代进入张江时间，坐拥黄金主轴的新场，成未来趋势所向
如今是浦东开发的第30个年头，浦东中部和南部呈现点状式发展态势，尚未实现全面繁荣。
这也是为什么大众普遍认为浦东“北部比南部好，黄浦江腹地比沿海区域好”的原因。 而新场所在的“中部城镇带”，因其“链接东西、勾连南北”的特性，是提升浦东新区整体发展质量的关键。
故而，浦东想要发展的更均衡、更充分，就必须在中部打造一条“金腰带”。根据《浦东“中部城镇带”经济发展系列调研报告》，我们发现新场在工业企业总产值和税收收入指标上，处于领先态势。
经济指标能在一定程度上反应发展程度和产业能级。那么问题来了，为什么新场？我们认为，新场是很特别的那个：
01、新场，同时也在浦东南北创新走廊带上。因为它地处浦东中部城镇带和南北创新走廊带的交叉点，北有张江科学城、南有临港自贸区。
02、新场，是唯一一个一直属于张江科学城的。在“十四五”张江扩区之前，新场就是张江创新药产业基地的重要载体，因此新场的两大规划支柱产业之一就是生物医药。
03、新场，是代表上海联合申报世界文化遗产的，因此新场的两大规划支柱产业另一个就是文化旅游。
04、新场，是与上海国际旅游度假区同频共振的。因为新场本身就重视古镇文化旅游，因此它是 真正的“环迪士尼”旅游休闲线路上的一个重要节点。
在这个节点之上，一个高品质项目应运而生，TA为这个全新的时代，华丽揭幕！TA就是 招商象屿·星耀翠湾！
招商象屿•星耀翠湾售楼处电话：400-8894-638
项目主推建面约72-115㎡2-4房
均价仅4.7万/㎡！总价270万起，
72-85-97㎡户型统统95折、115㎡户型96折
72-85㎡赠送车位抵扣劵4万元整、97-115㎡赠送车位抵扣劵6万元整
置换客户周期可谈，优惠多多，机不可失、时不再来！
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项目首开3、4、5、8、13#等5幢，首开房源356套，楼幢位置及户型分布如下
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户型图赏鉴
建面约72㎡2房1卫，做到双开间朝南+全卧室带飘窗， 总价低至2字头，是刚需上车2房的优质之选。
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建面约85㎡3房1卫，做到 三开间朝南+全卧室带飘窗+卫生间干湿分离+动静分离，非常紧凑的小3房。
双卧室+客厅朝南，室内通风效果上佳，采光充沛舒适；该户型非常适合三口、四口之家居住。
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建面约97㎡3房2卫， 升级版大3房，入户玄关+主卧套房设计，整体私密性更强，空间更为宽敞。
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建面约115㎡4房2厅2卫，做到了 四开间朝南+全卧室带飘窗+主卧套房设计，一步到位的大四房户型。兼顾大4房的功能性和空间尺度，非常难得，更适合四口之家或三代同堂家庭居住。
三个卧室+客厅朝南，整个南向采光面非常大，室内采光效果极佳；
主卧做了大套房设计，带衣帽间+卫生间+飘窗，专属于主人的私密空间；
项目高定装修品质非常硬核，甄选品质品牌，远超同价位竞品，尤其是完善的精工细节，让看过的客户大呼惊艳！
入户门设置玄关柜收纳体系， 三段式设计，定制橱柜+石英石台面。
入户门锁采用指纹密码门锁，这是在豪宅中才能看到的配置。
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大件方面， 项目采用东芝、日立、松下（或同等品牌）的空调、博世（或同等品牌）的地暖。
更使用智能家居控制：二合一温控（客餐厅），整体升维家居感官体验。
客餐厅的颜值超高，地砖、墙布都在交付标准里，整体风格更为统一，将好看+好用发挥到了极致！
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客厅和卧室的窗墙比非常高，室内通透明亮，可以吸收的阳光也会更充沛。
厨房区域是交付的重头戏，选用品牌非常考究。
考虑油烟问题， 厨房配备了实用且耐用的老板（或同等品牌）吸油烟机、燃气灶，博世（或同等品牌）燃气锅炉等，全程式洗切煮细节关照。净水器、洗碗机等进阶装配，让厨房装标更高一层楼。
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厨房使用科勒（或同等品牌）厨盆、厨盆龙头，使用起来更加方便；更有定制橱柜、石英石台面，美观耐用的同时也方便日常清洗。厨房墙砖、地砖、吊顶都是统一色调，非常美观。
卧室区域的配置更注重质感的营造。
