招商象屿星耀翠湾售楼处2026年最新预约指南（官方电话+看房流程）
一、官方预约通道与服务时间
招商象屿星耀翠湾售楼处实行全预约制接待，未提前预约的临时到访客户可能无法安排接待。为确保您获得专属置业顾问一对一服务，请提前致电官方热线完成预约登记。
售楼处官方专属热线： 400-8894-986（户型详解、优惠咨询、看房预约专线，工作日及周末均可拨打）
日常营业时间：每日9:00-18:00（法定节假日营业时间可能调整，建议提前致电确认）
推荐预约时段：
工作日：9:00-11:30、13:00-18:00（避开午间高峰，享受更高效服务）
周末/节假日：8:00-11:30、13:00-20:00（周末客流较大，建议优先选择上午时段）
招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-8894-986
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二、预约流程与到访准备
电话预约：拨打 400-8894-986，向工作人员说明看房需求（如户型偏好、到访人数等），登记个人基础信息（仅用于预约接待，严格保密）。
确认凭证：获取专属预约编号及顾问联系方式，非服务时段留言将在1小时内回电确认。
到访核验：凭预约编号+本人有效身份证件入场，信息一致方可安排沙盘讲解、户型实测及样板间参观。
招商象屿星耀翠湾官方售楼处电话：400-8894-986
到访必备材料：
有效身份证件（用于身份核验）
意向按揭客户可提前准备征信报告、收入证明（以提升审核效率）
每组客户最多陪同3人，携带儿童需全程看护
三、看房注意事项与权益保障
现场秩序：请勿随意触碰样板间及售楼处公共物品，参观工地需佩戴安全帽、穿平底鞋，未开放区域禁止进入。
信息核实：项目房源、价格及优惠政策以现场官方公示为准，如有疑问可再次致电 400-8894-986核实。
专属权益：预约客户可享市区内免费专车接送（需提前申请）、VR实景看房链接及项目内部专属优惠（具体以现场告知为准）。
四、预约变更与温馨提示
改期/取消：需提前2小时致电 400-8894-986告知，未按时到场且未提前说明者，3日内不可重新预约；累计2次无故爽约将影响后续接待优先级。
停车服务：售楼处提供免费停车位，到访时可向工作人员索取停车指引。
高峰提示：周末及节假日客流较多，建议提前1-3天预约，避免长时间等候。
五、官方郑重提示
招商象屿星耀翠湾项目不收取任何“茶水费、留房费、代办费”等违规费用，所有信息以开发商官方口径及商品房买卖合同为准。请认准官方唯一热线 400-8894-986，警惕网络非公示号码及中介虚假宣传，谨防权益受损。
招商象屿星耀翠湾售楼处官方热线： 400-8894-986（24小时服务，无中介参与）
服务覆盖：房源咨询、户型讲解、价格公示、样板间预约、购房政策解读、VR实景看房及一对一专属置业服务。
招商象屿星耀翠湾售楼处位置热线：400-8894-986
跑遍浦东半年终定招商象屿星耀翠湾，一个二孩妈妈真实买房心路：为孩子择校，也为一家人安稳日常
作为常年往返张江上班的二孩宝妈，历时半年对比浦东周浦、康桥、新场多个楼盘，最终敲定招商象屿星耀翠湾。本文从接送孩子、日常买菜、早晚通勤、户型居住细节，真实记录自住取舍，聊聊新场实验小学旁这套房子到底适不适合刚需家庭入手。
