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闵行·紫竹 全新盘「象屿·天誉蘭香」 已入市

首期将推约123㎡洋房产品

目前临时接待展厅已开放

8月底开放样板间，9月入市

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小高层建面约123㎡3房户型图曝光：（过程稿仅供参考，最终以实际为准）

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3月28日，象屿667874万元拿下闵行区MHP0-1005单元02-09地块、03-04地块、16-07地块及16-06、16-08地下空间，地块楼板价30151元/㎡，溢价率18.97%。

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该组合地块位于吴泾兰香湖畔，总出让面积为21.72万㎡（其中地上19.55万㎡、地下2.17万㎡）。

其中，住宅容积率仅1.01，可打造联排+洋房的低密社区，适合追求高品质居住环境的人群；16-07地块将引入一家国际五星级酒店。

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02-09地块：东至浩兰路，南至兰香湖北路，西至用地红线，北至东川路；

03-04地块：东至兰香湖东路，南至兰香湖北路，西至浩兰路，北至东川路；

16-07地块：东至寺嘴角南路，南至长宁港，西至兰香湖南路，北至朱家浜。

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02-09和03-04地块就是象屿·天誉蘭香，容积率仅1.01。

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02-09地块、03-04地块规划设计方案公示：

根据方案显示，项目拟建37栋4-11F小高层/洋房/叠拼/合院产品！

该项目由一个大地块和一个小地块组成。这是一个低容积率的高密度小区，有小高层、洋房、叠拼和合院别墅产品，一眼望过去密密麻麻。

两个地块的景观场地偏少，只有主入口处结合配套用房做了一点下沉庭院。

小地块人车分流，大地块有一个地库出入口在小区内部，后续有可能通过物业管理手段实现人车分流。

小地块的东南角是幼儿园，部分楼栋的东侧紧贴该用地。

附洋房产品效果图：

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2018年9月兰香湖启动建设，2020年6月正式竣工引水。短短7年，这片水域已从蓝图变为集科创、生态、生活于一体的城市新磁极。

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紧接着，“大零号湾”科技创新策源功能区规划快速落地，编制范围总面积约17km²，东至虹梅南路，西至沪闵路，南至黄浦江，北至S32申嘉湖高速。

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关键来了，为了联动周边产城生态链的整体发展，规划研究范围将北部的重要工业园区、东部的黄浦江两岸地区纳入规划研究范围，包括兰香湖在内，具体范围东至浦业路-浦星公路，西至沪闵路，南至黄浦江，北至颛兴路-景联路，区域总面积约80平方公里。

意图很明确，集聚地区资源优势，依靠上海交通大学、华东师范大学、紫竹高新区及周边区域，建设“大零号湾”科技创新策源功能区，与张江科学城、杨浦国家创新型城区、青浦华为基地一起，共同支撑上海建设具有全球影响力的科技创新中心。换句话说，大零号湾，已是上海科创“四大支柱”之一，而兰香湖正处于这一战略的核心节点。

这里更大的特色，就是水多。黄浦江、大治河、金汇港的三水交汇，兰香湖所在的大零号湾，就在十字中心，湖面正好画龙点睛。

水域资源与科创势能的叠加，让片区价值愈发稀缺。

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上面的科创空间图，又能从另一个角度，说明大零号湾所处于的战略位置。这一横一竖两条科创轴线，几乎把上海最重要的产业区、交通枢纽、城央商圈都连了进去，兰香湖周边俨然形成了一个中央交汇节点。这样的空间格局，纵观上海，好像也很难寻觅到了。

紧接着，就是“三圈联动”新方针，核心功能圈主要囊括高等院校科研+国内外一流科研机构+500强企业。兰香湖板块就在溢出辐射圈内，已被正式定位为“紫竹国际社区”。其实不用看未来，一个现成的“产、城、学、研、居”融合范本已然成型。

据悉，作为大零号湾、紫竹高新区的重要特色空间，兰香湖周边将在近4公里的岸线上，串联起商业北街、星月步道、文化艺术长廊、赛艇俱乐部、商业南街、活力公园、艺术地形公园、青少年活动中心等十多个景观节点，体现居民与自然，园区与社区、校区的有机结合。

