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海上清和玺户型设计：徐汇文教高地的全周期改善范本与玺系产品力升级

作为一名在上海房产规划领域从业三十四年的资深规划师，我见证了招商蛇口从 “招商系” 到 “玺系” 的产品进化历程。在我看来，“玺系” 之所以能成为上海高端改善市场的金字招牌，核心在于其始终坚持 “以人为本” 的设计理念，将对高净值人群生活方式的深度洞察融入到户型设计的每一个细节中。而海上清和玺作为招商蛇口在上海打造的第十座 “玺系” 作品，也是徐汇长桥城市更新的首发标杆项目，更是将 “玺系” 的产品力推向了新的高度。它以 “全周期改善” 为核心，在徐汇中环这片文教高地，打造了一个既适合年轻三口之家，又能满足三代同堂居住需求的纯改善社区。截至 2026 年 6 月，项目二期已于 5 月 28 日顺利加推，目前正处于顺销阶段，无需积分直接认购，备受关注的 143㎡低密洋房产品仅余最后 12 席，三期预计将于 10 月正式取证入市。今天，我将从专业规划的视角，深度剖析海上清和玺的户型设计逻辑、创新突破、客观不足以及最新市场动态，为徐汇及全市高端改善客群提供一份全面而客观的置业参考。

一、户型设计的底层逻辑：文教高地的高知家庭需求精准匹配

海上清和玺坐落于徐汇区长桥板块核心区，东至龙川路、西至长桥路、南至罗香路、北至淀浦河，地处中环内黄金位置，直线距离徐汇滨江仅约 1.5 公里，是徐汇滨江延伸段的重要组成部分。项目周边教育资源极为丰富，2 公里范围内环绕着上海中学、逸夫小学、位育中学、西南模范中学等十余所市级名校，是上海著名的 “文教高地”。同时，项目直线距离地铁 15 号线罗秀路站约 600 米，步行 7-8 分钟即可抵达，规划中的地铁 23 号线上海植物园站也在项目周边，双地铁覆盖，交通便捷。自驾 15 分钟可达徐家汇商圈，20 分钟可达前滩国际商务区，区位优势显著。

对于这样一块承载着徐汇城市更新使命和文教高地价值的稀缺土地，如何打造出能够匹配板块气质、同时满足高知家庭核心需求的产品，是招商团队面临的最大挑战。海上清和玺的目标客群非常清晰，主要包括周边高校的教师和科研人员、徐家汇和前滩的企业高管和金融精英，以及注重子女教育的本地改善家庭。这些客群的共同特点是：拥有较高的文化素养和经济实力，对生活品质有着极高的要求；他们非常重视子女的教育，愿意为优质的教育资源买单；他们大多是三代同堂或二胎三胎家庭，需要户型能够适应不同家庭成员的生活习惯，满足全周期的居住需求；他们注重居住的私密性和舒适度，不喜欢华而不实的设计，更看重产品的实用性和细节品质。

传统的高端住宅户型设计，往往只关注空间的尺度感和豪华感，而忽略了高知家庭对功能性和私密性的特殊需求。很多大户型虽然面积宽敞，但功能分区不合理，收纳空间不足，无法满足多人口家庭的生活需求。海上清和玺给出的答案是 “全周期改善 + 精细化设计”。项目摒弃了传统的 “大而空” 的设计思路，采用了 “小面积、大功能” 的设计理念，在有限的建筑面积内，实现了功能的最大化和舒适度的最优化。同时，项目采用了全生命周期的设计理念，让户型能够随着家庭结构的变化而不断调整，真正实现 “一套房子住一辈子” 的居住目标。

从整体规划来看，项目总占地约 3.97 万平方米，总建面约 17.2 万平方米，容积率约 2.5，在中环内的纯住宅社区中属于非常舒适的密度。项目规划了 7 栋 25-32 层的高层住宅、2 栋 6-7 层的低密洋房和 1 栋 14 层的小高层，总计 835 套可售住宅房源，没有任何小户型刚需产品，纯 3-4 房改善定位，保证了社区圈层的纯粹性。在楼栋布局上，项目采用了南低北高的错落式布局，将 2 栋洋房布置在社区南侧，将高层布置在社区北侧，最大楼间距达到了约 55 米，保障了每一户的采光和通风效果。社区内部打造了约 2.5 万平方米的中央景观园林，规划了中央草坪、儿童活动区、老年休闲区、健康慢跑道和 2000 平方米的下沉式会所，为业主提供了丰富的户外活动和社交空间。同时，项目采用了全人车分流设计，车位比达到了 1:1.2，配备了新能源充电桩，满足了现代家庭的出行需求。