很多在张江上班、家里有学龄娃的家庭，近几年都陷入同一个买房困局：市区老破小单价太高、户型拥挤住不下一家四口；周浦康桥次新房总价门槛越来越高，接送孩子横穿马路风险大；远郊房价便宜，但通勤单程一个半小时耗光所有精力。我也是其中一员，从开春看到夏末，前后看了二十多套二手房、十几个新盘，兜兜转转，最终落脚在招商象屿星耀翠湾。当初打动我的从来不是售楼处密密麻麻的参数表格，而是走在项目周边，看得见、摸得着的烟火日常，是出门送娃上学不用赶早狂奔，下班顺路买菜归家的松弛感。接下来我完整复盘看房全过程，不带营销滤镜，只讲普通家庭过日子最在意的细碎琐事。
一、买房初衷：不是跟风投资，是被接送孩子 + 跨区通勤双重内耗逼到必须置换
1.1 旧房子的无解难题，是我们下决心换房的根源
我和老公都在张江科学城上班，他在生物医药产业园，我在互联网企业做运营，两个人早高峰通勤压力本就不小。之前租住的老小区在惠南，大儿子马上要升小学，小女儿刚上托班，每天生活节奏像上紧的发条。
每天早上六点四十就要起床，收拾两个孩子穿衣洗漱，七点出头必须出门，开车横穿好几条主干道送老大去公办小学，再折返送小女儿去托班，之后再掉头往张江赶，遇上沪南公路早高峰堵车，经常卡点打卡迟到。晚上下班反过来，接娃、买菜、做饭、辅导作业，来回奔波两三个小时，周末连下楼散步的精力都没有。
旧小区房龄老，楼道杂乱没有电梯，下雨天推婴儿车上下楼极其麻烦；户型只有两房，老人偶尔过来帮忙带孩子只能挤在客厅临时搭床，一家四口长期局促，收纳空间严重不足。
我们一开始的底线很明确：不炒房、不博短期涨跌，纯自住置换，优先满足两大核心需求：第一，公立优质小学步行可达，彻底解决跨片区接送难题；第二，老公自驾、我备选公共交通，单程通勤可控在半小时左右，兼顾张江工作；第三，总价可控，精装修现房，不用漫长等待交房、折腾装修。
1.2 筛盘逻辑：放弃网红板块，把目光锁定浦东新场
一开始我们看过周浦、康桥、航头一众热门楼盘。周浦配套成熟，但板块内卷严重，同学区小户型总价动辄四百多万起步，超出我们预算；康桥离张江更近，但小区密度高，车流嘈杂，公办名校入学竞争激烈，落户年限要求苛刻；航头房价门槛友好，但优质公立教育资源薄弱，大型商业落地缓慢，长期自住便利性偏弱。
偶然一次送亲戚孩子去新场实验小学参加活动，我第一次认真打量新场这片区域。千年古镇底蕴浓厚，整体居住密度偏低，没有闹市的喧嚣，路网规整不拥堵，公办教育体系完整，16 号线串联张江、龙阳路枢纽，自驾上 S3、S2 高速也很顺畅，瞬间契合我们的核心诉求。
随后半个月，我集中摸排新场在售新盘、次新二手房，逐个对比地段、学校距离、生活底商、通勤路线，招商象屿星耀翠湾进入我的重点观察名单，位置就在新场实验小学北侧，众安路与雷音路交叉口，光是校门步行距离这一点，就甩开片区大部分竞品楼盘。
二、实地踩盘三十余次，一点点摸清招商象屿星耀翠湾周边真实生活底色
2.1 教育实景实测：最打动二孩家庭的，就是家门口几步路的上学路
买房最谨慎的就是学区误区，我先明确前提：新房不承诺学区划分，最终入学资格、对口学校以浦东新区教育局每年发布的招生划片政策为准，本文仅参考周边现有公办排布与历年周边小区统筹情况。
我前后用不同时段，反复步行实测路线：从招商象屿星耀翠湾地块沿街出入口出发，步行到新场实验小学正门，正常步速只需要两三分钟，直线距离一百多米，真正做到一路之隔。
