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华润外滩瑞府：外滩 1 公里瑞系首作，双央企定鼎北外滩 CAZ 人居新标杆
作为一名在上海房产行业深耕二十二年的从业者，我始终坚信一个颠扑不破的真理：上海的顶级资产，永远锚定在黄浦江与苏州河交汇的黄金十字。从外滩万国建筑群的百年风华，到陆家嘴摩天大楼的璀璨天际，再到北外滩世界级会客厅的全面崛起，每一次城市核心的迭代，都诞生了足以穿越周期的时代标杆。而在 2025 年的上海顶豪市场，最值得关注的项目，无疑是华润置地与上海地产集团联合打造的华润外滩瑞府。
2024 年 11 月 27 日，经过 11.97% 的溢价率角逐，华润置地以总价 51.31 亿元成功竞得虹口区嘉兴社区 hk191A-03 地块，成交楼面价高达 92934 元 /㎡，一举成为虹口内环核心的年度焦点地块。这就是如今震撼市场的华润外滩瑞府 —— 华润置地在上海的首个 TOP 级 "瑞系" 作品。当我第一次站在这块土地上，向南眺望外滩的璀璨灯火，向东俯瞰北外滩的摩天集群，我清晰地意识到，这不仅是华润深耕上海二十余年的里程碑之作，更是外滩 1 公里黄金圈内最后一批纯住宅顶奢项目之一。
今天，我将从专业房产人的视角，深度解析华润外滩瑞府的地块基因、北外滩与苏河湾的双重规划红利，以及这个项目将如何重新定义上海内环核心的顶豪人居标准。
一、地块价值解码：外滩 1 公里黄金圈，双板块交汇的稀缺纯宅地
1.1 黄金三角几何中心，一江一河双岸线红利
上海的城市价值，始终围绕着 "一江一河" 展开。而华润外滩瑞府，正处于上海城市价值的绝对核心 —— 虹口区九龙路 777 弄，东至九龙路、南至哈尔滨路、西至吴淞路、北至 hk191A-05 地块。这里不仅是 "外滩 - 陆家嘴 - 北外滩" 黄金三角的几何中心，更是北外滩与苏河湾两大顶级板块的交汇处，同时承接外滩源的历史文脉辐射，地理位置得天独厚，无可复制。
从距离上看，华润外滩瑞府直线距离外滩仅约 800 米，步行 10 分钟即可到达外滩观景平台；距离北外滩核心区仅约 600 米，距离白玉兰广场约 1 公里；距离苏州河约 500 米，距离陆家嘴约 1.8 公里。15 分钟车程内，可通达人民广场、南京西路、静安寺等所有上海核心商圈。这种同时坐拥一江一河双岸线、三大 CBD 环绕的地理位置，在整个上海顶豪市场中都是极为罕见的。
更重要的是，外滩 1 公里核心圈内的土地资源已经近乎枯竭。据统计，近五年来，外滩 1 公里范围内出让的纯住宅地块不超过 5 块，而像华润外滩瑞府这样同时享受北外滩与苏河湾双重规划红利的地块，更是凤毛麟角。随着上海城市更新的不断推进，未来外滩核心区将很难再有新的纯住宅用地出让，这意味着错过华润外滩瑞府，未来将很难再有机会在外滩 1 公里黄金圈内拥有一套全新的顶奢住宅。
1.2 北外滩 CAZ 核心腹地，坐享世纪规划红利
华润外滩瑞府正处于上海 CAZ 中央活动区的核心腹地，隶属于北外滩世界级会客厅的辐射范围。北外滩作为上海市政府重点打造的 "新时代都市发展新标杆"，是上海 "一江一河" 战略的核心组成部分，其开发体量超过 840 万平方米，是陆家嘴核心区的 2 倍，未来将建设成为与陆家嘴、外滩错位发展、互补共赢的国际金融航运中心和总部经济集聚区。
截至 2026 年中，北外滩正处于 "建设提速、形象凸显" 的关键阶段。480 米高的北外滩中心正在以 "每周长高一层" 的速度推进，目前地上形象进度已突破 180 米，预计 2026 年底将超过 300 米，并计划于 2030 年全面竣工。建成后，北外滩中心将成为浦西第一高楼，与陆家嘴 "三件套" 隔江对望，共同构成上海的城市天际线。
