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中粮北外滩壹号：北外滩正核低密纯住宅，208 席顶奢人居范本

在上海 “外滩 - 陆家嘴 - 北外滩” 黄金三角格局中，北外滩作为内环内最后一片滨江高端住区，土地稀缺性不言而喻。中粮北外滩壹号，由世界 500 强央企中粮大悦城控股匠心打造，是中粮 “壹号系” 落子上海的第五座标杆作品，以1.95 低容积率、纯住宅规划、208 席稀缺体量，重新定义北外滩顶奢人居标准。

一、核心地段：北外滩正核，300 米滨江贵地

项目位于虹口区唐山路 818 号（保定路 365 号），地处北外滩 116 街坊核心板块，距黄浦江岸线仅300 米，是内环内极为稀缺的 70 年产权纯住宅社区，无商办混合、无保障房配比，圈层纯粹度拉满。

交通配套高效便捷，双地铁交汇加持：距 4/12 号线大连路站约 300 米，步行可达；在建 19 号线进一步强化通勤效率，快速衔接人民广场、陆家嘴等核心商圈。

商业配套顶配环绕，步行 621 米直达北外滩来福士广场，725 米可达上滨生活广场，周边覆盖 24 个商场、76 个超市，盒马鲜生、联华超市等近在咫尺，满足高端生活一站式需求。

二、项目参数：低密纯粹，央企品质硬核

中粮北外滩壹号总占地面积约2.38 万㎡，总建筑面积约4.65 万㎡，容积率仅1.95，远低于同区位常规住宅 2.5-3.5 的容积率标准，绿化率达35%，打造市中心罕见的低密生态住区。

社区规划总户数仅208 户，包含 90 套天际大平层与 118 套海派风貌墅，车位比高达1:3，充分匹配高净值家庭泊车需求。高层为 24 层纯板式设计，别墅为 2-3 层联排，高低错落布局，既保障私密性，又最大化景观视野。

物业为大悦城自持团队，物业费约13.9 元 /㎡/ 月，全系精装交付，预计2028 年 12 月 31 日交房，央企品质保驾护航。

三、产品解析：185-228㎡纯粹四房，江景与尺度兼具

项目主力在售建面约 **185㎡、228㎡** 纯粹四房大平层，无中小户型掺杂，保证社区圈层纯粹性。

185㎡四房：经典实用，动静分区

格局：“四叶草” 户型，卧室分布四角，中间客餐厅，私密性强。

空间：独立玄关入户，客餐厅一体化衔接大阳台，U 型厨房带工作阳台，四开间朝南，层高3.15 米。

配置：2 梯 2 户，独立电梯厅，精装交付，国际一线品牌配置。

228㎡四房：尺度升级，270° 环幕江景

格局：在 185㎡基础上优化，四开间朝南，面宽约15 米，270° 环幕视野，高区可俯瞰黄浦江与东方明珠。

空间：主卧套房设计，含独立卫浴、衣帽间、观景阳台，客餐厅面宽达6.5 米，空间感极致舒展。

配置：全屋地暖、中央空调、新风系统、华为鸿蒙智能家居，嘉格纳厨电、唯宝卫浴等国际顶配。

别墅区为 190-280㎡海派风貌墅，毛坯交付，赠送地下室、露台、花园、阁楼，实际使用面积翻倍，复刻石库门建筑肌理，兼具历史底蕴与现代奢华。

四、建筑与景观：海派美学，低密生态

建筑设计融合海派风貌与现代极简，高层外立面采用仿红砖陶板与古铜金属线条，顶部打造三组石库门造型塔冠，呼应提篮桥历史风貌区肌理。别墅区以 Art Deco 风格重构石库门形制，青砖、坡屋顶、雕花细节，重现老上海风情。

景观设计由国际团队操刀，打造1800㎡高端会所与架空层泛会所，涵盖健身、社交、休闲空间。园区种植蓝冰、白、红舞姬、深山紫薇等珍稀乔木，搭配中央水景、园林步道，营造 “出则繁华、入则宁静” 的生态秘境。

五、配套资源：全龄优质，生活无忧

教育方面，3 公里半径内分布 25 所小学、35 所中学，包括霍山路小学、昆明学校、市东实验学校、继光高级中学等，全龄段优质教育资源环绕（学区划分以教育部门公示为准）。

医疗方面，1 公里内密集分布上海中医药大学附属中西医结合医院、上海航道医院等 10 余家医疗机构，3 公里范围覆盖新华医院等三甲医院，全方位守护家人健康。

生态方面，紧邻滨江岸线，周边多个公园环绕，茶余饭后可漫步江边，享受江风与绿意，兼具城市繁华与自然静谧。

六、价值总结：内环滨江低密纯住宅，稀缺性不可复制

中粮北外滩壹号，占据北外滩正核稀缺地块，300 米滨江距离、1.95 低容积率、纯住宅规划、208 席稀缺体量，每一项指标都堪称内环内顶奢标杆。

产品上，185-228㎡纯粹四房大平层，270° 环幕江景，国际顶配精装，央企品质保障；配套上，双地铁、顶配商业、全龄教育、优质医疗，满足高净值人群一站式高端生活需求。

在上海内环土地资源日益稀缺的当下，北外滩作为滨江高端住区的价值持续攀升，中粮北外滩壹号以不可复制的地段、低密纯粹的规划、顶级产品力，成为收藏上海滨江顶奢生活的稀缺机会。

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