2个大户型的主卧做了套房设计， 卧室都使用实木复合地板，虽然成本会更高，但仪式感和舒适度更能得到保证。
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卫生间的配置也非常不俗。
项目配备了科勒（或同等品牌）的马桶、台盆、龙头等，更设置有暖风机，定制卫浴柜，时尚美观，实用性也非常高。
项目对于设计细节的把控也非常到位，埋藏在美感之下的是无处不在的收纳空间预留。
玄关、厨房、卫生间等生活每一个驻足的空间都有随手可得“百宝箱”，餐厅、卧室预留了收纳空间，几乎做到无死角收纳。
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土拍回顾及规划
2023年首轮土拍首日，招商蛇口&象屿地产联合体以总价162443万元价格，竞得浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块，地块占地面积39560.1㎡，容积率2，楼板价20531元/㎡，溢价率0%， 房地联动价4.8万/m²。
该地块坐落于浦东新区新场镇，四至范围：东至02-04地块、02-05地块，南至02-01地块、02-03地块、02-06地块，西至众安路，北至雷音路。规划用地性质为三类住宅组团用地。
同板块新房项目同润新云都会， 今年开盘均价为48000元/㎡，同润欣汇名邸低密产品2022年开盘均价为59450元/㎡。
根据项目规划设计方案显示， 拟建6栋14F商品房、1栋15F商品房、6栋16F商品房、1栋16F保障房、1栋2F社区配套、1个KT站、5个PT站地上建筑、1个垃圾房、1座地下车库。
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具体经济指标如下：
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央企招商蛇口和国企象屿地产已连续携手在上海打造了[招商象屿·蟠龙府]、[象屿招商·公园1872]、[象屿招商·虹桥璀璨公馆]等口碑销量双丰收项目。
于新场板块招商象屿·星耀翠湾项目，将以卓越的市场洞察和强劲的品牌实力，缔造新场板块当之无愧的明星项目。
建筑“星”品质：铝板与真石漆的艺术
招商象屿·星耀翠湾汲取上海代表性建筑文化符号，缔造具有时代韵味的上海新现代建筑，采用真石漆搭配局部铝板型材建造工艺，以细节勾勒呈现奢华质感，成就崭新的城市美学天际。
示意图
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项目更聘请专业园林设计团队，让建筑充分为园林退位，缔造拥有约300m景观绿廊、约9000㎡中央景观带、约700㎡主题儿童乐园的浮森六境景观园林。同时，招商象屿·星耀翠湾充分考量内部空间的人性化关怀，以二合一控制面板装配升级，缔造更舒适、妥帖的生活情境。
【项目鸟瞰效果图】
项目把自然景观融入社区公园中，呈现星光森境的景观。
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以超长绿廊中轴为依托，缔造“浮森六境”的星翠繁森盛景。
更以精工匠艺缔造约50米超长门廊，辅以天然石材纹理拼接，更有树姿古雅迎客罗汉松，营造尊崇归家氛围。
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在整个社区，充分布置社交架空层云空间，以更多公共空间为居民们带来娱乐、放松的社交场域。外立面采用真石漆+局部金属线条建造工艺，勾勒呈现精奢质感。
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生活配套
交通方面：项目距离16号线新场站约1.6公里，6站可达龙阳路地铁站，换乘2号线1站便能直达张江高科！
未来作为“心港快线”的27号线，贯通陆家嘴、张江、新场和临港，将浦东主要的产业聚集带联通在一起。（以上均为直线距离，数据来源：百度地图）
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自驾方面，从项目出发向西开进入申江南路，一路北上直连张江；
向东即达S2沪芦高速收费口，一路向北连外环线直达张江；或者在迪士尼度假区高架接中环线直达张江。
商业方面：新场拥有上海中优城市广场、新环广场、万豪酒店等城市配套，未来仍有约12万方新场站TOD超级商业，地铁站周边约141.6公顷商业枢纽居住综合开发，约8万方TOD商业办公交通综合体等繁华资源，正如火如荼的规划建设中。
