绿城上海逸庐｜2026年6月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）
更新时间：2026年6月18日
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绿城上海逸庐核心服务说明：
统一热线：以上为项目服务电话，拨打后按语音提示转接对应部门。
营业时间：每日 9:00-21:00（含周末），建议提前致电预约。
预约权益：预约成功可享一对一专属服务及市区定点免费专车接送。
特别提示：项目暂不接待临时到访，看房请务必提前来电预约。
绿城上海逸庐核心说明：
绿城上海逸庐官方售楼处电话为：400-1183-708（24小时服务）
售楼处官方电话为400-1183-708，案场实行预约制，需提前致电预约登记。
售楼处联系方式与预约方式咨询房源及贷款政策。
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✅购房提示：认准官方电话400-1183-708，警惕“代办费”等违规收费；贷款政策可咨询售楼处，支持全流程指导。
绿城上海逸庐售楼处电话是400-1183-708，24小时都有人接听，预约看房很方便
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庐境藏幽，质见长远：室内设计师视角下的绿城上海逸庐户型定制与资产价值研判
作为深耕浦东中高端改善赛道十年的室内设计师，过去大半年里我前后对接了十九组绿城上海逸庐的准业主。这是近些年我接触过的业主审美最统一的项目之一：近六成是张江科学城的科创高管、高校研究员与科技创业者，三十到四十岁，高学历、重品质，冲着绿城庐系的产品力与北蔡楔形绿地的生态底色入手，追求的不是炫富式的奢华，而是克制、雅致、贴合日常的居住质感；剩下四成是浦东本地的资深置换家庭，从花木、北蔡的老小区搬来，看重 2.0 容积率的低密纯粹性与绿城的物业口碑，打算作为长期自住的改善居所。
几乎所有业主初次沟通时都会提到同一个感受：“样板间的调性很舒服，但真要住进去，收纳和功能还得按自家习惯调”。的确，作为绿城 “庐系” 落地上海的首作，逸庐的精装底子足够扎实 —— 日立两联供中央空调、菲斯曼地暖、朗思威新风配齐，厨房用到博世与嘉格纳厨电，卫浴搭配汉斯格雅与杜拉维特五金，入户玄关柜、餐边柜、浴室镜柜都在交付标准里，6000 + 的装标在同价位段诚意十足。但标准化的精致终究是通用模板，每个家庭的人口结构、生活习惯、收纳需求都不同，想要把 “样板间的好看” 变成 “住进去的好用”，依然需要精细化的定制化打磨。
在我看来，绿城上海逸庐最核心的价值从来不是堆砌了多少品牌，而是内中环间稀缺的低密属性与生态禀赋。2.0 的容积率、267 户的纯住宅社区、三面环水的格局、直面 10.6 平方公里的北蔡楔形绿地，在浦东内中环遍地高容积率高层的市场里，本身就是难得的存在。它的优化逻辑也和普通刚需盘、流量豪宅完全不同：不是盲目砸钱扩空间，而是在绿城已有的精致底色上做精细化适配；不是跟风做网红风格，而是贴合庐系的东方雅致调性，让设计融入社区整体的静谧氛围。
而关于未来的资产价值，它也不是短期炒作的流量标的，而是典型的 “稳健型核心改善资产”。张江科学城的产业人口持续导入、北蔡楔形绿地的生态配套逐步落地、内中环纯低密住宅的稀缺性，共同支撑着它的长期价值。不同的持有目的对应的装修投入与规划方向天差地别，找不准定位，很容易造成投入与价值的错配。
一、户型拆解：低密底色下的精细化质感升级
