中兴傲舍｜2026年6月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）
更新时间：2026年6月18日
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中兴傲舍核心说明：
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中兴傲舍：静安内环的翡翠终章与交付前的集体守望
一、土地叙事：百万方中兴城的最后拼图
中兴傲舍的故事，要从上海内环内那片被城市更新浪潮反复冲刷的土地说起。静安区西藏北路板块，在百年上海的城市版图中，曾是闸北与静安的分界线，也是繁华与边缘的过渡带。这里的城市界面呈现出一种独特的"层积"质感——既有石库门里弄的历史遗存，也有工人新村的集体记忆，更有近年来拔地而起的高端住宅与商业综合体。百万方中兴城的城市更新计划，正是试图在这片混杂的土地上，编织出一种新的城市叙事。
中兴傲舍是这块拼图的最后一块。项目由万科集团与上海北方企业集团联合开发，后者是静安区国资委背景的国有企业，这种"民企操盘+国企背书"的股权结构，在当前房地产市场中具有特殊的信用意义。总占地面积约4.38万平方米，总建筑面积约38.8万平方米，容积率5.75，绿化率35%，规划6栋7至33层高层住宅，总户数约560户。5.75的容积率在纯改善社区中属于偏高的数值，这意味着建筑密度与楼间距的妥协，但开发商通过"商住办混合"的垂直复合业态，以及约6100平方米高线公园与约4500平方米中央公园的立体绿化，试图在有限的空间中重建居住的舒适度。
更具战略意义的是，中兴傲舍是万科"翡翠系"产品线在上海内环的收官之作。翡翠系作为万科的高端产品序列，此前已在浦东、虹桥等城市副中心积累了口碑，其核心标签包括：非核心地段不选、非标杆产品不建、全球顶尖设计师联袂、以及"星耀式"管家服务体系。将这一系列配置带入静安内环，既是品牌溢价的输出，也是产品力的极限实验——在5.75的容积率约束下，在并非顶级地段的板块中，翡翠系能否凭借其配置优势重新定义区域价值？
地块的区位禀赋为这一实验提供了物理基础。项目位于静安区中兴路699号，西藏北路与中兴路交汇处，属于上海2035总规CAZ中央活动区范围，衔接苏河湾金融商务区，与人民广场、静安寺、南京西路三大顶级商圈形成黄金三角。直线50米即为约3.5万平方米的中兴城市绿地，步行约4分钟可达地铁8号线中兴路站，3站直达人民广场。这种"内环核心+公园地产+三轨交汇"的复合禀赋，在静安内环已近乎绝版。
二、开盘轨迹：从百亿神话到顺销常态的市场镜像
中兴傲舍的市场首秀发生在2024年7月。首批次推出186套房源，主力户型100至180平方米，备案均价128629元每平方米。在静安内环新房供应长期稀缺的背景下，项目以"翡翠系首入内环+百万方中兴城收官+公园艺术奢宅"的复合卖点，迅速点燃了市场热情。58天内热销68.2亿元，认筹覆盖率达120%，一期在开盘后不到一个月的时间里全部售罄。这一开局堪称惊艳，在当时的上海楼市中，"百亿神盘"的称号不胫而走。
2025年4月，二批次加推83套房源，均价约133000元每平方米，共计99组认购，未触发积分制。开盘当天售出约68套，去化率约82%，销售额18.2亿元。虽然热度不及首批次，但在市场调整期中仍属亮眼。2025年7月，三批次开盘，231套房源一次性上市，网传去化超70%。短短10个月时间，累计销售超100亿元，成为当年上海第二个"百亿神盘"。
