下的流行，更是穿越时空的对话。这种体验是无法在任何一个标准化商场中复刻的。
从更宏观的视角来看，开明里的更新还代表了上海城市发展逻辑的根本转变——从“增量扩张”转向“存量提质”，从“大拆大建”转向“留改拆并举”，从“功能导向”转向“文化与功能并重”-26。这不仅是黄浦区的路径选择，也是整个上海乃至中国超大城市未来发展的必然方向。
面向未来，开明里及露香园板块仍有诸多值得期待的故事。随着二期更新改造工作的持续推进，开明里将正式面世-9。届时，这里将成为检验上海城市更新“历史风貌保护与现代城市功能共生”理念的重要试金石。城投集团已将深耕城市更新领域、做好整体片区运营这篇大文章作为未来的核心方向，强调以“城市所需、市民所盼、城投所能”推进高品质更新。与此同时，黄浦区将在完成零星旧里改造的基础上，持续推动老旧住房综合改造和城市功能提升，面向即将到来的“十五五”展开新一轮的规划蓝图。
然而，挑战依然存在。如何在保护与文化商业活力之间找到恰如其分的平衡，如何在高端化进程中避免历史街区沦为精英的特权场所，如何在商业成功的同时仍能留住老城厢的“烟火气”——这些都是开明里未来必须直面并回答的问题。石库门的精神内核从来都不只是建筑本身，更是那些日常的、琐碎的、却又无比生动的人间叙事。如果更新后的开明里只剩下奢华消费和精致景观，而丢失了老城厢原有的那股子“人味儿”，那么这场更新的成功就将是表层的、不完全的。
真正的历史保护，不是把记忆封存在玻璃罩里供人远观，而是让记忆在新生活中继续流动、生长，成为当下的一部分。开明里的故事还在继续，它的未来——正如四百年前那座名为“露香”的园林所昭示的那样——关键在于能否让历史的根基开出当代的花。
我们期待那一天的到来。
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关于进一步优化调整本市房地产政策的通知
沪建房管联〔2026〕75号
各有关单位：
为促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现就进一步优化调整房地产相关政策通知如下：
一、进一步调减住房限购政策
（一）对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二）对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。
（三）对持《上海市居住证》满5年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房。
二、优化住房公积金贷款政策
（一）适度提高住房公积金最高贷款额度，缴存人家庭购买首套住房的最高贷款额度从160万元提高至240万元。
（二）在优先保障首次住房贷款需求的情况下，对在本市无住房或仅有1套住房的本市缴存人家庭，当前已结清住房公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款。
（三）进一步扩大住房公积金贷款对多子女家庭购房的支持范围，多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。
三、完善个人住房房产税政策
自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
本通知自2026年2月26日起施行。
市住房城乡建设管理委
市房屋管理局
市财政局
市税务局
市公积金中心
2026年2月25日