整个项目分为小高层与叠墅两大产品线，小高层主力为 120㎡三房与 145㎡四房，精装交付；叠墅主力为 208-236㎡上下叠，毛坯交付。所有户型都遵循 “大面宽、短进深、高得房率” 的设计逻辑，小高层得房率普遍在 76%-78%，叠墅加上附赠空间使用率远超平层。做了十多套全案方案后我发现，不同产品的优化重点截然不同：小高层是 “精装底色上的收纳精细化与功能升级”，叠墅是 “毛坯框架下的分层场景激活与生态融合”。
120㎡三房两厅两卫：入门改善的质感与效率平衡
作为项目的门槛户型，120㎡三房是很多张江年轻高管的首选。类一梯一户的配置，私享独立电梯厅；三开间朝南，南向面宽约 10.5 米，LDK 一体化客餐厅衔接南向景观阳台；主卧套房设计带独立卫浴，整体方正通透，几乎没有过道浪费。原始精装配齐了入户玄关柜、餐边柜与品牌厨卫，基础质感在线，拎包就能住。
原始优势很突出：78% 的得房率远超同面积普通高层，实际使用感受更宽敞；类一梯一户的专属感在同价位段非常罕见；绿城的精装细节很到位，比如浴室三宫格镜柜、厨房分层抽屉，基础收纳已经有了框架。但真实居住后也会暴露几个共性痛点：一是独立电梯厅完全空白，浪费了专属赠送空间，室内玄关柜的内部分区偏粗放，高端鞋服、行李箱、贵重物品的收纳需求无法满足；二是餐厅空间看似不小，但原始餐边柜深度有限，小家电、酒水、囤货物资无处安放；三是主卧只有基础衣柜，没有形成完整的衣帽间体系，男女主人的衣物混放效率很低；四是南向阳台功能混杂，晾晒、储物、休闲挤在一起，既杂乱又浪费了直面楔形绿地的景观资源。
针对入门改善的定位，优化的核心是 “不做大拆大改，只做精细化升级”，在保留绿城精装原有调性的前提下，补齐功能短板，提升使用效率。
首先是内外双玄关收纳升级。利用独立电梯厅定制薄款户外收纳柜，放置户外鞋、运动装备、雨伞与消毒用品，把灰尘与杂物挡在家门外，也不占用室内空间。室内原始玄关柜优化内部结构，增加长短衣分区、鞋靴格、包包收纳格与贵重物品抽屉，底部预留扫地机器人基站位置，让每一寸空间都物尽其用。不用砸墙重构，只调整内部格局，收纳效率就能提升 40% 以上。
其次是餐厅功能扩容。保留原始餐边柜的基础柜体，在侧边增设嵌入式小家电收纳区与酒格，台面延伸出折叠式备餐板，平时收起来不占空间，家庭聚餐时展开就能增加操作面积。看似微小的改动，却能解决日常小家电收纳、逢年过节备餐的实际痛点。
第三是主卧衣帽间精细化改造。将原始的一字型衣柜升级为 L 型步入式衣帽间，利用主卧转角空间做分区设计：男士区设置西装挂区、衬衫格、皮带手表收纳盒；女士区设置衣裙挂区、包包格、首饰抽屉。中间预留全身镜位置，兼顾收纳与梳妆功能，不用额外占用空间，就能让主卧的居住质感提升一个档次。
第四是阳台景观化利用。不要把整面阳台都用来晾衣服，用定制柜把洗烘套装藏在侧边，上方做封闭储物柜存放清洁用品；其余空间打造成休闲观景区，铺防腐木、摆休闲椅与小茶桌，直面楔形绿地的绿意。毕竟选择低密社区的核心诉求就是生态，不该让阳台沦为单纯的晾衣区。
145㎡四房两厅两卫：改善主力的秩序感营造
145㎡四房是项目的主力爆款，也是最受三代同堂家庭欢迎的户型。四开间朝南，南向总面宽约 14.3 米，LDK 一体化客餐厅衔接 7.2 米双联阳台；主卧带 270° 转角飘窗，视野与采光俱佳；四个房间分布合理，动静分区清晰，是经典的四叶草户型升级版。
原始底子非常优秀，大面宽、高得房率、充足的房间数，完全能满足一步到位的改善需求。但想要住出改善型住宅的秩序感与专属感，依然有不少可优化的空间：一是入户仪式感不足，电梯厅与室内玄关没有形成联动，开门直接对着过道，一眼望到底，缺少归家的递进感；二是大横厅场景单一，多数家庭只摆沙发与餐桌，浪费了大面宽的空间优势，也浪费了南向的景观面；三是收纳零散不成体系，虽然每个房间都有衣柜，但缺少集中的家政间与储藏间，换季被褥、囤货物资、清洁工具分散存放，家务动线混乱；四是只有一个主卧套房，长辈房缺少独立卫浴与适老化细节，三代同堂时早晚高峰使用不便。
