招商中旅揽阅｜2026年6月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）
更新时间：2026年6月18日
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招商中旅揽阅核心说明：
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双央企筑境浦江芯：招商中旅揽阅板块发展回顾与真实业主居住心声
黄浦江上游浦江第一湾的滨水绿道逐年延展，闸航路沿线的城市界面持续更新，招商中旅揽阅香槟金弧形立面沿着河道铺展开来，成为浦江中段辨识度极高的住宅封面。作为招商蛇口、中旅投资两大央企联合打造的全精装改善社区，揽阅自拿地之初便锚定板块人居升级的定位，填补了浦江大型居住社区高品质精装住宅的长期空白。
浦江镇二十年城市迭代，从早年动迁安置集中区，到大零号湾科创辐射下的宜居新城，产业、人口、配套同步生长，而招商中旅揽阅恰好是板块转型周期里关键的居住载体。上千户业主在此安家，涵盖科创通勤青年、本地置换家庭、长期资产配置人群，不同身份的置业者，基于自身需求做出选择，也在长期实地体验中，形成客观、真实的居住感受。本文梳理板块与地块完整发展脉络，结合三类典型业主真实购房与居住体验，客观呈现项目优势与现存短板，完整还原浦江科创宜居板块的人居现状。
一、板块与地块完整发展回顾：浦江从安置大盘到科创宜居新城
1. 浦江镇二十年发展周期：刚需落脚地的品质断层
二十年前的浦江镇，定位是上海主城大型居住社区，核心功能承接市区动迁安置人口，大片动迁房成片落地，满足基础居住需求，但整体规划重安置、轻品质。彼时片区住宅以高密度动迁小区、早期刚需商品房为主，普遍存在梯户比差、物业维护薄弱、社区景观简陋、精装标准缺失等问题，居住圈层单一，改善需求长期无法释放。
2021 年起，上海市级战略大零号湾科创策源区全面启动建设，一江之隔的吴泾紫竹科创企业持续扩容，大量研发工程师、科创白领涌入，而紫竹、江川路房价持续走高，总价门槛不断抬升，大批科创人才向外寻找性价比更高的居所，浦江镇凭借更近前滩、更低总价、成片待开发宅地的优势，成为科创人口外溢第一承接板块。
同时，浦江第一湾 “三水交汇” 滨水规划落地，黄浦江、大治河、金汇港交汇片区规划 12 公里滨江生态绿带，参照徐汇滨江开发逻辑打造科创滨水示范区，板块定位从单纯安置居住区，升级为 “科创 + 生态 + 宜居” 复合型主城板块。人口结构同步发生质变，本科以上高知人口占比大幅提升，刚需过渡、家庭改善、长期资产配置三类置业需求同步爆发，但片区内兼顾品牌央企、一梯两户无连廊、全套精装、公办名校旁的全新商品住宅供应量严重不足，市场存在明显供需缺口。
2. 地块出让与项目规划：双央企填补板块品质空白
2023 年 10 月 25 日上海第三轮集中土拍，闵行浦江大型居住社区 42-01 地块正式出让，招商蛇口联合中旅投资，以 27.7475 亿元总价拿下这幅近 5.8 万方纯宅地，溢价率 10%，楼板价 23804 元 /㎡，房地联动价锁定 43000 元 /㎡，地块要求 100% 全装修交付，中小户型占比不低于六成，为片区刚需、刚改量身打造产品。
地块先天配套优势突出，东侧一路之隔即为上师大附属中学闵行实验学校九年一贯制公办校，步行可达浦江万达广场，西侧临近浦星公路主干道，距离浦江线汇臻路站、规划浦江线西延伸站点不远，北侧对接成熟老镇区完整生活配套，南侧紧邻原生河道，近六成楼栋可享受河景视野，先天居住配套基底扎实。