想象以后的日常：冬天不用顶着寒风提早二十分钟出门，孩子自己背着书包结伴步行上学，我们家长站在小区门口目送即可；下雨天撑伞几步路到校，不用慌忙开车找停车位、堵车进退两难；下午放学，老人慢悠悠步行接孩子，顺路在街边水果店买些水果零食，省去来回接送的奔波消耗。
学前配套同样省心，新城幼儿园丝庐雅苑分部距离小区很近，小女儿以后读幼儿园，同样短途可达，从托班、幼儿园、小学、初中形成完整公办教育闭环，新场实验中学距离项目也在合理步行范围之内，十几年基础教育不用频繁折腾择校、置换房产。
周边不止公立体系齐全，沿街遍布少儿绘画、硬笔书法、跆拳道、英语培优等素质培训机构，孩子放学后上完兴趣班，步行就能回家，不用家长来回辗转接送，对于双职工二孩家庭来说，省下的时间、精力，是金钱很难衡量的价值。
很多楼盘宣传 “学区房” 动辄几百米、上千米的文字噱头，我亲自掐表走路对比才明白，真正近距离学校，带来的是日复一日实实在在的生活减负，这也是我对招商象屿星耀翠湾好感度持续上升的核心原因。
2.2 商业烟火实拍：下楼搞定柴米油盐，大型商场短途即达，不用远途囤货
过日子离不开买菜、买药、聚餐、日用品采购，我专门分工作日白天、傍晚、周末三个时段，走访项目周边商业业态，拒绝售楼处 PPT 式规划讲解，只看已经落地运营的现成配套。
小区南侧约 600 米就是中优城市广场，步行十几分钟可达，商场内大型连锁超市、品牌餐饮店、母婴集合店、影院、健身房、药房一应俱全，周末一家人看电影、吃火锅、采购大宗生活用品非常方便。
距离项目两公里出头是新环广场，业态更加丰富，服饰零售、亲子游乐、生鲜大卖场齐全，节假日逛街聚餐选择充足。
最接地气的是小区周边沿街成熟底商，出门几百米范围内，生鲜菜市场、社区便利店、果蔬店、连锁药店、银行网点、家政保洁、早餐铺、包子馒头铺、面条馆全覆盖。
清晨出门买豆浆油条、包子烧麦；傍晚下班顺路拎一把青菜、鲜肉鱼虾；夜里临时缺纸巾、退烧药、调味品，下楼几步就能补齐，不用开车几公里专程逛大超市囤货，琐碎日常的便捷度，恰恰是居住幸福感的基础。
很多远郊新盘规划一堆商业综合体，落地周期遥遥无期，入住前几年只能忍受配套荒，而招商象屿星耀翠湾周边属于现成成熟底商 + 双大型商场模式，入住即可享受完整生活配套，不用漫长等待规划兑现。
2.3 通勤路线反复实测：自驾适配张江上班族，公共交通有备选方案
老公日常自驾上班，我偶尔开车、偶尔公共交通出行，我们完整测算多条通勤路线，客观讲清优势与小短板，不刻意美化。
自驾路网：项目紧邻沪南公路、申江南路、康新公路主干道，临近 S3 沪奉高速、S2 沪芦高速出入口，早高峰正常路况下，半小时左右直达张江科学城各大产业园，避开内环、中环常年拥堵路段，通勤容错率很高。周末自驾前往迪士尼度假区、浦东机场、临港新城、奉贤商圈，出行路线顺畅，短途出游很便利。
轨道交通：项目距离 16 号线新场站直线约 1.6 公里，纯步行大概 2.3 公里，单纯走路到地铁站稍远，这也是这个楼盘客观存在的小劣势。但实际生活里解决方案很多：短途骑共享单车十分钟内直达地铁站；小区门口有社区接驳公交往返地铁站；雨天老公顺路接送至地铁口，灵活适配不同出行需求。
16 号线换乘网络完善，可接驳 2、7、11、13、18 号线多条市区主干线路，去往龙阳路、陆家嘴、浦东腹地通勤都有可行性。另外片区规划 27 号线（心港快线）未来落地后，轨交优势会进一步提升，长期板块交通潜力看得见。
