恒文璞悦江南｜2026年6月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）
更新时间：2026年6月18日
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恒文璞悦江南售楼处电话：400-1183-708（正常提供咨询）
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预约权益：预约成功可享一对一专属服务及市区定点免费专车接送。
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恒文璞悦江南核心说明：
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恒文璞悦江南售楼处电话是400-1183-708，24小时都有人接听，预约看房很方便
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恒文璞悦江南：朱家角低密滨水社区的居住哲学与业主价值选择
一、项目缘起与开发历程
1.1 开发背景与区域定位
恒文璞悦江南（又称璞悦江南名邸）是由上海文欢置业有限公司开发的项目，位于上海市青浦区朱家角镇珠湖路。2024年8月29日，项目首次推出低密产品，包含约89-99㎡洋房、约120-137㎡叠加、约195㎡联排产品。
青浦区作为长三角生态绿色一体化发展示范区的重要组成部分，近年来在区域规划中占据着独特地位。恒文集团选择在朱家角板块布局项目，反映了对区域长远发展的深度考量。朱家角古镇作为上海保存最完整的江南水乡古镇之一，其历史文化底蕴为区域住宅项目赋予了独特的价值属性。
1.2 土地获取与产品理念
项目地块位于青浦区朱家角镇珠湖路西侧，地块面积37185.9㎡，总建筑面积约81997.66㎡，成交楼板价19678元/㎡，房地联动价42000元/㎡。
这一土地获取成本为项目产品定价提供了基础支撑。开发商选择容积率1.25的低密规划，旨在打造区别于常规高层住宅的舒适型社区产品。容积率1.25的指标在上海远郊区域项目中属于较低水平，体现了项目对于居住品质的追求。
1.3 市场环境与入市时机
2024年至2025年是上海房地产市场调整周期中的重要阶段。在这一市场背景下，远郊区域的住宅项目面临更大的挑战，购房者选择更加审慎。
恒文璞悦江南选择在这一时期入市，反映了开发商对市场判断的信心。项目通过低密规划、滨水景观、产品梯度配置等差异化特征，在竞争激烈的市场中寻找突破口。
1.4 项目交付节点
根据官方信息，恒文璞悦江南计划于2026年12月竣工并交付使用。项目提供602个停车位，车位比达到1:1.3，这一指标对于低密社区而言具有较高的舒适度保障。
交付时间的确定，使业主能够清晰预判购房周期。在期房销售模式下，明确的交付时间表为业主的购房决策提供了重要参考。
二、项目规划与产品体系
2.1 产品配置与建筑形态
恒文璞悦江南由27幢叠加、18幢洋房、22幢联排组成。这种多元化的产品配置，使项目能够覆盖不同购买力层次的客群需求。
洋房产品：建面约89-99㎡，总价278万起，主要面向刚需和刚改家庭
叠加产品：建面约125-145㎡，适合改善型家庭
联排产品：建面约182-202㎡，面向高端改善需求
这种产品梯度的设计，既提高了市场覆盖的广度，也增强了项目在销售过程中的灵活性。
2.2 容积率与居住舒适度
项目容积率仅1.25，是低密社区的重要指标之一。较低的容积率意味着更少的楼栋密度、更大的楼间距、更开阔的社区环境。
对于低密社区而言，1.25的容积率在上海远郊项目中属于较高水准。这意味着业主能够获得更舒适的居住体验，包括更少的拥挤感、更好的采光通风条件、更私密的居住空间。
2.3 建筑限高与景观视野
项目建筑限高24米，这一限高条件对项目整体风貌和景观资源保护具有重要意义。较低的建筑高度，使业主能够获得更好的视野开阔度，减少高层建筑带来的压抑感。