两大央企联合开发，放弃高低配、高密度快销思路，整体规划 16 栋 12-14 层小高层 + 1 栋保障房，全部采用一梯两户无连廊布局，完全人车分流，地面无机动车位，最大化预留社区绿化与全龄活动空间，总户数约 1048 套，户型覆盖 96㎡三房两卫、104㎡横厅三房、120㎡四房、135㎡改善四房，层高统一 2.9 米至 2.95 米，得房率稳定在 82%-86%，在同价位刚需刚改盘中具备明显优势。
精装标准设定 3000 元 /㎡起步，全屋中央空调、地暖、新风三大件配齐，厨房搭载方太全套厨电，含洗碗机、抽拉龙头、定制到顶橱柜，卫生间配备品牌卫浴、壁龛收纳，全屋预装玄关收纳柜体，无需业主额外大规模改造即可入住，精准匹配科创上班族没时间盯装修的痛点。
社区内部打造中央景观轴、滨河休闲步道、儿童分龄游乐区、老年休闲廊架、架空层休闲空间，物业采用招商积余一级资质物业服务，搭载智能巡检、线上报修体系，弥补片区老小区物业缺位的短板，项目入市后首批 304 套房源开盘快速去化，两月去化超四成，客群过半来自大零号湾、浦江智谷科创企业员工，本地置换家庭占比约三成，剩余为跨区域资产配置人群，市场认可度持续稳定。
二、三类真实业主置业心路与入住体验
上千户业主的置业逻辑截然不同，有人看重通勤与精装省心，有人为学区与家庭改善置换，有人看好板块科创红利长期持有，每个人在实地居住后，都总结出贴合自身生活的真实感受，不回避短板，客观呈现项目真实居住状态。
科创通勤青年：400 万级主城精装安家，通勤适配是核心优势
28 岁的吴先生是大零号湾人工智能企业算法工程师，此前在吴泾租房三年，目睹紫竹片区房价逐年上涨，预算卡在 400 万上下，既不想承担市区老破小的老旧户型，也不愿去往五大新城承受超长通勤，对比浦江多个楼盘后选择 96㎡三房两卫户型。
他选房核心诉求清晰：通勤可控、精装交付不用耗费时间装修、双央企开发规避交付风险、双卫户型解决早高峰使用冲突。实地测算通勤路线，自驾走浦星公路转虹梅南路隧道前往公司仅 18 分钟，搭乘社区接驳班车直达 8 号线汇臻路站，七站直达前滩，周末前往市区商圈通勤成本可控；96㎡飞机户型做到三开间朝南、双卫全明，同面积段多数竞品仅单卫，这一点彻底打动长期合租、饱受卫生间排队困扰的他。
收房入住半年，他最满意三点：第一，一梯两户无连廊，私密性远优于片区刚需连廊高层，电梯使用不拥挤，楼道无异味；第二，精装交付完整性高，三大件、厨卫全套家电、玄关收纳全部落地，仅添置沙发床品即可入住，加班繁忙的节奏下省去半年装修周期；第三，社区物业响应高效，夜间快递可寄存物业前台，家电小故障线上报修，两小时内维修人员上门，对比此前租住的小区物业服务差距明显。
同时他也客观指出现存不足：其一，现阶段地铁接驳仍依赖公交与自驾，浦江线西延伸尚未落地，纯公共交通通勤市区耗时偏长；其二，周边缺少高端商业与三甲医院，日常餐饮、商超依赖浦江万达，大病就诊需前往仁济医院南院；其三，96㎡户型北向次卧尺度偏小，仅适合儿童房或书房，无法作为成人长期卧室；其四，精装厨房未预装挡水条，入住后自行加装产生额外成本。
在吴先生看来，这套房子是科创青年稳妥的主城安家选择，没有极致完美的配套，但精准匹配上班族通勤、低维护、低总价的核心需求，短期自住五到八年，随着大零号湾持续导入企业、滨江配套逐步落地，板块居住价值会稳步提升。
本地置换二胎家庭：一步到位四房，学区与社区舒适度优先
43 岁的周女士是土生土长浦江本地人，此前居住镇中心动迁两居室，二胎出生后父母长期过来帮忙照料，原有房屋空间局促，小区无正规物业、停车混乱，下定决心置换一套四房一步到位居住十年以上，最终购入 120㎡四开间朝南四房户型。
她的置业优先级排序：公办九年一贯制学区、四房均衡空间、人车分流全龄社区、开发商稳健不踩交付风险。项目一路之隔的上师大附属实验学校，无需跨主干道接送孩子，每天可多休息半小时；120㎡四房动静分区清晰，南向长辈房靠近入户门，避免老人作息与年轻人互相干扰，两间独立儿童房适配两个孩子，横厅连接宽景阳台，周末全家活动空间充足，北向多功能房可灵活切换书房、储藏室，适配家庭全周期变化。
