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浦新城核芯容积率约1.0

【中交南厢观宁府】

✅✅售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅

品级别墅震撼登场！

建面约170-260㎡叠加，建面约200-360㎡合院

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南厢观宁府容积率仅约1.0，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅是非常罕见的超低密纯墅院落，涵盖建面约200-360㎡合院、建面约175-260㎡叠墅两大产品形态。✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅

【基本信息】✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅

开发商：上海欣江楠建设发展有限公司

总占地面积：约3.2万方

总建筑面积：约3.4万方

容积率：约1.0

总户数：140套✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅

产品户型：合院53套，叠墅87套

车位配比：1:3，人车分流

预计面积：叠加约 170-260 ㎡；合院约 200-360 ㎡。

交付标准：类毛坯✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅

物业公司： 中交城投绿城（广东）城市运营管理有限公司

项目地址：上海市青浦区沪青平公路与城中南路交汇处

项目四至：项目北至淀浦河，东侧夏浦港与万寿塔和青溪公园隔岸相望，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅享受小陆家嘴同款水岸

如今，作为上海“五大新城”建设中十大示范样板区之一✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅，“青浦老城厢”更新项目，体量约3.2平方公里。以城市更新实践区的姿态，融入青浦新城发展，鼎立上海西部的门户坐标。并围绕“一城一厢一岛”的恢弘蓝图，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅探索“历史街区再生”与“江南文化复兴”的范式。

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老城厢区域，将规划复现特色水街、恢复小十字街历史格局，贯通“文化步行街”，结合历史建筑改造复兴，形成面向世界的“都市文旅名片”。艺术岛片区，将景观最大限度地留给公共功能，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅植入新兴开发和运营理念，形成聚集人气的历史文化展示空间、水岸艺术文化公园等。作为产城融合示范区，南厢区域社区服务与产业配套将同步推进，建设涵盖居住、商业、公共服务设施和城市绿肺等现代化城市场景。

南厢观宁府，不止是一座建筑，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅更是一次对城市未来的深情落笔。在城市更新实践区3.2平方公里的恢弘蓝图上，开启上海唯一江南城厢的时代序章。

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（效果图 具体以实际交付为准）

项目坐拥夏浦港与淀浦河“双浦汇流”，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅享受小陆家嘴同款“玉带环腰”滨水资源，总占地3.2万方，容积率仅约1.0，是青浦新城断供近20年的滨水低密纯墅院落，全盘打造仅140席藏品级创新墅品、滨水合院。

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✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅项目立面通过多种新中式元素构筑东方建筑美学，让建筑本身温润厚重从而历久弥新。园林设计上依据“一轴两园 五进十景”规划，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅以豫园造景手法为基础，提取楼阁、折桥、墨池等中式元素，构建立体山水，重绘江南坊巷。项目配有隐奢园林双会所，涵盖恒温泳池、网红健身房、总裁私宴厅、雅致书吧等7大主题，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅重塑江南望族隐逸生活。

建面约200-360㎡合院，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅挑高客厅营造奢阔居住尺度，高窗墙比拉大室内采光、总统套房级主卧空间，满足三代同堂居住的需求。

建面约170-260㎡叠墅，创新思维重塑高端人居范式，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅动静分区、独立电梯归家、上下同享地库等，突破常规设计。

最新户型分布及户型图同步曝光！✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅

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低密珍藏：城心廿年 只为少墅

青浦城央 约1.0容积低密纯墅院落✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅

2006年，国土资源部发文停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。时至今日，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅纯粹低密墅区已成为市场上极致稀缺的产品品类。观宁府南北双地块以约1.0的超低容积率、公园水岸的整体环抱以及叠墅+合院的纯粹墅区制式，为青浦带来约20年罕见的140席低密珍藏。

1）建筑设计细节

【立面】项目立面通过多种新中式元素构筑东方建筑美学，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅让建筑本身温润厚重从而历久弥新。横向采用大面玻璃幕墙，保障隐私的同时，尽可能的增大建筑内外场景对话。

【园林】园林设计上依据“一轴两园 五进十景”规划，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅以豫园造景手法为基础，提取楼阁、折桥、墨池等中式元素，构建立体山水，重绘江南坊巷。

2）双会所

【双会所配套】项目配有隐奢园林双会所，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅涵盖恒温泳池、网红健身房、总裁私宴厅、雅致书吧等7大主题，重塑江南望族隐逸生活。

青浦新城是五个新城中少有的具备强“纵深和广度”的区域，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅西接长三角一体化势能，串联江浙广袤发达腹地，东面衔接的是澎湃的大虹桥势能。

左右手都是国家级势能，加上自身的新城规划，论前景、论上限，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅青浦新城有着不输任何郊区板块的底气。

而南厢观宁府就位于青浦新城核芯，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅近享青浦新城丰富且高端城市资源。

关于项目区位，要先说一个概念，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅青浦新城“十四五”有1+3重点发展区域：

“1”就是中央商务区。

“3”包括青浦老城厢及周边的“城市更新实践区（江南新天地）”、青浦大道以西及三分荡地区的“未来新城样板区”以及工业园区产业基地内的“产业创新园区”。

而南厢•观宁府位于青浦主城全新城市更新板块江南新天地内，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅这里在青浦新城有着很高的占位。

根据规划，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅江南新天地板块打造满载江南记忆的城市会客厅与特色文化体验区，同时区域内将着重打造低密度花园住宅，将成为青浦下一个宜居高地。

