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国贸海上原墅无疑是今年松江最火的楼盘。项目一批次5月上市，认购率188%，触发积分；二批次于7月上市，认购率233%，再度触发积分。
最新消息：松江广富林墅居标杆「国贸海上原墅」三批次今日认购，建面约121-205㎡公寓、叠加、联排即将加推，均价69772元/㎡
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PART 1
松江，被称为“上海之根”。
上海县，是在松江府下辖的上海镇升级而来，直到1927年才独立成市。1958年，松江又从江苏划给上海，完成了从属关系的大逆转。
示意图
先有广富林，后有松江史！
四五千年之前，一批“沪漂”来到了广富林，建立了璀璨的广富林文化。在此后漫长岁月里文明持续演进，为松江府及上海市的崛起奠定了文化根基。
2018年，耗资200亿的广富林遗址公园历经十年建成开放，成为松江及上海一张文化名片。
广富林遗址公园实景图 来自网络
同年，广富林地区城市设计总体方案发布，这片蕴含深厚古韵之地，开启了焕新之旅，并称为松江新城乃至上海五大新城的人居高地。
有三个方面的原因：
第一个原因，是广富林站在了松江新城巨人肩上。
五大新城，当然各有特色。未来哪个新城更有前景，各方各有说辞。但有一点是公认的， 论现状的发展成熟度和宜居属性，松江新城是“老大哥” 。
松江新城是上海最早开发的新城，也是最早通地铁的新城，商业医疗等城市配套密集程度在新城中首屈一指，下面这个对比一目了然。
数据来源：脉策数据
松江新城中部已经开发完毕，完成成熟。之前 留白的广富林区域，直接站在巨人肩上C位出道。
第二、广富林占据绝佳的区位，揽一城精粹于一身。
我们看下广富林地区的相邻关系。
区位示意图
左邻广富林遗址公园、广富林郊野公园及辰山植物园 。这里不仅是一个网红打卡点，也不仅是一个休闲游憩场所，而是底蕴悠长的上海文化之根，和日益珍贵的城市资源。
辰山植物园实景图 来自网络
南面广富林路一路之隔就是松江大学城 。7所高校在此聚集，人文氛围、青葱校园及青春活力，为广富林注入现代人文底色。
松江大学城实景图 来自网络
北望佘山 ，与佘山国家森林公园及别墅区相隔的，则是在建的 松江新城绿环 。这里正在建设 内贯通道、系列驿站，及山麓教堂、彩林门户等“大师园” 。
松江新城绿环规划示意图
广富林文化生态圈最动人的特质，在于它提供了传统与现代共生的范式 。DeepSeek为广富林写下了这样一段充满诗意的文字：
广富林的魔力，在于它让每个现代上海人都成了“携带遗址生活”的文明载体。
当我们用广富林出土的陶器形制喝星巴克咖啡，穿着马桥文化几何纹样演变的潮牌卫衣，在复原宋代天文仪的摩天轮上俯瞰城市时，便完成了对文化传承最鲜活的诠释——真正的文明根系，永远不会沉睡在考古探方里，而是化作推动城市向未来生长的磅礴地力。
第三，广富林区域后来居上，复合功能全新界面。
2018年，广富林地区总体方案发布，这块留白的精华地段开启了“ 顶层规划+成片开发 ”的序幕。这也是前滩、新杨思、前湾等板块的开发模式，拥有更前瞻的理念、更科学的布局，和更有力的节奏。
广富林路片区功能定位分区
根据规划，广富林板块将打造成为松江新城—— 集聚新潮消费与滨水生活的松江新城商业中心 ， 北部产学研城融合发展带的核心组成部分 ，聚焦创新创业功能，提供特色公共服务，具有 新城北部亮点地区的新城市名片 。
具体来说，广富林片区将 围绕“五个一”实施城市规划建设蓝图 ——
一个复合城区 ：功能集聚办公、商业、住宅、养老等类型，河道两岸布置教育、医疗、体育等公共设施；
一个区级商业中心节点 ：印象城MEGA（二期在建）与广富林遗址特色商业融合；
商业效果示意图
一个崭新城市界面 ：整个片区全新开发，在广富林路形成高地错落天际线；
一条活力内街 ——对标“黄金城道+大学路”，打造有温度的富林城道；
示意图
