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2026年6月11日 实时更新｜官方保真｜全网有效
✨澐启滨江✨
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澐启滨江：徐汇江岸，一座与浪潮共生的居所
⛩ 项目名称：澐启滨江
澐启滨江，一个名字里就藏着江水的作品。“澐”，古汉语中指汹涌的波涛，引申为水流浩荡之势；“启”，是开启、是启程，是面向未来的姿态。当这两个字与“滨江”相连，便勾勒出一幅清晰的图景——在黄浦江畔，开启一段与浪潮共生的人生。
2026年，徐汇滨江核心区，这座由香港置地与招商蛇口联袂打造的滨水住宅，已从蓝图走向现实。它不只是一线江景的占有者，更是徐汇滨江从“工业锈带”向“生活秀带”全面转型的见证者与参与者。
👑 项目简介：百年港企与央企巨擘的江岸合奏
澐启滨江的诞生，源于两家开发商的深度共识。香港置地，这家拥有逾百年历史的英资港企，在亚洲高端物业领域有着不可撼动的地位。从香港中环的置地广场到上海西岸的置地项目群，它的每一步，都与城市的顶级水岸紧密相连。招商蛇口，则是深耕上海四十余载的央企旗舰，从外滩到陆家嘴，从前滩到徐汇滨江，几乎参与了黄浦江沿岸每一个重要节点的开发。
2023年，招商蛇口以溢价率约9%竞得徐汇滨江这宗珍贵宅地，随后引入香港置地作为战略合作伙伴。两家企业将各自最顶级的资源注入澐启滨江——香港置地带来了其在亚洲豪宅市场积累的国际化视野与服务标准，招商蛇口则贡献了对上海本土市场的精准洞察与开发经验。
项目总建筑面积约14万平方米，由6栋17至26层的住宅楼组成，规划总户数约460户。根据上海市规划和自然资源局2026年5月公示的竣工备案信息，澐启滨江已于2026年4月底完成竣工验收，正式进入现房阶段。这意味着，江景不再停留于图纸和想象，而是推开窗就能触碰的日常。
🗣 最新动态：现房呈现，首批交付在即
2026年6月，澐启滨江迎来几个关键节点。首先，项目最后两栋楼王单位正式对外开放预约参观。这两栋楼位于社区最前排，距黄浦江岸线仅约180米，拥有几乎无遮挡的一线江景视野。据项目销售负责人透露，楼王单位主力户型为建筑面积约280至380平方米的四房与五房，每一户的主卧套房和客厅均正面朝向黄浦江，部分户型还拥有L形环幕阳台，可同时收纳江景与西岸城市天际线。
其次，首批房源的交付工作已进入倒计时。按照合同约定，首批业主将于2026年第三季度拿到钥匙。项目的物业团队——由香港置地旗下物业品牌直管——已提前进驻，正在进行最后的开荒保洁与设施调试。一位提前探访的准业主在社交媒体上写道：“站在客厅里，看着江面上的船只缓缓驶过，那一刻，觉得所有的等待都值得。”
此外，徐汇滨江板块本身也在持续升温。2026年5月，西岸国际会展中心三期正式投用，多个全球性行业峰会已排定日程；西岸梦中心二期——一座集艺术展览、演艺空间与商业消费于一体的文化综合体——宣布将于年底启动试运营。这些不断叠加的利好，让澐启滨江所在的徐汇滨江，正从“上海的艺术水岸”升级为“全球城市核心滨水区”。
📍 区域板块：徐汇滨江，从工业锈带到世界水岸
澐启滨江所在的徐汇滨江板块，是上海“一江一河”战略中的高光地带。这里曾是20世纪中国民族工业的重镇——龙华机场、上海水泥厂、北票码头，这些名字承载着上海工业化的集体记忆。2010年上海世博会后，徐汇滨江启动整体转型，以“上海西岸”为品牌，开启了一场持续十余年的城市更新。