项目与万寿塔和青溪公园隔岸相望，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅周边规划复现特色水街、恢复小十字街历史格局，贯通“文化步行街”。

【南厢•观宁府】是一个约1.0容积率的超低密“叠墅+联排”的纯墅院落✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅。

近五年，上海共出让395块宅地，其中，✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅容积率在约1.2以下可以用作开发低密宅地仅有11副。而容积率1.0及以下可以用作开发纯墅区的地块，供应为“零”！

零星极少量的“存货”，购房者能买到的概率也是微乎其微！✅✅中交南厢观宁府售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅而这样的臻稀，也恰恰代表了项目的价值！来看看来源于上海土地市场的数据：

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上海再次成为四大一线城市中唯一房价上涨的城市。

12月15日，国家统计局发布数据显示，11月，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，而北京、广州和深圳则分别下降0.5%、0.5%和0.9%。

这一数据放在全国房地产市场的背景中显得尤为突出。11月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格呈现“环比总体下降、同比降幅扩大”的趋势。

其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

从同比数据看，差异更加显著。11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，上海却实现了5.1%的同比涨幅。

相较之下，北京、广州和深圳同比分别下降2.1%、4.3%和3.7%。

中原地产首席分析师张大伟认为，上海新房价格连续多月保持上涨，核心原因在于供给结构优化。开发商聚焦核心区域优质地块，推出高端改善型产品，契合了市场真实需求，这种“核心区供给主导”的模式，使上海新房市场在整体下行周期中保持独立行情。

上海新房市场在11月迎来一波集中供应潮，但冷热不均。

当月，上海共计29个楼盘入市，其中均价10万+的高端住宅项目达到13个，几乎占据半壁江山。

在这些新盘中，有7个项目因认购人数不足取消了摇号，13个项目单次推盘量不足100套。

即使在这种市场环境下，仍然有3个楼盘对外宣称“日光”，即招商·林屿湖畔、尚园和澐启滨江。

高端豪宅市场与普通住宅市场的严重分化是11月上海楼市的鲜明特点。

位于人民广场板块的嘉里金陵华庭三期均价20.6万元/平方米，认购率高达153%，网签率达到87.5%，是当月唯一网签率突破80%的项目。

汤臣君品三期“瑄廷”推出49套332～398平方米的合院别墅，均价19.68万元/平方米，认购率也达到了142%。

华润置地的澐启滨江项目于11月25日结束首批次认筹，总认购量273组，首批推出房源122套，认购率达到223.77%。

与豪宅市场火热形成鲜明对比的是上海部分非核心区项目表现相当低迷。

11月上海共有14个楼盘网签率低于10%，其中7个零网签项目，既有位于主城区但产品力滞后的项目，也有区位短板明显的远郊盘。

位于静安不夜城板块的苏河融景，11月30日开盘推出50套房源，备案均价118031元/平方米，认购率62%，但截至12月初未能实现一套网签。

远郊盘的去化压力更为明显，位于临港泥城的光明星城推出324套刚需房源，备案均价24435元/平方米，因板块库存高、配套落地缓慢，开盘后网签挂零。

仔细观察上海豪宅市场，会发现一个有趣现象：虽然认购数据火爆，但认购到网签的转化并不理想。

截至12月初的数据显示，黄浦绿城黄浦one项目认购率138%，但网签率仅为41%；虹口金茂璞元认购率104%，网签率仅19%；杨浦保利誉滨江认购率105%，网签率也只有14%。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，一方面，高端购房者对市场走势更为敏感，不急于完成最终交易；另一方面，上海豪宅市场年底供应量爆发，可供选择的优质项目增多，高净值买家拥有更多选择权。

二手住宅市场表现有所不同。11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，上海二手住宅价格环比也下降了0.8%，同比下跌4.6%。

尽管如此，上海的二手房交易量却在11月份创下近7个月的新高。

据上海市房地产交易中心数据，2025年11月，上海二手房网签成交合计22943套，环比10月份的18483套上涨约24%。刚需化特征突出，总价300万元以下的二手房成交占比达60%。

上海链家研究院负责人李根表示，当前市场特征是政策与市场联动的结果呈现。在上海房地产多重政策组合拳推动下，刚性需求持续释放，形成总价敏感型客户主导市场的结构性特征。

多家机构预判，市场将延续11月运行态势，挂牌量仍呈缩减趋势，核心区域高性价比房源的成交节奏有望进一步加快。得益于“沪六条”政策的长尾效应持续释放，预计12月成交量将维持高位运行，“以价换量”的趋势在12月也将延续。

中指研究院数据显示，2025年1～11月，上海商品住宅销售金额前十项目合计销售1126亿元，入围门槛提升至64.6亿元。

整体来看，年末的市场竞争尤其激烈。华润置地、保利发展、招商蛇口三家企业销售额相互咬得很紧，三者差距在20亿元左右。在华润置地操盘澐启滨江首战告捷后，压力随即给到中海地产与招商蛇口联手操盘的安澜上海。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇认为，短期内市场价格压力仍存，但优质地段的核心资产价值支撑稳固。

“短期压力依旧存在。”卢文曦认为，新房市场随着高端项目入市高峰期已过，能对价格的拉抬效应减小。相反，远郊区域新盘的营销活动还在继续，势必对价格产生一定压力，因此年末新房价格能否保持环比上涨需要一些标杆楼盘的强有力支撑。

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