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教育方面：项目北面直线距离约300米的新场实验小学由明珠小学支持办学；项目南面直线距离约200米的新场实验中学由建平西校支持，师资力量相当雄厚（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。
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医疗方面：项目周边拥有龙华医院东院（在建中）、上海市浦东医院（三乙），另外新场综合医疗服务中心坐落在项目南侧，总投资达到13.2亿的亚洲一流三甲康复医院，目前已经在进行室内装修，预计今年就可投入使用！
01
上海跟进北京
在8月8日北京松绑五环外限购时，本号就说过，上海、深圳没有理由不跟进，而且预测上海大概率会抄北京作业，放开外环限购，顶多再下调内环社保年限。
8月25日，上海发布政策，力度比预想的还要弱，仅放开了外环的限购套数，仍没有彻底放开外环限购。
上海提出：
一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。
二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
也就是说，上海户籍家庭或者在上海缴纳了一年社保的居民家庭和个人，都可以在上海外环买买买。
和北京的力度如出一辙。北京8月8日提出的是，户籍家庭或户籍单身，可以在五环外随意买，无论买多少套都不限制。非户籍家庭与单身人士，缴纳了两年连续社保或纳税，也可以在五环外随便买。
仍有设备约束，并没有彻底放开。
不过，上海这一次比北京多了一个操作，就是下调了二套房的利率。
上海提出：
为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
上海二套房利率在此之前，各片区不尽相同。
二套房商业贷款利率减5个基点，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房商业贷款利率减25个基点。
目前的LPR五年期贷款利率是3.5%，也即差异化地区的二套房利率是3.25%，其他地区的二套房利率是3.45%。
现在无论何处，二套房利率都与首套房相同，都执行3.05%的利率。
以贷款商贷200万，等额本息30年计算。政策执行之后，月供最多可以节省439元。
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02
上海跟进背后
上海为何还要救市？
要知道，7月份这座城市可是诞生了全球最多的单价地王。
而且，这两年上海的豪宅都卖疯了。
克而瑞数据显示，2024年，30个重点城市一二手3000万以上高端住宅2024年分别成交4356套和1255套，同比分别增长64%和6%。
其中，上海总价3000万以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。
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2025上半年，上海豪宅日光，更是成了家常便饭。
4月23日，位于静安西藏北路板块的象屿苏河琹庐开盘，共推出132套建筑面积约100平方米的三居室，均价12.5万元/平方米，开盘当日全部售罄。
4月27日，位于上海浦东新区新杨思区域的热门项目翡雲悦府开盘，首批次228套房源实现“日光”，均价为10.72万元/平方米。
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5月份，绿城潮鸣东方均价约19.5万元/平方米，120套房源全部售罄，一天入账近70亿元；上海壹号院第三批次开盘，64套房源斩获40.25亿元，大部分户型均价约18.5万元/平方米。
保利海玥外滩序首批次销售均价为12.64万元/平方米，223套房源当日全部清盘，销售金额达30亿元。
克而瑞数据显示，2025年上半年上海总价3000万以上新房成交1096套，占30城总量的59.4%；二手高端住宅成交336套，占比46.2%。若从总价5000万元以上占比来看，上海的占比还要高，其中一手成交482套，占30城总量接近八成。
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这两天，上海黄埔区的上海壹号院五批次推出了66套房，均价19.8万元，套均总价7358万元，结果一个小时就被抢光了。
在豪宅价格拉动下，上海的新房价格已经连涨了37个月。
最新国家统计局披露的数据是，6月份上海新房环比0.4%，与长沙并列全国第一。
抛开与普通人无关的豪宅不说，其实上海房地产市场也并不舒服。
上海可以说是楼市分化的样板，一边是火焰，一边是海水。
在核心区豪宅成交火热的同时，郊区的新房无人问津。
中国房地产报7月16日发布的文章披露：
