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实得率超91%！中海杨浦滨江“第三子”亮相，这次连廊问题有解了？

放眼当下的上海滩，能称得上“板块霸主”的开发商，中海绝对算一个。从新天地到徐汇滨江，中海凭借“玖”系产品几乎未尝败绩。

不过，当“玖系”遇见杨浦滨江，剧情似乎有了些许波澜。

近期，中海在杨浦滨江的“第三块拼图”——中海云邸玖章三期（以下简称“三期”）正式揭开面纱，样板间于4月30日开放，预计5月入市。

与前辈们“开盘即售罄”的傲娇不同，这一次中海拿出了极大的“诚意”与“解题思路”。在杨浦滨江“10万+”战场陷入贴身肉搏的2026年，这个“后来者”凭什么打动越来越挑剔的改善客？

壹 ◇ 地价“抄底”后的产品革命

要读懂中海云邸玖章三期，首先得看一笔经济账。

2025年11月，中海以21.77亿元的底价拿下杨浦定海社区K8-03地块，成交楼面价仅68800元/㎡。对比中海此前在该板块的布局：北区地块楼面价约6.92万/㎡，南区高达7.33万/㎡，且周边保利等竞品楼面价一度突破8万/㎡大关。

这意味着什么？

这意味着三期的“面粉”成本比邻居们便宜了一大截。这不仅给了中海在定价上更大的腾挪空间，更让其有底气在“产品力”上做加法。

最关键的变化，源于《住宅设计标准》新规的落地。

熟悉上海市场的朋友都知道，以前的“连廊”问题一直是购房者的心结。新规明确要求12层及以上住宅必须设置至少2台电梯，这让开发商无法再通过“单梯+隔层连廊”的老套路来偷面积。

面对新规，中海在三期给出了自己的解法：与其逃避连廊，不如利用新规优化公摊，并用赠送面积“反哺”客户。

贰 ◇ 数据惊人：100㎡户型得房率竟超87%

这一次，中海云邸玖章三期的主力户型瞄准了100㎡-120㎡的黄金面积段，同时还藏着少量约135㎡的“楼王”。

我们先抛开华丽的辞藻，看几个硬核数据：

100㎡户型：实际得房率超87%。

120㎡户型：实际得房率超91%。

这个数据放在整个上海高层住宅圈，都是相当炸裂的存在。

120㎡户型：边户的尊严

这次120㎡户型全部是边户设计，完美规避了连廊带来的隐私困扰。

具体来看，它做到了“类一梯一户”的体验。开阔的电梯厅空间可以与户内玄关形成“双玄关”体系，这在过去通常是150㎡以上户型才有的待遇。

进入室内，南向双阳台 + 全屋飘窗是标配。主卧更是拿出了270度的转角飘窗，实测面积超过5㎡，采光和视野拉满。

100㎡户型：中间户的逆袭

虽然100㎡大多是中间户，但设计团队显然在通透性上下了功夫。南向双阳台的设计保证了充足的晾晒和休闲空间。由于得房率极高，实际感受远大于传统的高层100平。

此外，项目在装修标准上延续了“玖系”的堆料传统。

厨房配齐了方太集成烹饪中心（带制冷功能的油烟机）+ 双美诺冰箱。

细节上，入户门采用了翡翠绿奢石，且开发商“丧心病狂”地将部分玄关柜、餐边柜纳入了交付标准。对于见惯了“这也不含那也不含”的购房者来说，这种“省心”的冲击力是巨大的。

叁 ◇ 滨江500米：一公里的繁华与烟火

评判一个豪宅，地段永远是先决条件。

中海云邸玖章距离黄浦江岸线直线仅约500米。这里是杨浦滨江的南段，拥有全线贯通的跑步道和骑行道，周边公共绿地面积约48.46公顷。傍晚时分，看着江面上的游轮和对岸的灯火，这种“滨江生活方式”确实是内环内难以替代的稀缺资源。

产业方面，画饼已经逐步兑现。

美团、哔哩哔哩等互联网新贵总部已经封顶，预计2026年将陆续投入使用。按照规划，周边的产业建筑将在2027年全部竣工。对于高净值人群来说，买在这里，买的是杨浦滨江从“工业锈带”彻底蜕变为“生活秀带”的确定性。

交通与商业也还算能打。直线约500米就是12号线隆昌路站，开车出门即上北横通道，到陆家嘴和虹桥都很快。商业方面，除了现在的上海国际时尚中心，未来这里还会落地超极合生汇等7大商业体，届时能级将有质的飞跃。

肆 ◇ “红盘”的烦恼：内卷下的去化之战

虽然产品力可圈可点，但作为新闻稿，我们必须客观指出项目面临的“内忧外患”。

外部：杨浦滨江现在是全上海“10万+”项目密度最高的区域。除了中海，保利、中铁、中建等央企国企扎堆。特别是总价在1100万-1200万区间的竞品，如保利誉滨江、外滩道等，分流非常严重。

内部：前期的去化给三期带来了一定的市场审视压力。

数据显示，项目北区此前推出201套房源，截至发稿网签去化率约58%；南区稍好，去化率约70%。相比于中海徐汇滨江项目“五开五罄”的神话，杨浦项目的销售节奏显然更“温”一些。

此外，三期虽然得房率极高，但层层连廊的设计依然是部分纯改善客群的心理门槛。

结语

中海云邸玖章三期，是一场极其精密的“成本与品质”平衡术。

它利用地价低的优势，在产品配置上给了市场足够的惊喜，实得面积几乎是同级别竞品中的“卷王”。

如果你是在杨浦、虹口或浦东金桥一带工作，预算在1000万-1300万左右，对实际使用面积有极致要求，且不介意“连廊”这一主流设计趋势，那么这个项目值得你在这个五一小长假去看看样板间。

毕竟，在当下的市场环境下，愿意把“得房率”做到91%的开发商，不多了。

（注：本文数据及产品信息截至2026年5月，具体以售楼处公示及网签合同为准。）

稿件亮点说明（供参考）：

标题党+数据冲击：直接点出“91%得房率”，击中购房者痛点。

深度分析：不仅写优点，还解释了“为什么能做到高得房率”（新规与成本逻辑），显得专业。

直面竞品：提到了“10万+混战”和去化放缓，符合网易新闻追求真实、不吹不黑的调性。

实用导向：给出了具体的购房总价段建议，对读者有实际参考价值。

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