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Part
01
杨浦城投·悦江湾是上海老牌国企杨浦城投集团继东外滩板块“悦尚海”后又一“悦”字系重要作品！
项目用现代典雅的建筑风格，建筑整体端庄稳重的同时又展现出美感。
效果意境图，仅供参考
社区景观由 朗道景观设计 公司倾力打造，将现代、轻奢、时尚的自然花园型社区，精致的铺装及各类精装植被，展现自然有序的归家礼遇，尊崇不彰自显。
日常人车分流的设计 ，将更多绿化让渡给业主，提升居住品质，营造出和谐、有序的居住享受！
南向政府规划打造有 约5700㎡的公共绿地（规划），在保留历史建筑的同时、营造更为绿盈的视觉和休憩空间。
4号楼首层采用局部架空层设计，今后将规划打造成可休憩公共空间，后续给了邻里间更多的活动区域。
社区自带约1500平米的商业配套，计划引入一些保民生的生鲜超市及便民商业，为业主带来更便捷的居住体验。
效果意境图，仅供参考
产品方面， 项目主推建面约99㎡3房2厅2卫、约114㎡3房2厅2卫及约142㎡4房2厅2卫，均价约99000元/㎡，总价约868万起。
建面约99㎡3房2厅2卫
户型图如下：
过程稿，图中家具布置仅供参考，以实际交付为准
该户型为 1梯2户设计，做到了 三开间朝南+大面宽的联通阳台+主卧套房设计，功能性和尺度感俱佳。
客餐厅相连，客厅+次卧南接阳台，室内空间尺度感十足。
主卧大套房设计，带卫生间+飘窗，阔绰空间可以轻松改造出衣帽间，专属于主人的私密空间。
该户型能满足业主从二人世界到一家三口，再到二胎家庭的全生命周期需求。
建面约114㎡3房2厅2卫
户型图如下：
过程稿，图中家具布置仅供参考，以实际交付为准
该户型为洋房产品，其采光性能更卓绝、垂直户数更少，整体居住体验与舒适度更高。
三开间朝南的布局，配以 超大面宽的横厅设计，不仅增加了空间的通透感，更是保证了充足的采光和通风。
宽敞的客餐厅与大面积阳台相连，确保室内充满阳光，营造出明亮舒适的生活空间。
主卧采用套房式设计，既注重实用性又追求美观性，为业主提供了一个更舒适、更便捷、更私密的休憩空间。
建面约142㎡4房2厅2卫
户型图如下:
过程稿，图中家具布置仅供参考（主卧浴缸仅为示意），以实际交付为准
该户型为 2梯2户设计，大大提升了入户尊贵感和私密性。
四开间朝南+南北通透+主卧套房设计+南向卧室带飘窗，可谓是一步到位的舒适型大4房。
客餐厅阳台一体设计，客厅南连宽景阳台，餐厅北连厨房， 南北通透采光，将生活的奢度打开。
主卧套房设计，匹配独立卫浴、步入式衣帽和飘窗，空间非常阔绰。
Part
02
众所周知，买房的本质其实是对核心城市资源的占有。
杨浦城投·悦江湾位于五角场板块，周边拥有地铁10号线+8号线，未来地铁20号线贯通之后，更将成为一个三轨交环绕的通勤神盘！
地铁方面：
从地图来看， 杨浦城投·悦江湾直线距离地铁10号线+20号线（规划）双轨交枢纽三门路站仅约700米，直线距离20号线（规划）国和路站更是仅约400米！
快速路方面：
从项目出发， 向南与中环线国和路上匝道直线距离仅约1公里左右 ，可以快速通达陆家嘴、徐家汇、人民广场等多个核心商圈。
示意图，仅供参考
商业方面：
杨浦城投·悦江湾紧邻五角场商圈，步行即可到达五角场环岛。
五角场拥有上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场（原东方商厦）、五角场NS2地块大型商业广场（规划）、苏宁电器广场等巨型商业综合体，诸多商业巨头的汇聚使得这里俨然成为了“购物天堂”。
实景图，仅供参考
地标方面：
杨浦城投·悦江湾直线距离杨浦第一高楼尚浦领世双子塔仅约500米。
尚浦领世整体规模约90万方，作为杨浦的新晋地标，尚浦领世双子塔规划建设两栋超高层，未来将打造成现代办公商业综合体.
