今年，上海豪宅市场中 北外滩板块声音明显高于以往：
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除了 核心区域不断有豪宅推出，在建或者在规划中的一些单元也陆续调整控规，包括但不限于土地性质的变更，限高调整 等，借此，我们也把北外滩核心区的超高层规划盘点了一遍。
结论很明确—— “浦西平均海拔最高的地方，大概就是这里了”。
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但如果只聊摩天大楼，不谈住宅市场，那等于只看了北外滩的一半。毕竟，一个板块的热度到底有多真，最终要看住进去的人出多少钱。
今天，我们就来系统盘一盘北外滩。
短短五年间，北外滩新房价格从2019年的约12.25万元/㎡一路攀升至今天的近18万元/㎡，涨幅超过40%。这个增速，毫不逊色于前滩和徐汇滨江。
当480米浦西第一高楼拔地而起、22公顷无车区蓝图铺开、风貌别墅批量入市， 北外滩正从一个曾经的“冷门选手”，蜕变为上海豪宅版图上不可忽视的力量。
01
五年四步跳，北外滩价格在“爬坡”
看住宅市场，先看价格怎么走的。
从长周期看， 北外滩的上涨斜率相当惊人。
2015年，北外滩辐射区的新房成交均价不到6万/㎡； 到2026年，这一数字已升至约15万/㎡左右，更不用提核心区今年已经卖到了17.5万/㎡。
十年翻了两倍半， 涨幅绝对值超过9万/㎡，放眼全上海都算得上“领涨选手”！
对比全上海的数据同样清楚：
过去十年，上海新房均价从32235元/㎡涨到83287元/㎡，涨幅约158%；
而北外滩的涨幅远超这一均值，是全市表现最强的板块之一。
而2024-2026年是北外滩涨势最猛的一轮：
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金茂璞元以16.6万元/㎡均价入市，较一年前同区域的虹口源·717高出2.8万元/㎡，涨幅达27.7%。
2025年7月绿城拿地更是一个标志性事件——楼板价12.66万元/㎡，溢价率46.33%，业内测算保本价约17万/㎡。
2026年3月绿城·潮鸣外滩首开以17.5万元/㎡均价面市，高区最高突破19.8万元/㎡，直接把天花板又顶高了一截。
当然，我们这里说北外滩的价格和涨幅，并不是讨论北外滩不值这个价格，而是想强调它的价格不是“炒”出来的，而是一次次大事件的堆叠。
超级规划的落地兑现、土地出让从“联动价”到“不限价”的政策切换、绿城地王的高价入市为后续项目建立了定价“锚点”—三重力量共同把北外滩的价格推上了新台阶！
绿城“地王效应”的链式反应，改变了整个板块的定价逻辑。
2025年7月，绿城以46.33%溢价率拿下北外滩核心地块，楼板价12.66万/㎡。当时很多人觉得贵，但现在回头看，这块地最大的意义不是“卖多少钱”，而是 它为整个北外滩建立了一个新的定价坐标系 。
在绿城地块出让之前，北外滩的新房价格大致在13-15万/㎡之间，各个项目之间差距不大。但12.66万/㎡的楼板价意味着保本售价就要17万/㎡，直接宣告了“北外滩的价格下限已经被抬升”。
于是我们看到：金茂璞元开盘16.6万/㎡，中粮北外滩壹号高层虽然定价保守（14.39万/㎡），但后面的风貌别墅肯定会往上走；
而周边的次新房，比如中皇北岸晶苑，也在半年内从12万/㎡跳涨到14.6万/㎡挂牌价。
这就是“地王”的链式反应—它不是孤立的高价，而是重新标定了整个板块的“价格地板”。
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02
从“图纸”到“实景”：
北外滩的房价来源于“确定性”！
上海过去十年崛起的板块有一个共同特征：规划能级高，但兑现速度各不相同。
前滩用了近十年才让居民觉得“生活配套跟上了”，徐汇滨江的文化设施也是一点点填进去的。
而北外滩这次最大的不同在于： 它的兑现周期被压缩到了极致 。
北外滩虽然规划起步晚，但从2020年规划正式落地，定下“ 三年出形象、五年塑功能、十年基本建成” 的时间表。
到2026年的今天，我们看到了什么？
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480米浦西第一高楼， 2024年开工，目前核心筒已超150米，预计2027年封顶，2030年投入使用。
最新的67、68街坊的规划明确， 空中连廊未来会把白玉兰、来福士、北外滩中心、华贸中心全部串起来。
69、91街坊等核心地块陆续开工 ，地面以上的“无车化”正在从概念走向现实。
轨交19号线也已经动工， 中段在北外滩核心区设站，预计最晚2031年也会通车。
