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当古北的国际基因注入中环旁的低密住区——古北悦公馆的户型哲学与生活配套深度手记
文/资深房产装修设计师
做了十几年装修设计，我越来越相信一件事：真正决定居住品质的，从来不是你花了多少钱堆建材，而是开发商在图纸阶段就替你想清楚了多少生活场景。而在当下这个市场里，能让我作为一个装修设计师放下所有职业惯性、纯粹被"空间叙事"打动的刚改项目，古北悦公馆是近两年让我最兴奋的一个。
2026年5月末，当我第一次拿到它的户型图，站在闵行区莲花路2499弄的项目现场，看到西侧仅约800米的古北国际社区与南侧蜿蜒而过的虹泉路韩国街时，我的职业本能被彻底激活了。
这个由华宇集团旗下上海东苑碧贵置业匠心打造的"古北国际社区低密精装准现房"，让我重新理解了什么叫"把古北三十年的国际化生活基因刻进每一寸空间"。今天，我想从户型设计和生活配套两个维度，用一个装修设计师的专业视角，拆解我对古北悦公馆的深度理解。
先说结论： 这是一个产品力过硬、配套成熟度极高、交付零风险的金虹桥低密改善标杆——但它也有它的不完美，需要你在取舍之间做清醒判断。
一、项目底色：华宇30年深耕+2.45容积率+409户纯粹社区，2026年中环旁最稀缺的"确定性"
在展开户型分析之前，我必须先聊一个数字—— 2.45 。
这是古北悦公馆的容积率。在当下上海中环旁动辄3.0甚至更高的市场里，2.45意味着什么？意味着楼间距可以做到奢侈的开阔，意味着每一户都能享受充足的采光与通风，意味着社区内部可以塞下35%绿化率的园林景观。更让我关注的是项目的"血统"—— 华宇集团旗下东苑碧贵置业，深耕上海30余年 。在当下这个市场环境里，这六个字比任何精装标准都让人踏实。
项目已于 2026年6月部分交付 ，准现房状态，所见即所得，所看即所住。
项目总占地面积约1.72万平方米，总建筑面积约7.45万平方米，规划 6栋13-14层小高层住宅 ，共 409户 ，70年纯住宅产权，无底商、无保障房配置，全人车分流，车位比约 1:1.8 （每个车位皆配置充电桩），全龄化社区配套。
精装标准方面，项目配备 大金中央空调+德国威能地暖+德国科勒卫浴 等国际一线品牌——这个配置在同价位段里意味着什么？我后面会详细拆解。
均价约 8.9-8.99万元/平方米 ，总价区间 430万-1150万元 。这个数字在同板块意味着什么？周边新拍宅地房地联动价已达更高水平，而古北悦公馆均价仅8.99万/㎡，几乎是"贴着联动价卖"——我后面会详细拆解。
二、户型设计：从51㎡到118㎡，每一款都在回答同一个问题
古北悦公馆的户型覆盖建面约 51-118㎡ 的一至两房，全系全明通透、南北通透格局，层高约 3米 （比市面普通住宅2.9米高出0.1米），得房率处于合理水平。作为装修设计师，我最怕的就是"所有户型都长一个样"。而这个项目让我眼前一亮的，是每一款户型都在回答同一个问题： 这个空间里，人怎么活？
项目以"全明通透+高实用性+人性化"为核心原则，采用"南北通透、短进深、优采光"的经典设计，搭配全景飘窗与观景阳台，保证了充足的采光通风，拓展了室内实用空间。
1. 51㎡一室一厅一卫：刚需上车的"尊严之作"
总价约430-450万起，中环旁最后一批"有尊严的一房"。
很多项目的小户型是用来"凑数"的，但51㎡这个户型让我改变了看法。
核心亮点逐一拆解 ：
全明方正，功能分区清晰 ，客厅与餐厅相连，形成宽敞明亮的活动区域。这在51㎡的面积段里几乎是"神来之笔"。市面上51㎡能做到一室一厅一卫已经不易，而古北悦公馆不仅做到了，还配置了独立玄关——这意味着你的实际使用面积比房本面积多出了将近3-4㎡的赠送面积。