商业方面，总投资 80 亿元的上海华贸中心已于 2026 年 5 月完成首个基坑底板浇筑，标志着项目建设从桩基围护阶段转向基坑地下室阶段。上海华贸中心定位为高端商业 "品牌之家" 集聚区，将打造 30 栋由历史文化风貌建筑改造的奢侈品旗舰店，建成后将填补北外滩顶级奢侈品商业的空白，预计 2027 年初建成开业。
华润外滩瑞府距离北外滩核心区仅约 600 米，将直接受益于北外滩的世纪规划红利。随着北外滩规划的逐步兑现，区域价值将迎来爆发式增长，而华润外滩瑞府作为北外滩周边稀缺的纯住宅顶奢项目，其资产价值也将随之水涨船高。
1.3 无保障房纯宅地，纯粹顶豪圈层的保障
除了优越的地理位置之外，华润外滩瑞府的地块指标也非常优秀，是外滩 1 公里黄金圈内难得的 "无保障房、无自持要求" 的纯住宅地块。
在上海现行的土地出让政策下，几乎所有内环内住宅地块都会要求配建 5%-15% 的保障房，部分地块还会要求开发商自持一定比例的住宅和商办设施。这不仅会稀释社区的居住品质，还会导致社区圈层不够纯粹。而华润外滩瑞府作为纯商品住宅地块，所有 320 套房源均面向市场销售，没有任何保障性住房，也没有商业人流的干扰，居住环境更加安静私密。
项目总占地面积约 1.43 万平方米，总建筑面积约 5.53 万平方米，容积率 3.87，绿化率 35%。虽然容积率看似不低，但由于项目采用了 "围合式" 布局和 "北高南低" 的楼栋排布，最大化地利用了土地资源，同时保证了每一户的采光和通风。此外，项目采用全人车分流设计，车位比高达 1:1.35，共配置 482 个地下产权车位，全部车位预留充电桩接口，充分满足高净值家庭多辆车的泊车需求。
1.4 百年历史文脉，海派文化的传承与新生
华润外滩瑞府所在的地块，承载着百年上海的历史文脉。这里曾经是上海公共租界的核心区域，保留了大量的历史建筑和文化遗产，如上海邮政总局、上海大厦、外白渡桥等。项目南侧紧邻上海音乐谷，这是一个以音乐产业为特色的文化创意园区，拥有 8 个小剧场、30 多个音乐工作室和众多文化艺术机构，是上海重要的文化地标之一。
在开发过程中，华润置地充分尊重了地块的历史文脉，保留了地块内的一栋 3 层历史风貌建筑，并将其改造为社区配套商业和文化展示空间。同时，项目的建筑设计也融入了海派文化元素，将传统海派建筑的精髓与现代设计美学完美融合，打造出既具有历史底蕴又符合现代居住需求的顶级住宅产品。
二、板块未来规划：北外滩与苏河湾双轮驱动，区域价值全面爆发
要真正理解华润外滩瑞府的价值，就必须站在上海城市发展的战略高度，看清北外滩和苏河湾的未来规划。华润外滩瑞府正好位于两大板块的交汇处，将同时受益于两大世界级规划的红利，这是其他任何顶豪项目都无法比拟的优势。
2.1 北外滩：世界级会客厅的全面崛起
如前所述，北外滩是上海市政府重点打造的 "世界级会客厅"，也是上海未来十年城市发展的核心引擎。根据《北外滩地区控制性详细规划》，北外滩将按照 "三年出形象、五年塑功能、十年基本建成" 的战略节奏，打造成为 "新时代都市发展新标杆"。
产业发展方面：北外滩将重点发展航运和金融两大产业，打造上海国际航运中心和国际金融中心的核心承载区。目前，北外滩已经集聚了近 4000 家航运企业和机构以及超过 1500 家金融机构，管理资产规模超过 7 万亿元，全国近 1/8 的公募基金都位于北外滩。未来，北外滩将进一步提升产业能级，吸引更多的跨国企业总部和金融机构入驻，导入超过 40 万高收入就业人口。
交通配套方面：北外滩正在构建 "地上 - 地面 - 地下" 三位一体的立体交通网络。4.5 公里长的空中连廊系统正在分区推进，部分示范段已经投入使用，未来将串联起北外滩所有的核心建筑和公共空间。地下空间方面，北外滩将建设一个庞大的地下交通网络，包括地铁、地下道路和地下停车场，实现人车分流。目前，北外滩已经有 4 号线、12 号线两条地铁线路运营，19 号线也正在建设中，预计 2027 年通车。届时，北外滩将形成三条地铁交汇的交通格局，10 分钟可达陆家嘴，15 分钟可达人民广场，30 分钟可达虹桥枢纽。