一条滨水景观长廊 ——连接西端富林湖，东端五龙湖，打造松江最具特色的银河滨水慢行景观长廊。
银河长廊规划示意图
从规划落地节奏来看，广富林板块也是松江新城“10+x”空间战略 新城内五个重点片区之一 ，是松江区十四五新城重点发力打造的、具有 集中度、显示度 的重点区域之一。
松江“十四五”“10+x”战略体系规划图
以上规划信息及图片，均来自松江规划资源。
目前广富林区域系列高品质办公楼宇及万科龙湖等高端住宅在建，印象城二期在建， 华政高中及上海市实验学校松江新城分校 均在建设之中。集历史文化、大学园区、地标商业与高端住宅于一体的“ 新十里长街 ”，即将华丽成型！
广富林，在城市界面与资源浓度方面，不仅是 松江的宜居高地和改善置业的终极归属 ，更是 五大新城里少有的可以媲美上海市中心的板块 。
而且， 还有着其他板块所不具备的深厚人文底蕴 。
问鼎五大新城人居价值桂冠，可谓实至名归。
PART 2
富林湖畔的独特占位、约1.2容积率低密墅居，和基于广富林文化深度挖掘打造卓越的产品力，是海上原墅引领人居高地的三大法宝。
第一，与广富林遗址公园为邻的独特位置。
《繁花》有句名言： 唯有土地与明天同在 。
买房，首先买的是“ 脚下的土地 ”和“ 窗外的风景 ”。
海上原墅，位于广富林文化遗址公园旁， 脚下是4000年的灿烂文明，窗外与广富林希尔顿酒店同享五星级视野，约13万方的富林湖水面 。
背靠佘山，眺望湖水，这正是中国传统文化中的理想人居之所。
区位示意图
项目西侧，是佘山珑原/合生广富汇等成熟的别墅区 ，聚集了一批高净值高素质人群，也带来了一种优雅的生活和社交圈层。
项目南侧，是华东政法大学附属高中 （在建） ， 及九年一贯制华政附属实验学校 。华政附属实验学校的首届毕业生就在当年的中考成绩斐然，全区最高分也花落华政附校，建校至今升学率一路高升，越来越得到家长的认可。
华政附属实验学校实景图
项目西侧约350米 （直线距离） 是上海视觉艺术学院附属松江实验幼儿园，东南侧约900米 （直线距离） 是龙马幼儿园（一级园）。
说明：新房不承诺学区，学校对口范围以教育局公布为准。
同时， 项目南侧还规划一处商业用地 ，建筑面积大约为2.75万平方米。落地建成后，将显著提高项目日常生活的便利性。
现状实景图
公园环绕，商圈环伺，真正的入则宁静出则繁华!
第二，约1.2容积率低密墅居。
容积率，代表着对土地资源的占有浓度。
2024年，上海公开市场拍卖和协议出让共70块宅地，其中1.2容积率仅3块，国贸海上原墅是其中之一。低密度住宅的稀缺性可见一斑。
在广富林地区近几年出让开发的住宅项目中，海上原墅也是容积率更低的一个 。这也奠定了项目在广富林板块的标杆地位。
项目商品住宅产品由 9幢6-8层的洋房，9幢4层叠加，以及12幢3层的联排 组成。
洋房包围在外围，其次是叠加，联排在社区中心位置，整体低密氛围的同时，形成错落有致的层次感。
效果示意图（过程稿），仅供参考
在松江新城，叠加已经算珍惜物种，更不用说联排别墅。上一次联排别墅的供应，广富林的合生广富汇，已经在10年之前！
第三，融入广富林文化的品质力作。
这片土地的独特位置和低密属性，其实给开发商出了很大难题： 产品打造必须对得起这土地文脉，和周边的环境与文化融洽共生 。
这份重任交到了“ 国贸地产 ”与“ 松江交投集团 ”身上。
两者都是松江的共建者与城市发展的见证人。
国贸地产是世界500强企业国贸控股集团核心成员企业，已在松江深耕超过10年，成功开发了10个标志性项目，对区域文化有着深刻的理解；而松江交投集团则负责松江基础设施建设 （例如9号线、有轨电车） ，两者的强强联合确保了项目的品质和资源的整合能力。
项目并没有采取国贸地产标准化产品线，而是特别针对广富林的文化根源，采用 高度在地化“文化筑居”的设计理念 ， 塑造“新江南学院派”风格的建 筑。
建筑立面 ，汲取广富林文化精髓再造东方屋宇，采用渐暖色石材、银灰色及香槟色铝板和涂料的组合，带来厚重与轻盈的平衡，在彰显文化豪宅的同时又包含国际风骨，整体呈现诗意东方之美。
