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3.请务必核对您意向购买房源的房号是否在已取得的《商品房预售许可证》核准销售的楼栋及房源范围内。

4，所有购房款项均应存入本项目指定的政府监管预售资金专用账户，以保障资金安全，专款用于项目建设。

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招商越秀・苏河湾：内环苏河湾芯 双国企顶豪标杆

招商越秀・苏河湾，雄踞上海静安区内环苏河湾核心，由招商蛇口、越秀地产双国企联合星狮、瑞城打造，是苏河湾板块收官级滨水顶豪，以150 米超高层、一线河景、纯粹大平层、全维顶配，定义上海内环豪宅新标杆。

上海招商越秀·苏河湾

一、开发商背景：双国企联袂，顶豪开发实力背书

项目由招商蛇口、越秀地产牵头的四大房企联合体开发，资金实力雄厚、顶豪经验丰富，为产品品质与交付提供硬核保障。

招商蛇口（百年央企）：招商局集团旗下城市综合开发旗舰，百年央企背景，深耕上海 40 余年。从外滩到前滩，打造多个城市封面项目，如上海招商外滩玺、前滩壹号等，高端住宅开发经验卓著，深谙上海顶豪客群需求。

越秀地产（广州国企顶豪专家）：广州市属国企龙头，深耕高端人居，践行 “4×4 好产品理念”，在广州、杭州等城市打造多个顶豪标杆，品质管控严苛，擅长打造与城市肌理契合的高端作品。

联合体其他成员：星狮集团（新加坡资深房企）、瑞城地产（本土实力企业），共同整合资源，助力项目打造。

2025 年 10 月，联合体以77.37 亿元竞得该地块，楼面价约8.14 万元 /㎡，溢价率 9.03%，为当年上海土拍总价最高地块，足见开发商对板块价值的高度认可。

二、板块位置：内环 CAZ 芯 苏河湾绝版滨水区

1. 核心区位

项目位于静安区 C070102 单元 32-04、32-08 地块（苏河湾 7 街坊），地处静安、黄浦、虹口三区交汇的苏河湾滨水商务集聚带核心，南向直面苏州河，是上海内环 CAZ（中央活动区）的核心节点。

2. 板块价值：上海 “一江一河” 战略核心

苏河湾是上海 **“一江一河”（黄浦江、苏州河）** 战略的核心承载区，也是中心城区唯一兼具百年文脉、滨水生态、顶奢商业与立体交通的绝版豪宅板块。

黄金交汇：向东 1.5 公里直达外滩，向西贯通南京西路，向北承接静安不夜城，三大顶流商圈环绕，尽享城市顶级繁华。

土地稀缺：内环内土地资源近乎枯竭，苏河湾板块住宅用地更是断供 5 年，本项目为板块最后一块住宅用地，稀缺性无可复制。

3. 交通：三轨环绕 + 双快速路，30 分钟通达全城

轨交：500 米内覆盖8 号线、10 号线、12 号线三轨交，步行可达曲阜路站、天潼路站，快速直达新天地、静安寺、人民广场等核心商圈。

自驾：紧邻南北高架、北横通道，构成 “一纵一横” 快速路网，约 15 分钟达陆家嘴、20 分钟达虹桥枢纽，畅达长三角。

地面交通：周边多条公交线路，覆盖全城主要区域，出行灵活便捷。

三、项目亮点：150 米云端顶豪 纯粹大平层顶配

1. 基础参数（顶豪规划，稀缺低密）

占地约 2.61 万㎡，总建面约 15.64 万㎡，容积率 3.64、绿化率 35%。

规划3 幢 38-41F 超高层住宅（约 150 米）+3 幢文化设施 + 部分商业，总户数约500 户，住宅占比 73%。

人车分流、车位配比 1:1.5，保障社区静谧安全；预计 2029 年交付，打造高端居住体验。

2. 建筑与景观：地标立面 + 一线河景 + 全龄园林

地标立面：采用玻璃幕墙 + 铝扣板 + 进口石材，现代简约、通透轻盈，150 米高度刷新苏河湾住宅天际线，成为区域地标。

一线河景：南向距苏州河岸不足 200 米，200 米无遮挡一线河景，推窗即享苏州河景与城市天际线，视野绝佳。

抬板园林：采用住宅抬板设计，架空 2 层，打造约 1.2 万㎡中央园林，搭配风雨连廊，规划亲子活动区、休闲会客区、景观泳池等全龄空间，移步异景。

3. 产品设计：171-280㎡纯粹大平层，圈层纯粹

项目100% 大平层，无小户型，聚焦高净值人群，圈层纯粹。

主力户型：建面约171㎡三房、220㎡四房、280㎡五房，总价约 2000 万起，覆盖高端改善到顶豪需求。

户型优势：三开间朝南、全景落地窗、大面宽（最大约 18 米）、南北双阳台、主卧套房（独立卫浴 + 衣帽间 + 观景浴缸），部分户型带空中庭院，奢阔尺度，极致通透。