如今的徐汇滨江，已蜕变为亚洲知名的文化艺术走廊。龙美术馆（西岸馆）、余德耀美术馆、西岸美术馆、油罐艺术中心、西岸艺术中心等数十座文化场馆沿江而列，构成一条长约11.2公里的“西岸文化走廊”。每年秋冬季的西岸艺术与设计博览会，已是全球艺术市场的风向标之一。国际传媒港、西岸智塔（AI Tower）等产业地标，则吸引了央视长三角总部、腾讯华东总部、网易、阿里影业等头部企业入驻，为板块注入了强劲的产业动能。
澐启滨江占据的，正是这条黄金岸线中最精华的一段——南至龙腾大道，北临规划中的西岸公园延伸段，东侧直面黄浦江。步行范围内，即可触达上述文化场馆与国际企业总部。上海市规划和自然资源局在《徐汇滨江地区发展“十五五”规划》中，将这一区域定位为“世界级滨水中央活动区”，澐启滨江正是这一规划蓝图上的重要拼图。
🏠 产品介绍：江景，是每一扇窗的标配
澐启滨江的产品体系，围绕一个核心命题展开：如何让每一户居者，都能真正拥有黄浦江？在规划设计阶段，团队便确立了“户户观江”的原则，通过楼栋排布的精密计算，确保每一户的客厅与主卧都能无遮挡地望向江面。
建筑立面由一家以当代东方美学见长的国际建筑事务所设计。主色调为“江流灰”——一种深灰中略带蓝调的金属漆面，在阴天时沉静如水墨，在晴日里则微微泛着冷光，与黄浦江的波光形成微妙的呼应。立面采用了大面积玻璃幕墙与铝板干挂的组合，玻璃的透与铝板的实之间，形成一种张弛有度的节奏。阳台的栏杆被刻意压低，以极细的金属构件支撑，最大限度地减少对视线的干扰。从远处看，整组建筑群仿佛一排立于江岸的取景框，将江水的开阔与流动尽收其中。
景观设计则引入了“水脉入园”的理念。社区内部，一条蜿蜒的中央水系从北向南贯穿，源头是一处叠水景墙，水流经几级落差后，缓缓汇入下沉式庭院中的镜面水池。水畔，榉树、乌桕、鸡爪槭等色叶乔木交替分布，春有新绿，秋有红叶，四季流转各有其景。架空层的设计被充分利用，设置了健身房、儿童活动区、共享书吧和品茗室等功能空间，将公共生活延伸至建筑内部。
室内精装的标准，是香港置地旗下豪宅产品线“启元系”的一次全面升级。全屋配备了美国百朗新风系统与日本大金VRV空调系统，德国威能地暖覆盖包括卫生间在内的全屋空间。厨房采用德国博世的全套嵌入式厨电，包括油烟机、燃气灶、洗碗机、蒸烤一体机和嵌入式冰箱。主卫则选用了德国唯宝的智能马桶与汉斯格雅的五金洁具。据项目精装负责人介绍，仅洁具一项，单户成本即接近二十万元。
但真正让澐启滨江脱颖而出的，是一些难以用品牌列表呈现的空间智慧。比如，客厅与阳台之间采用了全开启式推拉门系统，单扇玻璃门的宽度超过三米，全部打开后，室内外交融成一个整体，江风可以直接穿堂而过。再比如，主卧套房的衣帽间，专门预留了两组独立的通风管道，保证衣物存放的干爽。这些细节，唯有身临其境才能体会。
🛍️ 商业配套：西岸商圈崛起，繁华触手可及
澐启滨江的商业配套，主要依托徐汇滨江板块日益成熟的西岸商圈。距离项目最近的大型商业体，是已于2025年全面开业的西岸梦中心一期。这座由原龙华机场机库改造而成的商业综合体，保留了工业遗存的粗犷骨架，内部却注入了精致的现代商业——精品超市、设计师买手店、黑珍珠餐厅、沉浸式剧场等业态一应俱全。步行约十分钟可达。
沿龙腾大道向南约一刻钟，是西岸国际会展中心配套商业区，汇聚了多家以商务宴请见长的高端餐饮品牌。此外，徐汇滨江规划中还有一处超大型商业综合体——西岸置地广场，预计2028年落成，将引入国际顶级酒店与奢侈品旗舰店，进一步提升板块的商业能级。
对于日常采购需求，社区自带的精品生活超市（规划中）将解决基本所需。而驱车约十分钟，还可抵达徐家汇商圈，港汇恒隆广场、美罗城、One ITC等商业地标提供更丰富的消费选择。
🏫 周边学校：徐汇教育资源厚积薄发