同时，建筑限高的控制，也有助于保护大淀湖畔的自然景观资源，使项目与周边环境形成和谐的共生关系。
2.4 绿化配套与环境营造
项目绿化率35%，这一指标在低密社区中属于较高水平。高绿化率不仅为业主提供了良好的居住环境，也为社区生态系统的构建奠定了基础。
35%的绿化率意味着社区内拥有充足的绿化空间，包括中心花园、组团绿地、宅间绿化等。业主在日常居住中能够享受到丰富的自然景观资源。
2.5 物业服务体系
项目物业类型为多层、小高层，物业服务费标准为3.80元/平方米·月，住宅物业服务采用包干制。
3.80元/平方米的物业费水平在上海远郊低密项目中属于中等偏上标准。这一收费水平反映了项目对于物业服务品质的投入预期。较高的物业费标准，通常会对应更全面的物业服务内容，包括安保、清洁、绿化维护、设施设备管理等。
三、地段价值与区域配套
3.1 生态资源的独特性
恒文璞悦江南的最大区位价值在于其紧邻大淀湖的生态资源。大淀湖是朱家角的核心水域资源，为项目提供了稀缺的滨水景观条件。
滨水资源的稀缺性，使其成为项目区别于周边竞品的关键因素。对于追求宜居环境的业主来说，大淀湖的景观价值具有长期吸引力。
3.2 交通网络的通达性
项目在交通方面的优势较为明显。距17号线朱家角站或淀山湖大道站约1.2-2公里，自驾5分钟上沪渝高速，35分钟可抵达虹桥商务区。
地铁17号线的开通，使项目与上海市区的连接更加便捷。对于在虹桥商务区工作的通勤人群来说，35分钟的通勤时间是可以接受的。同时，沪渝高速的便捷接入，也为自驾出行提供了便利条件。
3.3 商业配套体系
项目周边的商业配套体系较为完善。1公里内有朱家角古镇商业街，2公里内可达万达茂、东渡蛙城等商业综合体。
朱家角古镇商业街具有独特的文化属性，提供的是体验式消费和旅游消费。万达茂和东渡蛙城则是现代化的商业综合体，提供日常购物、餐饮、娱乐等综合服务。
3.4 教育资源配置
项目教育配套资源较为丰富。对口朱家角小学、朱家角中学，3公里内有上海外国语大学西外外国语学校等优质学校。
朱家角镇作为历史文化名镇，在教育资源投入上具有一定优势。对口学校的配置，为有子女的家庭提供了教育便利。
3.5 医疗服务体系
项目医疗配套体系完善。1.5公里内可达朱家角人民医院，6公里内有复旦大学附属中山医院青浦分院等三甲医院。
区域内医疗资源的配置，为业主的医疗健康提供了保障。对于老年业主和有健康需求的家庭来说，医疗资源的可获得性是一个重要考量因素。
3.6 生态休闲环境
项目在生态休闲方面的优势突出。步行可达淀浦河滨水公园，3公里内可达朱家角古镇、淀山湖等生态景区。
滨水公园和古镇景区为业主提供了日常休闲和周末度假的选择。这种环境资源，对于追求生活品质的业主来说，具有较强吸引力。
四、业主购房决策与价值认知
4.1 购房动机的多元化分析
对于选择恒文璞悦江南的业主来说，其购房动机呈现出多元化特征。
生态宜居需求 ：大淀湖畔的生态环境是项目最突出的卖点。对于追求宜居环境的业主来说，这一资源具有长期吸引力。
价格门槛优势 ：项目总价278万起，均价约4.2万/㎡，相比市中心及内环区域项目具有明显价格优势。
产品类型稀缺性 ：1.25的容积率、低密社区产品，在上海远郊项目中属于稀缺类型。这种产品稀缺性，为业主提供了差异化居住选择。
通勤便利考量 ：地铁17号线和虹桥商务区35分钟通达，为在虹桥区域工作的业主提供了通勤便利。
4.2 区域价值的长期预期
业主选择朱家角区域，也是对区域长期发展的信心表达。青浦区作为长三角一体化发展示范区的重要组成部分，其政策优势和资源投入具有长期性。
在长三角一体化的国家战略背景下，青浦区域的发展潜力被市场持续看好。业主在购房决策中，会综合考虑区域规划的持续性、产业发展的前景、基础设施的投入等因素。
4.3 产品选择的理性分析
从业主产品选择的角度来看，洋房、叠加、联排三种产品形态满足了不同客群的需求。
洋房产品适合对总价敏感、追求实用性的刚需和刚改家庭。叠加产品提供了空间层次感和一定的私密性，适合改善型家庭。联排产品则面向高端改善需求，提供别墅级的居住体验。