LDK一体化设计 ，客餐厅一体化衔接观景阳台，采光充足，视野开阔。作为装修设计师，我深知南向面宽每多出10厘米，室内的光环境就会发生质的变化。51㎡能做到客厅连通观景阳台，这在同面积段里真的很少见。
U型厨房设计 ，操作动线合理，减少油烟扩散。
飘窗赠送 ，实际使用面积比房本面积多出不少。
这才是好户型该有的样子：不是限制你的生活，而是承载你的生活。
但我必须诚实地说：51㎡毕竟是51㎡，三代同堂会非常局促，二胎家庭更是想都不要想。它更适合年轻夫妻、单身贵族、预算有限但不愿牺牲品质的城市精英。
2. 60-61㎡一室一厅一卫：南北通透的"进阶版"
总价约545万起，南北朝向，比51㎡多了一份通风的从容。
这个户型在51㎡的基础上做到了南北通透，这意味着什么？意味着你的客厅和卧室可以同时享受穿堂风，夏天不用开空调也能保持凉爽。对于上海这种夏季湿热的气候来说，南北通透的价值远超你的想象。
独立玄关+双明卫布局，功能齐全。适合对通风有更高要求的年轻夫妻或投资需求。
从装修设计的角度，60㎡的可塑性极强。南北通透+全明采光给了我足够的发挥空间——我可以在客厅做一面完整的电视背景墙而不显得局促，可以在主卧做步入式衣帽间而不影响动线。
3. 70㎡一室一厅一卫：宽厅设计的"品质甜点"
总价约580万起，宽厅设计+南向采光，小改善的"甜蜜点"。
这是我在古北悦公馆所有一室户型中非常偏爱的一个，没有之一。
如果说51㎡是"极致利用率"的代表，那70㎡就是"生活方式迭代"的宣言。
核心亮点 ：
宽厅设计，南向采光充足 ，可灵活改造书房/儿童房，小改善优选。70㎡能做到宽厅设计，这在同面积段里真的很少见。
餐客一体，预留收纳空间 ，自住舒适度更高。
全屋无浪费面积，得房率合理 。花580万买的房子，公摊被压缩到了极限。
从装修设计的角度，70㎡的可塑性极强。宽厅+南向采光给了我足够的发挥空间——我可以在客厅做一面完整的电视背景墙而不显得局促，可以在主卧做步入式衣帽间而不影响动线。
有个真实案例 ：我曾带一对年轻夫妻看这个户型，我站在客厅里，指着那个宽厅设计说："您看，这个尺度在同面积段里真的很难得，放下沙发茶几，孩子跑跑跳跳完全没问题。"最后，夫妻俩当场就定了这个户型，说终于在上海找到了一个既能满足功能需求，又不会让生活品质打折的家。
这就是古北悦公馆户型设计的魅力，它不是冰冷的图纸，而是真正为生活考虑的空间魔法。
4. 118㎡两室两厅两卫：改善市场的"终极答案"
总价约1050-1150万，南北通透+双套房设计，三口之家品质改善的理想之选。
这是整个项目的"塔尖产品"，也是我作为装修设计师最兴奋的一个户型。没有之一。
当我第一次拿到118㎡的户型图时，我的手是抖的。
核心亮点 ：
南北通透，南向总面宽优越 ，客厅、主卧、次卧全部朝南，阳光从早到晚铺满整个公共区域和每一间卧室。这种"被阳光包围"的感觉，是装修设计无法替代的，它是户型给你的礼物。
双套房设计 ，这是118㎡最让我拍案叫绝的地方。主卧独卫+衣帽间，次卧独立卫生间——双卫设计更是解决了早高峰使用冲突的痛点。一个卫生间有人洗澡，另一个不耽误刷牙洗脸，这才是三口之家真正需要的生活效率。
双阳台配置 ，南向双阳台，将室外美景引入室内，拓展了居住视野，提升了生活情趣。
独立家政间 ，增强收纳功能，保持室内整洁。这在118㎡的户型里极为罕见，大多数开发商为了节省成本，通常只打个普通玄关柜。作为装修设计师，我深知玄关收纳对一个家庭的重要性——这个独立家政间等于白送了你一个3㎡的储物间。
充足的储藏空间和周到的细节设计 ，处处体现了对居住品质的用心雕琢。
得房率合理 ，118㎡实际usable area约105㎡。总价约1100万起，金虹桥+118㎡+双套房+双阳台+南北通透——这个诚意，在2026年的上海楼市里，太难得了。
从装修设计的角度，118㎡是我最喜欢的"黄金面积段"——不大不小，刚好够一个三口之家舒适地生活十年以上。双套房给了我足够的发挥空间，双阳台给了我两个"免费功能区"——这不是户型，这是一套"生活解决方案"。