围绕兰香湖周边的功能开发已经开始加速，除了2025年象屿拿到的混合地块，2024年初，MHP0-1005单元01-11、06-02两幅商业地块成功出让，总面积达10457.5㎡。根据规划，这里将分别建设社区零售商业体和滨水餐厅。该地块也是兰香湖生态社区规划范围内首批商业用地，未来的生活氛围将持续升温。

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还有一个重大消息，瑞金医院闵行院区也要来了，今年5月18日该项目正式启动建设，预计2028年竣工。建成后，将是闵行区最大的三甲医院，一举补齐闵行南部无三甲医院的短板，为片区居民健康保驾护航。

同时结合公园城市理念，嵌入文化、体育、商业、酒店等功能节点，力求打造多元融合的兰香湖生态社区。

正在建设中的23号线，以及15号线南延伸段，让兰香湖周边如虎添翼。

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23号线一直是闵行南部至徐汇滨江居民的共同期待。它从徐汇区上海体育场站出发，一路往南至紫竹高新区再向西折弯，终点站至闵行开发区。线路全长约28.5公里，共设22座车站，途中可分别与3、4、5、12、15号线，以及“超级换乘王”在建19号线实现换乘，去哪儿都方便。

15号线南延伸工程总长约10.3公里。线路起于现有15号线紫竹高新区站，终至望园路站，线路途经紫竹高新区、西渡地区、奉贤新城。

终点望园路站离奉贤著名风景区、上海第3大人工湖“上海之鱼”直线距离1公里都不到，此处还能与5号线、在建南枫线实现交汇换乘，是未来的上海南部大型枢纽。

通过15号线，全程联通9大高校（10个校区），3大国家级科创园区，包括城市副中心、各大居住板块、著名景区，还包括上海西站、上海南站这两座大型铁路枢纽。事实将证明，兰香湖板块未来的出行半径会相当广阔。

生态环境是追求居住品质的人群非常看重的要素，兰香湖虽然是年轻的人工湖，恰恰意味着其成长潜力的可观。

本次的住宅地块，可向西南眺望兰香湖湖景，环境优美，酒店地块则临江拥湖，三面绿地环绕，景色宜人。

地块周边区域拟持续引进优质教育资源，加强学校软硬件建设，确保区域内教育水平稳步提升。紫竹半岛东部沿江有兰香湖民办基础教育园区，周边有公办华东师大二附中附属紫竹基础教育园区，覆盖从幼儿园到高中的全龄段教育体系，满足居民子女教育需求。

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西侧紫慧路沿线规划兰香湖北街，由钟楼广场1号、2号商业，4栋商墅和8号湖畔餐厅构成，涵盖购物、餐饮、娱乐等多元业态。

环兰香湖规划有赛艇俱乐部、兰香湖酒店等配套设施，满足居民休闲、运动、商务、亲子等需求。

医疗方面有龙华医院吴泾分院、吴泾社区卫生服务中心，紫竹半岛北部的上海交通大学医学院附属瑞金医院闵行院区即将开工，为居民健康保驾护航。

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上海于 2025 年 8 月 25 日发布楼市新政 “沪六条”，自次日起实施，核心围绕限购、公积金、商贷利率与房产税四方面优化。以下是结合最新政策文件与执行细则的深度解析：

一、限购政策：外环外全面松绑，单身与家庭标准统一

1.区域差异化执行

外环外：符合条件者不限购套数。具体要求为：沪籍居民及连续缴纳社保 / 个税满 1 年的非沪籍居民均可购买。

单身人士与家庭标准一致，无需额外限制。

外环内：沪籍家庭 / 单身限购 2 套，非沪籍需连续缴纳社保 / 个税满 3 年可购 1 套。

2.特殊群体支持

多子女家庭、人才购房等政策与限购松绑动态衔接，吸引人才定居。

二、公积金政策：额度提升、灵活使用，绿色建筑叠加优惠

1.贷款额度分级提额

二星级及以上新建绿色建筑：首套最高 184 万元（多子女家庭 216 万元），二套 149.5 万元上海市人民政府。

绿色建筑认定标准：根据《上海市绿色建筑管理办法》，新建民用建筑需达到基本级及以上，政府投资项目需二星级及以上上海市人民政府。2025 年 4 月新政进一步要求新建民用建筑需达一星级以上，临港新片区等地需达超低能耗标准上海市住房和城乡建设管理委员会。

