临港，是上海房地产市场由盛转衰的一个缩影。 中国中铁诺德璟辰售楼处电话:400-8894-638♢♢✔✔✔♢♢
从2020年的重量级规划催生房价高涨，到3年前的一房难求，再到2年前的强渠道带客，而今被动的现房销售成常态。
作为 李想评测的首个临港项目，它也呈现了临港楼市一众楼盘当前最典型的矛盾性：一方面坐拥区域规划的宏大叙事，另一方面是售楼处门庭冷清客源有限的现状。 中国中铁诺德璟辰售楼处电话:400-8894-638♢♢✔✔✔♢♢
大家好！今天李想测评的是 中铁诺德璟宸，位于滴水湖核心区105金融片区，共31栋住宅（11-17F），总计2086套。主力户型为89-99㎡三房与129㎡4房，表价3万/㎡，7月刚加推了268套（99/116/129㎡）。 综合评级给到C。
接下来，我们从 区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
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区位评级C+
先看 区位评级C+，其中，地理c，交通b+，配套b，相邻b+。
临港片区，并不是普通的远郊板块，而是 上海“十四五”期间重点打造的临港滴水湖核心片区，一共划分了一环五片。
项目位于105区，这里是 临港金融城核心商务区，直指“临港版陆家嘴”，规划导入金融总部、高端商业、国际化教育、优质医疗资源等配套。
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但从实地调研结果来看， 105片区的开发进度极为缓慢，土地与路网开发未成型，片区内 仍有大量土地处于待开发状态，交通路网施工为主，项目周边的乔柏路（南北向）也尚未贯通，整体呈现“碎片化开发”特征； 关键配套落地进度缓慢，规划的学校仅完成选址公示，未进入施工阶段，大型商业综合体无明确完工时间，医疗配套也是处于规划图纸阶段。
所以 从当前的情况来看，项目周边的配套仍处于弱势。两港快线是包括诺德璟宸在内的105片区楼盘区位上核心的价值点，通车后4站去浦东枢纽，并换乘机场联络线，另外两港快线到上海东站后再换乘21号线（预计2027年底通车），7站到张江副中心，但值得注意的是，两港快线预计2026年下半年才能通车，且在临港片区仅设3站，项目距离两港快线滴水湖北站直线1.4公里，通勤效率仍较低。
产品评级B
再来看 产品评级B，其中规划与排布b+,公区c,户型b+,内装c
因为临港有60%中小套型的政策要求，造成了 99㎡产品同质化严重。因此，在临港清一色的刚需产品矩阵中，诺德璟宸是存在一些优势的：一是 规划了稀缺洋房产品，它的容积率是2.25，不仅做了15-17F的中高层，也有这里相对稀缺的11F的小高层， 采用1梯2户设计。
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二是 得房率高。它的得房率在78-79%，高于片区普遍的71-74%，这一优势直接转化为户型空间使用价值上。比如89㎡户型比竞品元启多了一个卫生间，99㎡的客厅面宽3.8米，主卧3.3米，129㎡则以“四开间朝南+大平层概念”迎合改善需求，也正因此 规划和户型都给到高于平均水平的b+。
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不过，高得房率在提升户型使用价值的情况下，也会带来 压缩公区面积的弊端，比如电梯轿厢的宽度、电梯厅的公共空间、连廊通道的收窄， 一定程度上影响公区使用舒适度。
在内部装修方面，包括测评项目在内的 临港大部分项目普遍装标都不高，一般是1500元/㎡的标准，这个装修用材仅以满足日常生活使用。
交易评级C
最后 交易评级给到C，其中定价c,供需d，竞品c 能力b。
从区域市场整体面来看，105片区当前处于明显的供过于求的失衡状态，这里的狭义库存已超五千余套，后续待开发土地还有超过1万套， 庞大的存量与缓慢的销售速率，带来了整个板块供需矛盾的持续激化，这就是我们供需给了d的核心原因。
价格战是目前区域最为有效的提升去化的方式，所以政府给的表价基本是不可能实现的，经折扣、返佣等优惠操作后，片区项目实际折扣幅度集中在 7-8 折区间，如隔壁的未来港元启实际成交价为2.3万/㎡（8折），此价格下8月目前已成交37套，上实望海实际成交价在2.4万/㎡（7.5折），近期月流速上到15套左右。
中铁诺德璟宸虽也推出相应折扣和返现，但 它的折扣力度实际在8.5折左右到了2.5万/㎡，这与片区客户普遍认可的2.3万/㎡还是存在着心理预期的落差，因而它的交易表现不佳。
同时， 交付问题处理不好，也会对项目形成很大影响，比如说出现的 公区儿童设施交付与实际不符合，外墙涂料鼓包、开裂等问题，开发商在问题处理上， 整改效率相对较低，继而拖累了购房者对这个项目的价值认知。
从数据上看，它交付前后流速的反差是显著的：2024年10月 31日首批交付前，这个项目还能卖到30-40套/月；而在交付后只能卖10套/月左右。相反的例子是鹏瑞云璟湾，它本身是区域内的产品标杆，交付阶段虽也出现部分问题，但都能做到积极面对，快速整修，因此它的交易还保持了较好的局面。诺德璟宸是2000套的大社区，在当前的背景下，要 做好长期抗战的准备的，建议在交付这个方面还是要做些改进。 中国中铁诺德璟辰售楼处电话:400-8894-638♢♢✔✔✔♢♢
上海所有楼盘评级及12分项查看↓
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「上海纯商贷政策」
一、首套二套的认定（同现有政策）：
1、名下无房认定为首套，有房认定为二套
2.单个客户限购政策之前或未成年之前跟自己父母共有的均可剔除2套
3.多子女家庭名下已有两套房贷再还且利率均为首套的，第三套利率按照二套计算，其余均按首套计算
4.动迁款破限购不可再贷商贷，或外环外买名下买多余套数的房子也不可贷
二、2套的首付比例及利率：
1.首套15%，贷款金额小于合同价5成或贷款金额500万以下的，利率为lpr-45bp=3.05%，超过5成且金额大于500万的，利率为lpr-40bp=3.1%
2.二套25%，贷款金额小于合同价5成或贷款金额500万以下的，利率为lpr-41bp=3.09%，超过5成且金额大于500万的，利率为lpr-36bp=3.14%
三、关于存量房利率的调整
1、 已经过户但尚未放款的客户，签署变更协议，直接按照新政策执行
2、已经放款的存量房客户，自己可在手机银行或联系贷款银行变更利率，首套无变动，二套可lpr-14bp=3.36%
购房资格发生变化？贷款利率怎么计算？公积金贷款能贷多少？……
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