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佑威房地产研究中心数据显示，上周全市成交量冠、亚军，都被嘉定新城包揽了：

拿下“冠军”的南山璞缦，成交68套、面积8711平方米，成交均价46800元/平方米；“亚军”招商林屿湖畔，成交25套、面积3395平方米，成交均价57720元/平方米。

可以说，作为五大新城“带头大哥”的嘉定新城，这一波表现确实有点抢眼。

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先看冠军南山璞缦，这个项目位于嘉定南门核心，串联新、老城区。

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它是嘉定新城主城区第一个突破“7090”政策的项目，定位纯粹改善，户型面积偏大，建筑面积在105-198平方米，主打三房、四房。

其中面积最大的198平方米大平层，是板块内比较少见的产品，四开间朝南，面宽达到约19米，一共只有32套。

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社区的公共配套也下了本钱，每栋楼的架空层都打造了主题会所，并配备了面积约1500平方米的恒温泳池会所。

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南山璞缦在去年10月首次开盘，截至今年9月，一共开盘五次，推出587套房源。目前已售365套，网签率超过六成。

值得注意的是，仅仅12月头几天，它就签了64套，创下了开盘以来单月最高纪录。要知道，项目前期的销售速度并不算快，甚至还推出过95折的优惠。至于为什么近期突然“起量”，我们留个悬念，后面再分析。

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再看亚军招商林屿湖畔，它可以说是今年嘉定新城的“当红选手”了——二批次土拍中诞生的嘉定“地王”，也是嘉定区今年首个触发积分的项目。

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从8月底首开到11月底加推，项目一共开盘四次，推出399套房源。目前网签218套，网签率也超过了一半。

这也是一个纯改善社区，而且户型起步面积比南山璞缦还大一点——建筑面积约112平方米起。最近一批次推出的产品除了112-122平方米的三房，还有约160-165平方米的叠墅，分上、中、下叠。

叠墅的设计很有特点：上叠的顶楼带一个最高层高约2.2米的半坡空间，整体空间使用率最高能到145%；下叠则配有一个层高约5.4米、三面采光的地下室，整体空间使用率最高能达到148%，空间感非常诱人。

项目规划了约420平方米立体下沉庭院、约1200平方米的下沉式会所、以及层高最高约7.2米、总面积约1700平方米的架空层活动空间。看得出来，是想在居住的舒适度和体验感上做出差异化。

两个项目，同为改善，却又各有侧重。它们的集中成交，恰恰印证了当前市场的一个明显趋势：即便是在外环以外，以舒适度和品质为核心的改善型需求，也正在成为市场的主流。

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今年7月，嘉定“官宣”跟进房票安置政策，成为继金山、青浦之后，上海第三个房票安置试点区，并在9月初正式落地实施。

简单来说，房票安置意味着居民在选定基础安置房后，可将剩余安置面积按评估价折算为基础额度，再叠加8%的奖励，兑换出相应额度的房票资金，用来购买嘉定区内参与“房源超市”的商品房。

前面提到的成交冠军南山璞缦，正是嘉定房票“房源超市”中的一员，也是所有15个楼盘中房票客户最多的一个。

实际上，目前嘉定新城主要在售的新盘里，除了招商林屿湖畔，其余项目基本都入驻了房源超市。我们简单看看其中几个项目的情况：

映翠府

位于沪宜公路西侧、嘉定新城核心区，由杭州城建、浙江钱江房产、宁波维科置业联合打造。项目在2023年首开，目前已经是准现房了，将于明年6月交付。

目前在售建筑面积约100平方米的三房、131平方米的四房，均价约50000元/平方米。网上房地产数据显示，该盘目前还剩66套房源可售。

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社区首层全部做了架空设计，层高约3.95米，规划为社交、童玩、健身等多主题的泛会所。

众禾嘉苑

2024年首度开盘，社区容积率仅2.0，全部为14-18层高层住宅。目前主推建筑面积约94-122平方米的三房、四房，均价近44000元/平方米。从销售情况看，去化速度一般：累计推出528套住宅，目前可售房源仍有435套。