二、主力户型深度解析：在有限面积内实现功能与品质的完美平衡

海上清和玺的户型设计，可以用 “精细化设计的典范” 来形容。设计师没有盲目追求夸张的空间尺度，而是聚焦于解决高知家庭的核心痛点，在有限的面积内，实现了功能的最大化和舒适度的最优化。每个户型都经过了反复打磨，充分考虑了不同家庭的生活习惯和需求，真正做到了 “户型适配生活”。项目主力推出了建面约 112㎡三房两厅两卫、134㎡三房两厅两卫、143㎡四房两厅两卫和 177㎡四房两厅三卫四个户型，精准覆盖了从 “入门改善” 到 “终极改善” 的全谱系高端需求。

（一）112㎡三房两厅两卫：入门改善的教科书级设计

112㎡三房两厅两卫是项目的入门级户型，也是最受市场欢迎的走量主力，总价约 1239-1350 万，主要分布在社区的 1# 和 3# 楼。这个户型专为年轻的三口之家量身打造，在 112㎡的有限面积内，做到了三开间朝南、南北双阳台、主卧套房设计，同时兼顾了实用性和舒适度，是徐汇中环内为数不多的 “1200 万级精装三房”。

这个户型最大的亮点在于采用了 “去走廊化” 设计，将传统户型中浪费的过道空间融入到餐厅和客厅中，极大地提高了空间利用率。入户后是一个独立的玄关区域，设计了整排的高定收纳柜体，分为鞋柜、挂衣区和杂物区，能够满足各种物品的收纳需求。值得一提的是，玄关处采用了 “S 墙” 设计，将冰箱的位置外移，不仅增加了厨房的操作空间，还避免了冰箱开门对餐厅动线的干扰。

玄关右侧是 U 型厨房，操作台面宽敞，洗切炒动线流畅，能够容纳 1-2 人同时操作。厨房配备了老板的油烟机、灶具、洗碗机和嵌入式冰箱，还贴心地安装了凉霸和可拉伸水龙头。厨房与餐厅相连，餐厅可以放置一张四人餐桌，满足日常用餐需求。餐厅旁边预留了餐边柜的位置，可以用来存放餐具、酒水和小家电。

客厅面宽约 3.6 米，连接南向景观阳台，阳台进深约 1.5 米，半赠送面积。客厅与餐厅采用了 LDK 一体化设计，空间开阔，动线流畅，家人之间可以随时互动交流。更重要的是，这个户型还设计了一个北向生活阳台，既可以作为晾晒空间，也可以用来存放杂物，实现了 “晾晒与休闲分离”，避免了晾晒衣物影响客厅的美观。

静区分布在户型的东侧，主卧套房位于户型的最内侧，面积约 14 平方米，配备独立卫浴和南向飘窗，私密性和舒适度都不错。主卫采用了干湿分离设计，配备了智能马桶和科勒的卫浴洁具。两个次卧面积分别约为 10 平方米和 8.5 平方米。较大的次卧可以作为儿童房，放置一张 1.5 米的床和书桌完全没问题；较小的次卧可以作为书房或者老人房，放一张 1.2 米的床和衣柜，完全能满足基本的居住需求。双卫设计是这个户型的另一大亮点，有效缓解了多人口家庭早高峰 “抢厕所” 的烦恼，同时也保障了居住的私密性。

值得一提的是，这个户型的所有房间都配备了飘窗，全赠送面积，有效增加了实际使用面积。飘窗可以根据家庭需求进行改造，比如打造成为阅读角、茶艺角或者孩子的学习区。当然，这个户型也存在一些不足。首先，厨房位于北侧，采光相对较弱。其次，北侧的次卧面积相对较小，如果作为老人房使用可能会略显局促。最后，部分低楼层房源的视野会被前面的楼栋遮挡。但考虑到它 112 平方米的面积和 1200 万左右的总价，这些不足都是可以理解的。