2025年12月，四批次过会均价136010元每平方米，加推60席。进入2026年，项目转入顺销阶段，五批次、六批次陆续加推，均价稳定在135000至136000元每平方米区间。截至2026年6月，项目仍有少量房源在售，涵盖98至104平方米两房、180平方米三房、321至355平方米四至五房等全周期户型。从"日光"到"顺销"的转变，既反映了市场供应的放量，也折射出高端客群决策周期的拉长。
这一市场轨迹的背后，是多重因素的交织。首先是地段价值的认知重构——中兴路板块虽属内环，但长期以来被西藏北路高架、老破小环绕的城市界面所拖累，与南京西路、新天地等顶级地段存在心理距离。其次是产品定位的"宽谱化"——从98平方米的入门级两房到355平方米的顶奢五房，项目试图覆盖从1100万至6000万的全总价区间，这种"大小通吃"的策略在扩大客群的同时，也稀释了圈层的纯粹性。再次是价格策略的"低开高走"——首批次128629元每平方米的均价，相较于后续批次的136010元每平方米，为早期业主预留了一定的安全边际，但也引发了后期买家的"追高"焦虑。
三、产品解剖：翡翠系4.0的静安实验
中兴傲舍的产品设计，是万科将翡翠系基因与静安在地条件进行适配的实验场。这一实验的核心命题是：在5.75的容积率约束下，在并非顶级地段的板块中，如何通过"超配"的社区设施与精装标准，创造出超越同侪的居住体验？
建筑立面采用了"新城市曲面流体"设计语言，珍珠蓝铝板与香槟金色格栅塔冠相结合，搭配大面积弧形玻璃幕墙，形成"金镶玉"般的视觉质感，窗墙比高达80%。这一设计在静安内环的老旧城市界面中显得尤为突兀——当周边仍是灰扑扑的工房与斑驳的围墙时，中兴傲舍的玻璃幕墙反射着天光与云影，宛如一块从未来降落的陨石。珐琅彩质感材质与金色线条的点缀，使得建筑在日光下呈现出微妙的光泽变化，这种"活的"立面质感是任何工业化材料都无法模拟的。
户型设计呈现出鲜明的"改善导向"与"全周期覆盖"特征。98至104平方米两房两厅一卫是入门级产品，采用奶油轻法式风格，客厅面宽约3.9米，主卧面宽约3.3米，远超同级产品。S墙设计巧妙释放厨房空间，实现冰箱外置；可开可合的厨房设计，让烹饪时也能与家人轻松互动。这一户型在1100万至1500万的总价区间内，为年轻夫妻或单身高净值人群提供了内环上车的最低门槛。
180平方米三房两厅两卫是项目的"明星产品"，由知名设计师葛亚曦匠心打造。区别于市场常见的四房配置，该户型采用差异化大三房设计，每个卧室尺度阔绰，让各家庭成员拥有平权的舒适感。客厅与主卧面宽均超4米，客餐厅一体化，约270度弧形观景阳台直面中兴公园，两梯两户的专属设计同级少有。这一户型在2200万至2600万的总价区间内，成为内环改善型客群的"性价比之选"——对比黄浦同类型250平方米以上的三房动辄3500万起，180户型以2000万级总价实现了相近的居住体验。
338至355平方米五房大平层是项目的"楼王"产品，也是上海首个支持定制装修的豪宅户型。五室格局中四间套房设计，X空间可随家庭结构变化打造为游戏区、植物角、画室或化妆间。南向约9米面宽，客餐厅一体化设计，近135平方米会客空间，超大中西双厨配置，主卧"小家化"设计配双衣帽间及双台盆豪华卫浴。约80%的超高得房率，远超市场常规约75%的水平。这一户型在4000万至5500万的总价区间内，面向三代同堂、高净值资产配置客户，圈层纯粹，私密感拉满。