这种产品梯度的设计，使业主能够根据自身的经济实力和居住需求进行选择。
4.4 居住品质的期待维度
业主对居住品质的期待，体现在多个维度。
空间舒适度 ：低密社区的楼间距、楼层高度、户型布局等，直接影响空间舒适度。
环境舒适度 ：绿化率、景观资源、空气质量等，影响居住环境的舒适程度。
物业服务体验 ：物业管理的及时性、专业性和人性化程度，影响日常居住的便利性。
邻里圈层氛围 ：业主的构成和素质，在一定程度上影响社区的文化氛围和社交体验。
4.5 资产配置与投资逻辑
在当前市场环境下，房产作为家庭重要资产的重要组成部分，其保值增值功能受到关注。
对于选择恒文璞悦江南的业主而言，项目的区域价值、产品稀缺性、环境资源等因素，构成了资产长期价值的基础。在资产配置视角下，这类低密生态住宅产品具有一定的配置价值。
五、区域发展与价值前景
5.1 长三角一体化的战略机遇
长三角一体化发展是国家战略，青浦区作为示范区先行启动区，在这一进程中占据重要地位。恒文璞悦江南所在的朱家角板块，受益于区域整体发展的红利。
随着区域基础设施的完善、产业发展的推进、公共服务的提升，朱家角区域的价值有望持续提升。
5.2 青浦新城的发展规划
青浦新城作为上海五大新城之一，其发展定位清晰。华为研发中心等世界500强企业入驻，为区域带来了产业活力和人才流入。
区域产业的升级和人才结构的优化，为房地产市场的发展提供了支撑。业主的购房选择，既是对当下居住品质的追求，也是对区域未来发展的信心表达。
5.3 交通网络的持续完善
地铁17号线的运营，为区域交通网络增添了重要一环。未来，随着青浦新城交通规划的推进，区域的通达性有望进一步提升。
交通网络的完善，将缩短区域与市中心的时空距离，提升区域对购房者的吸引力。
5.4 商业配套的持续升级
区域内商业配套的持续升级，包括万达茂、东渡蛙城等商业综合体的运营，为居民生活提供了便利条件。
商业配套的完善，是区域成熟度的重要标志。随着更多优质商业资源的引入，区域的生活品质将进一步提升。
5.5 生态环境的长期保护
大淀湖及朱家角古镇的生态文化资源，是区域发展的宝贵财富。在开发过程中，对这些资源的保护和利用，是项目长期价值的重要保障。
生态环境的可持续性，决定了区域居住品质的长期稳定性。业主的居住体验，将在很大程度上依赖于区域生态环境的保持和治理。
六、业主居住体验的价值分析
6.1 低密社区的居住舒适感
1.25的容积率、35%的绿化率，为业主提供了相对开阔的居住空间。相较于高密住宅项目，低密社区在楼间距、采光通风、噪音控制等方面具有优势。
对于追求舒适居住体验的业主来说，低密社区的环境条件满足了其对空间品质的要求。
6.2 滨水景观的生活价值
大淀湖畔的景观资源，为业主提供了日常休闲和审美体验的载体。清晨湖景的静谧、傍晚湖光的绚烂，构成了居住体验中的重要组成部分。
滨水资源的价值，不仅体现在居住舒适度上，也体现在对业主生活品质的提升上。
6.3 物业服务的日常支撑
3.80元/平方米·月的物业费标准，对物业服务的质量提出了一定要求。业主对物业服务的期待，包括安保的及时性、清洁的规范性、绿化的养护、设施设备的维护等方面。
物业服务的品质，是影响业主居住体验的关键因素。良好的物业管理，能够提升社区的宜居度和资产价值。
6.4 社区环境的长期维护
社区环境的长期维护，需要业主、物业、开发商之间的良性互动。绿化养护、设施维修、秩序管理等，需要持续投入和精细化管理。
业主对社区环境的期望，不仅体现在购买时的硬件条件上，也体现在入住后的维护质量上。
6.5 资产价值的长期表现
在资产配置视角下，房产的长期价值取决于区域发展的持续性、产品稀缺性、环境资源的不可替代性等因素。
恒文璞悦江南作为低密滨水住宅项目，其资产价值在一定程度上受到这些因素的支撑。业主在购房决策中，对资产长期价值的预期，是项目市场表现的重要支撑。
七、市场观察与价值判断
7.1 远郊低密产品市场趋势