从工期来看，高达280米的云际尚浦A座已于2023年顺利竣工，高达250米的B座预计将在2025年完工。
尚浦领世双子塔效果图，仅供参考
今年初， 上海首家美高梅美幻酒店已签约云际尚浦B座，计划于2027年开业。
抖音、哔哩哔哩企业总部、NIKE已也已入驻公办 ，另外德国大陆集团、汉高等国际知名企业将陆续入驻，未来落成的尚浦领世双子塔还将继续吸引优秀企业和人才。
示意图，仅供参考
教育方面：
周边拥有 上体附中附属小学 ，以及杨浦区排名前三的公办重点学校 同济第二初级中学 ，周边2公里内更有上海二师附小，同济初中，兰生复旦中学，上海体育大学等。
医疗方面：
项目约2公里范围内有上海东方肝胆外科医院、长海医院，上海市肺科医院等三甲医院 ，为家人健康保驾护航！
示意图，仅供参考
Part
03
杨浦城投·悦江湾地处上海老牌城市副中心：江湾-五角场。
作为上海四大老牌城市副中心之一 ，江湾-五角场无论是从规划能级的高度，还是对于城市资源的占有，放眼全上海亦是塔尖级别。
更重要的是，目前四大城市副中心核心区内的土地开发基本已经接近尾声， 总价868万起即可上车的新房机会，更是有且仅有杨浦城投·悦江湾！
示意图，仅供参考
五角场商圈附近的二手房价格也一直十分坚挺，即便市场下行之际，房价依然非常稳健！
据贝壳统计， 项目周边很多房价接近20年的二手房，单价依旧站稳10万+！部分房龄10年左右的二手房，单价更是站稳13万+！
这也意味着置业一套3房的价格门槛基本来到了2000万左右，而在 杨浦城投·悦江湾，精装品质三房总价仅约868万起！
数据来源于贝壳网，截图时间为2024年7月24日
当然，杨浦城投·悦江湾的性价比不仅局限在五角场。
据贝壳统计， 花木星河湾挂牌价约16万+/㎡，徐家汇名仕苑挂牌价约16万+/㎡，真如中海臻如府二期挂牌价也达到了约15万+/㎡！
相比之下， 「杨浦城投·悦江湾」作为上海四大老牌城市副中心有且仅有的新房，均价仅9.9万/㎡，总价更是仅约868万起！
数据来源贝壳，仅供参考
即便将项目与同为市区的其他中环沿线板块对比，杨浦城投·悦江湾周边城市资源的丰富程度与能级几乎找不到第二个的同时，价格方面的性价比依旧显而易见！
示意图，仅供参考
五角场+双轨交
杨浦城投·悦江湾
建面约99-142㎡3-4房
首付仅约160万起
少量优质房源 分秒递减中
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2026年6月
上海全方面购房政策：
【新房 二手房 限购 贷款 摇号】
01 上海最新限购政策
02 上海最新购房贷款政策
03 上海一手/二手房交易流程
04 上海买房各税费明细
05 上海新房摇号积分制政策
06 上海新房摇号积分制常见问题
07 上海直系更名/赠予/继承政策
08 公司名义购房相关政策及交易税费
09.上海以旧换新购房补贴
2024.5.27-2026.6.03
上海楼市新政回顾一览：
2024.5.27上海发布 近8年来最有力度的房产新政， 买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
2024.06.21日起， 上海新房不再以集中公示在网上房地产网站。
2024.7.22日起， 上海新购新房与二手房，首套与二套利率均有调整.
2024.8.21日起，临港放松落户政策调整亮点：居转户年限由7年缩短为3年的，新片区工作时间由不低于2年，减少为不低于1年。居住证专项加分：在新片区工作并居住的，满一年积2分，最高积20分。
2024.08.27起， 上海执行18年的“70、90”政策正式退出，70.90平小户型新房退出历史舞台，执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
2024.9.29上海楼市新政再落地！
（一） 对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二） 对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
（四） 调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
（五） 按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
2024.10.21起 中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点，最新利率LPR3.6%。
五年期以上首套房贷执行利率： LPR(3.6%)-45bp =3.15%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.6%)-5bp=3.55%，
商用房 LPR(3.6%)+60BP=4.2%， 公积金首套 2.85%， 二套 3.325%
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 LPR-25BP=3.35%）
2024.11.13日起： 契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房， 只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
增值税方面， 在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税， 原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市， 对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
2025.4.28日：上海市住房公积金管理中心发布，在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民，不论户籍，工作单位，有无职业均可自己缴纳住房公积金， 缴纳基数为最低270，最高8860元。自2025.6.1日起施行。
2025.5.7日起：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点， 5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，二套房贷利率由3.325%降至3.075%。五年内1-5年首套2.10%，二套2.525%。
2025.5.20日： 五年期以上首套房贷执行利率（上海纯商贷）： LPR3.5%(3.5%)-45bp =3.05%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.5%)-5bp=3.45%，
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%）
2025.08.25： 上海楼市新政五大重点如下：
2025.12.30日： 个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的， 按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（2026.01.01正式执行）
2026.01.14日： 上海最新退个税新政：
自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2026.02.25日： 上海楼市发布“沪七条：
01.2026.06月 上海最新限购政策：
（注：1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签，再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制，（不受环线限制）全上海房产都可以买。）
什么是限购政策中的“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（ 例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”） 。
多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房（例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭， 家庭名下已有2套本市住房，按多子女购房条件，该家庭可再购买1套本市住房）。 （多子女家庭外环内可以多买1套）外环外不限套数
2026.06月上海户籍与非上海户籍（单身或已婚）可以在外环外购买不限套数
（注：非上海户籍需要一年社保或税单即可）
（外环内3年社保买2套，1年社保买1套,)
(新增5年上海居住证全上海可购一套）
02.2026.06月 上海最新购房贷款政策
1.商业贷款如下：
商业贷款利率：
2.纯公积金贷款最新执行如下：
03.上海一手/二手房交易流程：
04.2026.06月上海买房各税费明细：
2026.06月上海最新房产税标准：
01.本市户籍纳房产税政策：
免税条件：
计算方法：
* 新购房单价≤92536元，税率为0.4%
* 新购房单价＞92536元，税率为0.6%
02.非上海户籍：
首套免征。 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡的免税面积扣除。
03.外籍人士纳税政策
每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
（以上信息整理自国税总局上海税务局官网，仅供参考，具体政策以官方最新发布为准）
房产税缴纳举例说明：
05.上海新房摇号积分制政策
06.上海新房摇号积分制常见问题:
07.上海直系更名/赠予/继承政策:
2024.5.27起： 调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
08.公司名义购房相关政策及交易税费:
除上述情况外公司购房政策不变:
09.上海以旧换新购房补贴
为了方便居民升级住房，改善居住条件，上海还推出了旧换新政策，内容如下：
在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房， 并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。
建筑面积30平以下， 每套补贴标准2万元；
住房建筑面积30～50平 ， 每套补贴标准2.5万元；
住房建筑面积50～70平 ，每套补贴标准3万元。
在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。