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这意味着什么？
意味着北外滩的买家并不是在为“一张图纸”买单，而是在为“一座已经长出来的城市”付费。 而资本市场对“确定性”的定价从来都是慷慨的。
同样是在2020年左右发布重磅规划的板块，有些地方至今还停留在土地平整阶段。而北外滩的工地上，目前的塔吊密度和高度都是全市最高的。
这种“看得见的进度”直接转化为房价中的“确定性”——买家愿意为“三五年能看到的未来”买单。
所以在北外滩的涨幅逻辑中，你觉得是“溢价”，其实是 大家在为“兑现速度重新定价”。
当很多板块的兑现还在讲故事时，北外滩已经把故事的关键章节变成了钢筋混凝土。
这种“压缩周期”的开发模式，让每一批入市的房子都比上一批拥有更完整的城市界面，价格自然水涨船高。
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03
北外滩现在在做什么
讲完了涨价逻辑，笔者还想跟大家讨论一下近期频繁出现的众多核心区的规划调整和其中涉及到的住宅的部分。
北外滩目前目前除了白玉兰之外，其实周边陆陆续续规划了不少超高层，有商办，也有住宅，从67街坊一路到105街坊，几乎每隔几百米就有一栋200米以上的塔楼在排队：
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先说67街坊，离白玉兰最近的两栋办公楼：
去年年底调整过一次规划，原来的两栋塔楼规划是250米和200米，调整后高度降为230米和155米。155米那栋以科研办公为主，230米的低层是健康与医疗功能、中高楼层做商务办公、高层是部分公寓+星级酒店。
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当然，这些信息目前都是规划过程稿或者部分推测，地块暂时也还没有出让。
68街坊，这个是综合体规划，有小部分住宅；
原地块在调规后被拆成两块，其中hk293-08地块的用地性质写着：商业、三类住宅、办公混合。
67街坊玩的是“科研+商务+住宅”的复合业态，而68街坊在功能混合上更为激进—— 商业上限55%、住宅上限30%、办公下限15%， 容积率7.3，计容建筑面积约10.7万方。
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住宅部分定位“满足企业引进高端人才居住需求”，高度249米超高层，价格必然不会低了，接下来就是安心等出让了。
69街坊：一高一矮两座塔楼，分别冲到300米和200米。
它夹在国华金融中心和68街坊之间，将来会和68街坊那栋249米的塔楼、以及正在施工的480米北外滩中心，组成一个三角呼应的天际线。
网上流传的方案说，这两栋楼总建面约20.7万方，做商办综合。如果真按这个高度建起来， 那栋300米的主塔就是整个北外滩无车区里的第二高——仅次于480米的北外滩中心，在白金组合里相当扎眼。
之前有消息说，这个地块的开发主体是上海虹口城市更新公司，目前前期工作已经快做完了也在排队等出让了。
上实90街坊：180米，预计2027年建成
90街坊的进度比上面几个都快。这栋楼规划180米，地上37层、地下3层，由上实发展投资开发，总建筑面积约15万平方米，功能涵盖办公、商业、文化。
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位置很巧：夹在丹徒路、东长治路、东大名路与轨交12号线之间。北面贴着480米北外滩中心，东邻百年老建筑高阳大楼。计划2027年底落成。
93街坊：265米·垂直城市的野心
这块地有意思的地方，不在高度，在“玩法”。
它南面就是北外滩来福士，东至海门路、南至东长治路、西至公平路、北至唐山路-昆明路。紧贴12号线和规划中的19号线提篮桥站，建筑高度265米，体量约17.8万方。
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真正引起关注的，是2025年9月启动的一则招标——“功能复合垂直混合可行性方案研究服务”。
不在265米里只塞办公或酒店，而是要把办公、住宅、酒店、文化全部揉进去，做成一个竖起来的“小城市”，目前方案已经在路上了。
59街坊（上海华贸中心）：249米——被文物“逼”出来的高度
华贸中心原来只有180米，现在硬生生拔高了69米，为什么？
因为地块里藏着一个“钉子户”——东大名路仓库遗址，文物部门要求原址原貌保留。能盖楼的地方一下子被压缩了。怎么办？
答案很简单：往高了去。
