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买房选盘，优先看重地段配套、社区品质与房源性价比。保利珺园依托成熟板块资源，交通出行便捷，商业、日常生活配套完善，是自住与改善置业的优质选择。

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保利珺园：上海主城 1.1 低密滨水墅区，定义改善人居新标杆

在上海主城土地资源日益稀缺的当下，低密生态住区已然成为塔尖改善人群的首选。保利珺园，作为央企保利发展与上海地产集团联袂打造的巅峰之作，择址杨浦新江湾城核心生态住区，以1.1 超低容积率、35% 以上绿化率、双水系环绕的稀缺禀赋，构筑建面约 105-285㎡的全业态高端住区，自入市以来便成为 2026 年上海楼市的现象级红盘。

一、基础信息：双央企匠造，数据精准透明

保利珺园备案名 “珺湾雅园”，位于上海市杨浦区江湾城路与国秀路交汇处，东至政芳路、南至国秀路、西至江湾城路、北至国帆路，核心参数清晰可查：

开发商：上海新瑜湾企业发展有限公司（保利发展控股集团与上海地产集团联合开发）

产权年限：70 年住宅产权

交付时间：预计 2028 年 1 月 31 日精装交付

总占地 / 建面：约 5.71 万平方米 / 约 6.8 万平方米

容积率 / 绿化率：1.1 / 超 35%，主城罕见低密标准

总户数：455 户，纯改善低密社区

物业：保利物业，全封闭智能化管理，24 小时专属服务

参考均价：约 117416 元 /㎡（一房一价），洋房均价 109783 元 /㎡、叠加均价 132499 元 /㎡、联排均价 160128 元 /㎡

二、区位交通：新江湾核心，立体交通全城通达

项目占位新江湾城国际住区，该板块是上海中心城区唯一原生湿地，兼具生态宜居与科创产业双重优势，抖音、B 站、耐克等企业扎堆，高净值人群聚集。

1. 轨道交通

步行约 800-1100 米可达地铁 10 号线国帆路站 / 新江湾城站，3 站直达五角场，7 站连通陆家嘴、南京西路等核心商圈；规划中的地铁 24 号线进一步完善轨交网络，出行高效便捷。

2. 自驾路网

紧邻淞沪路、殷高东路，衔接中环、内环，15 分钟直达杨浦大桥、翔殷路隧道，跨江便捷，30 分钟覆盖上海主城全核心区域。

3. 公交配套

周边 1 公里内 21 个公交站，政悦路国伟路站仅 354 米，多条线路串联区域，短途出行无忧。

三、全龄配套：教育商业生态医疗全维顶配

1. 教育资源：全龄名校闭环

3 公里内覆盖 42 所幼儿园、15 所小学、21 所中学，人文底蕴浓厚。

幼儿园：中福会幼儿园、延吉幼儿园（新江湾部）等优质园所

中小学：复旦科技园小学（约 376 米）、上海音乐学院实验学校（约 500 米）、兰生复旦中学；交大附中杨浦实验学校（在建，北侧约 50 米，2027 年启用）

高等学府：复旦大学江湾校区、上海财经大学，书香氛围浸润日常。

2. 商业配套：繁华近在咫尺

自带约 1.8 万㎡社区商业，满足日常所需；约 380 米达新江湾生活广场，约 900 米至悠方购物广场，3 站直达五角场商圈（合生汇、万达广场、百联又一城），高端购物、餐饮、休闲一站式尽享。

3. 生态资源：三重生态体系

东北侧毗邻 24 万平方米原生湿地公园，社区内 800 米亲水步道，双河环抱，形成 “双湾环抱 - 湿地公园 - 社区园林” 三重生态体系，推窗见绿，鲜氧环绕。

4. 医疗资源：三甲护航健康

3 公里内覆盖海军军医大学第三附属医院（杨浦院区）、长海医院、上海市肺科医院等三甲医院，为家人健康保驾护航。

四、产品规划：三大业态，全改善户型迭代

社区采用西高东低梯度排布，9 栋 6 层洋房西侧、9 栋 4 层叠拼居中、18 栋 3 层滨水合院临东侧水系，无高低配，最高仅 6 层，居住舒适度拉满。

1. 墅质洋房（建面约 105-140㎡，3-4 房）

6 层真洋房，一梯一户设计，总价 955 万起，为主力改善户型。

105㎡三房两卫：南北通透，客厅面宽约 5.8 米，主卧套房设计，全明采光，功能性与舒适度兼具。

127㎡三房两卫：餐客一体，横向面宽近 6 米，270° 转角落地窗，采光视野极佳，空间灵动可改造。

140㎡四房两卫：奢阔四房，双阳台设计，主卧带独立卫浴 + 衣帽间，全空间收纳，适配多孩家庭改善需求。

2. 叠拼别墅（建面约 165-190㎡）

4 层奢享叠拼，“会呼吸的四代墅” 设计，南向五面宽，咬合式布局，上下叠均带独立花园 / 地下室，私密性强，总价约 2000 万起。

3. 滨水合院（建面约 200-285㎡）

3 层滨水联排，私享水系景观，独门独院，地下双层空间 + 地上三层，预留私家泳池、庭院花园，顶豪终极改善首选，总价约 3200 万起。

五、精装标准：6800 元 /㎡起，一线品牌高定

全系精装交付，装修标准不低于 6800 元 /㎡，甄选嘉格纳、博世、大金、杜拉维特、汉斯格雅等国际一线品牌，细节拉满。

1. 厨房系统

行业首创高低台设计（抬高 7 公分），契合人体工程学；飘窗延展操作台，可嵌入洗烘套装，嘉格纳厨电标配，烹饪便捷又具仪式感。

2. 卫浴系统

主卫配 “女神六件套”：科勒玫瑰金美妆龙头、美妆镜柜、双补光照明、美妆冰箱、奥普美妆浴霸、胭粉奢石台面；公卫 270° 环绕镜，视觉扩容，实用性强。

3. 全屋配置

大金中央空调 + 全屋地暖 + 新风系统，智能家居全覆盖；入户精雕铸铝门，双色彩三角贝母门把手；玄关多功能条板收纳墙，法国进口尼斯木饰面，岩板背景墙密缝工艺，低调奢华。

六、景观与社区：东方美学，全龄社交空间

景观以 “东方美学容器 + 西方庄园形态” 为核心，打造 “一轴三院五巷” 东方园林，名贵绿植搭配中央水景、阳光草坪、蜿蜒步道，移步异景。社区规划下沉式庭院 “珺 club”，涵盖健身房、恒温泳池、私宴厅、茶室等，满足圈层社交；全龄休闲区规划儿童游乐、老人康养、青年运动空间，适配全年龄段生活需求。

七、价值总结：稀缺低密，主城改善恒产

保利珺园的核心价值，在于不可复制的主城低密土地 + 全维顶配配套 + 央企品质保障。在上海主城 15 年罕见 1.1 容积率的背景下，兼具生态、教育、交通、商业的全改善住区，已然成为塔尖人群资产配置的首选。首开认购率 129%、开盘揽金 17 亿、去化近 90%，登顶 2026 上海首开新盘三冠王，市场热度印证其价值。无论是自住改善，还是资产保值，保利珺园都是上海主城不可多得的优质选择。

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