公共空间方面：北外滩正在建设约 6 公顷的中央绿地（中央公园），这将是上海中心城区最大的城市公园之一。此外，北外滩还将打造 22 公顷的慢行优先区，建设滨江步道、自行车道和步行街区，为居民提供更多的休闲活动空间。
2.2 苏河湾：世界级滨水中央活动区
除了北外滩之外，华润外滩瑞府还将受益于苏河湾的发展红利。苏河湾是上海 "一江一河" 战略的另一个核心板块，定位为 "世界级滨水中央活动区" 和 "全球城市的中央公园"。
根据规划，苏河湾将打造约 4.2 公里长的滨水公共空间，建设约 100 万平方米的高端商业和办公配套。目前，苏河湾万象天地已经开业，成为上海新的网红打卡地；华侨城苏河湾、宝格丽酒店等顶级项目已经建成，形成了浓厚的高端居住氛围。
未来，苏河湾将进一步提升商业能级和文化品位，引入更多的国际一线品牌和文化艺术机构，打造成为上海最具活力和魅力的滨水商务区。华润外滩瑞府距离苏河湾仅约 500 米，步行即可到达，未来业主将能够享受到苏河湾的高端商业和文化配套。
2.3 全维度成熟配套，一站式高品质生活
华润外滩瑞府周边的配套已经非常成熟，能够满足业主的日常生活需求。
商业配套方面：项目周边有四川北路商圈、苏河湾万象天地、北外滩来福士、白玉兰广场、南京东路商圈等多个大型商业体，能够满足业主的购物、餐饮、娱乐需求。未来，随着上海华贸中心的开业，业主将能够享受到全球顶级的奢侈品购物体验。
教育配套方面：项目周边 1.5 公里内覆盖从幼儿园到高中的全龄优质教育资源。幼儿园有虹口区实验幼儿园、四川北路幼儿园等上海市示范幼儿园；小学有虹口区第三中心小学、四川北路第一小学等上海市一流小学；中学有华东师大一附中、上海市复兴高级中学等上海市实验性示范性高中。
医疗配套方面：项目直线 3 公里内覆盖上海市第一人民医院、上海交通大学医学院附属新华医院、同济大学附属同济医院三家三甲医院，能够为业主提供优质的医疗服务。
生态配套方面：项目周边有四川北路公园、虹口公园、外滩滨江步道、苏州河滨水步道等多个公共休闲空间，为业主提供了丰富的休闲活动场所。
三、项目规划与产品力：华润瑞系上海首作，大师天团共筑顶奢人居
华润外滩瑞府是华润置地在上海打造的首个 TOP 级 "瑞系" 作品，也是 2025 年华润置地的一号作品。华润置地作为世界 500 强企业华润集团旗下的核心地产业务平台，深耕上海二十余年，先后打造了华润外滩九里、华润静安府、华润苏河湾中心等多个经典项目，在市场上拥有极高的口碑和品牌影响力。
作为华润瑞系的上海首作，华润外滩瑞府承载着华润打造上海内环核心顶豪新标杆的使命。项目力邀国际顶级大师天团操刀，从建筑到生活全维度高定：GOA 大象设计担纲建筑设计；渡边智昭负责会所和架空层设计；TROP 操刀艺文景观设计；室内由 W.DESIGN 无间设计、李益中精琢。这支曾塑造多个城市封面的大师团队，聚集在外滩瑞府，共筑外滩新一代标杆住宅。
3.1 整体规划：围合式布局，风雨连廊无缝衔接
华润外滩瑞府总占地面积约 1.43 万平方米，总建筑面积约 5.53 万平方米，容积率 3.87，绿化率 35%。项目整体规划为 4 栋 24-32 层的高层住宅和 1 栋 3 层的风貌建筑，总户数仅 320 户，是一个非常纯粹的顶豪社区。
项目的楼栋排布经过了精心设计，采用了 "围合式" 布局和 "北高南低" 的楼栋排布，最大化地利用了土地资源，同时保证了每一户的采光和通风。4 栋高层住宅呈一字排开，南侧的楼栋较低，北侧的楼栋较高，前排的房源可以无遮挡俯瞰外滩和陆家嘴天际线，后排的房源则可以尊享社区内部的中央园林盛景。
