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中铁云绣外滩官方营销中心

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✨中铁云绣外滩✨

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在上海豪宅市场，黄浦江沿线始终是价值高地。从外滩、陆家嘴到北外滩，每一段滨江岸线都以不可再生的土地资源定义着顶级资产的坐标。而在“一江一河”2035规划中，杨浦滨江凭借“科创研发”的独特定位，跃升为与外滩-陆家嘴-北外滩并列的全新一极。

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有人说，杨浦滨江或许是上海中心城区最后一块可以进行成片整体开发的滨江区域。这意味着，这里的每一寸土地都必须经过最精细的计算。据不完全统计，在黄浦江核心段规划的数百幅住宅用地中，容积率能做到1.4及以下的不足5%，能将建筑限高控制在12米以内的，更是凤毛麟角。中铁·云绣外滩正是这极少数“低密孤品”之一。对于追求纯粹居住体验的高净值人士而言，这种“离尘不离城”的清幽感，在寸土寸金的滨江核心段，是绝无仅有的价值选择。

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1-科创策源地与万亿级总部圈

杨浦滨江的土地价值固然是底色，但赋予这片土地无限未来的，是正在迅速兑现的万亿级产业规划。在《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2025-2035年）》中，杨浦滨江被明确划定为“新质秀岸”段，将打造新质生产创新策源地。而这，正是中铁·云绣外滩赖以发展的底气。

在项目周边，由美团、B站、抖音三大头部互联网企业领衔的“超级总部”已经初步成型。据官方发布的最新动态显示，总建筑面积约45万平方米的美团上海科技中心、约78.5万平方米的哔哩哔哩新世代产业园，以及约11.5万平方米的抖音集团上海滨江中心，三大核心项目均已进入竣工倒计时，将于2026年下半年同步竣工交付投用。

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这一片区商办项目总投资额已达千亿元，总开发量约270万平方米，将集聚30家以上头部企业、3000家以上创新型企业（数据来源：上海市杨浦区人民政府）。当这些头部企业与高端创新人才涌入滨江，杨浦滨江南段也将迎来高净值家庭大规模导入的时代。对于中铁云绣外滩而言，这意味着近在咫尺的不仅是城市界面的焕新，更是圈层与邻居的纯粹——同频共振的时代精英们将在此汇聚，构建高知、高质的邻里社区。

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2-难以复制的滨江低密九宫格

杨浦滨江的低密“九宫格”，是上海城市规划史中一次难以复制的低密实践。它集合了绝无仅有的土地指标、不可移动的历史文脉及注定不再新增的政策限制于一身，共同构成了其作为硬核稀缺资产的绝对护城河，根据最新控规，九宫格内剩余可开发宅地仅剩1宗，未来十年近乎零新增宅地供应。

而中铁·云绣外滩地处九宫格核心正南位，是板块内距黄浦江最近的住宅项目，步行 5 分钟直达滨江步道，相比板块内其他项目，中铁·云绣外滩坐拥一线黄浦江稀缺资源，直线距江岸约400米，更近江、更居中、更静谧，既占据滨江资源首排，是九宫格内 “出则繁华、入则宁静” 的黄金点位。

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3-领绣上海的新一代科技风貌墅

中铁·云绣外滩不是简单复刻海派石库门建筑，而是用五恒科技、超尺度面宽、海派肌理和极致服务，重新定义“什么才是好的风貌产品”。不是符号的堆砌，而是精神的传承；不在过去的复刻，而在未来的创造；不在稀缺的标榜，而在日常的沉浸。

①大面宽小进深，重构风貌品类的空间格局

中铁云绣外滩摒弃了传统风貌项目“窄面宽、大进深”的局限，全面采用“大面宽、小进深”的创新排布。叠墅的面宽进深比做到了约1:1.2，联排1:1.16，相比传统风貌项目提升了约50%。这种“横向拉伸”的设计，从根本上改变了室内光照条件和通风效率。

项目精心规划了平墅、叠拼、合院及沿街市房四种产品组合。平墅户型以约165㎡的奢阔面积，配合约18.4米南向四面宽的尺度，堪称上海同类风貌产品中未曾有过的面宽表现。合院与市房的独门独院设计，户户南北双花园、双出入口，既延续了传统里弄的开放亲和力，又强化了现代居住的私密性。