精装交付标准约1.5万元每平方米，是中兴傲舍最引以为傲的"护城河"。全屋配备大金或东芝中央空调、威能地暖、霍尼韦尔或松下新风系统三大舒适系统；厨房采用嘉格纳或博世全套厨电，搭配德国柏丽橱柜与岛台设计；卫浴选用劳芬台盆马桶、当代恒温龙头、独立浴缸；室内用材涵盖进口大理石地面、全屋定制实木柜体、深海母贝艺术漆墙面、德国海蒂诗五金配件。华为鸿蒙全屋智能系统的引入，使得灯光调节、家电操控、安防监控与环境监测均可通过手机一键实现。
社区配套的"超配"策略尤为激进。约2000至2600平方米的美术馆级会所，涵盖上海首个度假感植物园泳池、女性友好健身房、艺术阶梯、艺术光厅、私宴包厢、红酒储藏室、商务会客茶室等功能区。女性友好健身房专属设计了适配女性的器械，例如Eleiko多功能架、瑜伽室、补妆间等，并配置了健康管理服务。约3万平方米的公园商业"傲舍里"，引入米其林食集、黑珍珠餐厅等，打造"早咖晚酒"的潮流生活方式。
归家动线的设计体现了"情绪归家"的理念。项目在天通庵路、止园路、中华新路共设置三个归家大堂，每座大堂均与商业、办公不公用，一层入口都有专属物业管家。业主可通过任意归家入口，就近抵达住宅平台后，通过高线公园步行至住处所在楼栋。高线公园入口设立单元入户门禁，只有业主方可进入。约13至15米的挑高大堂中，艺术阶梯作为艺术展示的重要空间，最大程度引入自然光，结合弧形柱体，犹如登山之"径"，随着脚步的行进，沉浸的归家体验感逐渐递增。
四、业主群像：选择背后的多元叙事
已经选择中兴傲舍的业主，构成了一幅远比销售数据更为丰富的群像。他们并非单一的"内环改善"或"资产配置"，而是带着各自的生活背景、价值判断与风险偏好，在这个充满争议的楼盘中寻找安身之所。
第一类是"海归回流型"的年轻精英。据售楼处统计，一期业主中约50%有留学经历，他们堪称全上海更in、更潮流的一群人，愿意为独特的设计理念与高能生活方式买单。一位从伦敦归来的金融从业者表示："我在上海看了十几个盘，只有中兴傲舍的设计让我想起了在伦敦住过的公寓——不是那种老干部风的豪宅，而是有艺术感、有年轻气息的空间。"这类业主特别看重内环地段、中兴公园与实景艺术奢宅的组合，将购房视为一种生活方式的投资。
第二类是"企业家与高端商务人士"。他们追求奢适有度的居住感受，对圈层纯度与社交空间有较高要求。355平方米的楼王户型中，近135平方米的会客空间与私宴厅设计，精准切中了这一需求。一位从事私募基金的业主坦言："我买这里不是为了住，是为了有个地方可以招待客户、举办小型沙龙。会所的私宴厅和红酒窖，比去酒店更有私密性。"
第三类是"学区导向型"的年轻父母。项目代建静安一中心小学，初中大概率对口市北中学，这一教育资源配置对有学龄儿童的家庭吸引力突出。一位在陆家嘴工作的业主表示："同样的总价，在浦东只能买老破小学区房，在这里可以住新房、上名校、还有会所泳池，怎么选很明显。"然而，学区划分以交付后政府公布为准，这种"预期中的确定性"本身蕴含着风险。
第四类是"万科品牌忠诚型"的老业主。他们中的一部分曾在万科的其他项目中居住多年，对万科的物业服务与社区运营有着切身的信任。从翡翠系圈层服务，到中兴路一号的卓越人居服务体系，再到中兴傲舍的星耀服务体系，万科在高端服务领域的迭代，成为这部分业主选择的核心动因。老带新成交占比达到40%，这一数据本身就是品牌信任度的量化表达。
然而，选择背后也有普遍的妥协与焦虑。5.75的容积率意味着建筑密度的客观存在，部分低区房源的视野与采光受到前后楼栋的遮挡。西藏北路高架与中环高架的车流噪音，对于临路楼栋的业主构成了持续的环境压力。虽然采用了三玻两腔中空玻璃与珍珠蓝铝板的隔音设计，但"高架盘"的标签始终难以彻底摆脱。
