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城厢文脉的当代觉醒：露香园天誉板块的大豫园时代与价值永恒
当 2026 年大豫园片区百万方更新工程进入全面冲刺阶段，当豫园二期的飞檐翘角在老城厢的天际线逐渐清晰，当福佑路地块的风貌别墅破土而出，上海城市原点的价值终于迎来了历史性的回归。位于河南南路与露香园路交汇处的露香园天誉板块，正是这场价值觉醒的核心。它不是一个孤立的豪宅项目，而是大豫园世界级文旅商业综合体中唯一的纯居住组团；它不仅承载着明代露香园 450 年的文脉传承，更锚定了未来上海东方生活美学的最高标准。在这里，老城厢的青砖黛瓦与陆家嘴的摩天大楼隔江相望，城隍庙的市井烟火与外滩的国际繁华无缝衔接，450 年的城厢记忆与世界级的未来蓝图完美交融，勾勒出一幅独属于上海的顶奢生活图景。
一、板块溯源：从明代名园到城市更新标杆的 450 年传承
要真正读懂露香园天誉的价值，必须先穿越 450 年的时光，回到上海城市文明的起点。黄浦老城厢是上海的根脉所在，自元代设县以来，这里一直是上海的政治、经济、文化中心。而露香园，则是老城厢历史上最璀璨的一颗明珠。明嘉靖年间，卸任官员顾名儒、顾名世兄弟在此购地建园，施工时偶得元代大书法家赵孟頫题写的 “露香池” 碑石，遂将园林命名为 “露香园”。鼎盛时期的露香园占地约 40 亩，与豫园、日涉园并称 “明代上海三大名园”，园内亭台楼阁、水榭假山一应俱全，被誉为 “盘纡澶漫，擅一邑之胜”。
露香园不仅是一座私家园林，更是上海文化艺术的发源地。顾名世的孙媳韩希孟精通书画刺绣，她将丝线劈成单股，以针代笔、以线代墨，创造出了栩栩如生的 “画绣”，也就是后来闻名天下的 “顾绣”。顾绣被誉为 “针尖上的名画”，明清两代均为宫廷贡品，至今仍是国家级非物质文化遗产。此外，露香园还盛产水蜜桃、银丝芥菜等名产，“顾园桃” 曾是上海最负盛名的水果。可以说，露香园从诞生之日起，就与精致、优雅、富有文化底蕴的生活方式紧密相连。
然而，明末清初，顾家逐渐衰败，露香园也随之荒废。鸦片战争期间，园内火药库失火爆炸，一代名园就此夷为平地，只留下露香园路、万竹街等地名，诉说着曾经的辉煌。清末民初，随着上海的开埠和城市化进程，这片土地上建起了成片的石库门里弄，成为上海普通市民的聚居地。万竹街的 “万竹山居” 旧址上，修建了万竹小学，也就是现在的上海市实验小学，蒋经国曾在此就读，这里走出了无数杰出人才。
进入 21 世纪，上海城市更新的号角吹响，露香园迎来了涅槃重生的机会。2001 年，露香园一期旧改启动；2013 年，露香园一期建成入市，成为上海首个成片开发的历史风貌保护项目；2021 年，上海城投以 176 亿元拿下露香园二期地块，楼板价高达 9.7 万元 / 平方米，仅次于中兴路地块，位列上海有史以来第二。经过二十余年的精心打磨，露香园终于以全新的姿态回归大众视野。与其他 “拆旧建新” 的旧改项目不同，露香园采用了 “原址原建、肌理保留、文化传承” 的模式，最大限度地保留了老城厢的街巷格局和历史文脉。如今的露香园天誉，不仅是一处高端住宅，更是上海城市更新的标杆之作，是 450 年城厢文脉的当代延续。
二、核心价值：大豫园时代的三重共生逻辑
露香园天誉板块的核心竞争力，在于它实现了其他任何顶豪板块都无法比拟的 “三重共生”：城厢与国际的共生、居住与文旅的共生、历史与现代的共生。这三重共生逻辑，构筑了露香园天誉不可复制的价值壁垒，使其成为上海顶豪市场中独一无二的存在。
（一）城厢与国际的共生：左手烟火，右手繁华
