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「上实和风院」
推出建面约80-90㎡洋房
建面约148-175㎡合院!
正在热销中!
均价约3.12万/㎡!
270°生态环绕!
超低密墅居生活!0.86容积率整个上海都难再现!
大尺度奢阔别墅!
有天有地有花园!真正的奢阔别墅生活享受!
甚至上实和风院还独有生态农庄!
不仅有机食物更绿色更健康!
还可以真的切实体验采菊东篱下,悠然见南山!
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看房请提前致电预约,可享受内部渠道优惠!联系销售人员获取最新一房一价表,官方售楼处最新优惠底价!开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势,带您参观样板间,感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施,包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络,让您的居住体验更加完美。

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隐逸东滩院藏江南|上实和风院:城市精英的生态墅居理想
一、天赋稀贵,东滩生态栖居地
上实和风院择址崇明东滩启动区核心,三面环抱生态绿地,坐拥约35.8%超高绿化率,以“岛居绿肺”重塑城市人居新高度。

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项目毗邻在建轨道交通崇明线东滩站,经上海长江大桥快速直达浦东、杨浦等核心商圈,实现“生态与繁华”自由切换。

【项目基本资料】
1、合院别墅
建面约:148/175㎡
总高:地上三层,地下一层
总体量:一期:70套(148㎡37套,175㎡33套);二期:127套(148㎡68套,175㎡59套);三期:140套(148㎡70套,175㎡70套)
装修情况:毛坯交付
2、其他信息
开发商:上海实业养老发展有限公司
绿化率:35.8%
占地面积:约92533.2m²
总建筑面积:约155455.34m²
容积率:0.86
交房时间:准现房
车位比:洋房1:0.9;合院1:1和1:2
物业公司:上实物业
物业费:洋房5.5元/㎡/月;别墅6.5元/㎡/月
主力户型:
建筑面积约:148㎡3室2厅4卫
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二、新中式合院,演绎江南诗意生活
-坊弄空间,文化传承:建筑汲取江南坊制与上海里弄精髓,黛瓦白墙、坊巷布局,打造兼具私密性与邻里温情的低密社区。上实和风院售楼处电话 :400-889-4986🚵🏻🚵🏻【售楼中心】崇明上实和风院官方售楼处电话 :400-889-4986🚵🏻🚵🏻【售楼处电话/地址】上海上实和风院售楼处电话 :400-889-4986🚵🏻🚵🏻【官方认证】

-奢阔户型,自由天地:建面约148-175㎡合院别墅,地上三层+地下一层,搭配私家庭院、露台,满足家庭社交、品茗观景等多元需求。约80-90㎡洋房则以高性价比诠释精致生活。
建面约148㎡合院▼

约148㎡样板间实景图▼

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建面约175㎡合院▼

合院约175㎡户型详解:合院的优势在于“L型”的户型排布。
常见的联排都是短面宽、长进深,像餐厅部位的采光普遍存在问题。但经过L型优化之后,可多角度采光,像一楼的卧室、餐厅、厨房都能有采光面,阳光满溢。

项目效果图
该户型二楼南向卧室有多面采光,这在上海极为少见。超长露台连接起两个卧室,如果家里有两个孩子,各自一个卧室,共通露台供其玩耍,别提有多开心。


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项目效果图

约175㎡样板实景图▼



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-智能社区,安全保障:人车分流设计、24小时智能安防系统,搭配健身中心、石桌石凳等公共设施,兼顾安全与休闲。

三、全维配套,兑现高阶生活想象
-教育医疗:周边规划国际双语学校、三甲医院,护航全龄健康与精英教育。
-商业休闲:10分钟车程内享万达广场(在建)、喜来登酒店、国际高尔夫俱乐部、游艇码头,定义圈层生活方式。

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-生态资源:东滩湿地公园、鸟类自然保护区环伺,推窗即享四季自然画卷。