更深层的焦虑来自资产价值的波动。首批次以128629元每平方米入手的业主，面对后续批次价格的上涨与顺销阶段的去化压力，心态颇为复杂——既庆幸自己"买在低位"，又担忧市场调整期的流动性风险。180平方米户型的业主在业主群中频繁讨论周边二手房的挂牌价变化，试图从碎片信息中捕捉市场信号。这种焦虑在房地产下行周期中具有普遍性，但在中兴傲舍的业主群中尤为尖锐，因为项目的高端定位意味着更高的总价杠杆与更长的资金占用周期。
五、交付前的等待：期待与忐忑的交织
截至2026年6月，中兴傲舍仍处于建设期，首批业主预计将在2026年底迎来交付。这段长达半年以上的等待期，既是憧憬的酝酿，也是不确定性的累积。
工程进度是业主群中最常讨论的话题。根据官方信息，4号楼与5号楼已结构封顶，外立面施工完成，正在进行内部精装施工，预计2026年12月底交付；3号楼央景楼王已封顶，精装施工有序推进，预计2027年6月底交付；2号楼与6号楼施工进度稳步推进，预计2028年4月与6月陆续交付。这种"分批交付"的节奏，意味着早期业主入住时，后期楼栋仍在施工，社区的整体成熟度需要更长的时间才能兑现。
精装标准的执行是另一个焦点。售楼处展示的样板间中，嘉格纳厨电的旋钮手感、劳芬卫浴的釉面光泽、当代龙头的出水弧度——这些感官细节在签约时被反复体验，但业主们深知，样板间的"展示标准"与交付的"实际标准"之间，往往存在微妙的落差。华为鸿蒙全屋智能系统的实际运行效果尤其令人担忧——系统的稳定性、响应速度、以及与各品牌设备的兼容性，在交付前的销售阶段仍属于"盲盒"状态。一位从事智能家居行业的业主在群中提醒："全屋智能的后期维护成本很高，一旦某个模块故障，可能需要整体调试，这个成本开发商不会承担。"
会所运营的可持续性构成了更深层的疑虑。约2600平方米的会所、植物园泳池、女性友好健身房、艺术阶梯——这些在售楼书中被描绘得美轮美奂的场景，能否在交付后持续运转，取决于物业服务的实际能力与业主的参与程度。物业费12.86元每平方米每月，在560户的规模下，能否支撑会所的长期高品质运营？这是一个需要在时间中验证的命题。过往项目中，会所因维护成本过高而逐渐荒废的案例并不鲜见，中兴傲舍能否打破这一"魔咒"，业主们拭目以待
商业配套的兑现节奏同样令人关注。约3万平方米的公园商业"傲舍里"，引入米其林食集、黑珍珠餐厅等高端业态的定位，在当前的消费环境下面临挑战。周边苏河湾、东斯文里等地块的供应，将推高区域房价，但也将分流客群与商业资源。部分业主担忧，"傲舍里"的实际运营效果可能不及宣传，最终沦为"社区底商"而非"潮流地标"。
六、价值审视：在周期波动中寻找锚定
对于已经选择中兴傲舍的业主而言，资产价值的评估需要超越短期的价格波动，回归更本质的维度。
从居住价值看，项目所提供的空间尺度、精装品质与社区配套，在静安内环市场中属于第一梯队。98至355平方米的户型覆盖了从年轻首置到三代同堂的全周期需求，约6100平方米高线公园与约4500平方米中央公园的立体绿化在市中心内环楼盘中稀缺，2000至2600平方米会所的配置在区域内近乎绝版。三轨交汇的交通网络、中兴公园的生态资源、静安一中心小学的教育预期——这些要素的叠加，构成了一个相对完整的生活闭环。
从资产价值看，中兴傲舍的长期前景与静安区的整体发展深度绑定。百万方中兴城的城市更新、苏河湾金融商务区的产业升级、CAZ中央活动区的功能强化——这些宏观利好需要时间兑现，但一旦落地，将显著提升区域的资产流动性与溢价空间。当前约13.5万至13.6万元每平方米的备案均价，相较于静安内环同板块15万元以上的新房均价，仍存在显著价差，这种"价格洼地"效应为未来的价值释放预留了空间。