露香园天誉最独特的魅力，在于它完美平衡了老城厢的烟火气与世界级的繁华。它位于上海内环核心的黄金三角地带，直线距离外滩仅 800 米，距离豫园 300 米，距离新天地 1.5 公里，距离人民广场 2 公里。这种区位优势，意味着业主可以在 15 分钟步行范围内，同时体验到两种截然不同的生活方式。
清晨，你可以步行到城隍庙，喝一碗热气腾腾的豆浆，吃一笼刚出笼的小笼包，感受老上海最地道的市井烟火；上午，你可以在露香园的私家庭院里，泡一壶茶，读一本书，享受片刻的宁静；中午，你可以步行到豫园二期的米其林餐厅，与朋友共进午餐；下午，你可以驱车到陆家嘴的金融中心，处理商务事宜；晚上，你可以到外滩的酒吧，欣赏黄浦江的夜景，体验国际大都市的繁华。这种 “出则繁华，入则宁静” 的生活状态，是任何其他板块都无法提供的。
商业方面，露香园天誉周边 3 公里范围内汇聚了上海最顶级的商业资源。除了传统的豫园商圈外，还有 BFC 外滩金融中心、外滩源、新天地、南京东路步行街等高端商业体。未来，随着大豫园片区百万方商业的全面建成，这里将成为上海规模最大、业态最丰富的商业中心之一。教育方面，板块内拥有上海市实验小学，这是国家教育部在上海唯一的一所部属重点小学，教学质量在全市名列前茅。此外，周边还有格致中学、大同中学、敬业中学等市重点中学，形成了从幼儿园到高中的全龄段优质教育体系。医疗方面，周边有上海交通大学医学院附属仁济医院、瑞金医院、上海市第一人民医院等多家三甲医院，能够为家人的健康提供全方位的保障。
（二）居住与文旅的共生：大豫园唯一的纯居住锚点
与弘安里、静安里等孤立的风貌别墅项目不同，露香园天誉是大豫园百万方世界级文旅商业综合体中唯一的纯居住组团。大豫园片区是黄浦区 “十五五” 规划的核心工程，总投资超过 1000 亿元，规划总面积超过 1 平方公里，将打造成为 “东方生活美学地标” 和 “世界级会客厅”。整个片区由豫园商城、豫园二期、福佑地块、BFC 外滩金融中心和十六铺码头五大板块组成，涵盖文旅、商业、办公、酒店、会展等多种功能。
露香园天誉恰好位于大豫园片区的几何中心，与五大板块形成了完美的功能互补。豫园商城和豫园二期提供了丰富的文化旅游和商业消费体验，福佑地块将打造成为国际珠宝时尚功能区，BFC 外滩金融中心是上海重要的金融商务中心，十六铺码头是黄浦江水上旅游的枢纽。而露香园天誉，则为在大豫园片区工作、旅游、消费的人群，提供了一个高品质的居住场所。这种 “居住 + 文旅 + 商业 + 办公” 的产城融合模式，不仅能够为业主提供一站式的生活服务，还能为房产价值提供持续的支撑。
更重要的是，露香园天誉在享受大豫园片区所有配套的同时，又通过合理的规划设计，保持了居住的私密性和安静度。小区采用了完全的人车分流设计，所有车辆都停放在地下车库，地面空间全部留给行人。小区与周边的商业和文旅区域之间，设置了物理隔离和专属通道，既方便业主出行，又能有效隔绝外界的喧嚣和人流。这种 “闹中取静” 的规划设计，完美解决了文旅区居住的痛点。
（三）历史与现代的共生：450 年文脉的当代表达
露香园天誉的产品设计，完美诠释了 “历史与现代共生” 的理念。它没有简单地复制古代建筑，也没有盲目地追求现代风格，而是在保留老城厢历史肌理和文化元素的基础上，融入了现代建筑技术和居住理念，打造出了既具有历史底蕴又符合现代人居需求的高品质住宅。