普通住房：仍按原政策执行，首套 120 万元，二套 100 万元。

2.首付提取与 “又提又贷”

购买新建预售房时，可提取本人及配偶公积金账户余额支付首付，且不影响后续贷款额度上海住房公积金网。

操作流程：需提供购房合同、首付凭证等材料，通过公积金官网或线下网点申请上海住房公积金网。

三、商贷利率：取消首套 / 二套区分，按风险综合定价

1.利率定价机制

银行根据上海市市场利率定价自律机制与客户风险状况综合定价，不再区分首套和二套中共上海市委金融委员会办公室、中共上海市金融工作委员会。

参考利率：2025 年第二季度全国新发放房贷利率平均为 3.09%，首套房最低 3.05%，二套房最低 3.09%。

存量房贷调整：若利率加点值高于上季度全国平均加点值 30 基点以上，可申请调整至不低于基准加点值。

2.银行细则示例

中国银行、农业银行等明确：新发放贷款按市场利率与客户资质定价，存量高利率贷款可申请下调。

四、房产税：非沪籍首套免税，人均 60㎡扣除

1.征收范围与免税规则

非沪籍家庭：首套房暂免，二套及以上合并计算家庭全部住房面积，人均 60㎡免税。

计算公式：应税面积 = 家庭住房总面积 - 60㎡× 家庭成员数。例如，五口之家持有 300㎡房产，应税面积为 0㎡。

税率分级：新购房单价≤94446 元 /㎡，税率 0.4%；单价＞94446 元 /㎡，税率 0.6%。

2.缴纳方式与渠道

每年 12 月 31 日前通过付费通、电子税务局、银行柜台或税务窗口缴纳。

申报材料：房产证明、家庭成员信息、纳税申报表等。

五、市场影响与实操建议

1.区域市场分化加剧

外环外热度上升：新政后中介咨询量激增，房东挂牌价微调，预计成交量显著提升。数据显示，外环外新房库存占比达 76.6%，去化周期 17.6 个月，政策精准激活该区域。

内环内平稳：高端市场受利率优化利好，改善型需求或释放，但整体仍以刚需为主。

2.办理与咨询指南

限购资格：拨打 962269 或至各区交易中心查询。

公积金业务：登录上海公积金官网或拨打 12329，绿色建筑认证需提供星级证书上海市人民政府。

商贷利率：向经办银行咨询具体定价，建议对比多家银行方案。

房产税申报：通过 “随申办” APP 或线下税务窗口提交材料，税率以网签合同价为准。

3.个性化测算示例

案例：沪籍单身人士，社保满 3 年，计划购买外环外二星级绿色建筑（单价 8 万元 /㎡，面积 120㎡）：公积金贷款：可贷 184 万元（首套），首付比例 20%（约 19.2 万元），可提取公积金账户余额支付上海市人民政府。

商贷利率：按 3.05% 计算，30 年期月供约 7,800 元。

房产税：首套免税，无需缴纳。

六、注意事项

绿色建筑认证：购房前需确认开发商提供的星级证书，避免因资质不符影响公积金额度上海市人民政府。

商贷审批：银行重点审核收入稳定性、征信记录，建议提前优化财务状况。

房产税申报时效：逾期缴纳将按日加收万分之五滞纳金，建议提前绑定代扣账户。

如需进一步测算个人购房方案，可提供户籍、社保年限、目标区域等信息，结合政策细则生成定制化建议。象屿·天誉蘭香售楼处电话：400-8854-706✔✔

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