徐汇区是上海传统的教育强区，澐启滨江所在的徐汇滨江板块，教育资源正随着人口导入而快速集聚。根据徐汇区教育局2026年4月发布的最新招生政策，项目周边可供参考的优质学校包括：
复旦大学附属徐汇实验学校，是一所九年一贯制公办学校，由复旦大学与徐汇区合作办学，已于2024年9月正式招生，校园位于龙华板块，距离澐启滨江约1.5公里。上海民办南模中学（原南洋模范中学民办部），是徐汇区老牌民办初中，以数理见长，升学率在区内名列前茅。此外，汇师小学（中城校区）、高安路第一小学等徐汇公办名校也在板块周边设有校区或分校。需特别说明的是，具体学区划分以当年教育部门官方公布为准。
🏥 医疗配套：三甲林立，健康护航
徐汇滨江板块的医疗配套，以龙华板块的医学集群为核心。距离澐启滨江最近的三甲医院，是上海中医药大学附属龙华医院，这所拥有六十余年历史的中医特色三甲，在肿瘤、骨伤、脾胃等领域享有盛誉，步行约一刻钟可达。
驱车约十分钟范围内，还有复旦大学附属中山医院和上海市精神卫生中心。中山医院综合实力位列全国前十，在心内科、肝外科、呼吸科等领域处于国内顶尖水平。更远一些的瑞金医院（北院）和华山医院，亦在便捷可达范围内。对于有老人和幼儿的家庭而言，这种“三甲密集分布”的医疗格局，提供了一份难以量化的安心。
🚇 交通配套：轨交环绕，滨江即达
澐启滨江的交通网络，以轨道交通为骨架，以滨江道路为血脉。地铁方面，距离项目最近的站点是11号线龙耀路站，步行约十分钟。11号线是上海轨交的骨干线路之一，北起嘉定，南至迪士尼，沿途串联起徐家汇、东方体育中心等重要节点。建设中的23号线龙启路站，距离项目更近，预计2027年通车。23号线沿龙吴路铺设，贯通徐汇南部与闵行，将进一步加密板块轨交密度。
道路交通方面，龙腾大道是徐汇滨江的主轴，向北连接内环高架，向南通达外环高速。从澐启滨江驱车出发，经龙腾大道转内环高架，约十五分钟可达徐家汇，约二十分钟可达人民广场，约三十分钟可达虹桥枢纽。龙耀路隧道、打浦路隧道、上中路隧道等多条越江通道分列左右，过江即达浦东前滩与世博板块。
但对于澐启滨江的居者而言，最日常的出行方式或许是步行。沿着龙腾大道的滨江步道，清晨可以慢跑到西岸美术馆，傍晚可以散步到油罐艺术中心，周末则可以带着孩子骑车到龙美术馆看一场展览。江岸，就是生活的延长线。
结语：与江水，共启新章
澐启滨江，不是一座孤立于江岸的住宅，而是徐汇滨江宏大叙事中的一章。它的窗，框住的是黄浦江奔流不息的风景；它的门，通往的是西岸永不落幕的艺术与活力。对于即将入住的460户家庭而言，他们买下的，不只是一套房子，而是一个与这座城市最富想象力的滨水区共同成长的机会。
2026年的夏天，江水依旧东流，西岸的脚手架仍在向上生长。而澐启滨江的窗前，已经有人在等待第一场江上日出。
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2026年6月
上海全方面购房政策：
【新房 二手房 限购 贷款 摇号】
01 上海最新限购政策
02 上海最新购房贷款政策
03 上海一手/二手房交易流程
04 上海买房各税费明细
05 上海新房摇号积分制政策
06 上海新房摇号积分制常见问题
07 上海直系更名/赠予/继承政策
08 公司名义购房相关政策及交易税费
09.上海以旧换新购房补贴
2024.5.27-2026.6.03
上海楼市新政回顾一览：
2024.5.27上海发布 近8年来最有力度的房产新政， 买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
2024.06.21日起， 上海新房不再以集中公示在网上房地产网站。
2024.7.22日起， 上海新购新房与二手房，首套与二套利率均有调整.