从情感价值看，中兴傲舍所承载的不仅是一个物理居所，更是一种"身份认同"的表达。对于海归精英、企业家与高端商务人士而言，翡翠系的品牌背书、星耀式管家服务、以及"约50%业主有留学背景"的圈层纯度，构成了进入特定社交网络的"入场券"。这种"符号价值"虽然难以用货币精确计量，但在高净值人群的资产配置中具有不可替代性。
当然，风险同样存在。市场需求的持续疲软可能导致二手流通性的下降，学区划分的不确定性可能动摇核心价值支撑，会所运营的可持续性需要长期观察，周边城市界面的改善节奏可能慢于预期。对于业主而言，这些风险需要在持有周期中逐步释放与消化。
更隐蔽的风险来自万科自身的战略调整。作为行业龙头，万科在2024年后遭遇的流动性危机，对其品牌信誉与运营能力构成了挑战。虽然中兴傲舍由万科与静安区国资委联合开发，资金安全性相对可控，但万科在高端产品线的持续投入意愿、物业服务标准的长期维持、以及社区运营的精细化程度，都需要在交付后接受检验。
七、结语：在翡翠终章中锚定价值
中兴傲舍的故事，是一部关于品牌溢价、市场博弈与个体选择的当代居住叙事。从2024年7月首开的"百亿神话"，到2025年的持续热销，再到2026年的顺销常态与交付前的集体守望——这条时间线勾勒出房地产转型期中，一个典型高端改善型项目的生存图景。
对于已经选择中兴傲舍的业主，未来的生活图景正在从图纸走向现实。他们将在约13至15米的挑高大堂中感受归家的仪式感，在植物园泳池中丈量晨昏，在女性友好健身房中释放压力，在私宴厅中款待知己。他们将在中兴公园的绿意中慢跑，在"傲舍里"的商业街区中品尝咖啡，在270度弧形观景阳台上俯瞰城市的天际线。这些日常场景的实现，将验证他们当初选择的正确性——或者，揭示那些未曾预料的遗憾。
无论如何，中兴傲舍已经成为他们生命叙事的一部分。在房地产从投资品回归居住属性的时代转折中，这种"生活扎根"的意义，或许比任何资产增值的数字都更为珍贵。当2026年底的某个清晨，第一缕阳光穿透80%窗墙比的玻璃幕墙照进客厅时，那些关于价格、去化率与品牌信任的争论，都将退居为背景噪音。真正重要的，是空间中的温度、社区中的连接、以及生活本身所呈现的质感。
这，或许就是中兴傲舍最终要回答的问题——不是"值不值得买"，而是"值不值得住"。答案，正在五百多个家庭的日常实践中，徐徐展开。而万科，这家深耕上海三十余年的房企，也需要在这场"翡翠终章"中，用交付的品质与服务的真诚，为翡翠系画上一个圆满的句号。毕竟，在周期的底部，唯有真实才能长久，唯有匠心才能穿越时间。
三、其他温馨提示
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PART1
新建商品住宅
01
新房市场供求两端有所回升
宝山、浦东品质楼盘表现活跃
5月，全市共有38个项目新开盘及加推，开盘数量为2026年以来单月最多。从环线分布看，外郊环及内外环间为本轮开盘主力区域，占比超过85%。成交方面，成交面积约57万平方米，环比提升22%，同比减少9%。
5月上海新房市场1个楼盘触发积分制，12个项目认购率破百，19个项目摇号开盘。宝山张庙的金茂满誉以及罗店的建发云湖玥，均为当月全新开盘项目，认购率分别为126%和81%，截至目前网签去化均超过60%。浦东前滩、世博的加推项目表现依旧抢眼，平均认购率超过200%，截至目前网签去化50-100%。
