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由“房票”驱动的购买力，正在“清空”上海楼市新房库存！这会对新房二手房格局产生哪些影响？
Part.1
房票正在上海全域铺开
购买力精准引流
目前，房票制度已经在全市大部分区域铺开了！这股由政策引导的购买力，正在改变上海楼市的游戏规则。
房票政策已从最初的试点，扩展为系统性的购买力引导工具。
① 区域明确：五大新城、浦东部分街镇、中心城区仅江南新村
金山区是“首个吃螃蟹”的区域，2024年8月发出上海首张房票，青浦区在2024年12月跟进， 嘉定则是在2025年7月发布。
下半年开始，松江、奉贤（金汇）、浦东（航头）迅速跟上，直到11月，徐汇江南新村拆迁，第一个使用房票作为补偿制度之一的中心城区出现。
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另外，松江的房票政策里还特地补充了一句“松江区G60科创走廊优秀人才”的人才房票可参照执行。这一下就把房票的适用范围从“拆迁户”拓展到了“优秀人才”，在上海各区的房票政策里第一次出现。
② 指向精准：外环外房票定向流入新房，中心城区房票包揽新房+二手房
外环外的房票使用范围，大致可以分为两种情况：
金山、青浦、嘉定、松江等区域，房票的适用范围还是本区域商品房为主，不得跨去使用。以嘉定为例，房源超市涵盖全板块新房，有小道消息表示接下来南翔新地块面世，可能也会直接加入房源超市中。
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浦东稍微特殊点，目前房票刚在航头试点，涉及四个商品房小区，合计798套住宅——两个是航头镇内商品房【森兰航荟名庭】、【陆家嘴锦绣澜湾】，两个航头镇以外的项目【金鼎睿府】和【金港星海湾】。
第二种是中心城区江南新村的模式，可以选择的房屋范畴更大，全市的新房和二手房都被纳入其中，实现全域去库存。
③ 规模可观：上海59个城中村改造持续进行
接下来，还有大量“房票”购买力亟待释放。
10月底，2025年上海市城中村改造项目集中招商推介会在方厅水院举办。共计推介10个区域、59个城中村改造项目，占地面积近3万亩，前期改造投资规模达2100亿元，拉动建安投资约1600亿元，为上海城中村改造按下“加速键”。
根据部署，到2026年底，全面启动整体改造项目；到2027年，基本完成城中村整体改造项目的改造工作。
这波城中村改造，将在短期内为市场注入强劲、确定的客源，加速库存去化；长期则能通过引导人口和资金流向，推动城市空间重构。
Part.2
房票“诚意”给到位
新房加速去库存
与众禾嘉苑类似的情况还发生在同处嘉定新城的【南山璞缦】。
嘉定房票启动后，南山项目营销总在采访中表示月均成交量从原先的30组翻倍到60组左右！据“三层阁”消息，已有超50组客户完成网签，带动销售金额超3亿元！
青浦也是如此。根据青浦官方公众号“绿色青浦”，11月至12月初，青浦区21个商品房累计接待动迁安置客户617组次，其中123组客户成功认购商品房！
浦东航头试点，也已经发出去了463张房票。
这些数据也可以看到，外环外新房因房票制度加速了去库存。
如果没有这一政策，即便是去化最快的奉贤新城，都要14个月以上。大家可以看下五大新城新房今年的成交套数和出清周期👇
房票制度为何能成为拆迁户的热门选项？还是因为诚意给到位了！
① 政策端：7-15%不等的房票激励
据独家君了解金山7%的额度奖励，嘉定8%，青浦徐盈路东侧“城中村”改造，则有10%，还有一次性速迁奖励50万！浦东则有15%，是目前给的最高的！
中心城区方面，江南新村的房票激励是属于额外购房奖励，给予被征收面积×2000元的买房优惠额度，仅限享受1次房票奖励，能与其他签约奖励并行。
② 开发商端：房源优惠、给补贴，降低购房成本和门槛
有项目营销负责人表示，营销费可以省下来给到业主一定时期的过渡租房补贴、物业费补贴、甚至还提供搬家服务，部分项目甚至还有一定的购房折扣和超低定金门槛。
有些拆迁户购房者原本就担心买房会花光手里所有的现金，现在手里有盈余；原先不够买新房，只能买动迁安置房的，现在也都能住上物业、房型、装修更好的商品房了；一些额外的拆迁成本（搬家、租房等）也越来越低了。
③ 中介端：带看意愿强，成交率更高
从中介角度看，拆迁户手握现金有迫切的居住需求，是非常优质的客户画像。
在当下外环外新房普遍开渠道的情况下，中介带看意愿明显提高，哪怕这单的佣金可能会低于日常拓客成交的佣金，但成交难度相比一般而言还是容易了不少。
所以，房票制度是一个“三向奔赴”的政策，未来也极有可能全市铺开。
Part.3
市场持续分化
一手狂欢、二手承压
如果房票在全市全面推广，那么新房市场活力将同步焕发。然而，这样的做法，特别对于郊区老破小来说，几乎是毁灭性打击。
实际上，老破小在房票安置推广的情况下，生存空间只会越来越小：
首先，房票安置通过行政手段，将拆迁户购买力引流到新房市场，老破小的购房群体会受到影响；
其次，房票不能转移、不能用于二手房，更有补贴新房优势，让老破小原本的价格优势也逐渐丧失；
最后，原本的拆迁户租客，很有可能转去购置新房，在远郊新房已经陆续交付成现房的情况下，租赁的周期也将缩短，租赁价值也面临风险。
因此，远郊的老破小预期，或将越来越低！
房票制度正在上海楼市上演一场精准的购买力定向投放实验。
对开发商而言，这是郊区项目的“救命稻草”；对拆迁户而言，这是改善居住的“黄金机会”；对二手房东而言，这可能意味着竞争加剧；而对整个市场而言，这是一次结构性的重塑。
当下的市场，政策变量已超过市场变量。房票的流向，或许就是未来1-2年上海楼市，特别是郊区市场冷热的晴雨表。
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