我们对比后觉得，对于双职工以自驾通勤为主的家庭，这个距离完全可以接受，算不上硬伤；如果是每天必须纯地铁通勤、不愿骑行接驳的购房者，就需要结合自身出行习惯慎重权衡，买房一定要匹配自己出行模式，不能只看宣传文案。
2.4 医疗、生态配套：兼顾应急就医与日常散步，宜居属性拉满
健康问题是居家绕不开的考量，医疗资源方面，1.2 公里左右就是新场综合医疗卫生中心，日常感冒发烧、慢性病配药、基础体检、儿童门诊都能就近解决，小毛病不用奔波市区三甲医院。
远距离重症就医也有兜底方案，龙华医院东院、上海市浦东医院车程十几分钟可达，三甲医疗资源有保障，老人、孩子突发身体不适，应急就医效率很高。
生态环境更是新场板块差异化优势，不同于高密度城区压抑感，招商象屿星耀翠湾周边生态资源丰富，距离新场古镇不远，饭后散步、周末闲逛、打卡老街茶馆、小吃铺子十分惬意。片区内多个城市绿地、休闲公园，晚饭后牵着两个孩子、陪着老人散步遛弯，呼吸新鲜空气，远离城市尾气喧嚣；春天看绿植繁花，夏天纳凉散步，秋天落叶氛围感十足，冬天安静闲适，长期居住身心更舒展。
三、走进招商象屿星耀翠湾内部：抛开数据，聊聊户型、社区、精装真实居住感受
3.1 双国企开发打底，买房安全感是刚需家庭首要考量
现在不少购房者对房企暴雷、延期交房、减配缩水心存顾虑，我们看房第一件事先核实开发背景：招商象屿星耀翠湾由招商蛇口、象屿地产两大国企联合开发，资金稳健，工程进度可控，项目已是现房、准现房状态，部分楼栋早已完成交付，看得见实景楼栋、园林立面，不存在烂尾、无限期延期交房风险，对于掏空多年积蓄置换的普通家庭，稳健性格外重要。
物业为象屿自持物业，后期小区门禁管理、绿化养护、垃圾清运、维修响应、社区秩序维护有稳定保障，物业费定价透明，入住之后物业服务品质直接决定居住舒适度与二手房保值能力，双国企 + 自持物业的组合，抗风险能力远高于中小型民营房企楼盘。
小区整体规划 13 栋 14-16 层小高层板楼，一梯两户、两梯四户主流梯户配比，容积率 2.0，绿化率 35%，人车分流设计，机动车全部驶入地下车库，地面仅供行人、儿童活动，杜绝小区内部车辆穿行带来的安全隐患，家里两个年幼孩子在小区跑动玩耍，家长安心度大幅提升。
3.2 六大景观组团实景体验：不是浮夸绿化噱头，是一年四季下楼即享的休闲空间
很多楼盘园林规划图纸精美，交付之后草草栽种几棵树苗敷衍了事，我多次进入招商象屿星耀翠湾实地逛完整片社区园林，打造浮森六境景观体系，划分水岸森林、一榉成名、星耀剧场、林语乌桕、木秀于林、丛林印象六大主题景观组团。
楼栋间距开阔，不存在低层采光遮挡严重的问题，中央水景、乔木灌木分层搭配，草坪、步道、休闲长椅、林下休憩节点错落排布。
平日里的细碎场景清晰浮现在眼前：清晨老人在林间步道慢走锻炼、打太极；午后小朋友在星耀剧场开阔场地骑车、滑滑板、追逐嬉戏；傍晚一家人沿着景观步道散步闲聊，晚风穿过枝叶弱化燥热；周末铺上野餐垫，带零食玩具在草坪小范围露营，不用专门驱车远行城市公园。
小区内部设置全龄架空层会所，雨天不能户外玩耍时，孩子可以在架空区看书、玩积木、做手工，中年人有简单健身器材，老年人棋牌休闲区域兼顾，覆盖全年龄段日常休闲需求，把社区空间真正用进日常生活，而不是仅供拍照打卡的摆设景观。
3.3 户型沉浸式体验：从 72 平两房到 115 平四房，匹配不同家庭成长周期