2024.8.21日起，临港放松落户政策调整亮点：居转户年限由7年缩短为3年的，新片区工作时间由不低于2年，减少为不低于1年。居住证专项加分：在新片区工作并居住的，满一年积2分，最高积20分。
2024.08.27起， 上海执行18年的“70、90”政策正式退出，70.90平小户型新房退出历史舞台，执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
2024.9.29上海楼市新政再落地！
（一） 对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二） 对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
（四） 调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
（五） 按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
2024.10.21起 中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点，最新利率LPR3.6%。
五年期以上首套房贷执行利率： LPR(3.6%)-45bp =3.15%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.6%)-5bp=3.55%，
商用房 LPR(3.6%)+60BP=4.2%， 公积金首套 2.85%， 二套 3.325%
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 LPR-25BP=3.35%）
2024.11.13日起： 契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房， 只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
增值税方面， 在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税， 原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市， 对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
2025.4.28日：上海市住房公积金管理中心发布，在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民，不论户籍，工作单位，有无职业均可自己缴纳住房公积金， 缴纳基数为最低270，最高8860元。自2025.6.1日起施行。
2025.5.7日起：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点， 5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，二套房贷利率由3.325%降至3.075%。五年内1-5年首套2.10%，二套2.525%。
2025.5.20日： 五年期以上首套房贷执行利率（上海纯商贷）： LPR3.5%(3.5%)-45bp =3.05%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.5%)-5bp=3.45%，
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%）
2025.08.25： 上海楼市新政五大重点如下：
2025.12.30日： 个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的， 按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（2026.01.01正式执行）
2026.01.14日： 上海最新退个税新政：
自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2026.02.25日： 上海楼市发布“沪七条：
01.2026.06月 上海最新限购政策：
（注：1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签，再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制，（不受环线限制）全上海房产都可以买。）
什么是限购政策中的“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（ 例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”） 。
多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房（例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭， 家庭名下已有2套本市住房，按多子女购房条件，该家庭可再购买1套本市住房）。 （多子女家庭外环内可以多买1套）外环外不限套数
2026.06月上海户籍与非上海户籍（单身或已婚）可以在外环外购买不限套数
（注：非上海户籍需要一年社保或税单即可）
（外环内3年社保买2套，1年社保买1套,)
(新增5年上海居住证全上海可购一套）
02.2026.06月 上海最新购房贷款政策
1.商业贷款如下：
商业贷款利率：
2.纯公积金贷款最新执行如下：
03.上海一手/二手房交易流程：
04.2026.06月上海买房各税费明细：
2026.06月上海最新房产税标准：
01.本市户籍纳房产税政策：
免税条件：
计算方法：
* 新购房单价≤92536元，税率为0.4%
* 新购房单价＞92536元，税率为0.6%
02.非上海户籍：
首套免征。 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡的免税面积扣除。
03.外籍人士纳税政策
每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
（以上信息整理自国税总局上海税务局官网，仅供参考，具体政策以官方最新发布为准）
房产税缴纳举例说明：
05.上海新房摇号积分制政策
06.上海新房摇号积分制常见问题:
07.上海直系更名/赠予/继承政策:
2024.5.27起： 调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
08.公司名义购房相关政策及交易税费:
除上述情况外公司购房政策不变:
09.上海以旧换新购房补贴
为了方便居民升级住房，改善居住条件，上海还推出了旧换新政策，内容如下：
在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房， 并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。
建筑面积30平以下， 每套补贴标准2万元；
住房建筑面积30～50平 ， 每套补贴标准2.5万元；
住房建筑面积50～70平 ，每套补贴标准3万元。
在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。