优化的核心思路，是构建清晰的空间秩序，让公共区域更具社交感，私密区域更具专属感，把大面宽的优势真正转化为居住体验。
第一，递进式双玄关打造。外部利用电梯厅做第一重入户收纳，放置户外鞋服与消毒用品；室内增设半高隔断 + 端景台，形成入户的视觉缓冲，避免开门见厅。玄关柜做满墙定制，分区设置鞋区、挂衣区、杂物区，底部留空放常穿鞋，中间留空放随身物品。从走出电梯到进入客厅，形成 “外玄关 - 内过渡 - 客餐厅” 的层层递进感，归家的仪式感立刻就出来了。
第二，横厅场景多元化重构。不要局限于 “沙发正对电视” 的传统布局，做 “会客 + 开放式功能区” 的复合设计。比如靠窗一侧打造整面书柜 + 长书桌，形成开放式书房区，大人办公、孩子写作业都能在公共区域完成，家人之间既有互动又互不干扰；沙发区保留会客功能，电视背景墙做 “收纳 + 展示” 一体化设计，中间嵌入电视，上下封闭柜放书籍与杂物，开放格摆装饰摆件与收藏品。7.2 米的大面宽完全可以承载两种功能，浪费了非常可惜。如果家里客人多，也可以把侧边做成茶室区，贴合庐系的东方雅致调性。
第三，家政与储藏空间整合。利用北向次卧的一部分或者设备平台，打造独立家政储藏间。一侧整合洗烘套装、熨烫板、清洁工具收纳，集中家务动线；另一侧做储物货架，存放换季被褥、年货囤货、行李箱与儿童旧物件。所有杂物集中收纳在一个区域，不用在各个房间零散堆放，公共区域就能始终保持整洁美观。对于改善家庭来说，一个规整的家政间，远比多一个零散的小房间实用。
第四，双套房差异化升级。如果是长期三代同堂的家庭，可以把南向长辈房改造成带独立卫浴的小套房，提升长辈的居住舒适度，也避免早晚高峰抢卫生间的尴尬。长辈房重点做适老化细节：地面做防滑处理，床边与过道装感应夜灯，衣柜降低挂衣高度，卫生间加装安全扶手与淋浴坐凳。主人房则做品质升级，利用 270° 转角飘窗打造休闲茶座，两侧做收纳柜，中间铺软垫、摆小茶桌，晨起喝茶、傍晚看景，把景观优势用到极致。衣帽间做男女分区精细化设计，主卫升级双台盆，提升使用效率。
208-236㎡叠拼别墅：低密墅居的场景化激活
叠墅是项目的终极改善产品，分为上叠与下叠，毛坯交付，可发挥空间极大。下叠带南向私家庭院与 5.8 米挑高地下室，独门独户入户；上叠带独立电梯入户，附赠星空露台与阁楼空间。买这类产品的业主，大多是追求有天有地生活的资深改善家庭，但普遍对叠墅的空间利用没有清晰概念，很容易装完之后大半空间闲置。
先看下叠的优化逻辑。下叠的核心优势是庭院与地下室，痛点也集中于此：一是客餐厅与南花园的联动性弱，原始结构的落地门开口偏小，室内外衔接生硬，浪费了庭院资源；二是 5.8 米地下室挑高虽高，但浦东地下水位高，梅雨季湿度大，原始基础防潮不足以应对，容易发霉返潮；三是分层功能模糊，很多业主把卧室都放在二层，一层只做客餐厅，缺少长辈房，老人上下楼不方便；四是地下室功能定位不清，最后沦为杂物间。
优化的核心是 “室内外一体化，地下空间地上化，分层功能清晰化”。
首先，扩大南向客厅的落地推拉门，做成整面无框移门，完全打开时客餐厅与花园无缝衔接，模糊室内外的边界。庭院做功能分区：靠近客厅的区域做户外餐区，铺设防腐木平台，搭配户外沙发与烧烤台，满足家庭聚会与朋友小聚；侧边做自然种植区，栽种花草与时令蔬菜，呼应楔形绿地的生态底色；角落做隐蔽设备区，隐藏空调外机与杂物。
其次，地下室系统防潮 + 功能分层。防潮是重中之重，必须做全套系统：墙面地面做双层防水防潮层，安装独立新风除湿系统，配备集水井与排水泵，从根源解决潮湿问题。5.8 米的挑高隔为两层，负一层靠近采光井的位置做阳光家庭厅、茶室或者书房，引入自然光，提升日常使用率；负二层做影音室、健身房、酒窖与储藏室，对采光要求不高的功能全部放在这一层。很多业主一开始觉得地下室没用，改造完成后反而成了全家人待得最久的地方。
