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最近比较密集的，在上海看新盘，过程中发现一个特别的现象
上海一些囤很久的盘，陆陆续续又 开始拿出来卖 了
有些所谓新盘的土地年龄已经超过了二十岁
有些甚至在链家二手网上已经算是老破小的房龄
它们从拿地那年开始，都经历了很长的建设周期
我实地走访了其中最有代表性的几个
别说，土地老归老，这些有点古早味的新盘项目，产品还真挺有自己特色的...
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01
第一站我走访的，是松江九亭板块的 汇贤阁
汇贤阁的公寓，也就是高层部分，早已在2008年建成
经过和中介了解，整体的拿地时间，是2004年，所以说这是一个拿地接近20年的老盘了
而它的高层只有3栋，其余都是独栋别墅
而经过了差不多二十年的周期，汇贤阁又“上新”了
这个占地只有10万方的项目，容积率只有0.6
能批到这种数字的容积率，以后上海不会再有了
是的，这个项目刚开始做的时候，就先把公寓部分卖出去了
08年建成公寓高层，到现在也有15年房龄
当初拿地的时候，就先卖掉了高层部分，独栋一直是慢慢开发，边建边卖的状态
说白了也是老板不着急卖
现在的汇贤阁本身就是上海为数不多的独栋别墅产品
一共47套面积 819-1593m²（含地下）， 总价5700万-1.4亿
这个总价段，在上海是一个终极置业的选择，所以项目整体开发就比较慢节奏
我到项目现场看到，部分独栋别墅的立面，如今正在整体围挡起来施工
因为是老盘，走在社区里，随时都是这种绿意盎然的感觉
虽然只有40多套，但是项目的样板间投入了巨大成本去做
大家看这个当初2008年的样板间，一眼便知汇贤阁在早期的时候，主打古典欧式的风格
而到了2023年，如今新的样板间亮相，整体的装修风格已经完全变了
形象完全改头换面，为的也是匹配新一代豪宅客户的审美和眼光
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包括前院的私家花园、停车库、地下面积等，户均占地面积达到2亩
在上海类似这样的大独栋，拿出来的项目，今年又多了起来
另外一个在川沙的独栋项目，也上了第六批次新盘的名单，叫做 佳怡华庭
根据爱企查网站显示，这块地2004年已被批准建设，直到2016年才进行了竣工验收备案，算是当地比较老牌的“烂尾楼”
拿地后然后一直沉默至今，项目中间还换了开发商
不论是汇贤阁，还是佳怡华庭
这种上亿总价的独栋产品，本身的客群就相对比较稀缺
成为新房市场里，突然冒出来的最典型的老盘新卖的产品之一
02
第二站，我去到拿地近二十年，去年才开始进入新房市场的
泗泾绿中海
2004年，台湾宝路集团取得了泗泾绿中海所在的地块，中途一直囤着未开发，直到2020年左右才开工建设
据现场销售介绍，台湾房企不善于处理周边村民的拆迁问题，所以地块才一直拖到现在
不过土地老归老，但由来自宝岛台湾的开发商， 宝路集团 做的楼盘，品质确实真的超预期
一度让我看到，目前上海新盘市场上交付品质最好的刚需盘，没有之一了
那么，先来说说惊艳我的部分吧
一个是 用材 ，你很难想象在上海如今的新房市场
外环外郊区板块，4万出头的单价，立面、公区、园林甚至电梯厅空间，大量使用了 石材
首先立面的竖向线条部分，全部用的干挂石材，所以整体建筑在周边低矮的老房子的衬托下，显得异常的挺拔
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（来源：网络）
石材在小区入户大堂的公区也有体现
（来源：网络）
包括社区内的地面，也做了全石材铺设
内部的园林风格说不上是日式还是中式，既有枯山水之感，又加了一些苏式园林风格杂糅其中
虽然风格确实说不上特别好看，但是单纯从用材来看，看得出开发商还是舍得投入成本的
不过采用的植被是真心费钱，几乎都是全冠移植，看得出来是造价不菲且真的花了心思
到了室内部分，原本作为毛坯房交付的产品
开发商居然还交付了全精装的装修房，据项目所言有5000元/平
在网上展示的一份项目的装修清单可以看到，大部分的硬装
比如入户门、新风空调、厨房三件套和墙面乳胶漆、瓷砖等，不是从国外进口，就是从中国台湾采购而来
（来源：网络）
品牌有东芝空调、圣象地板、樱花卫厨、松下电器、冠军瓷砖等
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再加上周边就是泗泾五金城，整个城市界面不算理想
当然泗泾绿中海最大的争议还不是地段
毕竟它的价格，甚至还低于更远的松江新城
最大的顾虑点，还是户型和塔楼设计
这个87平的两房，虽然整体得房率超过了80%
（来源：网络）
但是卫生间为暗卫，客厅被围在中间，仅有一个小阳台提供采光...
无论哪一点，都不符合当下的客户喜好了
还有，整个单元楼三梯六户的规划，决定了社区的居住人口密度比较高
很难带来非常宜居舒适的社区体验
（图源：网络）
这些在刚需客户最在意的关键部分，泗泾绿中海并没有尽善尽美
当然，没有一个楼盘是完美的，经过实地踩盘看下来
不得不说，台企做产品是真的很 厚道 的
在这样的价格，还送了一些室内的装修，以及公区的设计都很精致上档次
但这些放在如今上海400万总价段的纯刚需客户面前，都只能作为产品附加值，很难打动他们
03
最后看的一个老盘， 恒大小区
但是此恒大非彼恒大，开发商为上海恒大建材市场旗下的房企，如今早已退出房地产市场
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一个典型的上海老破小
所以才出现了下面这样神奇的场景
左边老小区的门头上写着川新小区，右边却写着一个售楼处
本次推出的24套新房，位于整个川新小区的最南侧，均是一楼房源
因为原先是一楼的商铺产品，所以产品也有自己的特点
过去作为商铺和仓库使用，优势一方面是每户都带个院子，院子大门开在云台路上
产品面积83平，层高约有4.3米，院子是附赠的，但是不算在产证面积上
毛坯交付，可以隔开做成一个loft的户型，目前还有约10套在售，单价6.65万/平，总价573万
和作为二手老破小的恒大小区，二手的挂牌房源基本持平
在价格上并没有很多优势，看似买新房，实际上和买二手没有区别，还是一楼
所和中介咨询了一下发现
项目流速非常慢，20套房源，已经入市一年多了还没有卖完，价格还降下来不少
甚至找到中介看房，他们也会建议去购买二手房，或者其他房源，老盘新卖的难度很大
04
在上海，几乎每年都会有一些老盘，吐出一些新房源
我们常说一些港资开发商喜欢囤地，等到房价上涨后再拿出来卖
但其实楼市里也有 开发商囤房 的现象
有一些房子拿地很久，才出现在新房市场上
有房企本身的原因，比如资金链遇到问题，差一点便成烂尾楼，最后又救回来之后，开始在市场上流通起来
还有的是企业本身速度比较慢，不着急开发，慢慢卖
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而这种古早盘在产品上都会有争议点
毕竟，如果没有绝对的价格优势，谁不想买从土地到产品，都是正儿八经的真新房呢
但是老盘新卖产品也有优势
它们社区建设更早，各种园林绿化，周边生活配套都非常成熟
拿地时间早，已经是所见即所得，产品基本都是 现房 或准现房交付
对于那些想要出手这类产品的客户来说，长处和短板都非常明显
所有利弊都是摆在明面上的，基本没有任何的信息差
放在当下不确定的楼市，现房，也算是它们很大的优势了
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