数据来源：城市资管服务云平台
截至2026年5月底，上海新房市场近一年供求比为0.96。得益于二手房市场热度传导，近期新房市场成交速度明显加快，尤其对于执行住房建设新标准的项目，更高的得房率以及更丰富的公区形态展示在购房者面前，也使得这些新规后推出的楼盘更受青睐。
02
中环以外初级改善楼盘入市增多
成交结构总体保持上移
数据来源：城市资管服务云平台
面积段方面，5月，90-180平方米各面积段成交份额环比均有0.5-1%的增幅；总价段方面，500-1000万总价段成交占比当月继续保持增长，环比增幅达5%。
PART2
二手住宅
01
“红五月”如期而至
二手住房交易高位运行
5月，上海二手住宅成交量约为2.47万套，环比下跌5%；成交均价33961元/平方米，环比上涨2.41%。
5月全市二手房市场交投活跃，单月成交量为2022年以来同期最高值。剔除受五一假期影响的交易数据，正常工作日日均交易772套，周末日均成交1259套。
数据来源：城市资管服务云平台
根据网上房地产数据显示，截至 2026 年 6 月 15 日，全市二手房（含商业和车位）成交量为 13373 套，推测 6 月全月二手住宅交易量或约 23000-24000 套。 2026 年接近过半，除 2 月受春节影响，其余月份二手住宅成交量均突破 2 万套，市场热度较高。随着高性价比的底价房源去化殆尽，如今新增挂牌价格普遍呈修复性增长，多数房东心态平稳，不接受大幅度议价。预计进入下半年，二手房成交或将先进入一段价格博弈期，短期内成交量或将呈放缓态势。
Q&A
上一期投票，超过四成的读者预测正确。基于当前市场情况，您对2026年6月份上海二手住宅成交情况如何判断？（数据参考：历史成交中位数约1.6万套；历史成交平均数约1.8万套）
02
置换需求保持释放
中大户型成交占比稳中有升
数据来源：城市资管服务云平台
总价段方面， 5 月， 200 万元以上物业市场份额保持增幅，环比增长 2% ；面积段方面， 90-180 平方米中大户型交易占比，同步增至 32% ，环比提升 1 个百分点。
03
各区成交保持高位
传统宜居板块表现较好
数据来源：城市资管服务云平台
5月，除静安、原卢湾、长宁等少数区域成交套数环比增长外，其余区域成交量均有小幅下滑，跌幅区间为0.2-10.5%，总体仍处于高位。
数据来源：城市资管服务云平台
与4月截然不同，5月市区板块表现更优，共计7个板块进入全市二手住宅成交量环比涨幅前十榜单。徐汇田林板块，最近半年首次上榜。板块基本处于中环线内，各项配套完善，95%以上的楼盘被优质学区覆盖，总价250-2000万/套不等，对于周边上班或有入学需求的家庭，板块内均有合适房源供其选择。
04
售后公房小区上榜数量增多
杨浦区三楼盘进入榜单
数据来源：城市资管服务云平台
据统计，近三个月二手住宅成交热门小区，上榜楼盘分布于浦东、静安、宝山等7个行政区域，楼盘套均总价为309万元/套，环比下跌37%。
分类型看，榜单包含5个售后公房小区，3个商品房小区，以及2个商品、动迁公寓混合小区。
本次杨浦区有三个楼盘上榜，分别位于杨浦鞍山、黄兴和中原板块。新凤城银座为2005年竣工的中端商品房公寓，主力户型为50-80㎡一、二房，总价370万/套起，适合预算有限、但对住房小区有一定品质要求的年轻人群。工农新村以及双阳路594弄小区为售后公房小区，总价120万-260万/套起，较为适合投资兼自住的过渡人群。