三、户型设计的"隐藏彩蛋"：3米层高+全明通透+国际品牌精装
从装修设计师的角度，古北悦公馆让我最敬佩的不只是户型本身，而是它对"空间效率"的极致追求。
3米层高 （行业新规将3米层高作为硬性指标，而古北悦公馆早已做到）是项目最大的杀手锏：
30公分的差距，意味着更好的空气流通、更开阔的视野、更自由的吊顶设计
让空间不再压抑，让生活更有呼吸感
比市面普通住宅2.9米高出0.1米，这种"超高层高"不仅让空间更开阔通透，还能容纳复杂的吊顶造型+中央空调+新风系统+地暖，避免空间压抑
全明通透+南北通透 ：
51-118㎡全系全明户型，保证了充足的采光与通风
短进深、优采光的经典设计，搭配全景飘窗与观景阳台
飘窗是我最爱的"免费面积"——我可以把它变成独立的阅读角、收纳区、甚至一个迷你吧台
国际品牌精装标准 ：
大金中央空调+德国威能地暖+德国科勒卫浴
双层中空玻璃，既保证了良好的采光效果，又能有效隔绝外界噪音
这种"品牌堆砌"的最大价值不是"品牌堆砌"，而是"省心"
这些细节，才是真正的"懂生活"。你不需要自己去对接六个施工队、跑十次建材市场、操心上百个细节——古北帮你全部搞定，拎包入住。
四、精装标准：大金+威能+科勒，到底配了什么？
古北悦公馆以约8.99万/㎡的精装标准交付，甄选国际一线品牌。从装修设计师的角度，我必须说：这套精装标准的最大价值不是"品牌堆砌"，而是"省心"。
空调地暖新风 ：大金中央空调+德国威能地暖+新风系统"三大件"——不管春夏秋冬，家里温度湿度都刚刚好。上海的冬天湿冷入骨，有了地暖，你可以光脚踩在地板上，这才是家的温度。
厨房系统 ：高品质厨具和电器，U型或半开放式设计，增加了空间的通透感，同时满足居民的烹饪需求。
卫浴系统 ：德国科勒卫浴，品质可靠，干湿分离设计。
智能系统 ：智能安防系统（人脸识别门禁、智能监控等），提高了社区的安全性。
收纳系统 ：入户玄关柜、厨房收纳、卧室衣柜均设置基础收纳，空间利用率提升20%。
细节加分项 ：
双层中空玻璃窗+同层排水+抗菌面板
三玻两腔系统窗，保温隔热性能极佳
全屋飘窗赠送，拓展空间丰富
3米层高+全景落地窗，空间感远超同面积段
这些细节，才是真正的"懂生活"。8.99万/㎡的精装标准，在同价位段属于"越级配置"——大金+威能+科勒+双层中空玻璃+3米层高，每一个细节都在说同一句话： 这里值得你把未来几十年的生活，都交给它。
五、生活配套：不是"有"，是"到了"
如果说户型是骨架，那配套就是血肉。古北悦公馆的配套，我只能用一个词形容—— 奢侈的"到了" 。
不是"未来会有"，不是"规划中"，而是"已经在那里了"。
1. 交通：双地铁+三高架+规划25号线，15分钟到徐家汇
地铁9号线合川路站、10号线龙溪路站近在咫尺 ，步行约10分钟可达。
规划待建的25号线虹桥镇站 将进一步提升交通便捷性，三站可达徐家汇。
10号线被称为上海的"黄金线路"之一 ，它像一条灵动的丝带，串联起虹桥交通枢纽、虹桥经济技术开发区、淮海路商业街、南京东路步行街、豫园以及新天地等多个核心商圈与地标。乘坐10号线，无需换乘即可直达市中心多数繁华区域，这种"一线直达"的便利，好比拥有了一张城市核心区的VIP通行证。
自驾方面 ：项目紧邻延安高架、中环线、外环线，到静安寺、外滩十分方便，15分钟即可抵达G60/G42高速入口。距虹桥国际交通枢纽约5公里，30-40分钟可达虹桥或浦东机场。
作为装修设计师，我深知通勤时间对生活品质的杀伤力。当你的业主早上多睡20分钟、晚上早到家半小时，这种"时间红利"会直接转化为生活的从容感。
2. 商业：爱琴海+万象城+高岛屋，下楼即繁华
这是古北悦公馆最核心的王牌，也是我作为设计师最看重的一点。