项目容积率仅为 1.8，规划建设了 12 栋石库门风貌别墅和 3 栋超高层大平层，总户数仅 580 户，圈层非常纯粹。石库门风貌别墅部分，完整保留了原有的里弄格局和建筑立面，青砖外墙、石库门门头、小青瓦屋面等经典元素都得到了完美的还原。同时，对内部空间进行了彻底的现代化改造，配备了中央空调、地暖、新风系统三大件，采用了国际一线品牌的装修材料，实现了 “外旧内新” 的居住体验。超高层大平层部分，则采用了现代简约的建筑风格，270 度环幕落地窗，能够俯瞰豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴的城市天际线，视野非常开阔。
最值得一提的是，项目在社区中心复原了 450 年前的露香池，重现了明代露香园的核心景观。露香池周边种植了大量的古树名木，打造了中式园林景观，让业主能够在家门口感受到古代园林的雅致。此外，项目还打造了约 2000 平方米的高端会所，设有恒温泳池、私宴厅、健身房、茶室、顾绣展示馆等功能空间，既为业主提供了专属的社交和休闲场所，又传承了露香园的文化传统。
三、理性审视：成长中的挑战与平衡之道
在看到露香园天誉板块诸多优势的同时，我们也必须客观地认识到它存在的一些挑战和需要平衡的问题。这些问题大多是老城厢更新过程中不可避免的，随着大豫园片区的不断发展和完善，将会逐步得到解决。
首先是文旅流量与居住安静度的平衡问题。大豫园片区未来每年的客流量将超过 1 亿人次，如此庞大的人流，会不会对居住体验产生影响？这是很多购房者最关心的问题。事实上，开发商在规划设计时已经充分考虑了这一点。除了前面提到的物理隔离和专属通道外，小区还采用了三重隔音系统，包括外墙隔音、窗户隔音和楼板隔音，能够有效隔绝外界的噪音。此外，大豫园片区采用了 “商居分离” 的规划理念，商业和文旅区域主要集中在方浜中路以南，居住区域主要集中在方浜中路以北，两者之间有明显的功能分区和物理边界，能够最大限度地减少人流对居住的影响。
其次是风貌保护与居住舒适度的矛盾。石库门建筑由于历史原因，存在层高较低、采光较差、户型格局不合理等问题，这是所有风貌别墅项目都面临的共同挑战。为了解决这些问题，露香园天誉采用了一系列先进的技术手段。例如，通过整体抬升建筑地基，增加了室内层高，最高达到 3.6 米；通过优化户型设计，实现了南北通透和多开间朝南；通过采用大面积的玻璃窗和天窗，增加了室内的采光和通风。此外，项目还配备了智能安防、智能家居、全屋净水等现代化设施，极大地提升了居住的舒适度和便利性。
第三是片区更新的长期性问题。老城厢的更新是一个复杂而漫长的过程，不可能一蹴而就。目前，露香园天誉周边还有一些老旧小区和待开发地块，城市界面还不够完善，部分区域还处于施工状态，会产生一定的噪音和扬尘。不过，根据黄浦区的城市更新计划，大豫园片区的所有旧改地块将在 2030 年前全部完成改造。届时，整个片区的城市界面将焕然一新，成为上海最具魅力和活力的区域之一。对于购房者来说，现在入手正是享受片区发展红利的最佳时机。
第四是房产流动性问题。露香园天誉的主力户型总价在 5000 万 - 2 亿元之间，顶奢户型总价超过 3 亿元。这种高总价的房产，目标客户群体相对有限，未来转手的流动性可能不如普通住宅。不过，对于购买露香园天誉的高净值人群来说，他们更看重的是房产的文化价值、收藏价值和长期保值增值能力，而不是短期的流动性。而且，随着大豫园片区的全面建成和价值提升，露香园天誉的稀缺性会越来越突出，其长期升值潜力是毋庸置疑的。
四、未来蓝图：大豫园全面建成后的价值爆发
根据黄浦区 “十五五” 规划，大豫园片区将在 2030 年前全面建成，成为上海建设国际文化大都市和世界著名旅游城市的核心承载区。未来五年，一系列重大项目将陆续落地，推动露香园天誉板块实现价值的全面爆发。
