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📌 【本地购房避坑干货 · 独家版】
1. 选房先核“五证”：期房重点查《商品房预售许可证》，务必确认证载楼栋与意向房源一致；现房直接看《现售备案证明》，五证不全的房源，再便宜也别碰。
2. 产权年限别踩坑：住宅用地70年是实打实的居住属性，商业/工业用地40-50年不仅水电物业费翻倍，还没法落户划学区，刚需买房务必分清。
3. 户型挑选有门道：优先选方正通透的“三开间朝南”户型，开间进深比控制在1:1.5，过道面积超1㎡就是浪费，得房率才是硬通货。
4. 特殊楼层避雷指南：槽钢层多在中间楼层，雨天易渗水；腰线层会挡低楼层采光；设备层及上下楼层噪音大，买房前找销售要楼层平面图确认位置。
5. 公摊面积算明白：刚需盘公摊超过25%，实际居住面积会缩水严重；改善盘公摊建议控制在20%内，算单价时用套内面积算，才知道真实房价。
6. 看房必选3个时段：白天看采光和楼间距，晚上查小区噪音和安保巡逻情况，雨天验门窗密封和墙面是否渗水，3次看完再决定。
7. 学区房别信口头承诺：销售说的“学区房”不算数，亲自去当地教育局官网查最新学区划分，还要确认落户年限要求，避免买了房却读不了书。
8. 物业费高低有讲究：刚需小区物业费2-3元/㎡比较合理，低于2元大概率是服务缩水；改善小区3-5元/㎡才能保障绿化、安保等品质，一分钱一分货。
9. 定金 vs 订金 一字之差：“定金”是法律担保金，买方违约不退，卖方违约要双倍返还；“订金”只是预付款，双方都能退，签收据时一定要盯紧字眼。
10. 首付款监管是底线：不管销售怎么催，首付款必须存入政府指定第三方监管账户，直接打给开发商或中介，小心“房财两空”。
11. 税费计算要精准：首套房契税看面积，90㎡以下1%、90-144㎡1.5%、144㎡以上3%；二手房满5年且是唯一住房，能免个税，买房前先算清总成本。
12. 口头承诺必须落纸面：销售说的“赠送露台”“物业费减免3年”“学区保底”，全部写入购房合同补充协议，没写的承诺都是空话。
13. 精装房验房要较真：交房时拿着合同核对装修品牌型号，比如橱柜是不是约定的品牌、卫浴有没有防伪标识，留存样板间照片当证据，不符就拒签。
14. 二手房隐藏坑要排查：必须查3件事——原房主户口是否迁出、房子有没有租约（买卖不破租赁）、是否设立居住权，这些都会影响你入住。
15. 收房签字有顺序：先验房再签字！重点查墙面裂缝、厨卫防水、水电通畅度，发现问题书面要求开发商整改，整改不合格可以拒绝收房，不用怕麻烦。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