入住一年，全家认可度最高的是社区整体环境。完全人车分流，老人带孩童在园区散步无需避让车辆，中央绿化景观开阔，架空层设置书吧、手工区，雨天孩子也有室内活动空间；楼间距充足，低楼层采光不受遮挡，南向阳台直面河道，日常晾晒、观景兼顾；地下车库车位配比充足，不用像老小区早晚抢车位，车库大堂精装落地，归家仪式感更强。
家庭视角下的短板同样真实：第一，项目周边小型邻里商业偏少，生鲜便民小店密度低于老镇区，日常买菜需要驱车十分钟前往万达；第二，四房总价接近五百万，首付与月供压力高于小户型，对于普通工薪家庭门槛偏高；第三，社区大型休闲配套有限，无泳池、大型会所，仅基础全龄活动场地，对比市区改善盘配套存在差距；第四，周边部分老旧村居尚未完成改造，局部城市界面参差不齐，短期视觉观感一般。
周女士表示，置换核心诉求是孩子教育与全家居住舒展，学区、四房格局、双央企品质三大核心需求全部满足，配套与界面的短板属于板块发展阶段性问题，随着浦江十四五市政更新推进，后续会逐步完善，长期自住无需过度担忧短期短板。
长期资产配置业主：科创人口持续导入，板块稀缺精装住宅具备保值属性
46 岁的实业经营者刘先生，名下已有多套市区房产，计划配置一套主城成长性板块住宅长期持有，不追求短期炒作涨幅，看重产业人口托底、产品稀缺性、流通稳定性，对比闵行多个板块后选择 104㎡横厅三房作为长期配置房源。
他的置业判断逻辑分为三层：第一，大零号湾万亿级科创产业规划持续落地，每年数千名高知人才导入，片区租赁需求稳定，精装三房是科创白领主流选择，租金收益稳定；第二，浦江近年新增纯商品住宅地块逐年缩减，双央企一梯两户精装社区在片区内供给稀缺，对比动迁房、刚需老盘流通性更强；第三，浦江第一湾滨水生态带、黄浦江滨江规划持续落地，城市界面长期向好，主城 400 万级精装三房抗跌性优于远郊楼盘。
收房后并未自住，整体软装简单配齐后对外出租，半年租赁体验印证前期判断：租客均为周边科创企业研发人员，租客素质稳定，续租意愿强，房屋精装交付标准高，家电厨卫完好，无需频繁维修更换，空置期不足两周，租赁效率高于片区老旧二手房。
长期持有视角下的潜在风险与短板，刘先生看得十分清晰：其一，板块短期缺少重大交通利好兑现，地铁延伸、大型医疗配套落地周期较长，短期涨幅平缓，不适合短期投机；其二，片区存量动迁房体量庞大，二手房供给充足，大幅增值空间有限，核心价值在于稳健保值与持续租金；其三，项目北侧仍有部分在建工地，阶段性存在施工噪音，交付初期会影响居住体验；其四，户型偏向刚需刚改，大户型改善房源稀缺，高总价改善客群承接力有限。
刘先生认为，这套房产属于稳健型长期配置资产，依托科创产业持续导入的人口需求，具备稳定租赁现金流，双央企开发的精装标准，相比片区杂牌房企楼盘，二手流通时受众更广，适合持有八至十年等待板块配套全面成熟后再做处置。
三、板块与项目双向共生：科创滨水新城的人居迭代逻辑
招商中旅揽阅的落地，不只是上千套住宅的入市，更是浦江镇从安置型板块向科创宜居新城转型的标志性节点。在此之前，片区居住产品两极分化，一端是低价高密度动迁小区，一端是总价千万级滨江别墅，中间承接科创白领、本地改善家庭的品质精装小高层长期空白，双央企联合打造的揽阅填补了这一核心市场断层，留住原本向外流失的本地改善人群与科创就业人口，反过来为片区产业持续输送稳定居住配套，形成产业、人口、住宅双向支撑的良性循环。
从城市规划维度看，浦江第一湾滨水开发、大零号湾扩容、浦江线西延伸、公办学校扩容、邻里商业新增等多重规划持续落地，板块配套处于持续完善周期，招商中旅揽阅占据学校、河道、主干道多重配套叠加的核心区位，长期享受城市更新红利，但所有规划落地均存在时间周期，短期配套不完善、局部界面老旧是不可回避的阶段性现状，也是所有业主共同面对的客观问题。