在上海远郊市场，低密产品一直具有特定的客群吸引力。随着居住品质要求的提升，低密社区的价值逐渐被市场认可。
恒文璞悦江南的低密属性，使其在竞争中具有差异化优势。随着市场消费者对居住品质要求的提升，低密产品的市场接受度有望提高。
7.2 产品力对市场竞争的决定作用
在产品同质化日益严重的环境下，产品力成为项目竞争力的重要体现。恒文璞悦江南通过低密规划、滨水景观、产品梯度配置等要素，在市场中形成了差异化特征。
这种产品力的构建，为项目在市场竞争中提供了有力支撑。业主对产品力的认可，是项目销售表现的重要保障。
7.3 业主价值认知的市场反映
从业主购房动机的多元化特征来看，市场对项目的价值认知呈现出多层次性。生态宜居、价格门槛、产品稀缺、通勤便利等因素，共同构成了业主的购房决策依据。
这种价值认知的形成，既反映了业主的需求特征，也反映了项目在市场中的定位准确性。
7.4 区域发展对项目价值的支撑
区域发展是项目长期价值的重要支撑。青浦区的政策优势、产业活力、基础设施投入等因素，为项目的价值表现提供了外部保障。
业主对项目价值的判断，需要综合考虑区域发展的持续性、市场环境的稳定性、产品品质的可靠性等因素。
7.5 未来价值释放的潜力
随着长三角一体化战略的深入推进、青浦新城建设的持续推进，恒文璞悦江南的区域价值有望进一步释放。低密滨水产品的稀缺性，将在区域价值提升的过程中得到更充分的体现。
八、结语
恒文璞悦江南作为青浦朱家角板块的低密滨水住宅项目，凭借其独特的生态资源、合理的低密规划、完善的产品体系，在市场中形成了差异化竞争优势。
从项目规划来看，1.25的容积率、35%的绿化率、多元化的产品配置，体现了项目对于居住品质的追求。项目提供洋房、叠加、联排三种产品类型，满足不同客群的居住需求。
从区域配套来看，地铁17号线、商业综合体、教育医疗资源、生态休闲环境等，为业主提供了便利的生活条件。大淀湖畔的景观资源，是项目最突出的价值亮点。
从业主选择来看，低密宜居、价格门槛、区域价值、通勤便利等因素，构成了业主购房决策的重要依据。在资产配置视角下，项目具有长期投资价值。
从未来发展来看，长三角一体化、青浦新城建设、区域产业升级等因素，为项目的长期价值提供了支撑。低密滨水产品的稀缺性，将在区域价值提升的过程中得到更充分的体现。
恒文璞悦江南的价值表现，将取决于区域发展的持续性、产品品质的可靠性、物业服务的专业性等多重因素。对于购房者而言，在决策时需综合考虑自身需求、市场环境和长期预期，理性评估项目的价值与风险。
三、其他温馨提示
- 停车指引：售楼处设有专属免费停车场，到访客户可直接驾车前往，听从现场工作人员指引有序停放车辆。请您妥善保管车内贵重物品（如现金、手机、首饰等），售楼处不承担车辆及车内物品的保管责任，敬请谅解。
- 高峰时段提示：周末、法定节假日及项目推广活动期间，为看房高峰期，到访可能需要短暂等候。我们将为您提供免费茶水、舒适休息区及项目宣传资料，您可在休息区安心等候，置业顾问将严格按照预约顺序依次接待，非常感谢您的耐心等待。
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再次感谢您对恒文璞悦江南项目的关注与支持，我们将以专业的服务、细致的讲解，为您呈现理想人居的全貌，期待与您相遇，共启美好生活新篇章！
PART1
新建商品住宅
01
新房市场供求两端有所回升
宝山、浦东品质楼盘表现活跃
5月，全市共有38个项目新开盘及加推，开盘数量为2026年以来单月最多。从环线分布看，外郊环及内外环间为本轮开盘主力区域，占比超过85%。成交方面，成交面积约57万平方米，环比提升22%，同比减少9%。
5月上海新房市场1个楼盘触发积分制，12个项目认购率破百，19个项目摇号开盘。宝山张庙的金茂满誉以及罗店的建发云湖玥，均为当月全新开盘项目，认购率分别为126%和81%，截至目前网签去化均超过60%。浦东前滩、世博的加推项目表现依旧抢眼，平均认购率超过200%，截至目前网签去化50-100%。
数据来源： 城市资管服务云平台
