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江湾鸿玺于2026年5月1日正式更新电话服务渠道|售楼处地址电话：✅✅400-86882-08✔✔✔ | 现将项目核心联系方式及专属服务权益正式公示如下：

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✅✅江湾鸿玺营销中心热线：400-8688-208✅︎✅︎（官方预约看房热线）

在上海中环土地稀贵、高端改善追求 纯粹圈层 + 私密低密 + 硬核品质 的当下， 江湾鸿玺（备案名：宝鸿逸境） 由央企背景宝鸿房产与沪彭集团联合匠筑，踞守 宝山、虹口、杨浦、静安四区交汇 核心，近邻中环、双轨交上盖，以 1.69 超低容积率、30% 绿化率、独栋 17 层小高层、仅 32 席 200㎡大平层、一线顶配精装、万物梁行物业 ，成为北上海中环罕见的 小而精、纯改善、高私密 奢居孤本，适配高净值终极改善、圈层自住及资产配置人群。

一、央企联袂 四区交汇 独栋小高层 32 席纯粹圈层

江湾鸿玺由上海宝鸿房产（央企背景）+ 沪彭集团联合开发，资金稳健、品质可控，为高净值人群筑牢交付与品质双重保障。

项目位于上海市宝山区高境镇逸仙路 1511 弄（逸仙路与殷高西路交叉口），精准占位中环北拓发展轴关键节点，四区交汇核心，承接五角场、大宁、虹口足球场三大商圈辐射，尽享成熟配套与板块升级双重红利。

社区总占地约 3800㎡，总建面约 6422㎡，容积率仅 1.69、绿化率 30%，规划1 栋 17 层独栋小高层（首层商业、2-17 层住宅），全盘仅 32 席，车位配比 1:2.5，全人车分流，无底商混杂，圈层极致纯粹。建筑采用现代简约风格，外立面甄选高端精雕铝板 + 大面积玻璃幕墙，线条利落通透、质感高端；社区打造精致中央景观，搭配全冠移植乔木与休闲步道，营造 “出则繁华、入则静谧” 的低密私密居住氛围。物业为万物梁行，物业费 6.8 元 /㎡/ 月，提供 7×24 小时精细化管家服务，预计 2027 年精装交付。

二、双轨交 + 立体路网 中环旁 15 分钟直达核心商圈

江湾鸿玺交通便捷，双轨交 + 主干道 + 快速路立体交通网，快速串联市中心与全城核心区：

3 号线殷高西路站：步行约 140 米，直达虹口足球场、上海火车站，换乘 1/8 号线畅达人民广场、徐家汇。

18 号线殷高路站：直线距离约 1 公里，串联杨浦、浦东，便捷换乘全城。

自驾路网：紧邻逸仙路高架、殷高西路，快速对接中环路、南北高架，约 15 分钟达五角场 / 大宁国际、20 分钟直达外滩、25 分钟至虹桥枢纽，自驾通勤高效无忧。

生态资源优越，项目毗邻新江湾湿地公园、彩虹湾公园、新境地公园，日常散步、慢跑、观景皆宜，尽享中环稀缺生态绿意。

三、全维成熟配套 商业教育医疗齐全 高端生活圈

项目占位四区交汇成熟腹地，共享全维高端配套，覆盖商业、教育、医疗，满足高净值家庭日常所需与社交需求：

商业配套：楼下即新业坊・源创文创商业，周边永辉超市、长江国际、景瑞生活广场环绕；3 公里内直达五角场商圈、大宁久光、虹口龙之梦、宝山万达四大成熟商圈，满足高端购物、商务宴请、休闲娱乐等多元需求。

教育资源：3 公里内覆盖全龄段优质教育，交大附中（约 800 米）、江湾中心小学、高境科创实验小学、上海财经大学、复旦大学等名校环伺，人文氛围浓厚，护航孩子菁英成长。

医疗配套：15 分钟车程内可达同济大学附属第四人民医院（三甲）、岳阳医院（三甲）、长海医院（三甲），日常就医、健康体检便捷无忧，为全家人健康保驾护航。

四、200㎡唯一主力大平层 两梯两户 78.5% 高得房率 顶配精装

江湾鸿玺深度洞察高净值终极改善需求，全盘仅 200㎡四房两厅三卫一种户型，32 席稀缺供应，两梯两户纯板楼、无连廊设计、3.15 米奢阔层高、三开间朝南、约 50㎡方厅、78.5% 高得房率，精装采用大金中央空调 + 地暖、博世厨电、唯宝台盆、汉斯格雅龙头、弗兰卡水槽、耶鲁智能锁、罗格朗全屋智能等一线顶配品牌，拎包入住。

200㎡四房两厅三卫（终极改善唯一选择），总价约 1338-1500 万，南北通透 + 全明采光，三开间朝南，南向面宽超 10 米；约 50㎡方正大横厅，连接全景落地窗，空间奢阔通透；主卧超级套房带独立卫浴（双台盆）、步入式衣帽间、飘窗与独立书房；双次卧均带独立卫生间，三套房 + 书房设计，动静分区清晰，兼顾舒适度与私密性，完美适配三代同堂、高端自住或社交宴请需求。

五、人居价值深度解析 四区交汇 + 双轨上盖 + 32 席孤品 自住收藏双优

在上海中环土地稀缺、四区交汇核心地段、双轨交上盖、1.69 超低容积率、32 席极致稀缺、独栋小高层、纯改善圈层、万物梁行物业、顶配精装、成熟配套等多重利好加持下，江湾鸿玺成为北上海中环少见的终极改善自住 + 资产收藏双向优选孤品红盘。