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平墅和叠墅

合院

沿街市房

如果说面宽与空间的释放是第一步，那么对公区空间的慷慨投入则是中铁·云绣外滩拉开与其他风貌项目差距的决定性一步。

②28米落客序厅与约1500㎡高定会所

传统风貌项目由于地块狭小且被保护建筑切割，公区率往往被压缩至极低水平。静安某风貌项目公区率仅约2.3%，虹口某项目也不过约4%。而中铁·云绣外滩的公区占比被放大到约15%，这意味着社区里建筑之间有更大的“呼吸感”，景观展开度与行走的松弛感实现了质的飞跃。

社区入口是一座面宽约28米的酒店式落客府门，这是上海风貌类住宅中规模最大的酒店式落客序厅。以环岛喷泉为轴心，车行、落客、人行归家三条流线层次分明，形成从城市界面到归家园境的序列转换。继续深入，主巷道景观布局开阔舒展，两侧植物加密、材质由硬质铺装转向陶砖与绿植，创造出一种兼具现代感与东方感的度假式游园体验。

在街巷之外，社区内部还打造了约1500平方米的高定会所。泳池、健身房、私宴厅、棋牌室、高尔夫模拟室等功能空间一应俱全，且人均会所配比远高于同类产品。恒温泳池融合了花园洋房露台与花窗的设计元素，私宴厅则流露出上海老洋房的松弛感。这座会所只面向小区98户业主开放，真正成为名流世家的专属私享殿堂。

③分户式五恒系统，首入风貌墅居

在中铁·云绣外滩之前，风貌别墅与科技住宅似乎是两个平行的世界。传统风貌产品往往因为旧建筑结构与材料限制，面临能耗高、防潮差、隔音弱等居住痛点。中铁·云绣外滩率先在风貌墅居中系统性引入分户式五恒科技系统，将“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静”作为底层居住品质嵌入日常生活。

④焕新立面质感 重塑百年风貌肌理

中铁云绣外滩的审美逻辑，并非简单复制历史。传统风貌项目常采用“嫁接型”做法，直接在大体量的高层建筑上插入石库门符号，破坏了街区的尺度感。而中铁选择了更高级也更克制的方式——“肌理式转译”与“精确融合”。

项目在同一个社区内打造了两种不同的石库门风貌。沿杨树浦路方向，以红砖、拱券、山花等元素呼应外滩万国建筑群的气韵；社区内部则以更简洁、更东方的界面，与杨浦百年滨江的工业遗存形成对话。

在立面材质上，中铁·云绣外滩将石库门的形制得以延续，但材质全部转换成更当代的语境——红砖不再是简单的贴面，而是通过错缝、转角、进退的精确推敲，让砖像织物一样形成连续肌理；

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结语

在上海内环滨江，能拥有一个容积率低至约1.4的风貌墅区已是难能可贵。而中铁云绣外滩更通过“打破陈规”的产品规划，将这份“珍贵”兑现为98户特定家族可世代传承的奢居资产。

当前，杨浦滨江正迎来产业红利集中兑现的历史性窗口期。三大总部项目同步竣工、合生汇商业启动运营、24号线轨交规划逐步落地、5.5公里滨江步道全面贯通——2026年是杨浦滨江从“规划蓝图”到“实景画卷”全面转化的关键节点。当城市资源的浓度在短短一年内骤然提升，当滨江低密九宫格的土地价值随着周边配套的兑现而倍数增长，中铁·云绣外滩的每一席都将成为时间轴上难以复制的收藏。

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近日，上海二手房五月“成绩单”出炉。网上房地产数据显示，今年5月，上海二手房（含商办）网签28023套，同比大涨31%，创下近六年5月同期新高；继3月、4月连续突破2.8万套高位后，上海二手房成交量实现连续三个月高位运行。其中，5月10日单日成交超过1600套，刷新近五年单日成交峰值。

成交量高位释放的同时，上海二手房市场的结构性特征愈发鲜明：优质改善房源快速去化，部分房源因议价分歧出现“转售为租”现象。楼市告别普涨普跌行情，分化局面进一步加剧。

新房成交也有起色。同策研究院数据显示，5月上海新房成交56万平方米，创今年月度成交的最高值。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海楼市“红五月”行情表现亮眼，其中，单价10万元以上的高端新房项目成交保持稳健，单价6万元-7万元中端改善型房源成交同步走高。二手房方面，从成交结构来看，500万元以上房源成交占比较4月小幅抬升。