项目最大的亮点之一是采用了全域风雨连廊设计，风雨连廊无缝衔接四栋建筑和社区主入口，打造了 "无边界社区"。无论刮风下雨，业主都可以从社区主入口直接走到自己的楼栋，无需担心被雨淋。同时，风雨连廊还植入了策展式艺术品，强化了身份转换的心理缓冲，营造出尊崇的归家体验。
3.2 建筑设计：现代极简，低调奢华
华润外滩瑞府的建筑设计由国际知名的 GOA 大象设计团队担纲，整体风格采用了 "现代极简、低调奢华" 的设计理念，将海派文化元素与现代建筑美学完美融合。
外立面采用了大面积的超白玻璃幕墙 + 香槟金色金属铝板 + 天然石材的组合，线条简洁流畅，质感高级。玻璃幕墙采用了 Low-E 中空玻璃，具有良好的隔热、隔音和防紫外线性能。金属铝板采用了香槟金色，与周边的历史建筑相协调，同时在阳光的照射下呈现出丰富的光影变化。
项目的入户大堂采用了挑高设计，层高约 6 米，装修豪华大气，配备了沙发、茶几、艺术雕塑等设施，营造出尊崇的归家体验。每栋楼都配备了独立的入户大堂和电梯厅，保证了业主的私密性和尊贵感。
3.3 景观设计：艺文景观，一步一景
华润外滩瑞府的景观设计由国际知名的 TROP 景观设计团队担纲。TROP 景观设计是全球顶尖的景观设计公司之一，参与了上海迪士尼乐园、深圳华侨城等多个知名项目的景观设计。
项目的景观设计以 "艺文景观" 为理念，打造了 "一轴、一心、多节点" 的景观结构。"一轴" 是指贯穿社区南北的中央景观轴，从社区主入口一直延伸到社区内部。中央景观轴上设置了镜面水景、艺术雕塑、阳光草坪、休闲廊架等多个景观节点，搭配全冠移植的香樟、银杏、桂花等成年乔木，形成了层次丰富、四季有景的生态园林。
"一心" 是指位于社区中心的中央花园，面积约 4000 平方米，是社区的公共活动中心。中央花园设置了英式草坪、休闲座椅和儿童活动区，为业主提供了一个休闲娱乐和邻里交流的场所。
"多节点" 是指分布在社区各个角落的景观节点，包括架空层活动区、主题庭院等，满足了不同年龄段业主的活动需求。
3.4 户型设计：纯粹大户型，全生命周期覆盖
华润外滩瑞府的户型设计非常纯粹，全部是面向塔尖人群的大户型产品，户型区间覆盖 124-330㎡，包括三房两厅两卫、四房两厅三卫、五房两厅四卫等多种户型，能够满足不同家庭的居住需求。
所有户型均采用了大面宽、短进深的设计理念，保证了充足的采光和通风。同时，项目全系标配一梯一户，每户均享有独立电梯厅，保障了归家的私密性与仪式感。此外，项目还通过独立电梯厅、全屋飘窗等空间赠送，有效提升了实际使用面积，得房率超 90%。
建面约 124㎡三房两厅两卫户型：这是项目的入门级产品，也是外滩核心资产的友好准入门槛。户型采用了经典的飞机户型布局，三开间朝南，南向面宽约 10.5 米。LDKB 一体化设计，客厅面宽约 4.2 米，通透大气。主卧套房面积约 25㎡，配备独立卫浴和步入式衣帽间，私密性强。
建面约 165㎡四房两厅三卫户型：这是项目的主力爆款户型。四开间朝南，南向面宽约 14 米，6.9 米横厅设计，270° 转角飘窗，视野震撼。双主卧套房设计，独立卫浴 + 衣帽间 + 观景飘窗，全龄居住适配。中西双厨 + 独立家政间，功能分区合理，大家庭优选。
建面约 240㎡四房两厅三卫户型：这是项目的改善旗舰户型。约 18 米超大面宽，四开间朝南，全明格局。LDKB 一体化大方厅设计，全景落地窗搭配环幕飘窗，将外滩盛景、陆家嘴天际线尽收眼底。独立书房、中西双厨、豪华主卧套间一应俱全，兼顾居家办公、商务社交与日常居住。
建面约 330㎡五房两厅四卫户型：这是项目的顶奢藏品大平层，仅少量席位。五开间朝南设计，超大横厅格局，全屋空间通透敞亮。独立保姆间、多套房设计，满足塔尖人群终极置业需求。高区户型可以无遮挡观赏外滩和陆家嘴天际线，视野非常震撼。
3.5 精装与配套：顶奢配置，尊享品质生活
