「静安里」
静安区内环内苏河湾
建面约260-380㎡风貌别墅
招商华发合作 共222席瑧稀作品
总价在4800万-1亿元左右
售楼处提前线上预约
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样板房开放中
项目线上预约看房
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项目效果图供参考：
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项目产品设计
项目为建面约200-380㎡左右城市典藏作品，沿袭历史建筑格局，提高窗墙比，降低围墙高度，拓展地下空间， 打造历史风貌住宅里面少有的有社区大堂、会所、精装地库，进阶规格。
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最新户型图：
（过程稿仅供参考，以开发商公示为准）
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里市新街：规划南北活力纵轴，保改、更新宝山路、东新民路、罗浮路、武进路街面，重塑里市繁华记忆。
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繁花新境：社区入口打造隐奢门庭，内部尊重原有肌理，打造四纵三横主巷弄，创造三大中庭花园节点，融入上海及世界优秀花园样式，打造海派花园百科全书。
礼遇新所：打造地下建筑面积约1300㎡生活方式合集空间，集萃一站式高阶生活服务礼遇。海派新生：妥善留存更新原有不同风格建筑，通过保护修缮、保留改造、更新改建、织补新建四大更新手法，让各个时代建筑和谐共存。
项目地块详情
2023年，静安区发布了一则关于历史风貌保护项目实施主体遴选的公告，即 静安04-05、05-01北站新城地块。
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根据评分遴选相关事项，本次遴选报价以房地联动价21万元/㎡为基准。
而后在2023年7月21日，华发招商联合体官宣拿下 静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目：
这是继【瑞安·翠湖滨江】之后，上海推出的第二个房地联动价达21万元/㎡的项目。
根据项目设计方案， 项目总建面14.9万方，综合容积率1.44。项目将打造3层风貌别墅产品。
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根据公告内容显示，该地块须配建的5%公共租赁住房，但对中小套户型不作要求。
地块四至范围：南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块。
项目位于静安内环内，到外滩、苏河湾、四川北路等板块方便。地块旁边就是轨道交通4号线宝山路站以及10号线四川北路站，且与【弘安里】仅一条武进路之隔。
武进路正是虹口区与静安区的交界，静安北站新城地块【静安里】属于静安区，【弘安里】属于虹口区。弘安里的价格是24.3万/平，莱安里后续入市价格是否会突破联动价21万呢？
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地块位置图
这一块儿被称为北站新城的土地，或许 老上海人更习惯称它为"老北站"，地块内留有不少历史保护建筑像优秀历史建筑——虞氏故居，还有泰山大剧院等建筑，都将予以保留修缮。
城市发展不断，老北站将迎来了崭新的生长。
2017年，北站新城启动征收工作，它是上海"留改拆"背景下启动的首个试点基地，由市、区联合土地储备。直到2023年6月，该项目开启了公开遴选的流程，已经历时近7年的时间，2023年落定，有望面市。
项目周边配套
交通配套：项目周边无缝全城的自由抵达：3号线、4号线、10号线、12号线四轨纵横；海宁路、周家嘴路、大连路、北横通道，畅达全城。
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*以上所示区位简围仅概路标识位置关系，非比例制作、非实际尺寸，仅供参考。
商业配套：周边有星荟中心、宝华城市广场等商业，另规划有四川北路18号街坊，作为虹口生活新地标，包含超甲级写字楼，上海约14,000㎡的文化博物馆。
教育资源：周边有静安区闸北第一中心小学、宝山路小学、市北中学、上海市民办新华初级中学等学校。
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医疗资源：附近有瑞金医院、曙光医院、中西医结合岳阳医院、第一人民医院、上海市中医院、上海市儿童医院等。
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2025年的上海楼市，注定不会平静。
在限售解禁前夕，上海楼市暗流涌动。
有人觉得解不解禁对自己影响也不大，有人认为是对二手市场的冲击，也有人认为新房可能要更难卖了……
到底谁才是这场危机下 最危险的人？
抢跑开始了
今年开始，一些不限售的新房房东已经开始无奈抢跑了。
松江中骏璟荟，业主595万买的新房，去年才交房的，
今年就要便宜卖了，价格从500万进一步降到了470万。