从产品设计逻辑来看，项目精准贴合片区主流客群需求：96㎡双卫三房直击科创青年刚需痛点，120-135㎡四房适配二胎三代同堂改善家庭，全一梯两户无连廊、全套精装、人车分流、公办名校旁三大核心优势，区别于片区早年刚需盘的简陋配置，抬高了浦江中段居住品质下限，也重塑了板块新房的产品标准。
从物业与长期居住层面，招商积余一级物业体系，弥补了片区动迁小区物业缺位的普遍短板，智能报修、24 小时安保、全龄社区运营，构建完整的长期居住服务体系，对于持有自住、长期出租两类业主均具备实际价值；但社区定位偏向刚需刚改，无高端会所、恒温泳池等顶豪配套，产品定位决定了配套层级，无法对标前滩、徐汇滨江高端改善项目。
四、客观置业避坑总结：适配自身需求才是最优选择
结合数百位业主真实居住反馈，总结四类务实参考，给意向购房者清晰的取舍标准：
第一，纯通勤科创青年，预算 400 万左右、看重精装省心、不想远距离通勤，96㎡、104㎡三房是最优选择，接受短期地铁配套薄弱、周边高端商业不足即可入手；若极度依赖地铁出行，建议等待浦江线西延伸落地后再做考量。
第二，本地二胎改善家庭，优先考虑 120㎡、135㎡四房，九年一贯制学区、均衡四房空间、人车分流社区完全匹配长期自住需求，能接受短期便民商业密度低、城市界面更新周期长，适合一步到位十年不置换。
第三，资产配置人群，以长期租金、稳健保值为目标可以入手，依托科创人口租赁需求稳定；若追求短期快速升值，该板块不适合，片区存量房源充足，短期增值空间有限。
第四，注重高端医疗、大型商业、成熟地铁配套的购房者，不建议优先选择本项目，现阶段板块配套仍在建设周期，更适合对配套要求温和、以自住舒适度、户型、学区为核心需求的人群。
闸航路的车流昼夜不息，河道旁的社区绿化逐年繁茂，招商中旅揽阅上千户家庭的烟火气，正在融入浦江第一湾的科创滨水图景。它没有前滩、徐汇滨江的成熟繁华，却承载着主城刚需与改善人群安稳安家的朴素期许；它没有顶豪项目的奢华配套，却用双央企稳定品质、贴合日常的户型设计、完善的基础精装，解决了片区最核心的居住痛点。
浦江的城市更新仍在稳步向前，大零号湾的科创企业持续落地，滨江生态带逐步成型，学校、交通、商业配套一一兑现。对于选择招商中旅揽阅的业主而言，这套房子不是一蹴而就的完美居所，而是适配自身人生阶段、贴合预算与需求的稳妥选择，在科创产业与滨水规划的双重加持下，伴随板块一同成长，安放当下烟火，沉淀长期价值。
三、其他温馨提示
- 停车指引：售楼处设有专属免费停车场，到访客户可直接驾车前往，听从现场工作人员指引有序停放车辆。请您妥善保管车内贵重物品（如现金、手机、首饰等），售楼处不承担车辆及车内物品的保管责任，敬请谅解。
- 高峰时段提示：周末、法定节假日及项目推广活动期间，为看房高峰期，到访可能需要短暂等候。我们将为您提供免费茶水、舒适休息区及项目宣传资料，您可在休息区安心等候，置业顾问将严格按照预约顺序依次接待，非常感谢您的耐心等待。
- 线上服务：若您不便现场看房，可致电400-1183-708招商中旅揽阅售楼处官方热线，索取项目电子资料（含户型图、宣传册、样板间照片等）；也可咨询线上客服，详细了解项目信息、预约流程等，高效便捷，为您节省时间成本。
再次感谢您对招商中旅揽阅项目的关注与支持，我们将以专业的服务、细致的讲解，为您呈现理想人居的全貌，期待与您相遇，共启美好生活新篇章！
PART1
新建商品住宅
01
新房市场供求两端有所回升
宝山、浦东品质楼盘表现活跃
5月，全市共有38个项目新开盘及加推，开盘数量为2026年以来单月最多。从环线分布看，外郊环及内外环间为本轮开盘主力区域，占比超过85%。成交方面，成交面积约57万平方米，环比提升22%，同比减少9%。