最后，分层功能明确。一层做完全社交层，客餐厅 + 中西厨 + 长辈房，长辈不用爬楼，出门就能到院子，非常方便；二层做家庭休息层，布置两间卧室套房，分别作为儿童房与客房，中间预留小型家庭厅，作为亲子互动的半私密空间。
再看上叠的优化重点。上叠的核心优势是露台与阁楼，痛点是露台容易沦为杂物间，阁楼空间浪费，分层动线不合理。
优化的核心是把露台从 “鸡肋空间” 变成 “生活核心”。首先，把洗衣晾晒功能整合到室内家政间，绝对不要占用露台。露台做功能分区：休闲餐区摆放户外家具与烧烤台，作为家庭聚会与朋友小聚的核心；花园区种植花草与小型蔬果，打造空中花园；观景角布置休闲躺椅，高区可以俯瞰楔形绿地与城市天际线。加装遮阳棚与户外取暖器，延长露台的使用季节，让它不止是夏天的专属。
其次，阁楼空间充分利用。层高充足的区域做儿童游戏区、兴趣工作室或者藏书室；层高偏低的区域做大容量储物间，存放换季物品与闲置物件。楼梯细节优化，踏步做防滑处理，加装扶手与感应夜灯，方便老人小孩上下楼。
最后，顶层主人层升级。把上叠的顶层整层打造成主人专属层，除了睡眠区，配置男女分区步入式衣帽间、双台盆主卫、独立书房与露台入口。打造完全私属的主人领地，动静完全分离，楼下的活动不会打扰到楼上的休息。
二、资产研判：浦东内中环低密资产的三类持有逻辑
绿城上海逸庐的资产属性非常清晰：浦东内中环、张江科学城辐射带、北蔡楔形绿地核心、2.0 低密纯住宅、绿城品牌与物业加持，属于典型的 “稳健成长型核心改善资产”。它的价值支撑不是概念炒作，而是实打实的产业人口、生态资源与产品稀缺性。不同的持有目的，对应的装修投入与规划方向完全不同，结合浦东改善市场的规律与项目的稀缺属性，我通常会把业主分为三类，给出不同的建议。
长期自住型：全周期耐久设计，贴合生态雅致调性
打算持有十年以上，作为家族长期改善居所的家庭，是这个项目最主流的客群。对他们来说，房子不只是居住空间，是长期生活的载体，要能适配家庭不同阶段的变化，也要经得起时间的审美考验。
设计与投入的核心逻辑是 “品质优先、预留成长、经典耐久”，一步到位，兼顾当下的舒适度与长期的适应性。
首先，基础工程针对性升级。绿城原始的三大件与水电基础已经不错，但可以做局部优化：升级全屋净水与软水系统，进一步提升生活品质；临路户型升级窗户的隔音密封性能，提升居住静谧感；叠墅地下室做顶配防潮系统，一步到位解决潮湿隐患；水电点位充足预留，每个空间多留备用插座与网口，未来增加智能家居、电器设备无需重新布线。这些看不见的工程，是房子能住十几年的根基，入住后再改成本会翻倍。
其次，空间设计预留全周期可变性。不要把所有空间都定死，要给未来留足调整的余地。儿童房采用模块化设计，随着孩子成长调整布局；多功能房用玻璃移门或轻质隔墙灵活切换功能；公共区域保持开阔，不要为了当下的需求做过多固定隔断。对于长期居住的家庭来说，一家人互动的公共空间，远比一间闲置的客房重要得多。
第三，风格贴合庐系的东方雅致调性。不要跟风做网红奶油风、侘寂风，三五年就容易过时。结合项目本身的庐系东方底色，选择现代东方、雅致轻奢这类经典风格，材质选用天然木材、石材、布艺等温润的品类，色调沉稳柔和，呼应社区的生态氛围。软装可以随时更换调整，硬装基础保持经典耐看，十几年都不会过时。
第四，收纳体系做足余量。改善家庭的物品只会越来越多，换季衣物、孩子的旧物件、收藏的纪念品、户外运动装备，数量远超刚需家庭。做全屋一体化的收纳规划，玄关、厨房、卧室、衣帽间、家政间、储藏间六大核心区做足容量，预留 20% 的空余空间给未来新增的物品。收纳的关键不是多，而是分类清晰、拿取方便，这样才能真正提升生活效率。