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别以为只有郊区如此，市区的很多楼盘也是这样。
仁恒海上源破发的故事相信很多人应该都有所耳闻，这小区应该限售还没解除。
当年开盘的时候也是热的不要不要的。
很多人想买都买不到。
再来看一个，北外滩招商外滩玺。
也是一路降价，已经降了快200万了。
当然这样的新房小区砸盘卖的还是少数，但是需要卖房的房东已经开始 砸盘抢跑了。
当年挤破头打新的人，现在又开始割肉卖房了。
真是精准踩中了所有的坑。
说实话，当年一二手倒挂时期能抢到这些网红盘的绝对的优质客户。
积分高，小有存款，而且家庭的现金流应该也不错。
应该也是事业的上升期。
只不过短短几年光景，就业环境大不如前。
大多数人面临的都是收入下降、甚至是失业。
不得不抛售家庭房产。
几年过去，装修、利息又投入了不少，但是房价一分没涨。
现在想卖房还要和周边二手竞争。
压力可想而知。
对于这些人，卖房不是赚多赚少的问题，而是生死存亡的抉择。
新房解禁潮要来了
之所以要抢跑，主要原因还是 明年开始限售的新房就要陆续解禁入市了。
大家都很担心，因为总量确实不少。
我们专门做了数据统计。
2021年至2024年间：
上海新房开盘1158次；
上海新房触发限售次数467次；
上海新房触发限售房源124304套。
最猛的是2021和2022年，都有超过一半以上的项目触发限售。
房外房研究院制图
一直到2023年3季度才有所缓解。
因为2023年下半年开始，触发限售的比例下滑至30%以下。
相应的时间线上，接下来3年都是大头。
今年能卖的就赶紧卖自然是情理之中。
2026年解禁33799套；
2027年解禁45989套；
2028年解禁32507套；
2029年解禁11946套。
特别需要关注的时间点是：
2026二季度1万套，四季度1.6万套；
2027一季度1万套，三季度1.5万套，四季度1.5万套；
2028二季度1.2万套。
房外房研究院制图
市区里面杨浦是解禁量最大的区，其次静安区的压力也不小。
外围区中闵行、宝山、嘉定、青浦、浦东均压力比较大。
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房外房研究院制图
比如周家嘴路一带限售的楼盘确实不少。
房外房研究院制图
一些顶不住压力的房东已经有动作了。
去年，保利天汇有一套中区19F房源成交总价1225万，单价12.1万。
项目2020年底开盘的时候均价就已经11万/平，4年过去了现在的价格肯定不赚钱甚至亏钱。
有些房子毫无还手之力
面对新房解禁，你的房子 顶得住吗？
1、外环外小户型有压力。
限售政策时期卖的新房，还是有小户型限制。
当时应该卖了不少100平以下的产品。
解禁之后属于是限售新房之间“神仙打架”。
像 临港板块就是典型的这种情况。
临港基本那就是从0开始建设的。
当年买的客户也都是投资客。
其他区域可能一个项目能有10-20%的纯投资客就很多了。
临港估计会有30-50%。
一旦解禁，就是投资客之间厮杀。
此外， 郊区新房周边的动迁房里面的“大面积”应该也很难。
动迁房本就得房率低，户型也是没法和正规军竞争。
同样80平的户型，你看看差别多大。
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一旦人家商品房进一步降价了，动迁房只能被动接受继续降价。
2、市区20年左右的次新房拿什么抵抗
老静安、黄浦、徐汇等有很多这样房龄也不小的次新房。
在当时来说可能是不错的小区，但是今天和要解禁的新房对比，那可以说毫无还手之力。
从我们一线业务的感受，这样的小区找我们卖房的房东也确实在变多。
尤其是 1000-1500万左右的房子。
比如静安的达安锦园，2005年左右的塔板结合小区。
比如大宁新梅共和城，卢湾都市花园、香梅花园等等。
产品的代价差异太明显了。
外立面：人家是铝板、石材，最次真石漆+石材，而你是小区是涂料、面砖，还有可能已经脱落或者面砖发黑了；
车位：人车分流+豪华地库 vs 抢车位大战；
会所：恒温泳池 vs 楼下生锈的健身器材
厕所：90平以上2个起步 vs 100平还要抢卫生间
你要说老破小、老破大、塔楼不好卖就算了。
核心地段的商品房也不好卖是很多人没想到的。
地段现在也只是保下限，相对安全，但不是绝对安全。
谁让年轻人看不上你了呢。
大家地段都差不多，税费成本也没啥差别，你们这些老牌小区妥妥地炮灰。
除非人家涨价卖，你才能安全。
但是 现在的市场明摆着得降价才卖得掉。
所以，不要抱有侥幸心理。
最后
接下来上海解禁轮动情况我给大家整理好了。
大家可自行对照自己家的情况。
当然不是说解禁多少套，市场就会增加多少挂牌。
但是在解禁周3-6个月内，短期增加5-10%的供应是完全有可能。
这时候要置换或者卖房的房东可得把握好节奏。
有条件的情况下，还是按照下面的节奏错峰或者抢跑卖房。
千万别再踩踏卖房了。
2026年
一梯队：临港、徐泾
二梯队：唐镇、南桥、顾村、安亭、菊园、康桥
2027年
一梯队：颛桥
二梯队：周家嘴路、临港、唐镇、高行、杨行、嘉定新城
2028年
一梯队：嘉定新城
二梯队：高行、唐镇、周家嘴路、吴泾、古美
2029年
一梯队：龙华
二梯队：唐镇、黄浦滨江、春申、新天地、西藏北路
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