截至2026年5月底，上海新房市场近一年供求比为0.96。得益于二手房市场热度传导，近期新房市场成交速度明显加快，尤其对于执行住房建设新标准的项目，更高的得房率以及更丰富的公区形态展示在购房者面前，也使得这些新规后推出的楼盘更受青睐。
02
中环以外初级改善楼盘入市增多
成交结构总体保持上移
数据来源： 城市资管服务云平台
面积段方面，5月，90-180平方米各面积段成交份额环比均有0.5-1%的增幅；总价段方面，500-1000万总价段成交占比当月继续保持增长，环比增幅达5%。
PART2
二手住宅
01
“红五月”如期而至
二手住房交易高位运行
5月，上海二手住宅成交量约为2.47万套，环比下跌5%；成交均价33961元/平方米，环比上涨2.41%。
5月全市二手房市场交投活跃，单月成交量为2022年以来同期最高值。剔除受五一假期影响的交易数据，正常工作日日均交易772套，周末日均成交1259套。
数据来源：城市资管服务云平台
根据网上房地产数据显示，截至 2026 年 6 月 15 日，全市二手房（含商业和车位）成交量为 13373 套，推测 6 月全月二手住宅交易量或约 23000-24000 套。 2026 年接近过半，除 2 月受春节影响，其余月份二手住宅成交量均突破 2 万套，市场热度较高。随着高性价比的底价房源去化殆尽，如今新增挂牌价格普遍呈修复性增长，多数房东心态平稳，不接受大幅度议价。预计进入下半年，二手房成交或将先进入一段价格博弈期，短期内成交量或将呈放缓态势。
Q&A
上一期投票，超过四成的读者预测正确。基于当前市场情况，您对2026年6月份上海二手住宅成交情况如何判断？（数据参考：历史成交中位数约1.6万套；历史成交平均数约1.8万套）
02
置换需求保持释放
中大户型成交占比稳中有升
数据来源：城市资管服务云平台
总价段方面， 5 月， 200 万元以上物业市场份额保持增幅，环比增长 2% ；面积段方面， 90-180 平方米中大户型交易占比，同步增至 32% ，环比提升 1 个百分点。
03
各区成交保持高位
传统宜居板块表现较好
数据来源：城市资管服务云平台
5月，除静安、原卢湾、长宁等少数区域成交套数环比增长外，其余区域成交量均有小幅下滑，跌幅区间为0.2-10.5%，总体仍处于高位。
数据来源：城市资管服务云平台
与4月截然不同，5月市区板块表现更优，共计7个板块进入全市二手住宅成交量环比涨幅前十榜单。徐汇田林板块，最近半年首次上榜。板块基本处于中环线内，各项配套完善，95%以上的楼盘被优质学区覆盖，总价250-2000万/套不等，对于周边上班或有入学需求的家庭，板块内均有合适房源供其选择。
04
售后公房小区上榜数量增多
杨浦区三楼盘进入榜单
数据来源： 城市资管服 务云平台
据统计，近三个月二手住宅成交热门小区，上榜楼盘分布于浦东、静安、宝山等7个行政区域，楼盘套均总价为309万元/套，环比下跌37%。
分类型看，榜单包含5个售后公房小区，3个商品房小区，以及2个商品、动迁公寓混合小区。
本次杨浦区有三个楼盘上榜，分别位于杨浦鞍山、黄兴和中原板块。新凤城银座为2005年竣工的中端商品房公寓，主力户型为50-80㎡一、二房，总价370万/套起，适合预算有限、但对住房小区有一定品质要求的年轻人群。工农新村以及双阳路594弄小区为售后公房小区，总价120万-260万/套起，较为适合投资兼自住的过渡人群。
三、其他温馨提示
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- 高峰时段提示：周末、法定节假日及项目推广活动期间，为看房高峰期，到访可能需要短暂等候。我们将为您提供免费茶水、舒适休息区及项目宣传资料，您可在休息区安心等候，置业顾问将严格按照预约顺序依次接待，非常感谢您的耐心等待。
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PART1
新建商品住宅
01
新房市场供求两端有所回升
宝山、浦东品质楼盘表现活跃