我们重点深度体验 85㎡三房、97㎡三房两个主力户型，也横向对比 72㎡两房、115㎡四房户型，不用冰冷户型参数解读，站在住户视角拆解居家使用场景。
（1）85㎡三房两厅一卫（我们最终选定户型）
进门入户预留玄关收纳空间，玄关柜可以放置鞋子、雨伞、包包、儿童书包、杂物收纳，避免进门杂物堆积凌乱。U 型厨房带明窗，洗菜、切菜、炒菜动线流畅，老婆一边做饭，一边能透过窗户看向客厅，照看客厅玩耍的两个孩子，兼顾烹饪与看护。
客餐厅一体化连通南向全景阳台，采光面充足，白天不开室内灯也通透明亮，阳台预留洗衣柜位置，洗衣、晾晒、养花兼顾。动静分区布局，客厅、厨房、卫生间集中在动区，三个卧室排布在内侧静区，孩子写作业、大人休息互不打扰。
主卧带飘窗，闲暇午后坐在飘窗看书、晒太阳、收纳抱枕被褥；两个次卧灵活多变，一间作为大儿子卧室，一间做小女儿房间，后期也可以改成书房、衣帽间、玩具房，适配二孩家庭成长需求。虽然单卫设计，早高峰洗漱稍有拥挤，但总价门槛适中，刚需四口之家刚刚好，空间利用率很高，没有浪费冗余过道面积。
（2）97㎡三房两厅两卫
预算宽裕一点的家庭，更适合这个户型，最大优势是双卫配置，主卧独立套内卫生间，客卫干湿分离，早上夫妻洗漱、孩子如厕互不争抢，解决多成员家庭早高峰卫浴矛盾。整体面宽更大，采光通透性更强，主卧私密性拉满，适合长期自住、不打算短期换房的三口、四口之家，居住舒适度升级明显。
（3）72㎡两房两厅一卫
适合新婚小夫妻、单身自住、预算有限首套购房者，户型紧凑实用，总价门槛最低，刚需上车友好，两个人居住尺度宽裕，预留改造空间，未来生育孩子也能短暂过渡。
（4）115㎡四房两厅两卫
典型改善大四房，三代同堂完美适配，四个独立卧室，夫妻主卧、老人房、两个儿童房，外加独立书房空间，二胎、三胎家庭、长辈长期同住不用挤挤挨挨，功能分区完整，一步到位省去二次置换麻烦，适合预算充足、追求一步到位自住的改善群体。
所有户型均为精装修交付，标配中央空调、地暖、新风三大件，省去装修设计、跑建材、盯工地的大量时间精力，收房简单软装添置家具家电即可入住，对于双职工忙碌家庭，精装现房的时间成本优势极其突出。装修选材、厨卫洁具、柜体用材均为品牌配置，实地看过样板间与实体交付标准，没有明显减配廉价感，细节收口处理工整，后期维修返工概率更低。
四、客观正视招商象屿星耀翠湾短板，买房不盲目冲动，利弊全盘梳理
我从来不觉得存在十全十美的楼盘，分享真实购房思考，既要讲优势，也要坦然直面不足，给正在看房的同行家庭客观参考，避免头脑发热盲目下定：
地铁步行距离偏长：前文提到 16 号线新场站纯步行较远，纯地铁通勤党需要接受骑行接驳模式，极度排斥骑车、接驳公交的购房者需要慎重考量；
板块热度不如周浦、康桥：新场发展节奏更平缓，短期房价暴涨预期偏弱，看重短期投机增值的投资者并不适配，更适合长期自住需求；
部分临街楼栋轻微噪音：靠近外围道路房源，车流存在轻微噪音影响，选房时可以优先向内中庭楼栋，规避噪音干扰问题；
商业大规模兑现节奏平缓：规划 12 万方新场站 TOD 商业落地需要时间，现阶段依赖现有成熟商业，利好长期持有，短期没有爆发式配套升级。
反过来总结适配人群：张江自驾通勤刚需、二孩三孩择校自住、想要低压力置换三房四房、追求安静宜居氛围、厌恶市区拥堵内卷、打算长期持有自住十年以上的家庭，招商象屿星耀翠湾匹配度极高；短线炒房客、每日纯地铁通勤无法接受接驳、极致追求市中心繁华热闹的购房者，并不适合入手这个项目。