华润外滩瑞府采用全屋精装交付，精装标准达到了上海顶豪市场的顶级水平。项目全部采用国际一线品牌，从橱柜、卫浴、家电到地板、墙面、门窗，每一处细节都精挑细选，品质有保障。
厨房系统：橱柜采用德国博洛尼品牌，厨电采用嘉格纳五件套（燃气灶、油烟机、洗碗机、冰箱、蒸烤箱）。水槽和龙头采用德国弗兰卡品牌，配备怡口前置过滤、滨特尔中央净水 + 中央软水系统。此外，项目还打造了华润置地上海首个高效烹饪健康厨房，集三重净烟、女士友好收纳、深度净水、智能安防与静音环保于一体，全方位打造清新、便捷、纯净、安心的顶级烹饪体验。
卫浴系统：卫浴采用杜拉维特和高仪品牌，龙头和花洒采用德国高仪品牌。主卫配备双台盆和嵌入式浴缸，次卫配备淋浴间。
客餐厅系统：地面采用天然石材拼花，墙面采用木饰面 + 石材，顶面采用立邦无机涂料（丝绸艺术漆）。背景墙采用木饰面 + 石材 + 金属，飘窗采用天然石材。
卧室系统：地面采用圣象实木复合地板，墙面采用特普丽墙布，顶面采用立邦无机涂料（丝绸艺术漆）。主卧背景墙采用皮革 + 木饰面造型 + 壁龛柜，卧室门为定制木饰面门。
入户系统：进户门采用定制铸铝门，进户门锁采用智能门锁。玄关柜为定制，内置除臭烘干系统。
此外，项目还配备了东芝中央空调、威能全屋地暖、松下新风系统三大件，同时还配备了华为智能全屋系统，业主可以通过手机控制家里的灯光、空调、窗帘等设备，实现智能化生活。
项目还配备了约 3000 平方米的高定会所，由渡边智昭设计，涵盖恒温泳池、健身中心、沙龙社交空间、童玩实验室等，高端社交与休闲需求一站式满足。会所采用了精装修设计，配备了专业的服务人员，为业主提供高端的社交和休闲场所。
物业服务方面，华润外滩瑞府由华润万象生活提供顶级的物业服务。华润万象生活是国家一级资质物业服务企业，拥有多年的高端住宅物业服务经验。项目将为业主提供 24 小时管家式服务，包括安保、保洁、维修、代收快递、家政服务等。此外，华润万象生活还将为业主提供定制化的服务，如私人宴会策划、旅行安排、医疗咨询等，让业主享受尊贵、便捷的生活。
四、未来价值展望：外滩核心稀缺资产，穿越周期的恒产
在当前的房地产市场环境下，什么样的房子最值得投资？我的答案始终是：占据城市核心资源、拥有稀缺产品形态、由品牌开发商打造的纯改善型住宅。而华润外滩瑞府，正好完美符合这三个条件。
4.1 极致稀缺性：外滩 1 公里最后一批纯住宅顶奢项目
在上海内环内，纯住宅地块本来就非常稀缺，而位于外滩 1 公里黄金圈内的纯住宅地块更是绝无仅有。随着上海城市更新的不断推进，外滩核心区的土地资源已经近乎枯竭，未来将很难再有新的纯住宅用地出让。华润外滩瑞府作为外滩 1 公里黄金圈内最后一批纯住宅顶奢项目之一，其稀缺性不言而喻。
此外，项目的无保障房配比和纯大户型规划，也进一步提升了其稀缺性。在上海现行的土地出让政策下，未来很难再有这样的地块推出。这意味着，错过华润外滩瑞府，未来将很难再有机会在外滩 1 公里黄金圈内拥有一套全新的顶奢住宅。
4.2 规划集中兑现：双板块红利叠加
未来 3-5 年，将是北外滩和苏河湾规划集中兑现的关键时期。北外滩的 480 米北外滩中心、上海华贸中心等重大项目将陆续建成，苏河湾的滨水公共空间和商业配套将进一步完善。随着这些重大项目的陆续建成，区域的城市形象、商业能级和产业实力都将得到质的提升，区域价值也将迎来爆发式增长。
华润外滩瑞府作为两大板块交汇处的顶级住宅项目，将同时受益于两大板块的发展红利。根据历史经验，在区域规划集中兑现期，核心区的顶级住宅项目的升值速度往往会远超市场平均水平。例如，前滩在规划集中兑现期，核心区的住宅价格在短短几年内翻了一番。
4.3 产业人口支撑：高净值人群的首选居住地
如前所述，北外滩正在大力发展航运和金融产业，未来将集聚大量的企业高管、金融从业者和专业技术人员。这些人群具有很强的购买力和改善型居住需求，对居住品质和圈层纯粹性有着极高的要求。