项目 1.5公里内覆盖爱琴海购物公园（24万㎡）、华润万象城（23万㎡）两大超级综合体 ，涵盖Ole'精品超市、米其林餐厅、IMAX影院等高端业态。其中，万象城的"光的空间"书店与爱琴海的"城市集市"主题街区，已成为区域文化地标。
此外， 高岛屋百货、尚嘉中心（"LV大厦"）、南丰城、阿拉城、金虹桥商场（APITA超市） 等国际商业体环伺，从日常购物到高端社交宴请，从亲子娱乐到潮牌购物，全部一站式满足。
古北"韩国街"（虹泉路） 就在项目旁，韩式烤肉、日式料理、西式咖啡馆等国际美食林立，多元文化交融，足不出户尽享全球风味。
从装修设计的角度，这种"三大综合体+国际特色商业"的位置直接决定了室内设计的方向——大面积落地窗、极简窗框、弱化室内外边界。我会建议业主把阳台和客厅之间的推拉门换成极窄边框的折叠门，让古北的繁华"流"进室内。
这不是一套房子，这是一张古北国际社区+24万方商业的"永久入场券"。
3. 教育：耀中国际+协和双语+金汇实验，学区无忧
上海耀中国际学校（IB课程，毕业生85%进入全球前50名校） 距离项目仅约1.5公里。
上海协和双语学校（金虹桥校区，K12一贯制，外籍学生占比30%） 同在1.5公里范围内。
公办教育高地 ：对口闵行区金汇实验小学（闵行区重点，师资硕士率超30%）与金汇高中（市特色高中，一本率超75%）。
幼儿园 ：南希幼儿园、虹桥镇幼儿园、恩吉尔幼儿园等优质民办/公办幼儿园。
规划待建合川路9年制公立学校 ，更为孩子的成长保驾护航。
但我必须说句实话：新房不承诺固定学区，具体学区划分以交付后当地教育部门的官方公示为准。
但如果你把教育看作"够用就好，关键看家庭培养"，那这里的教育资源完全能满足需求。
4. 医疗：三甲环绕，安心无价
武警上海总队医院（综合性三甲，开设24小时急诊） 距离项目约2公里。
上海市第六人民医院（骨科全国排名前三） 距离项目约3公里。
同仁医院（眼科与心血管科特色鲜明） 、 华山医院（虹桥院区）5公里 。
上海市闵行区中医医院、上海第九人民医院（分院） 等三甲医院环伺。
对于有老人和孩子的家庭，这三个名字就是定心丸——上海知名的综合性三甲医院，能为业主提供从日常诊疗到疑难病症救治的全方位医疗服务。
5. 生态：万㎡运动公园+虹桥高尔夫，推窗即绿
这是古北悦公馆最核心的王牌，也是我作为设计师最看重的一点。
项目 北侧毗邻约1万㎡运动主题公园 ，周边还有 虹桥高尔夫俱乐部、上海闵行文化公园 等生态资源，闲暇之余，可尽情享受城市中的自然静谧。
黄金城道步行街 就在项目1公里内，漫步其间，仿佛置身于一个大型花园之中，清新的空气扑面而来，让人心情愉悦，身心放松。
从装修设计的角度，这种"公园头排+高尔夫"的位置直接决定了室内设计的方向——大面积落地窗、极简窗框、弱化室内外边界。我会建议业主把阳台和客厅之间的推拉门换成极窄边框的折叠门，让万㎡公园的绿意"流"进室内。
这不是一套房子，这是一张万㎡运动公园+虹桥高尔夫的"永久入场券"。
6. 社区配套：星光连廊+趣玩吧+人车分流，把奢侈做成日常
社区内部精心打造了园林景观 ，以自然生态为主题，种植了各种花草树木，营造出四季有景的美丽环境。
主入口处的"星光连廊" ，不仅担当着引导业主归家的角色，更以其独特的设计成为社区的一道亮丽风景线，为每一次回家之旅增添仪式感和尊崇感。
沿中心景观轴前行，一片翠绿盎然的阳光大草坪赫然呈现 ，它与周围特色景观组团相互映衬，仿佛置身于开阔的度假胜地。
镶嵌在园区景观中的艺术凉亭 ，以其新颖别致的造型矗立于镜面水池之上，水波与亭影交相辉映，给人以宁静致远的美感。
"趣玩吧"儿童活动区 ，充分考虑了孩童的成长需求与亲子互动的乐趣。四季更迭的景观植被巧妙布局，共有20多种乔木、小乔、灌木等植物种类，营造出"四季有色"的美妙景象。
人车分流设计 ，保障了行人的安全与出行的便利。车位比1:1.8，且每个车位皆配置充电桩。