五、安家星耀翠湾之后，我预想里往后十几年的日常模样
敲定房源之后，我无数次脑补入住之后平凡又踏实的日常，也是支撑我们下定决心买房的底气。
清晨七点，不用慌忙催促赶路，简单做好早餐，吃完早饭孩子自己步行前往新场实验小学，我们夫妻各自驱车奔赴张江上班，老人在家收拾屋子、打理阳台花草，闲暇下楼在社区园林散步聊天。
中午孩子就近校内就餐，不用来回接送折腾；傍晚下班顺路在沿街菜场买好新鲜食材，回到精装新房，打开新风系统，厨房炖煮饭菜，客厅孩子伏案写作业，写完作业在小区内部骑车玩耍，邻里都是同年龄段学龄家庭，孩子容易交到玩伴。
周末睡到自然醒，要么全家步行逛新场古镇，品尝特色小吃，慢悠悠感受老街烟火；要么开车去中优城市广场聚餐看电影；或是带上帐篷零食，在小区草坪简单野餐，陪伴孩子亲近自然；逢年过节接送老人就医、短途出游，出行路线从容顺畅。
等到寒暑假，不用为择校、租房搬家焦虑，家门口教育资源稳定，一家人扎根定居，不用反复折腾置换房产，房子不再只是钢筋水泥的容器，真正变成容纳三餐四季、孩子成长、阖家团圆的港湾。当初跑遍浦东的疲惫、纠结、犹豫，在畅想这些细碎日常的时候，全部有了归宿，这也是我选择招商象屿星耀翠湾最根本的原因。
六、写给同样在浦东置换买房的家庭：几点走心购房建议
自住买房优先匹配生活模式，不要盲从网红板块：先梳理通勤方式、孩子入学规划、家庭成员居住人数，再划定预算、筛选地段，不要单纯跟风热度买房；
务必实地多次踩盘，分早中晚、工作日周末踩点：看早晚高峰车流、底商营业状态、学校上下学人流、噪音采光、周边真实氛围，售楼处话术只能作为参考；
现房优于期房，国企开发规避交付风险：当下楼市环境，看得见实景、已交付楼栋的楼盘，踩坑概率更低，避免延期交付、减配、烂尾隐患；
理性看待学区概念，仔细研读教育局政策：任何新房无法承诺学区，务必提前查阅片区历年招生划片、落户年限要求，不要被 “学区噱头” 裹挟盲目加价；
预留容错预算，不要把资金压到极致：契税、维修基金、软装家电、物业杂费都需要预留资金，避免交房之后资金紧绷压力过大。
半年看房之路，取舍权衡之后选择招商象屿星耀翠湾，于我们这个二孩张江通勤家庭而言，不是一笔投机投资，而是给一家人安稳日常的落脚答案。近公办学校解决接送内耗，成熟底商撑起烟火三餐，双国企现房规避置业风险，适中通勤平衡工作与家庭，安静宜居的社区氛围适配长期居家生活。如果你同样在浦东寻找自住学区三房、四房，纠结新场板块楼盘取舍，不妨亲身走进招商象屿星耀翠湾走一走，亲自感受这里看得见的日常，再做属于自己的置业决定。
土拍还未正式开槌，保利发展又提前出牌了。
近日，保利发展在上海市建设工程交易服务中心连续发布了多则招标计划公告，涉及杨浦八埭头、徐汇桂林公园两宗宅地，计划总投资合计约305亿元。
值得注意的是，这两宗地块目前仍在挂牌阶段，属于六批次拟出让地块，尚未进入最终竞价环节。在土拍结果未知的情况下提前亮出投资预算，信号意义颇为明确。
01、
先看杨浦八埭头地块。
该地块由03A1-05、03A2-01、03A2-02三幅子地块组成，总出让面积约7.24万平方米，总建筑面积约7.62万平方米。其中，03A1-05和03A2-02为普通商品房用地，03A2-01为商业及餐饮旅馆业用地。