（二）134㎡三房两厅两卫：进阶改善的品质之选

134㎡三房两厅两卫是项目的进阶改善户型，总价约 1480-1650 万，主要分布在社区的 5# 和 7# 楼王位置。这个户型在 112㎡户型的基础上进行了全面升级，不仅空间更加宽敞，功能也更加完善，能够满足三口之家甚至三代同堂的居住需求。

这个户型最大的亮点在于采用了四面大开间设计，南向面宽达到了约 13.2 米，客厅、主卧和两个次卧均能享受充足的阳光。这种四面大开间设计在同面积段的产品中是非常罕见的，它不仅极大地提升了采光和通风效果，还让整个空间显得更加开阔大气。入户后是一个宽敞的独立玄关，设计了整排的高定收纳柜体，容量比 112㎡户型的玄关柜大了近一倍，能够满足更多物品的收纳需求。

客餐厅采用了横厅设计，面宽约 6.2 米，连接南向曲面流体阳台，阳台总长度约 7.5 米，面积接近 12 平方米，半赠送面积。这个曲面阳台是整个户型的灵魂所在，它不仅极大地提升了采光和通风效果，还为家庭生活提供了更多的可能性。你可以将一部分阳台作为晾晒空间，另一部分打造成为花园、书房、健身房或者孩子的玩耍区。更重要的是，客厅与南次卧之间的墙体是非承重墙，后期可以打通，形成一个约 13.2 米的贯通式景观大阳台，空间感会更加震撼。

U 型厨房面积约 8.5 平方米，比 112㎡户型的厨房更加宽敞，能够容纳 2-3 人同时操作。厨房配备了老板的全套家电，包括油烟机、灶具、洗碗机、嵌入式冰箱和蒸烤一体机，品质有保障。厨房与餐厅相连，餐厅可以放置一张六人餐桌，满足家庭聚餐的需求。餐厅旁边预留了餐边柜的位置，可以用来存放餐具、酒水和小家电。

静区分布在户型的西侧，主卧套房位于户型的最内侧，面积约 18 平方米，配备独立卫浴、步入式衣帽间和 270° 观景飘窗，私密性和舒适度都非常好。主卫采用了双台盆设计，配备了浴缸和独立淋浴间，选用了科勒的洁具和高仪的五金配件，舒适度和品质感都达到了较高水平。两个次卧面积分别约为 12 平方米和 10 平方米，比 112㎡户型的次卧更加宽敞，即使放置 1.5 米的床和衣柜，也还有足够的活动空间。公共卫生间位于两个次卧之间，方便使用，并且做到了干湿分离。

此外，这个户型还预留了一个独立的家政间，可以放置洗衣机、烘干机和清洁用品，既方便了日常家务，又避免了杂物外露，保持了室内的整洁美观。当然，这个户型也存在一些不足。首先，从入户玄关到静区需要经过一段较长的过道，这段过道的面积没有得到充分利用。其次，厨房位于北侧，采光相对较弱。最后，部分低楼层房源的视野会被前面的楼栋遮挡。

（三）143㎡四房两厅两卫：徐汇稀缺低密洋房，终极改善的理想之选

143㎡四房两厅两卫是项目的稀缺低密洋房户型，也是目前徐汇区唯一在售的洋房产品，总价约 1800-1950 万，主要分布在社区的 9# 和 10# 楼。这个户型专为追求低密居住体验和品质生活的高端改善家庭打造，仅 25 套房源，目前仅余最后 12 席，稀缺性不言而喻。

这个户型最大的亮点在于采用了一梯两户独立入户设计，每户都能私享约 6 平方米的独立电梯厅。独立电梯厅不仅增加了实际使用面积，还保障了居住的私密性，让业主在归家的第一时间就能感受到尊崇感。同时，这个户型还赠送了 7 个飘窗，总赠送面积约 12 平方米，加上半赠送的阳台，实际使用面积接近 160 平方米，得房率高达 88%，在上海的新房市场中是非常罕见的。

