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保利珺园：上海主城低密滨水墅区，定义终极改善标杆

在上海杨浦区新江湾城核心生态住区，央企保利发展与上海地产集团联袂匠造的保利珺园（备案名：珺湾雅园），以主城罕见的 1.1 超低容积率、双水系环绕的生态禀赋与全业态高端产品，成为 2026 年上海高净值人群终极改善的封面恒产。

一、基础信息：主城芯低密纯住区

位置：杨浦区江湾城路与国秀路交汇处（新江湾城核心）

开发商：保利发展 + 上海地产集团（双央企）

产权 / 交付：70 年住宅产权，预计 2028 年 1 月 31 日交付

核心指标：占地约 5.71 万㎡，总建面约 6.8 万㎡，容积率 1.1，绿化率超 35%，建筑限高 20 米，总户数 438 户，车位配比 1:2.2，全人车分流

均价 / 总价：首开均价约 11.74 万 /㎡；洋房 955 万起，叠拼 1600 万起，合院 2500 万起

物业：保利物业，全封闭智能化管理，24 小时专属服务

二、规划设计：三重业态梯度排布

社区采用西高东低梯度布局，无高低配设计，最高仅 6 层，保障纯粹低密居住感。

6 层墅质洋房（9 栋）：建面约 105-140㎡，3-4 房，一梯两户，精装交付

4 层奢享叠拼（9 栋）：建面约 165-190㎡，上下叠设计，私梯入户，独立庭院

3 层滨水合院（18 栋）：建面约 200-285㎡，独门独院，临水而建，私属水岸空间

三、户型亮点：高使用率全明空间

作为上海首批 3.5 代住宅，户型方正通透，得房率高，全系精装，装修标准不低于 6800 元 /㎡。

105㎡三房两厅两卫：三开间朝南，南北通透，主卧套房带独立卫浴与衣帽间，客厅连接观景阳台，动线合理，刚需改善首选。

127㎡三房两厅两卫：南向大横厅设计，采光面最大化，厨房 U 型布局，主卧 270° 飘窗，空间感十足。

140㎡四房两厅两卫：双套房设计，南北双阳台，中西双厨，全屋飘窗，满足二胎家庭或三代同堂需求。

叠拼 / 合院：叠拼赠地下储藏室与庭院，合院带私家泳池与花园，独立入户，私密性极强。

四、精装标准：国际一线品牌高定

精装采用国际一线品牌，融合弧形线条与奢石材质，打造酒店级质感。

厨卫：科勒、高仪、杜拉维特、西门子等，主卫配美妆冰箱、胭粉奢石台面。

全屋系统：大金中央空调、全屋地暖、新风系统、智能家居（人脸识别、智能安防）。

公区：奢石电梯厅、精雕铸铝入户门、法式尼斯木玄关收纳墙，细节尽显奢华。

五、区位配套：生态与繁华兼得

生态：新江湾城为上海中心城区唯一原生湿地，双水系环绕，约 9.4 万㎡生态绿地，负氧离子含量高，宜居性强。

交通：距地铁 10 号线新江湾城站约 1.2km，自驾便捷通达五角场、虹口北外滩等核心商圈。

教育：周边云集宋庆龄学校、复旦二附中、上音实验学校等优质教育资源。

商业：紧邻五角场万达、合生汇、悠方购物公园，满足日常购物与高端消费需求。

六、项目价值：主城低密孤品

上海主城近 15 年罕见的 1.1 容积率纯住宅社区，无高低配、全人车分流、双央企开发，稀缺性不可复制。首开去化率超九成，二批次热销中，是高净值人群抢占主城生态资源、实现终极改善的不二之选。

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