而华润外滩瑞府作为北外滩周边稀缺的纯住宅顶奢项目，无论是产品品质、圈层纯粹性还是地理位置，都完美契合了这些高净值人群的居住需求。未来，华润外滩瑞府将成为这些高净值人群的首选居住地，拥有非常稳定的租赁和转售市场。
4.4 双央企保障：安全与品质的双重保证
在当前的房地产市场环境下，开发商的实力和信誉变得尤为重要。华润外滩瑞府由华润置地与上海地产集团联合开发，两大央企强强联合，资金实力雄厚，开发经验丰富，能够保证项目的顺利交付和品质。
华润置地作为中国高端住宅的领军者，在市场上一直拥有极高的口碑和品牌影响力。华润开发的项目，二手房价格往往比周边同档次项目高出 10%-20%。这不仅是因为华润的产品品质好，更是因为华润的物业服务好，能够为业主提供长期的价值保障。
五、结语：华润外滩瑞府，献给上海的外滩人居新序章
上海是一座不断创造奇迹的城市，而外滩则是这座城市的灵魂。一百多年来，外滩见证了上海的兴衰荣辱，也孕育了无数的财富传奇。从老上海的名门望族到今天的时代精英，外滩始终是上海塔尖人群心中的终极居住梦想。
华润外滩瑞府，作为华润置地在上海的首个瑞系作品，占据了外滩 1 公里黄金圈的核心位置，拥有不可复制的地理位置和强大的产品力。它不仅是两大央企联袂打造的顶豪力作，更是外滩核心区最后一批纯住宅顶奢项目之一。
未来十年，北外滩和苏河湾将迎来全面爆发，成为上海乃至全球的城市新地标。而华润外滩瑞府，将与这座城市共成长，见证上海的下一个黄金十年。
对于那些追求极致生活品质、看重资产保值增值的塔尖人群来说，华润外滩瑞府无疑是一个不容错过的机会。因为在上海，这样的项目，错过就真的再也没有了。
根据2026年2月26日起施行的上海购房政策（“沪七条”），以下是最新政策要点：
限购政策
沪籍家庭：
外环内限购2套，外环外不限套数。
多子女家庭（至少1位未成年）可在原有限购基础上增购1套，即外环内最多3套，外环外不限。
非沪籍家庭/成年单身人士：
社保/个税连续满1年：外环内限购1套，外环外不限套数。
社保/个税连续满3年：外环内可增购1套，合计外环内最多2套，外环外不限。
持《上海市居住证》满5年：全市限购1套，无需社保/个税证明。
港澳台及外籍人士：
个人名下无住房的，需满足在沪缴纳15个月内满12个月个税或社保，可购1套自住住房（5年内不得出租、转售）。
商业贷款政策
首套：首付比例15%，贷款利率按LPR减45个基点（约3.05%）。
二套：普通区域首付25%，贷款利率按LPR减5个基点（约3.45%）；嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山、临港新片区等重点区域首付20%，贷款利率约3.25%。
执行“认房不认贷”，仅看上海房产套数，过往贷款记录不影响首套认定。
公积金贷款政策
首套：家庭最高贷款额度240万元，多子女家庭上浮20%（最高288万元），购买二星级及以上新建绿色建筑上浮15%（最高324万元）。
二套：家庭最高贷款额度200万元，多子女家庭上浮20%（最高240万元），购买绿色建筑上浮15%（最高270万元）。
执行“认房不认贷”，已结清公积金贷款的家庭再次购房可申请公积金贷款。
税费政策
契税：
首套：面积≤140㎡，税率1%；面积＞140㎡，税率1.5%。
二套：面积≤140㎡，税率1%；面积＞140㎡，税率2%。
三套及以上：税率3%。
增值税：满2年免征，不满2年按3%征收。
个人所得税：满五唯一免征，换购住房可退税（至2027年12月31日）。
房产税：
沪籍家庭首套免征，二套及以上按人均60㎡免税面积扣除后征收。
非沪籍家庭首套持《上海市居住证》满3年或积分达120分免征，否则全额征收。
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