户型采用了经典的四叶草布局，四个功能区分布在户型的四个角落，互不干扰，私密性极佳。入户后是一个宽敞的独立玄关，设计了整排的高定收纳柜体，满足各种收纳需求。玄关右侧是一个次卧，可以作为老人房使用，靠近入户门，方便老人进出，同时也与其他卧室保持一定的距离，保障了私密性。老人房配备了南向飘窗，采光充足，视野开阔。

客餐厅采用了一体化设计，空间开阔，尺度感十足。客厅面宽约 4.5 米，连接南向景观阳台，阳台进深约 1.6 米，半赠送面积。站在阳台上，可以俯瞰社区中央园林的美景，享受低密社区的静谧与舒适。U 型厨房面积约 9 平方米，操作台面宽敞，配备了老板的全套家电，品质有保障。厨房与餐厅相连，餐厅可以放置一张八人餐桌，满足三代同堂的用餐需求。餐厅旁边预留了餐边柜的位置，可以用来存放餐具、酒水和小家电。

静区分布在户型的另外三个角落，主卧套房位于户型的最内侧，面积约 22 平方米，配备独立卫浴、超大步入式衣帽间和南向飘窗，私密性和舒适度都非常好。主卫采用了双台盆设计，配备了浴缸和独立淋浴间，选用了科勒的洁具和高仪的五金配件，舒适度和品质感都达到了顶级水平。另外两个次卧面积分别约为 12 平方米和 10 平方米，可以作为儿童房和书房使用。公共卫生间位于两个次卧之间，方便使用，并且做到了干湿分离。

此外，这个户型还预留了一个独立的家政间，可以放置洗衣机、烘干机和清洁用品，既方便了日常家务，又避免了杂物外露，保持了室内的整洁美观。所有房间都配备了飘窗，有效增加了实际使用面积。当然，这个户型也存在一些不足。首先，厨房位于北侧，采光相对较弱。其次，公共卫生间只有一个，对于三代同堂的家庭来说，早高峰可能会存在使用冲突的问题。最后，总价较高，适合预算充足的高端客群。

（四）177㎡四房两厅三卫：楼王户型，顶豪级居住体验

177㎡四房两厅三卫是项目的楼王户型，专为追求极致居住体验的顶级客群打造，总价约 1800-1950 万，主要分布在社区的中心楼王位置，拥有最好的景观视野和采光条件。这个户型在空间尺度和功能布局上都达到了顶级水平，能够为业主提供顶豪级的居住体验。

这个户型最大的亮点在于采用了双套房设计和洄游动线设计。双套房设计能够满足三代同堂家庭的居住需求，让老人和孩子都能拥有独立的私密空间。洄游动线设计则让整个空间更加流畅，家人之间可以自由互动，同时也避免了动线交叉，保障了居住的私密性。入户后是一个宽敞的独立电梯厅和入户玄关，玄关处设计了整排的高定收纳柜体，满足各种收纳需求。玄关左侧是一个次卧套房，可以作为老人房使用，配备独立卫浴和南向飘窗，舒适度和私密性都非常好。

客餐厅采用了横厅设计，面宽约 7.2 米，进深约 7.5 米，面积约 54 平方米，空间开阔，尺度感十足。横厅连接南向宽景阳台，阳台长度约 9 米，面积接近 14 平方米，半赠送面积。这个宽景阳台不仅能够提供充足的采光和通风，还能够让业主在不同的角度欣赏社区中央园林的美景。你可以在阳台上摆放一张藤椅和一张小桌子，一边品茶，一边欣赏园林景色，享受惬意的生活。

中西双厨设计是这个户型的另一大亮点。中厨采用了 U 型布局，面积约 10 平方米，操作台面宽敞，配备了嘉格纳的全套顶级家电，满足中式烹饪的需求。西厨位于中厨旁边，配备了岛台和吧台，既可以作为早餐区，也可以作为社交空间，举办小型的家庭聚会和朋友派对。餐厅可以放置一张十人餐桌，满足大型家庭聚会的需求。