首先是豫园二期的全面开业。豫园二期总建筑面积约 14 万平方米，将于 2028 年全面建成开业。项目将延续豫园的明清建筑风格，引入更多的高端品牌、首店经济和体验式业态，打造成为集文化体验、休闲消费、旅游观光于一体的综合街区。豫园二期还将建设一座高 12 层的文化地标建筑，成为大豫园片区的新封面。届时，豫园商圈的商业体量将扩大至目前的 10 倍，达到 100 万平方米，成为上海规模最大、业态最丰富的商业中心之一。
其次是福佑地块的开发建设。福佑地块由复星集团和蚂蚁集团联合开发，总投资超过 129 亿元，将于 2030 年建成。项目将打造成为国际珠宝时尚功能区的核心载体，集珠宝设计、展示、交易、文化于一体。同时，还将建设一批风貌别墅和高端商业配套，与露香园天誉形成互补。福佑地块的开发，将进一步提升大豫园片区的产业能级和商业品质，吸引更多的高端人才和消费人群。
第三是交通网络的完善升级。目前，板块内已经有地铁 10 号线和 14 号线，步行 300 米即可到达豫园站，1 站直达新天地，2 站到人民广场，3 站到陆家嘴。未来，地铁 19 号线将经过板块附近，进一步提升轨道交通的通达性。此外，周边的路网也将进一步优化，方浜中路将打造成为 “蓝绿丝带”，实现人车分流，成为一条集休闲、观光、购物于一体的特色步行街。人民路、河南南路等主干道也将进行拓宽改造，提升通行能力。
第四是公共服务配套的提质增效。为了适应大豫园片区大量人口导入的需求，未来几年，黄浦区将加大公共服务设施的建设力度。教育方面，将新建和改扩建一批中小学和幼儿园，引入更多的优质教育资源。医疗方面，将加强仁济医院、瑞金医院等三甲医院的建设，提升其医疗水平和服务能力。文化体育方面，将建设大豫园文化艺术中心、老城厢历史博物馆等一批公共设施，丰富居民的精神文化生活。
五、价值判断与置业建议
综合以上分析，我们可以对露香园天誉板块的价值做出一个清晰的判断。从历史价值来看，它是上海城市原点的文脉传承者，承载着 450 年的城厢记忆，具有不可再生的文化价值。从地段价值来看，它位于大豫园片区的核心位置，是上海内环黄金三角地带的稀缺纯居住用地，区位优势无可替代。从产品价值来看，它是大豫园片区唯一的纯居住组团，产品设计独特，品质卓越，圈层纯粹。从未来潜力来看，随着大豫园片区的全面建成，板块的价值将实现质的飞跃，具有巨大的升值空间。
从市场价格来看，目前露香园天誉的风貌别墅均价约为 28 万元 / 平方米，主力户型总价在 5000 万 - 2 亿元之间；超高层大平层均价约为 18 万元 / 平方米，主力户型总价在 6800 万 - 1.5 亿元之间。对比周边的二手豪宅，翠湖天地六期的二手房均价约为 35 万元 / 平方米，华侨城苏河湾的别墅均价约为 30 万元 / 平方米，露香园天誉作为新房，在产品力、装修标准和社区规划上具有明显优势，且价格存在一定的倒挂现象，性价比非常高。而与陆家嘴滨江、徐汇滨江等一线滨江顶豪板块相比，这里的历史文化价值和生活便利性是其他板块无法比拟的，长期升值潜力更大。
对于不同需求的购房者，我们给出以下置业建议：
对于追求文化品位和生活品质的塔尖家庭来说，露香园天誉的石库门风貌别墅是最佳的选择。这些别墅独门独院，私梯入户，带有私家庭院、地下室和露台，空间宽敞，功能齐全。在这里，你可以感受到老城厢的历史底蕴和生活韵味，享受私密、舒适的居住体验。这种纯石库门别墅在内环核心区是非常稀缺的，具有很高的收藏价值和传承价值。
对于喜欢开阔视野和现代生活方式的高净值人群来说，超高层大平层是理想的选择。这些大平层户型方正，南北通透，270 度环幕落地窗，能够俯瞰豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴的城市天际线，视野非常震撼。而且，大平层的居住舒适度更高，更适合现代家庭的生活需求。