去年7月新方案出炉：塔楼从180米拉到249米，楼层从38层加到55层，商业占比提到40%。预计2030年全部建成。
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更有意思的是地面上的安排：东大名路沿线将排开几十栋历史风貌的奢侈品旗舰店，249米的塔楼立在它们身后。新老搭配，比单独的商办反而更有的逛、更有的拍。
103-104街坊：380米+250米——北外滩下一个“摩天组”已在路上
103和104街坊，两个地块加起来近50万平方米的开发量。初步方案相当震撼：一栋380米、一栋250米、一栋80米附属商业楼，再配地下约10万平方米的商业空间——整体商业体量直奔20万平方米以上。
目前土地供应正在推进，市场普遍预期：未来一到两年内挂牌。
一旦380米落地，103-104街坊将成为68街坊与华贸中心（249米双子）之外的又一个“摩天组”——更高、更大、更靠近核心区中央绿轴。
91街坊（北外滩中心）：480米，浦西第一高，已破百米
最后再说回到那个最高的——91街坊，480米，99层，预计2027年封顶，2030年整体竣工。
这栋楼还有两个“标签”：全国首座零碳就绪超高层建筑，已拿到LEED铂金级预认证。造型从底部圆形向上收成三角形，像三面风帆。功能上办公、酒店、商业、观光全塞进去了，顶部大概率会设观光层。
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想象一下2030年——你站在480米的位置往南看：外滩的老楼群在脚下铺开，陆家嘴三件套就在江对面，确实期待！
04
北外滩做对了一件别处没做成的事
笔者认为北外滩这次最聪明的一招，不是单纯堆高楼，而是 在规划层面就把住宅“嵌”进了商办最密的核心区 。
注意，这不是简单的“在旁边建几栋住宅”，而是让住宅和摩天楼“长”在一起：
67街坊在230米塔楼里塞进了科研、医疗、酒店、住宅；
68街坊249米塔楼中规划了30%的住宅，定位为“企业引进高端人才居住”；
93街坊则要在265米塔楼内实现办公、住宅、酒店、文化的垂直混合。
这意味着什么？意味着未来住在这里的人，下楼就是办公室、隔壁就是顶级商业、头顶就是浦西天际线。这种“职住零距离”的体验，全市都不好找。
这种“全天候”的城市生态，会非常吸引新生代的购房群体，未来也会成为支撑房价长期坚挺的底层燃料。
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说在最后。
近几年，上海很多板块在集中供应期都会出现“内卷”——项目扎堆入市，价格互相压制，去化困难。但北外滩这几年，大平层项目陆续面市，价格反而一路上涨，几乎没有踩踏。
这是运气吗？不是。是供应节奏被精准控制。
北外滩的住宅用地释放，不是“一把梭”，而是跟着商办和地标的建设进度，分批次“挤牙膏”。 你看：
2023-2024年：虹口源717、海泰北外滩试水，价格在13-14万/㎡区间，市场接受度被验证。
2025年：金茂璞元、华润外滩瑞府接棒，价格温和上涨到15-16万/㎡，同时轨交和地标进度给足了信心。
2026年：绿城潮鸣外滩、中粮北外滩壹号集中爆发，价格跳涨到17万+/㎡，而此时的北外滩已经不是两年前的模样——480米地标已经出地面、空中连廊规划落位、华贸中心基坑施工。
这种“错峰供应”的好处是： 每一批入市的项目面对的竞争都有限，而且每一批都能享受到上一批项目“涨价”带来的心理锚定。买家会觉得“现在不买，下一批更贵”，从而加速决策。
还有一个微妙之处 ：北外滩的住宅供应不仅控制节奏，还被控制“颗粒度”。
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大平层和改善型中小户型交替出现，避免了同类产品之间的直接厮杀。比如2026年上半年绿城主攻顶级大平层，而未来的伊泰地块则会在后续提供75-155㎡的中小户型，两者客群不重叠，各自都能卖出溢价。
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当一个板块的客群结构、开发节奏、定价逻辑都发生了根本性变化，那么它的价格中枢就已经永久性地移动到了一个新的位置。
至于未来还有多少空间，取决于480米地标封顶之后，北外滩能不能从一个“在建的工地”真正变成一个“宜居的城区”。而这件事，要看接下来三五年商业、文化、公共空间的落地速度。
至少目前，剧本还在按计划推进。 金茂璞元看房预约热线：400-8894-986 官方统一号码✅
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