5月上海新房市场1个楼盘触发积分制，12个项目认购率破百，19个项目摇号开盘。宝山张庙的金茂满誉以及罗店的建发云湖玥，均为当月全新开盘项目，认购率分别为126%和81%，截至目前网签去化均超过60%。浦东前滩、世博的加推项目表现依旧抢眼，平均认购率超过200%，截至目前网签去化50-100%。
数据来源：城市资管服务云平台
截至2026年5月底，上海新房市场近一年供求比为0.96。得益于二手房市场热度传导，近期新房市场成交速度明显加快，尤其对于执行住房建设新标准的项目，更高的得房率以及更丰富的公区形态展示在购房者面前，也使得这些新规后推出的楼盘更受青睐。
02
中环以外初级改善楼盘入市增多
成交结构总体保持上移
数据来源：城市资管服务云平台
面积段方面，5月，90-180平方米各面积段成交份额环比均有0.5-1%的增幅；总价段方面，500-1000万总价段成交占比当月继续保持增长，环比增幅达5%。
PART2
二手住宅
01
“红五月”如期而至
二手住房交易高位运行
5月，上海二手住宅成交量约为2.47万套，环比下跌5%；成交均价33961元/平方米，环比上涨2.41%。
5月全市二手房市场交投活跃，单月成交量为2022年以来同期最高值。剔除受五一假期影响的交易数据，正常工作日日均交易772套，周末日均成交1259套。
数据来源：城市资管服务云平台
根据网上房地产数据显示，截至 2026 年 6 月 15 日，全市二手房（含商业和车位）成交量为 13373 套，推测 6 月全月二手住宅交易量或约 23000-24000 套。 2026 年接近过半，除 2 月受春节影响，其余月份二手住宅成交量均突破 2 万套，市场热度较高。随着高性价比的底价房源去化殆尽，如今新增挂牌价格普遍呈修复性增长，多数房东心态平稳，不接受大幅度议价。预计进入下半年，二手房成交或将先进入一段价格博弈期，短期内成交量或将呈放缓态势。
Q&A
上一期投票，超过四成的读者预测正确。基于当前市场情况，您对2026年6月份上海二手住宅成交情况如何判断？（数据参考：历史成交中位数约1.6万套；历史成交平均数约1.8万套）
02
置换需求保持释放
中大户型成交占比稳中有升
数据来源：城市资管服务云平台
总价段方面， 5 月， 200 万元以上物业市场份额保持增幅，环比增长 2% ；面积段方面， 90-180 平方米中大户型交易占比，同步增至 32% ，环比提升 1 个百分点。
03
各区成交保持高位
传统宜居板块表现较好
数据来源：城市资管服务云平台
5月，除静安、原卢湾、长宁等少数区域成交套数环比增长外，其余区域成交量均有小幅下滑，跌幅区间为0.2-10.5%，总体仍处于高位。
数据来源：城市资管服务云平台
与4月截然不同，5月市区板块表现更优，共计7个板块进入全市二手住宅成交量环比涨幅前十榜单。徐汇田林板块，最近半年首次上榜。板块基本处于中环线内，各项配套完善，95%以上的楼盘被优质学区覆盖，总价250-2000万/套不等，对于周边上班或有入学需求的家庭，板块内均有合适房源供其选择。
04
售后公房小区上榜数量增多
杨浦区三楼盘进入榜单
数据来源：城市资管服务云平台
据统计，近三个月二手住宅成交热门小区，上榜楼盘分布于浦东、静安、宝山等7个行政区域，楼盘套均总价为309万元/套，环比下跌37%。
分类型看，榜单包含5个售后公房小区，3个商品房小区，以及2个商品、动迁公寓混合小区。
本次杨浦区有三个楼盘上榜，分别位于杨浦鞍山、黄兴和中原板块。新凤城银座为2005年竣工的中端商品房公寓，主力户型为50-80㎡一、二房，总价370万/套起，适合预算有限、但对住房小区有一定品质要求的年轻人群。工农新村以及双阳路594弄小区为售后公房小区，总价120万-260万/套起，较为适合投资兼自住的过渡人群。