高端租赁型：瞄准张江高管，打造品质宜居居所
部分业主买入后暂时不自住，打算中长期出租，作为稳定的现金流资产。项目紧邻张江科学城，周边聚集了大量科创企业与高管人群，高端租赁需求旺盛，核心租客是企业中层、外籍派驻人员、专家学者，他们对居住品质、社区环境、物业服务要求高，预算充足，也愿意为好的装修支付溢价。
这类需求的优化核心，是 “保留精装底色，适配精英审美，实现拎包入住”。小高层原始精装的品牌配置本身就是高端租赁的加分项，绝对不要随意拆改，重点放在软装搭配、功能补齐与细节优化上，用最少的投入撬动最高的租金溢价。
第一，风格走现代简约质感路线。不要做太中式、太个性化的设计，选择现代简约或者轻商务风格，色调沉稳大气，符合科创精英的通用审美。家具选用品质好的成品家具，不要做太多固定的定制造型，方便后续调整更换。叠墅产品则可以适当加入轻奢元素，提升整体质感，匹配更高的租金水平。
第二，功能空间精准适配。独立书房是刚需，科创高管普遍有居家办公的需求，一定要预留标准的办公空间，配齐书桌、书柜与充足的网口插座。洗烘一体机、大容量冰箱、智能门锁、高速网络全部配齐，提升居住的便捷度。厨房配齐基础小家电，卧室配齐高品质床品与衣柜，实现真正的拎包入住。
第三，景观与生态优势放大。南向直面楔形绿地的户型，把阳台收拾成休闲观景区，摆放休闲椅与绿植，这是普通高层小区没有的优势，也是租金溢价的重要支撑点。下叠的庭院、上叠的露台，做好基础休闲布置，能大幅提升对高端租客的吸引力。
第四，衔接绿城物业服务。绿城物业本身就有高端服务经验，可以配合提供家政代收、维修响应等增值服务。高端租客对服务的敏感度很高，好的物业服务能大幅提升租客的留存率，减少空置期。
这类租赁型改造，小高层投入建议控制在房价的 5% 以内，叠墅适当提高，重点放在软装、家电与功能优化上，不做大的结构拆改。张江的高端租赁市场空置期短、租金稳定，好的装修能带来明显的溢价，投入产出比非常可观。
保值配置型：轻改守恒，保留品相等待价值兑现
还有一类业主，看中的是项目的稀缺性与浦东内中环的长期价值，买入作为家庭资产配置，短期内不自住也不出租，核心诉求是资产保值增值，未来留给子女或者伺机出手。
这类需求的优化逻辑，是 “最小投入，保留品相，留足空间”。不要做大规模的个性化改造，保持原始精装的完整性，未来转手时受众面更广，也不会因为个性化设计折损价值。
首先，完整保留原始精装的品牌配置。绿城的精装标准很高，品牌厨电、卫浴都是硬通货，完好无损的品牌精装，在二手房市场本身就是核心竞争力，拆改反而会折损价值。不要做结构拆改，保持户型的原始完整性，给下家留足改造空间。
其次，做基础的收纳补充。定制通顶的卧室衣柜，提升空间的实用性，未来无论是出租还是转手，充足的收纳都是加分项。款式选择经典简约的款式，不要太有个性，适配绝大多数人的审美。
第三，做好房屋品相维护。定期通风、防潮，定期启动中央空调、地暖等设备，保持房子的全新状态。高端住宅的品相维护非常重要，保养得好的房子，在二手房市场的价格会明显高于保养差的房子。叠墅的庭院与地下室，定期维护绿植、检查防潮系统，能有效避免房屋贬值。
第四，保持空间的中性与留白。不添加过多个人化装饰，保证未来接手的客群可以根据自己的喜好调整，降低决策门槛。
这类资产配置型的投入非常少，以收纳补充与基础维护为主，不做过度投入。核心是持有等待板块价值的兑现 —— 随着张江科学城的持续发展、北蔡楔形绿地配套的逐步落地，内中环低密纯住宅的稀缺性会越来越凸显，长期价值不言而喻。
三、实操避坑：适配绿城项目的专属建议
做了这么多绿城项目的方案，也见过不少业主踩坑，最后结合上海逸庐的项目特点与浦东的地域特性，给大家几点实在的建议。