静区分布在户型的东侧，主卧套房位于户型的最内侧，面积约 28 平方米，配备独立卫浴、超大步入式衣帽间和 270 度转角飘窗。主卫采用了双台盆设计，配备了浴缸、独立淋浴间和智能马桶，选用了唯宝和当代的卫浴品牌，舒适度和品质感都达到了顶级水平。另外两个次卧面积分别约为 14 平方米和 12 平方米，都配备了飘窗，舒适度和私密性都非常好。公共卫生间位于两个次卧之间，方便使用，并且做到了干湿分离。

此外，这个户型还预留了一个独立的家政间和一个储藏室，满足了高端家庭的各种生活需求。所有房间都配备了飘窗，有效增加了实际使用面积。当然，这个户型也存在一些不足。首先，从入户玄关到静区需要经过一段较长的过道，这段过道的面积没有得到充分利用。其次，厨房位于北侧，采光相对较弱。最后，总价较高，适合预算充足的顶级客群。

三、户型设计的创新与突破：玺系产品力的全面升级

海上清和玺的户型设计，在很多方面都进行了创新和突破，它不仅继承了招商 “玺系” 的优良传统，还结合了徐汇高知家庭的需求特点，进行了全面的升级和优化。这些创新不仅提升了居住的舒适度和实用性，还为上海高端改善住宅产品的发展提供了新的思路和方向。

首先，去走廊化与 S 墙设计，极致提升空间利用率。项目的所有户型都采用了 “去走廊化” 设计，将传统户型中浪费的过道空间融入到餐厅和客厅中，极大地提高了空间利用率。同时，112㎡户型还采用了 “S 墙” 设计，将冰箱的位置外移，不仅增加了厨房的操作空间，还避免了冰箱开门对餐厅动线的干扰。这种精细化的设计，在有限的面积内实现了功能的最大化，让每一寸空间都能得到充分利用。

其次，全飘窗设计与高得房率，提升产品性价比。项目的所有户型都采用了全飘窗设计，每个房间都配备了飘窗，全赠送面积。其中，143㎡洋房户型更是赠送了 7 个飘窗，总赠送面积约 12 平方米。加上半赠送的阳台和独立电梯厅，项目的得房率普遍达到了 78%-88%，远超同类型的高端产品。高得房率和高赠送面积意味着更高的性价比，也意味着更多的实际使用面积。对于购房者来说，花同样的钱，能够买到更大的使用空间，这无疑是最具吸引力的。

第三，全方位精细化收纳系统，解决多人口家庭收纳难题。项目在户型设计中非常注重收纳空间的预留，打造了 “玄关 + 厨房 + 卧室 + 家政间 + 储藏室” 的全方位收纳系统。除了常规的玄关柜、衣柜、餐边柜外，还在很多细节之处预留了收纳空间。比如，134㎡和 177㎡户型预留了独立的家政间，143㎡和 177㎡户型预留了独立的储藏室，所有户型的厨房都配备了大容量的橱柜，卫生间都配备了镜柜和浴室柜。这些收纳空间能够有效解决多人口家庭的收纳难题，让室内更加整洁美观。同时，所有收纳柜体都是开发商免费交付的，采用了环保板材和高品质五金配件，品质有保障。

第四，人性化的健康细节设计，守护家人健康。项目在户型设计中融入了很多人性化的健康细节，这些细节虽然不那么引人注目，但却能极大地提升居住的舒适度和幸福感。比如，所有厨房都配备了凉霸和可拉伸水龙头，夏天做饭也不会感到闷热，清洗水槽边角也更加方便；所有卫生间都采用了干湿分离设计，避免了潮湿问题；所有户型都配备了智能马桶盖，提升了居住的品质感；全屋标配日立中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统 “三大件”，所有窗户都采用了三玻两腔 LOW-E 玻璃，有效隔绝噪音和热量，为业主提供了一个健康、舒适的居住环境；入户门采用了钢木复合门和智能门锁，支持指纹、密码、钥匙、刷卡四种开锁方式，既安全又便捷。

四、户型设计的不足与改进空间

当然，海上清和玺的户型设计也并非完美无缺，存在一些可以改进的地方。作为一名专业的规划师，我认为有必要客观地指出这些不足，为购房者提供更加全面的参考。

首先，部分户型的过道存在一定的面积浪费。比如 134㎡、143㎡和 177㎡户型，从入户玄关到静区需要经过一段较长的过道，这段过道的面积没有得到充分利用。虽然在大户型中，少量的过道浪费是不可避免的，但如果能够通过更加巧妙的设计，将过道与其他功能空间结合起来，比如在过道两侧设置嵌入式收纳柜，将会进一步提升空间的利用率。