种种迹象表明，上海楼市整体向好趋势明确。

改善型需求占比提升

就二手房而言，上海楼市出现了明显的小阳春行情。今年3月和4月，上海分别成交二手房31215套、28742套。据网上房地产统计，5月上海二手房（含商办）网签28023套，同比大涨31%，创下2021年以来同期新高。

价格方面，国家统计局70城房价数据显示，上海二手房价格自2026年2月起止跌回升，2月至4月的环比涨幅依次为0.2%、0.4%、0.7%，实现三连涨。目前，虽然最新的房价数据尚未出炉，但一些积极现象已经出现。

多位中介人士向21世纪经济报道记者表示，上海二手房议价空间逐步收窄，部分热门板块业主上调挂牌价，市场由此前“以价换量”逐步向量价企稳切换。

库存也在同步改善。安居客上海数据显示，截至今年5月31日，上海二手房挂牌量降至30.9万套，首度跌破31万套；剔除重复挂牌后真实可售库存约10.3万套，较去年同期减少2.3万套。业内中介表示，房源去化周期持续缩短，部分存量房源顺利去化，另有不少业主选择下架房源、转售为租，进一步收缩在售供给。

本轮行情回暖，源于政策落地与置换链条的修复。易居研究院副院长严跃进分析，年初落地的上海“沪七条”持续释放红利，破除购房者观望心态；上海链家数据显示，新政落地后二手房成交周期由49天缩短至39天，购房者决策效率明显提速。

近期，上海保租房收购试点扩容，从浦东、静安、徐汇拓展至多个中心城区，累计完成523套存量房源收储。该政策对于盘活存量、疏通房产流通有着积极作用。

在成交结构上，改善型需求占比正在提高。上海链家数据显示，今年5月，上海总价500万元-800万改善房源成交环比上涨9.3%，300万元以下刚需房源环比回落2.6%。同策研究院指出，置换需求由刚需总价段向上传导，静安、徐汇、浦东金桥等核心片区次新房成交火热，一二手置换传导链条持续修复。

新房市场同步迎来修复信号。同策研究院宋红卫指出，购房者观望情绪逐步消解，置业选择趋于理性，一二手房市场动能有序轮动，上海楼市正式迈入良性修复通道。

市场结构性分化凸显

在整体热度上行的同时，上海二手房市场的结构性分化特征愈发显著，区域、房源、业主心态均呈现明显冷热不均格局。

上海链家的数据显示，5月上海外环内二手房成交量环比上涨2.9%，外环外环比下滑4.5%。从区域维度来看，今年2月出台的“沪七条”，政策红利集中释放于核心城区，使得内外环市场出现不同走势。

同策研究院的监测也显示，上海新房高成交项目集中在中外环、外郊环，产品以区域改善为主。

除区域分化外，业主心态与房源去化效率呈现明显两极分化。多数定价理性、适配市场需求的优质房源快速成交，但部分业主遭遇买家大幅砍价后，选择转售为租、暂缓出售。

浦东业主张奇（化名）名下的优质小户型房源，多次遭遇买家动辄四五十万的大幅砍价，因无法接受价差，最终选择下架房源对外出租。张奇向21世纪经济报道透露，其已提前在南翔板块购置小户型学区房，暂缓卖房节奏。

卢文曦表示，依托成交回暖持续夯实，上海二手房价格已止住下行势头；业主挂牌报价企稳，房源议价空间持续收窄。

从新增供给来看，上海二手房市场供给趋于谨慎，增量房源释放乏力。安居客上海数据显示，5月上海二手房新增挂牌房源量环比仅增长1.25%，不仅远低于深圳9.52%、广州6.42%的增幅，也低于全国2.2%的平均增速，低增量、高去化的格局进一步加剧优质房源稀缺性，推动议价空间持续收窄。

对于后市走势，业内预判市场将进入平稳博弈阶段。宋红卫预计，6月份上海楼市较5月份会有所降温，但是二手房成交量仍然会保持在相对较高水平，新房市场仍然是中高端改善需求占主导。

展望六、七月传统楼市淡季，卢文曦认为，市场还处于筑底阶段，“量价企稳”尚早。卢文曦指出，自去年11月至今年5月，上海新房除春节特殊月份外，月度成交量基本站稳两万套关口，楼市基本面长期维持高活跃度。因此即便受季节性因素影响，六、七月份成交环比回落，预计仍优于去年同期。在政策托底支撑下，上半年上海楼市量价整体有望维持平稳运行，市场基本面保持向好。