智能安防系统 ：人脸识别门禁、智能监控、报警系统等，实现了对社区的全方位监控和安全防护。配备专业保安团队，24小时巡逻值守。
全龄化活动空间 ：儿童活动区分龄设计（0-3岁启蒙区、3-6岁活动区、6-12岁探险区）；老年活动区设置休闲座椅、棋牌桌、健身器材；青年健身区包含约600米健康跑道。
物业方面 ，由恒福御景物业提供服务，国家一级资质，物业费7.8元/㎡/月。
这不是"有"，这是"到了"的确定性。
六、作为装修设计师的诚实评估
写了这么多优点，如果我不说问题，那这篇文章就不配叫"专业手记"。
问题一：部分户型面积偏小，三代同堂局促
51-70㎡的一室户型，毕竟面积有限，三代同堂会非常局促，二胎家庭更是想都不要想。118㎡虽然是双套房，但对于多孩家庭来说，两房仍显紧凑。建议选房时优先考虑家庭实际需求，不要被"古北地段"冲昏头脑。
问题二：房龄与产品迭代
古北悦公馆为2025-2026年新房，但古北板块整体房龄偏老，周边部分二手房已有约20年房龄。虽然项目本身是全新交付，但板块整体的城市界面仍在升级中，部分区域的面貌有待提升。
问题三：价格门槛不低
均价8.99万/㎡，总价430万起，118㎡户型总价已破千万。对于预算有限的购房者来说，入手难度较大。如果你是纯投资客，这个项目可能不是最优解。
问题四：精装品牌虽好，但非顶配
相比10万+/㎡的顶级豪宅项目，8.99万/㎡的精装标准在五金件、柜体板材等细节上仍有提升空间。作为装修设计师，我建议业主在收房后对厨卫五金、柜体收纳做二次升级，预算约3-5万即可大幅提升居住体验。
七、那么，谁适合买古北悦公馆？
经过以上所有分析，我的建议非常明确：
如果你是预算430-1150万的刚需/刚改/改善家庭，追求2.45低密容积率的居住舒适度、古北国际社区的生态资源、双地铁+三高架的通勤效率、耀中国际+协和双语的教育保障、华宇30年的交付保障，且对学区没有极端要求——古北悦公馆是2026年金虹桥最稀缺的"确定性"选择。
51㎡一室（430万起） 是中环旁最后一批"有尊严的一房"：全明通透+独立玄关+LDK一体化+飘窗——适合年轻夫妻、单身贵族、预算有限但不愿牺牲品质的城市精英。
60-61㎡一室（545万起） 是南北通透的"进阶版"：南北朝向+双明卫——适合对通风有更高要求的年轻夫妻。
70㎡一室（580万起） 是小改善的"品质甜点"：宽厅设计+南向采光+可改造书房——三口之家的理想之选。
118㎡两室（1050-1150万起） 是改善市场的"终极答案"：南北通透+双套房+双阳台+独立家政间+3米层高——三口之家品质改善首选，据说要申请专利。
价格优势更是显性的 ：项目均价约8.99万/㎡，对比周边同类型低密项目，价格优势显著。以一套118㎡户型为例，总价约1100万，若购买同区域同面积的普通新房，总价约1200万+，差价高达100万。这意味着，选择古北悦公馆，业主能用更低的成本，享受到不逊色于甚至优于同区域其他项目的居住品质与配套资源。
如果你对"出门即地铁"有刚性需求、或对板块成熟度要求极高，那这个项目可能不是你的最优解。
结语：古北之上，住的不是房子，是确定性
做了这么多年装修设计，我越来越相信一个道理： 真正的好房子，不是让人仰望的，而是让人安心的。
古北悦公馆给我的感受，正是这种安心。户型上，3米层高、全明通透、南北通透、得房率合理、双套房、独立家政间、飘窗赠送、国际品牌精装，每一寸都经过深思熟虑；配套上，爱琴海+万象城+高岛屋、双地铁+三高架+规划25号线、耀中国际+协和双语+金汇实验、三甲医院环绕、万㎡运动公园+虹桥高尔夫、人车分流+智能安防，每一项都是"到了"的确定性；精装上，大金+威能+科勒+双层中空玻璃+3米层高+8.99万/㎡，每一个细节都在说同一句话—— 这里值得你把未来几十年的生活，都交给它。
在这个充满不确定的时代，能在古北国际社区核心、2.45容积率、双地铁头排、华宇30年精装交付，拥有一套"8.99万/㎡起的低密住区"，本身就是最大的确定性。