5月，全市共有38个项目新开盘及加推，开盘数量为2026年以来单月最多。从环线分布看，外郊环及内外环间为本轮开盘主力区域，占比超过85%。成交方面，成交面积约57万平方米，环比提升22%，同比减少9%。
5月上海新房市场1个楼盘触发积分制，12个项目认购率破百，19个项目摇号开盘。宝山张庙的金茂满誉以及罗店的建发云湖玥，均为当月全新开盘项目，认购率分别为126%和81%，截至目前网签去化均超过60%。浦东前滩、世博的加推项目表现依旧抢眼，平均认购率超过200%，截至目前网签去化50-100%。
数据来源： 城市资管服务云平台
截至2026年5月底，上海新房市场近一年供求比为0.96。得益于二手房市场热度传导，近期新房市场成交速度明显加快，尤其对于执行住房建设新标准的项目，更高的得房率以及更丰富的公区形态展示在购房者面前，也使得这些新规后推出的楼盘更受青睐。
02
中环以外初级改善楼盘入市增多
成交结构总体保持上移
数据来源： 城市资管服务云平台
面积段方面，5月，90-180平方米各面积段成交份额环比均有0.5-1%的增幅；总价段方面，500-1000万总价段成交占比当月继续保持增长，环比增幅达5%。
PART2
二手住宅
01
“红五月”如期而至
二手住房交易高位运行
5月，上海二手住宅成交量约为2.47万套，环比下跌5%；成交均价33961元/平方米，环比上涨2.41%。
5月全市二手房市场交投活跃，单月成交量为2022年以来同期最高值。剔除受五一假期影响的交易数据，正常工作日日均交易772套，周末日均成交1259套。
数据来源：城市资管服务云平台
根据网上房地产数据显示，截至 2026 年 6 月 15 日，全市二手房（含商业和车位）成交量为 13373 套，推测 6 月全月二手住宅交易量或约 23000-24000 套。 2026 年接近过半，除 2 月受春节影响，其余月份二手住宅成交量均突破 2 万套，市场热度较高。随着高性价比的底价房源去化殆尽，如今新增挂牌价格普遍呈修复性增长，多数房东心态平稳，不接受大幅度议价。预计进入下半年，二手房成交或将先进入一段价格博弈期，短期内成交量或将呈放缓态势。
Q&A
上一期投票，超过四成的读者预测正确。基于当前市场情况，您对2026年6月份上海二手住宅成交情况如何判断？（数据参考：历史成交中位数约1.6万套；历史成交平均数约1.8万套）
02
置换需求保持释放
中大户型成交占比稳中有升
数据来源：城市资管服务云平台
总价段方面， 5 月， 200 万元以上物业市场份额保持增幅，环比增长 2% ；面积段方面， 90-180 平方米中大户型交易占比，同步增至 32% ，环比提升 1 个百分点。
03
各区成交保持高位
传统宜居板块表现较好
数据来源：城市资管服务云平台
5月，除静安、原卢湾、长宁等少数区域成交套数环比增长外，其余区域成交量均有小幅下滑，跌幅区间为0.2-10.5%，总体仍处于高位。
数据来源：城市资管服务云平台
与4月截然不同，5月市区板块表现更优，共计7个板块进入全市二手住宅成交量环比涨幅前十榜单。徐汇田林板块，最近半年首次上榜。板块基本处于中环线内，各项配套完善，95%以上的楼盘被优质学区覆盖，总价250-2000万/套不等，对于周边上班或有入学需求的家庭，板块内均有合适房源供其选择。
04
售后公房小区上榜数量增多
杨浦区三楼盘进入榜单
数据来源： 城市资管服 务云平台
据统计，近三个月二手住宅成交热门小区，上榜楼盘分布于浦东、静安、宝山等7个行政区域，楼盘套均总价为309万元/套，环比下跌37%。
分类型看，榜单包含5个售后公房小区，3个商品房小区，以及2个商品、动迁公寓混合小区。
本次杨浦区有三个楼盘上榜，分别位于杨浦鞍山、黄兴和中原板块。新凤城银座为2005年竣工的中端商品房公寓，主力户型为50-80㎡一、二房，总价370万/套起，适合预算有限、但对住房小区有一定品质要求的年轻人群。工农新村以及双阳路594弄小区为售后公房小区，总价120万-260万/套起，较为适合投资兼自住的过渡人群。