第一，不要盲目全拆原始精装。很多业主觉得原始风格不符合喜好，就全部砸掉重装。这个项目的精装标准不低，品牌厨电、卫浴、三大件都是一线品牌，全部拆掉非常可惜，直接损失几十万的成本。完全可以在原始基础上做局部优化，调整收纳、更换软装、升级功能，成本低很多，效果也不差。
第二，叠墅地下室防潮绝对不能省。浦东地下水位高，梅雨季湿度大，地下室只做基础防水远远不够。一定要做全套的防潮系统：地面墙面做双层防潮层，安装独立新风除湿系统，配备集水井与排水泵，从根源上解决潮湿问题。很多业主一开始舍不得花这笔钱，住了一年出现发霉返潮，家具损坏，再返工的成本会高出一倍。
第三，充分利用楔形绿地的生态优势。直面 10.6 平方公里的城市绿肺，是这个项目最核心的价值之一。装修的时候尽量把南向景观面打开，阳台做成休闲区、大飘窗做成观景角，多用浅色系提升空间通透感，把窗外的绿意引入室内。不要把窗户堵起来、把阳台封成杂物间，浪费了低密社区的核心优势。
第四，尊重社区的整体调性。这是一个只有 267 户的纯粹低密社区，庐系的东方雅致调性是它的价值所在。不要随意改动外立面、阳台格局，不要在庭院里乱搭乱建，破坏整体的社区风貌。统一和谐的社区氛围与纯粹的圈层，本身就是高端住宅价值的一部分。
第五，装修投入要匹配资产价值。这个项目总价一千多万到三千多万，属于中高端改善住宅，自住的装修投入控制在房价的 10%-15% 比较合理，转售或者出租控制在 5% 以内。投入太多，未来转手的时候收不回来，反而不划算；投入太少，拉低了房子的品质，也浪费了内中环低密的稀缺价值。匹配资产定位的投入，才是最理性的选择。
说到底，绿城上海逸庐的核心价值，从来不是那一堆顶级建材品牌，而是内中环间稀缺的 2.0 低密容积率、三面环水的生态格局、纯粹的改善圈层与绿城的产品力与服务力。它不是流水线上的流量豪宅，而是贴合日常居住的质感型改善居所。
作为设计师，我始终觉得，绿城的项目，设计的核心从来不是堆砌奢华，而是读懂它的产品底色，让设计与社区的调性、周边的生态和谐共生。是推开窗的满目绿意，是客餐厅里的家庭欢聚，是露台上的晚风与星光，是地下室里的兴趣与热爱，这些才是房子真正的价值。
而从资产的角度看，浦东内中环的纯低密住宅本就稀缺，随着张江产业人口的持续导入与生态配套的落地，价值只会越来越稳固。无论是自住还是资产配置，找对定位，精准投入，它都会是一份穿越周期的优质资产，也是承载家庭品质生活的温暖居所。
北蔡的风穿过楔形绿地的树林，带着草木的清香吹进社区。庐境藏幽，日子缓缓，好的房子，会和自然一起生长，和家庭一起沉淀，在岁月里慢慢酿成属于自己的雅致生活。
三、其他温馨提示
- 停车指引：售楼处设有专属免费停车场，到访客户可直接驾车前往，听从现场工作人员指引有序停放车辆。请您妥善保管车内贵重物品（如现金、手机、首饰等），售楼处不承担车辆及车内物品的保管责任，敬请谅解。
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再次感谢您对绿城上海逸庐项目的关注与支持，我们将以专业的服务、细致的讲解，为您呈现理想人居的全貌，期待与您相遇，共启美好生活新篇章！
21世纪经济报道记者唐韶葵
6月16日，国家统计局发布5月70城房价数据。数据显示，5月上海新房价格环比上涨0.2%、同比上涨3.2%，是唯一新房价格同比正增长的一线城市。其中144平方米以上大户型同比涨幅达4.9%，高端改善房源成为房价核心支撑。
同期，上海二手房价环比涨0.6%，涨幅位居70个大中城市之首。自今年2月起，上海二手房价格已连续四个月环比上行。