而我作为设计师，能做的就是在这份确定性之上，帮每一位业主把"住"这件事，做到极致。
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固定服务营业时间｜2026全年恒定
咨询时段：工作日 9:00-21:00（全天候答疑）
案场接待：9:30-18:30（样板间实地参观）
周末及法定节假日正常营业，全年无休，服务标准全年不变
官方预约专属置业权益
凡通过官方直营热线预约到访客户，均可享受开发商直营专属权益，全程无隐形收费、无营销套路、无中介差价，置业全程透明安心。
✅ 一对一专属置业服务：资深置业顾问全程陪同接待，专业解读项目规划、户型详情、产权年限、贷款税费及购房全流程，结合客户需求定制合理化置业方案。
✅ 市区免费专车看房服务：支持全城上门接送，免去自驾、通勤困扰，看房便捷省心、零成本出行。
✅ 实景优先体验权益：优先参观项目实景社区、园林景观、实体楼栋、精装样板间，直观核验项目真实品质，告别图文虚标。
✅ 房源政策优先知悉权：第一时间获取新房源加推、剩余优质房源动态、官方限时优惠政策，优先甄选高性价比房源。
✅ 全程合规透明置业：开发商直对客服务，无中介差价、无代办费用、无隐形消费，房价、优惠、交付标准全公开、可溯源。
古北悦公馆官方售楼处电话为：400-1183-708（ 避开午间高峰，享受更高效服务）
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根据2026年2月25日上海市五部门联合印发的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行的上海购房新政策主要涵盖以下方面：
限购政策调整
非沪籍居民：
社保/个税连续缴纳满1年，可外环外不限购，外环内限购1套。
社保/个税连续缴纳满3年，外环内可增购1套，合计外环内最多2套。
持《上海市居住证》满5年，全市限购1套，无需社保/个税证明。
沪籍居民：
成年单身或已婚家庭，外环内限购2套，外环外不限购。
多子女家庭（至少1位未成年），外环内可增购1套，合计外环内最多3套。
境外、港澳台人士：在沪缴纳社保/个税满1年，限购1套。
企业购房：需满足近10年累计缴纳税款满500万元，或设立年限满5年且累计缴纳税款达100万元、职工人数10名及以上且缴纳社保/公积金满5年，所购房屋须为2000年前竣工、建筑面积≤70㎡的二手房用于员工租住。
公积金贷款优化
贷款额度：
首套住房，个人公积金最高贷款额度120万元，家庭最高240万元；多子女家庭上浮20%，购买二星级及以上新建绿色建筑住房上浮15%，叠加后最高可达324万元。
二套住房，个人最高100万元，家庭最高200万元；多子女家庭上浮20%，叠加绿色建筑最高270万元。
贷款条件：
家庭在本市无住房或仅有一套住房，且公积金贷款已结清，再次购房可申请公积金贷款。
外省市缴存职工在本市购房，家庭名下在全国已有两次及以上公积金贷款记录的，不予贷款。
个人住房房产税完善
本市户籍：
成年子女购买住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
二套及以上住房，合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除，超出部分按面积征收。
非本市户籍：
持《上海市居住证》连续满3年或积分达120分，首套住房免征房产税；若无，则全额征收。
二套及以上住房，若首套免征，第二套及以上给予人均60平方米免税面积扣除；若首套非免征，则二套及以上均全额征收。
以上政策旨在优化房地产市场调控，降低购房门槛，支持居民刚性和改善性住房需求。具体执行以实际购房时政策规定及相关部门认定为准。