上海滞销盘的“重灾区”在远郊，价格上均价低于6万元/平方米、认筹率低于50%的楼盘开盘46次，占比接近七成。上半年，新场板块的璟澜湾、奉发贤荟悦邸、奉发右岸晶邸等项目在认筹期间出现无人认购的现象。
从历史数据来看，上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万平方米，2022年降至1852.88万平方米，2023年1808.03万平方米，下降2.4%。
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来源：上海2023年统计年鉴
其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万平方米，销售额6937.77亿元。
2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。
2024年上海商品房销售面积1656.86万平方米，下跌了8.5%，其中住宅成交了1356.73万平方米，下跌了6.9%。
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来源：上海市统计局
二手房方面，上海统计局披露，二手房成交量从2016年高点的34.77万套跌至2022年的17.71万套，下降了49%。二手房成交面积从2016年高点的3219.8万平方米降至2022年的1426.93万平方米，下降了55.7%。
2023年，上海的存量房买卖登记面积1708.03万平方米，比上年增长5.8%。但仍旧只有高点时期的一半水平。
来源：上海2023年统计年鉴
其中二手住宅成交面积从2015年高点的2351.3万平方米降至2022年的1271.82万平方米，下降了45.9%。
去年，上海的二手房扭转了跌势。
去年四季度一线城市集体救市，上海二手房成交量猛抬头，拉动了全年成交总量。
最终，上海全年二手房成交量24万套，比2023年多出4万套，实现了两连涨。
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制图：城市财经；数据：上海网上房地产
虽然这个数据相比于高峰时期，仍差了不少，但二手房由于去年年末大反弹，出现了明显抬头行情。
但今年4月份之后，上海的二手房行情也下来了，信心也没了。
3月份上海二手房成交了2.69万套，4月份成交了2.07万套，5月份成交了1.9万套，6月份成交了1.86万套，环比减少3.15%。
中国房地产报预测，随着7、8月传统淡季来临，上海二手房成交量可能跌破1.5万套。
价格方面，国家统计局披露的数据显示，上海二手房价格5月份再次进入下跌通道。
6月份，四大一线城市二手房价格全部下跌。
7月份四大一线城市二手房价格环比跌幅均位居全国前十，其中北京跌幅第二，广州第四，深圳第六，上海第七。
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制图：城市财经；数据：国家统计局
此外，从诸葛找房追踪的数据来看，目前上海挂牌的二手房中，价格变动的房源中，91.05%在降价。
这意味着，虽然豪宅火热，但上海的普通住宅价格，仍和大多数城市一样，一样在调整。
03
接下来看深圳
深圳的行情压力比北京、上海大得多。
去年四季度一线城市全面救市产生的效应在今年一季度结束，从4月份开始再次下行。
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房价方面，7月份深圳的二手房均价再次跌破6万元，跌至跌至5.93万元/平方米。
因此，理论上深圳应该比北京、上海更早出招才是。
但深圳这些年在放松措施方面，过于谨小慎微，始终在看京沪的步伐。
如今，京沪都已出招，深圳接下来必定跟进。
深圳目前的限购力度比京沪弱很多，已经允许外地人在非核心区零门槛买1套。
深圳可能采取的放松措施是，有可能放开非核心区的限购套数。如果力度再大一些，则可能不设条件允许居民购买核心区1套住宅。
此外，9月份央行大概率会跟随美联储进行新一轮降息。还可能有其他措施出台。
毕竟前几天的会议上，官方明确：
采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。
但最终的效果，仍会和过去三年一样，短则一个月，长则一个季度。周而复始。
本号多次强调过，这一轮调整不会那么快结束。
房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。
要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。
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