项目规划了约1000平方米的入口广场和约1600平方米的邻里中心，采用双层地下车库设计，通过智能化管理实现人车分流。

嘉定新城御花园

位于嘉定新城生态体育休闲区内，由9幢17层高层公寓、9幢6层叠墅组成，容积率低至1.8，产品包括建筑面积约103平方米的三房、约147-157平方米的叠墅。

项目在2024年7月首度开盘，销售比较惨淡：共推出327套住宅，至今只成交7套，而且今年4月之后成交一直“挂零”。

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主要问题在于地段——虽然四面环水、邻近嘉北郊野公园、练祁公园，生态环境好，但周边的幼儿园、学校、商业等配套仍处于规划阶段，距离11号线嘉定西站直线约1.6公里，城市界面多以厂房和空地为主，与约45000元/平方米的均价相比，目前支撑略显不足。

星尚观澜世嘉

地处嘉定新城近老城区，沪宜公路与招贤东路交汇处、近远香湖南侧。项目在2023年7月首期开盘，累计推出550套住宅，已售294套，处于缓慢去化中。目前主力在售建筑面积约103平方米的三房，均价约45000元/平方米。

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项目配建了约8000平方米的邻里中心，包括儿童日托、长者照料中心、社区卫生服务及老年活动中心等。

整体来看，房票政策的实施，为嘉定新房市场注入了一股新的购买力。像南山璞缦这样前期去化艰难的项目，就直接受益于房票客户的流入，这或许是其近期成交量上升的重要原因之一。

而对于更多在售项目而言，房票政策能否持续带动去化，还要看产品与价格是否能真正匹配市场需求。

用脚投票，为什么是嘉定新城？

第七次人口普查数据显示，过去十年，嘉定区的常住人口增长24.7%，区内人口占全市总人口的比重从6.4%提升至7.4%，增速和增幅都是全市第一。而作为区域核心的嘉定新城，在2024年常住人口已达到68万，成为近年来上海导入人口最快且最多的区域。

人口意味着人气，更意味着购买力与区域的发展潜力。那么，嘉定新城究竟靠什么在这场“抢人大战”中占据先机呢？

在上海五大新城的规划版图中，嘉定新城是离市中心最近的一个，也是目前配套成熟度最高的一个，可以说是一位名副其实的“全能型选手”。

具体来看，它的吸引力来自多个层面：

产业发展聚焦医疗器械和高端装备等细分赛道，将引入奥咨达集团华东区域总部、清陶科技上海研发中心、复旦大学国际教育创新中心、上海大学嘉定校区扩建项目。

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交通条件十分便利：11号线与在建的嘉闵线双轨交汇，S6、嘉闵高架、沪嘉高速三条高速公路贯穿区域，形成高效的通勤网络。

教育资源持续丰富：已有民办华二初中、交大附中、嘉一实验高中、中国福利会新城幼儿园等优质学校。今年，上海师范大学附属中学嘉定新城分校以全区第二的高分迎来首批学生，预计明年迁入新校区。此外，复华园区小学预计明年6月底竣工，初中部也将于明年开建，2027年完工招生。

医疗配套拥有瑞金医院北部院区、市中医院嘉定院区等三甲医院资源。

文体设施包括嘉定区体育馆新馆、嘉定图书馆、上海保利大剧院等高标准场馆。

商业氛围日趋成熟：已形成大融城、宝龙城市广场、中信泰富万达广场等商圈，砂之船奥特莱斯于去年底开工，总投资约14亿元，总建筑面积约16万平方米，未来将辐射上海及周边地区。

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更重要的是，嘉定新城还有一项其他新城没有的重要规划——远香湖CAZ中央活动区。

该区域东至横沥、西至永盛路、北至高台路、南至双单路，总规划面积约4.56平方公里，总开发体量约531万平方米，将融合国际住区、大型商业集群、摩天地标集群、科创科研企业集群、国际教育文化等功能，打造为嘉定新城的综合功能中心与城市形象集中展示区。

除了前面提到的上海保利大剧院、嘉定图书馆等成熟文化地标，远香湖CAZ还规划了“新三件套”地标建筑：集聚甲级写字楼与科创总部的300米超高层“未来塔”、2.5公里滨湖慢行系统“文化环”以及创新商务聚落“活力谷”。这些将从蓝图走向现实的项目，共同勾勒出嘉定新城未来的城市天际线与活力核心。

综合来看，嘉定新城不仅赢在区位，更赢在系统、持续且可见的配套建设与功能升级。正是这些扎实的“里子”，撑起了它吸引人才、汇聚人气的“面子”。

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