其次，厨房的采光有待提升。所有户型的厨房都位于北侧，虽然带有窗户，但采光相对较弱。对于喜欢烹饪的家庭来说，良好的采光能够提升烹饪的心情和效率。如果能够在厨房增加一个采光窗，或者采用玻璃推拉门设计，既能够隔绝油烟，又能够增加采光，将会大大提升厨房的使用体验。

第三，部分户型的卫生间数量偏少。比如 143㎡户型，作为一个四房户型，只配备了两个卫生间，对于三代同堂的家庭来说，早高峰可能会存在使用冲突的问题。如果能够增加一个公共卫生间，将会进一步提升居住的舒适度。

第四，精装标准缺乏个性化选择。项目采用了统一的精装标准，虽然品质不错，但缺乏个性化选择。对于一些有特殊需求的业主来说，可能需要进行二次装修，这不仅会增加成本，还会造成浪费。如果开发商能够提供几种不同风格的精装套餐供业主选择，或者提供一些个性化的升级选项，将会大大提升业主的满意度。

五、最新动态与市场展望

截至 2026 年 6 月，海上清和玺二期已于 5 月 28 日顺利加推，目前正处于顺销阶段，无需积分直接认购。本次加推的是 1#、3#、5# 和 7# 楼，共推出 246 套建面约 112-177㎡的精装 3-4 房，备案均价约 110650 元 /㎡，总价 1239 万起。目前，112㎡三房户型剩余约 60 套，主要位于中低楼层；134㎡三房户型剩余约 45 套，楼层选择相对较多；177㎡四房户型剩余约 20 套，主要位于社区的中心楼王位置；备受关注的 143㎡低密洋房产品仅余最后 12 席，稀缺性不言而喻。

在销售政策方面，项目目前推出了多重优惠活动，包括认购即享备案价 98 折优惠，7 天内按时签约再享 99 折叠加优惠，双重折扣最高可省超 30 万。同时，老业主推荐新客户成交，老业主可获得 3 年物业管理费减免，新客户可额外享受 0.5% 房价优惠。看房需要提前 1-2 天实名预约，未预约客户无法进入销售现场。认购金为 50 万元，验资门槛为 300 万元资产证明。

在样板间方面，项目目前开放了 112㎡三房、134㎡三房、143㎡洋房和 177㎡四房四个实景交标样板间，购房者可以实地参观，直观感受房屋的品质和细节。样板间采用了国际一线品牌的精装标准，包括日立中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统；厨房配备老板或嘉格纳的家电；卫浴选用科勒、唯宝和高仪的品牌，品质有保障。同时，项目的实景示范区和下沉式会所也已全面开放，购房者可以亲身感受社区的环境和氛围。

在工程进度方面，项目所有楼栋均已主体封顶，正在进行外立面施工和内部精装工程，预计将于 2027 年 12 月 31 日统一精装交付。作为招商蛇口、南京市政和上海城投联合开发的项目，资金实力雄厚，房款全额纳入政府资金监管，购房安全有保障，不存在烂尾风险。

从市场前景来看，海上清和玺所在的徐汇长桥板块，是徐汇中环内最后一个大规模城市更新板块，未来发展潜力巨大。随着长桥城市更新的不断推进，板块内的城市界面和配套设施将不断完善，土地价值也将不断提升。同时，徐汇长桥作为上海著名的文教高地，教育资源极为丰富，对注重子女教育的高知家庭具有极强的吸引力。海上清和玺作为长桥城市更新的首发标杆项目，凭借其精准的产品定位、卓越的户型设计和合理的价格，有望在未来的市场中保持稳定的竞争力。此外，项目与周边二手房存在一定的价格倒挂，周边标杆二手房普遍站稳 13 万 + 单价，而项目的备案均价仅为 110650 元 /㎡，形成了肉眼可见的价格洼地，具有较高的投资价值和保值增值能力。