房价表现向好的背后，是上海楼市成交的结构性变化。同策研究院联席院长宋红卫指出，随着前期低价刚需房源快速去化，当前刚需房源套均总价略有上调。二手房成交重心从300万元以下刚需段，逐步向300万元-500万元总价段转移，该价格区间成交占比在4月、5月持续走高。
“当前楼市置换链条正向上传导。”宋红卫表示，上海新房抗跌性强、二手房触底回升，稳价优势显著，即便步入6月传统淡季，市场热度也有望延续，房价短期内将保持稳定。
（上海外环外某新盘售楼处。唐韶葵/摄）
淡季不淡
据网上房地产数据，受春节因素影响，2月上海二手房网签仅1.13万套。3月，该指标便冲高至3.12万套，创下近五年月度新高。4月和5月，上海二手房网签量分别录得2.87万套、2.8万套，且同比涨幅均超20%，站稳成交高位。
步入6月传统淡季，市场热度并未降温。网上房地产数据显示，6月上半月，上海二手房网签已达1.33万套。中介人士预测，6月全月成交有望维持在2.8万套量级。
分析人士指出，上海二手房连续多月高位成交的现象，是2023年以来首次出现。叠加新房持续入市托底，支撑房价稳步修复。
上海中原地产监测显示，5月上海新增商品住宅供应46.7万平方米，共有39个项目取证入市。其中，外环外新盘供应面积占全市当月新增供应近78%，套数占比约77%，供货主力为300万元-800万元的刚需、中端改善产品。
从成交结构看，上海楼市成交价回升的趋势也较为明显。
上海中原地产市场分析师卢文曦近期走访了浦东新区张江板块的二手房市场，他发现，该板块面积段在100平方米左右、总价段在500万元-800万元的房源去化明显加快了，“房子挂牌一周左右，过了一个周末基本都能成交。”
上海链家的数据也显示，今年5月，上海总价300万元以下刚需房源成交量环比回落2.6%，总价500万元-800万元的改善房源成交量环比上涨9.3%。该机构指出，刚需低价房源持续去化后，置换客群也开始陆续进入改善市场。
卢文曦也表示，此轮楼市复苏的含金量开始提升，新房持续入市叠加二手房高位成交，共同构筑稳健量价支撑，走出“淡季不淡”行情。
价格修复
值得注意的是，此轮上海房价的提升仅为结构性上涨，而非全面升温。
一方面，连续多月的高位成交，快速消化了前期积压的高性价比折价房源，市场低价存量逐渐出清；另一方面，随着楼市回暖信号明确，手握低价房源的业主心态转变，纷纷撤牌观望或上调挂牌价格，改变了价格挤兑格局。
卢文曦指出，当前上海已进入价格修复阶段。上海全市二手房挂牌量持续走低，市场心态随之显著转变。
中原地产数据显示，近几个月，90平方米以上改善型二手房价格指数稳定维持0.5%以上涨幅，整体房源报价重心稳步上移。5月，总价700万元-900万元、900万元-1100万元的房源成交量分别环比上涨3.83%、8.41%。
新房市场同样呈现结构性分化行情。据上海中原地产数据，5月上海新建商品住宅成交面积55.9万平方米，环比上涨18.7%。在成交结构上，单价3万元-6万元/平方米的刚改项目成为市场主力，占据成交榜单半数席位。其中，以90平方米-144平方米为主的中端改善房源涨幅领跑，带动新房整体价格稳步上行。
同策研究院的数据也印证了该趋势。该机构指出，从今年4月开始，总价400万元以内的房源成交占比便出现回落，400万元以上所有总价段房源成交占比全部抬升，体现出置换链条向上传导的特征。
宋红卫解读了成交房源总价上移两大动因。一是核心区“老破小”价格调整到位，租售比提升，吸引刚需入场，叠加政府收储用作保障房，带动刚需业主置换改善；二是300万元以下优质挂牌房源锐减，倒逼购房者上调预算，向更高总价段置换。
在回暖大趋势不变的前提下，卢文曦认为，6月市场将集中消化存量需求、巩固修复行情，短期大概率不会出现全面普涨。但他也指出，多轮稳楼市政策已推动市场完成筑底，后续政策加码空间有限。