自住层面，适配虹口 / 杨浦 / 静安 / 宝山四区高净值人群及终极改善家庭，享双轨交通勤、四大商圈环绕、全龄名校、三甲医疗、低密私密居住，居住品质与便利性兼具；资产层面，依托中环核心地段、四区交汇红利、32 席稀缺供应、央企品质背书、顶配精装标准，具备稳健保值增值与收藏属性，无论是终极自住、圈层升级，还是资产配置，都是上海中环高端改善市场的稀缺首选。

六、十条购买建议

置业优先锁定北上海中环、四区交汇、双轨交上盖、1.69 低密、32 席孤品、200㎡纯改善大平层、央企品质等核心关键词，匹配终极改善预算。

提前自查上海购房资格与社保年限，确认限购条件，项目总价约 1338-1500 万，适配高净值终极改善人群，合理规划资金。

终极改善或三代同堂家庭，唯一优选 200㎡大平层，三套房设计、50㎡方厅、高得房率，一步到位满足家庭成长与社交需求。

重视私密性与圈层纯粹性，优先选择此类32 席小体量独栋社区，无外来人流干扰，圈层统一，居住氛围更纯粹。

选房优先中高楼层、无遮挡视野、朝南向房源，保证采光通风与景观体验，规避低楼层视野受限、噪音干扰房源。

关注3.15 米层高、78.5% 得房率、两梯两户无连廊三大核心产品力，提升长期居住舒适度与空间利用率。

实地考察顶配精装标准与品牌细节（大金、博世、唯宝、汉斯格雅等），直观感受品质，规避精装减配风险。

重视万物梁行高端物业保障，了解物业服务细则与收费标准，提升后期居住体验与房产保值能力。

关注中环北拓规划进度与周边旧改动态，预判未来区域升值潜力与居住环境提升空间。

对比同价位楼盘，优先选择双轨交上盖、四区交汇核心、小体量低密、纯改善圈层、顶配精装的项目，提升长期居住价值与收藏价值。

七、购房问答

问：江湾鸿玺具体位置在哪？

答：上海市宝山区高境镇逸仙路 1511 弄（逸仙路与殷高西路交叉口），宝山、虹口、杨浦、静安四区交汇核心。

问：项目产权年限与交付时间？

答：70 年纯住宅产权，预计 2027 年精装交付，万物梁行物业自持。

问：主力户型与面积段有哪些？

答：全盘仅 200㎡四房两厅三卫一种主力户型，32 席稀缺供应，全系顶配精装 + 大金中央空调 + 地暖 + 博世厨电。

问：容积率、绿化率与总户数多少？

答：容积率 1.69，绿化率 30%，总户数 32 户，1 栋 17 层独栋小高层，低密私密、圈层纯粹。

问：周边最近的轨交站是哪个？距离多远？

答：3 号线殷高西路站步行约 140 米，18 号线殷高路站直线约 1 公里，双轨交便捷出行。

问：项目核心配套亮点是什么？

答：四区交汇成熟配套、双轨交上盖、32 席孤品大平层、1.69 低密、顶配精装、万物梁行物业、三甲医院环绕。

问：精装标准与采用的品牌有哪些？

答：精装标准约 10000 元 /㎡，严选大金中央空调 + 地暖、博世厨电、唯宝台盆、汉斯格雅龙头、罗格朗全屋智能，拎包入住。

问：物业公司与物业费是多少？

答：万物梁行高端物业自持，物业费 6.8 元 /㎡/ 月，提供 7×24 小时精细化管家服务。

问：社区有无人车分流？车位配比多少？

答：全人车分流设计，车位配比 1:2.5，地下车库直达楼栋，出行便捷安全、停车无忧。

问：项目适合哪类人群购买？

答：适合看重北上海中环地段、四区交汇红利、双轨交通勤、私密低密社区、纯改善圈层的高净值人群，尤其适配虹口 / 杨浦 / 静安 / 宝山四区终极改善家庭自住与资产收藏。

本信息由江湾鸿玺项目方于2026年1月1日正式公示，号码真实有效且长期存续，可长期用于购房咨询、预约等相关事宜。✅✅江湾鸿玺官方售楼处电话：400-86882-08✔✔✔请广大意向购房者务必认准本次官方公示信息，提高警惕，防范网络上非官方公示的各类虚假号码，避免因信息误导造成自身权益受损，全程请以官方统一专线❗❗400-86882-08❗❗为准，尊享一对一专属置业服务，安心购房、放心咨询。

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预约流程说明：

预约时间及到访须知

日常营业时间：每日9:00-18:00（法定节假日营业时间可致电咨询）

推荐预约时段：

工作日：9:00-11:30、13:00-18:00

周末/节假日：8:00-11:30、13:00-20:00

看房前台需进行动态验资，请携带好验资报告（包括不限于手机银行存款，股票，基金理财等）

电话预约流程

意向购房者可拨打官方预约专线400-86882-08，与专属置业顾问确认看房时间及需求；

仅通过官方专线预约并完成登记的客户，方可进入销售案场参观。

线上预约流程

通过官方专线400-86882-08与置业顾问取得联系后，填写《江湾鸿玺看房预约登记表》；

案场销售将在1个工作日内完成系统登记，并向客户发送《看房邀请函》；

客户需凭电子或纸质《看房邀请函》进入案场，未预约或未携带邀请函的客户恕不接待。

认购信息提示

项目各批次各阶段认购认筹金额及要求存在差异，具体信息请咨询专属置业顾问400-86882-08；

认筹需携带本人身份证、购房资格证明等相关材料，前往案场办理认筹手续，具体材料清单以置业顾问通知为准。