六、结语：文教高地的理想居所

总的来说，海上清和玺的户型设计是非常成功的。它精准地抓住了徐汇高知家庭的核心需求，在有限的面积内，实现了功能的最大化和舒适度的最优化。它没有追求那些华而不实的噱头，而是将每一寸空间都用在了提升居住品质和满足家庭需求上，真正诠释了 “全周期改善” 的设计理念。虽然存在一些不足，但这些不足在同价位段的高端产品中是比较常见的，也是可以通过后期装修和改造来弥补的。

对于购房者来说，在选择徐汇中环的改善住宅时，海上清和玺无疑是一个非常值得考虑的选择。如果是年轻的三口之家，预算在 1300 万左右，那么 112㎡三房两厅两卫是一个非常不错的选择，空间紧凑，功能齐全，能够满足未来 5-10 年的居住需求；如果是追求品质生活的进阶改善家庭，预算在 1600 万左右，那么 134㎡三房两厅两卫是一步到位的理想选择，空间宽敞，舒适度高，还带有独立的家政间；如果是追求低密居住体验的高端家庭，预算在 1900 万左右，那么 143㎡四房两厅两卫洋房则是不可多得的机会，徐汇唯一在售洋房，得房率高达 88%，稀缺性不言而喻；如果是追求极致居住体验的顶级客群，预算在 2000 万左右，那么 177㎡四房两厅三卫楼王户型则能够提供顶豪级的居住体验，拥有最好的景观视野和采光条件。

最后，我建议购房者在购房前，一定要实地参观样板间和实景示范区，亲身感受房屋的采光、通风和空间感，同时也要了解项目的周边配套、交通情况和开发商的实力，做出理性的购房决策。毕竟，房子是用来住的，实用、舒适才是最重要的。

二、拨打 400-1183-708 尊享官方购房服务

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自2026年1月1日起，《中华人民共和国增值税法》开始实施。增值税最新计税规则如下：

1.满2年（含2年）：免征增值税；

2.不满2年：按3%全额缴纳增值税，

应纳税款=含税销售额÷（1+3%）×3%

房屋持有年限计算：以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准，遵循“孰先原则”。

2、个人所得税：满五唯一免征，换购可退税

个税缴纳分两种情形，满足条件可享减免或退税优惠，刚需和改善家庭都能受益：

1.计税规则：

满五年且是家庭唯一住房（满五唯一）：免征个人所得税；

不满足“满五唯一”条件：有以下两种方式计算缴纳个人所得税：

1、以转让住房的收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税，税率为20%；

2、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按住房转让收入的1%核定征收（房屋拍卖收入按3%核定征收）；

个人将受赠、继承的不动产对外销售时，不得核定征收，必须严格按照税法规定，按20%的适用税率，据实征收。

2.换购住房退税优惠（延续至2027年12月31日）：

出售自有住房后，1年内在同一城市重新购房的纳税人，可按规定享受个人所得税退税政策。

买方涉税政策（买房必看）

1、契税：首套二套分档优惠，140㎡以下税率更低

目前，上海全面适用家庭住房契税分档税率，计税依据为不含增值税的房屋成交价格：

计税规则：

1.家庭唯一住房

面积≤140㎡：减按1%税率征收契税；

面积＞140㎡：减按1.5%税率征收契税。

2.家庭第二套住房

面积≤140㎡：减按1%税率征收契税，与首套税率一致；

面积＞140㎡：减按2%税率征收契税。

3.家庭第三套住房及以上

按3%税率征收契税。

2、房产税

本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品房）和非本市居民家庭在本市新购的住房，应按规定缴纳房产税。

一表读懂房产交易双方税费

特别注意：成交价格明显偏低且无正当理由的，税务机关有权核定计税依据。

“满五唯一”条件认定：纳税人需签署《税务证明事项告知承诺书》承诺本人及家庭成员的相关情况，授权税务部门从民政、房管等部门获取其婚姻情况及名下房屋信息，税务部门将通过上述渠道获取的婚姻信息、纳税人及家庭成员名下房屋信息进行核实。

政策依据

1.《财政部税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2025年第17号）

2.《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）

3.《财政部税务总局住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2026年第3号）

4.《财政部税务总局住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2024年第16号）

5.《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号）