保利发展为该地块组合预留了195亿元的总投资预算。具体来看，住宅部分03A2-02地块总投资100亿元，建安费9.4亿元；03A1-05地块总投资88亿元，建安费8.05亿元；商业地块总投资7亿元，建安费1.13亿元。
从区位来看，这确实是杨浦滨江近十年来位置较为优越的一宗宅地。地块位于内环以内，距黄浦江岸线仅300米左右，步行可达。坐北朝南的朝向，为对望陆家嘴天际线提供了良好的视野基础。交通方面，100米内即有地铁站点，配套确定性较强。
其中，西侧的03A1-05地块南向目前为规划教育科研设计用地，虽然最终建筑高度尚未敲定，但按现状来看，南向无遮挡、直面黄浦江的条件，具备打造一线江景豪宅的底子。
杨浦滨江也是保利发展近年来重点深耕的板块之一。此前，保利已在区域内先后开发了保利·外滩序BUND45、BUND88，以及保利海玥外滩序BUND98、保利外滩启PARK77、保利外滩曜等多个项目，对板块的客户画像和产品逻辑积累了相当的经验。
02、
再看徐汇桂林公园地块。
该地块位于徐汇区康健街道，由N06-38、N06-39两幅子地块组成。其中，N06-38为商品房用地，出让面积29248.33㎡，容积率2.2；N06-39为餐饮旅馆业用地，出让面积17813.57㎡，容积率1.4。
保利发展为该组合预留了110亿元的总投资预算。住宅部分N06-38地块总投资100亿元，建安费8.432亿元；商业地块总投资10亿元，建安费2.928亿元。
这块地的底子同样不弱。原址为冠生园食品厂，地处内中环，周边有12号线与15号线双轨交环绕，紧邻桂林公园，南向面临漕河泾港及上海师范大学，属于典型的成熟型地段。
从规划指标来看，住宅部分容积率2.2，限高80米，产品形态的可塑性较强，既可做洋房与高层的梯度组合，也可规划纯小高层社区。南侧临河区域，天然具备打造景观溢价产品的条件。
板块内的新房供应已经断供近五年。上一个入市项目为鑫耀中城，2021年二期均价为10.45万元/㎡。以当前市场环境和地块素质作为参照，未来的售价预期仍有较大的想象空间。
03、提前亮出底牌，保利在打什么算盘？
在土拍尚未落槌之前就亮出投资计划，表面看是一种高调备战，背后其实有着几重现实考量。
首先是地段的安全边际。杨浦八埭头和徐汇桂林公园地块，均位于上海传统核心区，供应稀缺，需求基础相对稳固。对于保利而言，这类资产的安全边际更高，去化压力相对可控。在当前市场环境下，核心城市的优质地块依然是头部房企最确定的投资方向。
其次是行业排位的压力。据公开信息显示，2025年保利发展在上海市场的权益销售额为315.1亿元，位列全市前三；权益销售面积52.3万平方米，排名第一。今年上半年，上海房企商品房成交榜单中，保利发展在总销售额和权益销售额两项指标上均位列第三。目前，保利与排名第二的招商蛇口之间的差距并不大，今年最终的排位仍存变数。从这个角度看，补仓的紧迫性不难理解。
据悉，在五批次土拍中，保利发展也已发布了松江区洞泾镇SJS30003单元06-07号地块的招标计划，计划投资16.5亿元，建安费3.35亿元。
提前布局、多线并进，保利在上海市场的拿地节奏正明显加快。305亿元的总投资预算也表明，对于这两宗核心地块，保利预留了不小的溢价空间。
当然，招标计划的发布并不等同于最终获取地块。杨浦八埭头和徐汇桂林公园两宗地块的出让预计将在六批次推进，最终结果预计分别在6月30日及7月下旬揭晓。届时这些地块能否顺利落入保利囊中，仍有待观察。