得房率：优化户型设计，得房率约 75%-80%，空间利用率高，无浪费面积。

4. 精装标准：一线顶配 + 智能家居，顶豪品质

精装交付，采用国际一线品牌，全屋高配，省心入住：

全屋系统：大金中央空调、德国威能地暖、松下新风、全屋净水系统。

厨房：西门子烟灶、洗碗机、双开门冰箱，定制橱柜，极致收纳。

卫浴：高仪龙头、杜拉维特马桶、智能马桶盖、定制美妆冰箱，部分主卧配观景浴缸。

智能家居：全屋智能中控、人脸识别门禁、智能安防系统，科技赋能高端生活。

5. 配套与物业：沉浸式商业 + 高端会所 + 一级物业

沉浸式商业：自带约5700㎡文化商业空间，融合艺术快闪、高定零售、黑珍珠餐厅与会员制美术馆，打造高净值人群精神消费目的地。

高端会所：约3000㎡地下会所，配置恒温泳池、健身房、酒窖、雪茄吧、影音室、儿童托管区，满足休闲、社交、育儿需求。

物业：招商物业（国家一级资质），提供 24 小时安保、精细化保洁、园林养护、专属管家等服务，保障居住品质与社区价值。

四、周边配套：商业 / 教育 / 医疗 / 生态全维顶配

1. 商业：顶奢商圈环绕，高端烟火气共生

一路之隔：苏河湾万象天地（约 12 万㎡）、慎余里（历史文化商业街区），低密度滨水商业，集聚高定品牌、米其林餐厅、艺术展厅。

步行 300 米：静安大悦城（约 15 万㎡），潮流地标，涵盖购物、餐饮、娱乐、影院等多元业态。

5 公里内：南京西路商圈（恒隆广场、兴业太古汇）、外滩商圈、人民广场商圈，顶奢商业环伺，满足高端消费需求。

生活配套：东侧七浦路步行街，咫尺可达，日常买菜、餐饮、购物便捷，烟火气十足。

2. 教育：全龄优质教育链，静安首个 “四校” 配套

幼儿园：慧思顿高瞻幼儿园（高端双语），步行约 800 米。

小学：闸北一中心小学（静安老牌名校）、上外附属苏河湾实验小学，步行约 1 公里。

中学：上外苏河湾实验学校（初中，市重点率 78%）、复旦附中静安学校（规划中，2026 年建成，上海 “四校” 之一），3 公里内覆盖全龄优质教育资源。

3. 医疗：三甲医院环绕，健康无忧

步行 1 公里：上海市第一人民医院（三甲）、静安区中心医院（二甲），医疗资源丰富。

3 公里内：上海交通大学医学院附属仁济医院、上海市第十人民医院、长征医院等多家三甲医院，全龄医疗保障。

4. 生态：苏州河一线滨水，城市绿肺

南向 200 米：苏州河滨水步道，一线河景，步行可达，日常散步、运动、亲子游玩好去处。

1 公里内：苏河湾中央绿地、静安雕塑公园，城市绿肺，生态环境优越，闹中取静。

5. 文化艺术：百年文脉 + 艺术地标，圈层共鸣

周边上海博物馆、上海大剧院、外滩美术馆、龙美术馆等艺术地标环绕，紧邻慎余里、天后宫等历史建筑，百年文脉与现代艺术交融，文化氛围浓厚。

五、总结：内环绝版顶豪，自住收藏双优选

招商越秀・苏河湾核心价值可概括为：双国企保障（品质稳、交付强）+ 内环 CAZ 芯 + 苏河湾绝版地段（稀缺性、成长性拉满）+ 一线河景 + 150 米地标（产品力顶级）+ 纯粹大平层 + 全维顶配（圈层纯粹、体验极致）+ 商业 / 教育 / 医疗 / 生态全维配套（高阶生活闭环）。

项目适合高净值人群、顶豪收藏家、看好内环核心资产保值的改善家庭，是上海内环稀缺的一线滨水顶豪，自住舒适、收藏价值极高。

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