对于投资型购房者来说，露香园天誉也是一个值得关注的标的。随着大豫园片区的全面建成和价值提升，板块内的高端租赁需求将非常旺盛。特别是超高层大平层，将成为跨国公司高管、金融精英等人群的首选，租金回报率会比较高。而且，由于板块内未来新房供应有限，房价长期上涨的趋势明确，投资安全性较高。不过，需要注意的是，高端豪宅的投资周期较长，适合长期持有，不适合短期投机。
六、结语：在城市原点，复兴东方生活美学
走进露香园天誉的街巷，触摸着斑驳的青砖墙面，仿佛能听到 450 年历史的回响。露香池的水依然清澈，顾绣的针线依然细腻，老城厢的烟火依然温暖。在这里，时间不是线性的流逝，而是层叠的积累，每一块砖、每一片瓦都承载着上海的记忆与灵魂。
露香园天誉的价值，不在于它有多么华丽的装修，也不在于它有多么震撼的景观，而在于它复兴了一种根植于中国本土的东方生活美学。它告诉我们，顶级豪宅不是对西方生活方式的简单模仿，而是对本土文化的自信表达；不是脱离生活的艺术品，而是能够承载家庭温暖和城市记忆的生活容器。
在全球化的今天，在千城一面的城市建设中，露香园天誉就像一座灯塔，照亮了上海城市更新的方向。它证明了，历史与现代不是对立的，文脉与发展可以共生。它不仅为上海的高净值人群提供了一种全新的生活方式，更为中国的城市更新和文化传承提供了宝贵的经验。
我们有理由相信，随着大豫园片区的全面建成，露香园天誉板块将会变得越来越好，成为上海顶豪市场中一颗璀璨的明珠。对于每一个热爱上海、懂得上海的人来说，能够在城市的原点拥有一处居所，不仅是一种财富的象征，更是一种文化的传承和身份的认同。在这里，你可以同时拥有上海的过去、现在和未来，感受东方生活美学的独特魅力。
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关于进一步优化调整本市房地产政策的通知
沪建房管联〔2026〕75号
各有关单位：
为促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现就进一步优化调整房地产相关政策通知如下：
一、进一步调减住房限购政策
（一）对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二）对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。
（三）对持《上海市居住证》满5年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房。
二、优化住房公积金贷款政策
（一）适度提高住房公积金最高贷款额度，缴存人家庭购买首套住房的最高贷款额度从160万元提高至240万元。
（二）在优先保障首次住房贷款需求的情况下，对在本市无住房或仅有1套住房的本市缴存人家庭，当前已结清住房公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款。
（三）进一步扩大住房公积金贷款对多子女家庭购房的支持范围，多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。
三、完善个人住房房产税政策
自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
本通知自2026年2月26日起施行。
市住房城乡建设管理委
市房屋管理局
市财政局
市税务局
市公积金中心
2026年2月25日