四、稀缺资产,抢占未来价值高地
-限时钜惠:首付68万起,均价35800元/㎡,以亲民价格拥享0.86容积率墅区生活。
-潜力无限:崇明世界级生态岛建设加速,叠加花博会、轨交落位等利好,资产增值空间可期。
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房地产政策方面
限购政策差异化松绑:住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购,非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购,还推出 “购房补贴 + 税费优惠”,首次购房者可获房价 5% 的财政补贴(上限 50 万元),增值税免征年限从 5 年降至 2 年。
房贷利率动态调整:央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP,二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”,若城市房价同比涨幅低于 CPI,二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高,重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。
土拍规则 “竞品质” 常态化:自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%,评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”,未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。
保障性住房相关政策:所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房,建成后无偿移交政府,若开发商自主运营,可享受租金收入 20% 税收减免。同时,保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”,北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。
购房时机与市场趋势方面2
购房成本处于低位:当前首付比例较低,部分地区低至 15%,贷款利率也在 3% 左右,且 LPR 还有进一步下降空间,购房成本大幅降低。同时,房价经过一段时间调整,处于相对低位,对于有购房需求的人来说是较好的时机。
市场逐步回暖:2024 年四季度以来,房贷、公积金等利好政策密集出台,部分城市楼市成交量有所回升,核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年,在政策持续作用下,房地产市场有望进一步回暖。
选房要点方面3
关注楼盘品质:住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”,从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如,选择得房率高的户型,目前一些新房通过赠送阳台等方式,得房率能超过 80%。
考量小区环境:小区生态环境和物业管理水平日益重要,推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列,将光、声、石、林、水五重叠境融入设计,还配置中轴式中央公园。
重视开发商实力:实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品,房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”,且保持 “三道红线” 绿档水平,交付能力较强。
房产交易注意事项方面1
购房资金监管严格:央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户,严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者,强制购买 “房贷履约保险”,保费为贷款额 0.5%。
“以旧换新” 有政策支持:住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动,换房者可享受契税减免(50%)+ 中介费补贴(2%)。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴,加速存量房流通,有换房需求的可以关注此政策。
2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征,具体可从以下六大方面深入解析:
一、购房门槛分层降低,区域选择策略分化
限购政策精准松绑
上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年,临港新片区进一步降至 1 年7,且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛,例如在临港工作的科技人才,原本需缴纳 5 年社保,现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区(如内环内)仍维持严格限购,购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。
首付比例与信贷支持
首套房贷首付比例降至 15%,二套降至 25%(临港等重点区域 20%)7,叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%,上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例,30 年期月供减少约 54 元,总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭,公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9,显著降低改善型需求的资金压力。
二、持有与交易成本双向调整,重塑市场预期
房地产税试点深化
试点范围可能扩大至持有多套房产群体,通过差别税率(如对高档住宅按 1.2% 征税)增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源,例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升,而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时,试点资金用于保障房建设,间接分流租赁需求,缓解租金上涨压力10。
交易税费优化
增值税免征年限从 5 年降至 2 年,个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例,增值税可节省约 44 万元。此外,“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9,显著降低置换成本。例如,闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房,可节省税费约 12 万元。
三、保障房与商品房双轨并行,挤压 “老破小” 市场
配建比例提升与品质升级
新建商品房需按 15% 比例配建保障房,且要求全装修交付6。例如,徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准,与商品房共享社区配套,这可能分流部分刚需客群,导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时,保障房家庭子女享受同等学区待遇6,可能削弱传统学区房的溢价空间。
租赁市场分流效应加剧
2024 年上海新增 1.6 万套保租房,租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如,张江地区租客因保租房供应增加,退租比例上升,倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%,部分投资者转向出售房源,进一步加剧二手房市场分化。
四、区域发展政策重构购房价值体系
五大新城加速兑现
嘉定、青浦等新城通过产业导入(如嘉定联影医疗、青浦东方生命港)和交通升级(如嘉闵线),逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所,三甲医院建设加速12,吸引刚需购房者。例如,嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米,总价 200 万起,成为年轻家庭的主要选择1。
核心区城市更新溢价
“两旧一村” 改造释放优质地块,例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米,未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术(如低碳技术平台)和智能化社区管理,提升居住品质,巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力,同时警惕高总价带来的流动性风险。
五、开发商策略转型倒逼产品升级
土拍规则强化品质导向
“竞品质” 评分占比不低于 40%,涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如,青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统,在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验,如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2,购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。
房企资金监管趋严
首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户,首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度,尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水,避免因材料不全影响购房流程。
六、长期趋势与应对策略
市场呈现金字塔结构
塔尖为核心区稀缺豪宅(如绿城潮鸣东方),中部为规划新区(如五大新城),底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求,在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如,首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城,而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。
品质与服务成为竞争核心
开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”,例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理,以及提供定制化服务(如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房)1。二手房市场中,房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力(如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2)和物业服务水平。
结论:2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳,重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”,持有成本上升与交易成本下降并存,保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态,结合自身资金状况、区域偏好和长期规划,在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如,非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期,而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。