效果示意图（过程稿），仅供参考
比如，富林美学馆长度 超140米的平檐建筑 ，取自古代画作中的“平远”风格，创造出区域内最具江南意境的宽屏门楣。建筑两侧花繁叶茂，是在复现《富林春晓》这首诗中“花落风檐多”的意境。
效果示意图（过程稿），仅供参考
景观园林 ，以 " 富林风华，十景多花园 "为项目核心理念，通过现代设计语言重构《富林十景》的山水意象，将 " 山、水、茶、酒、舟、市 " 等江南文化符号有机融入空间序列，营造 "一步一景，移步异景" 的沉浸式归家体验。
效果示意图（过程稿），仅供参考
比如，大堂通往墅区的路径中引入了「雾森系统」，是在复现《村庄雨霁》诗句中的庭院深深烟雨朦胧的唯美意境。
效果示意图（过程稿），仅供参考
会所空间 ，打造了 泳池、咖啡厅、私宴厅、下沉庭院、健身房 等功能节点，让会所成为全家人运动休憩会友的场景所在。
比如下沉庭院，臻选并移植黑松到庭院之内，辅以龙鳞地面铺装，营造《松林龙蜕》诗内老松虬枝苍劲，如龙盘踞的意境。同时以山石层叠、高低景墙和坡度草坪创作一个可容纳小型沙龙的环形聚落，再现《九峰环翠》的山石意向。
效果示意图（过程稿），仅供参考
户型设计 ，提供多样化适合全周期家庭结构需求的三类产品，包括：
建面约122-144㎡4房的洋房； 一梯两户设计，三开间朝南飞机户型，餐厅厨房客厅阳台一体化设计，全屋飘窗，主卧步入式衣帽间大套房。
户型图过程稿，仅供参考
建面约141-150㎡3房，约151-160㎡4房叠墅
以建面约150㎡ 下叠户型为例： 首层拥有约7.2米的横厅，与南向花园相连；二层的部分区域设计为客厅挑空，让客厅更气派，可以改造为房间增加功能性；地下室层高约5.65米，根据业主喜好设计为酒窖、健身房、SPA室，书房等。
户型图过程稿，仅供参考
以建面约141㎡ 上叠户型为例： 格局与下叠基本相同，约7.2米的横厅，客厅局部挑空。北向的储藏室附带阳台 （阳台可打通，改造成北向房间） ，二层则拥有南北双露台。
户型图过程稿，仅供参考
建面约157-176㎡3房，约202-205㎡4房的联排
联排别墅的户型设计，极富创新，十分精彩。
约5.65米层高地下室，一层客厅挑空约6.45米，三层双露台，彰显非凡气度。
建面约157㎡的户型，还设计了类似天井内庭院空间 （不计入建筑面积） ，业主也可以按照个人喜好进行改造。同时可以对地下室和客厅挑空部分进行创意设计，实现空间魔法倍增。
户型图过程稿，仅供参考
广富林，推开了一扇四千年时空之门。
连绵四千年的上海文化之根，在G60科创走廊的驱动下，和五大新城的规划引领下，正在 奏响海派文明的复调与现代人居的交响 。
Ta不仅是松江的名片，也是上海精神的象征。
在毗邻遗址的海上原墅，设计师正用当代建筑语言和现代工艺重构“新江南院落”形态。这是对广富林文化的致敬，也是在续写当代人居新的高峰~
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2026年6月
上海全方面购房政策：
【新房 二手房 限购 贷款 摇号】
01 上海最新限购政策
02 上海最新购房贷款政策
03 上海一手/二手房交易流程
04 上海买房各税费明细
05 上海新房摇号积分制政策
06 上海新房摇号积分制常见问题
07 上海直系更名/赠予/继承政策
08 公司名义购房相关政策及交易税费
09.上海以旧换新购房补贴
2024.5.27-2026.6.03
上海楼市新政回顾一览：
2024.5.27上海发布 近8年来最有力度的房产新政， 买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
2024.06.21日起， 上海新房不再以集中公示在网上房地产网站。
2024.7.22日起， 上海新购新房与二手房，首套与二套利率均有调整.
2024.8.21日起，临港放松落户政策调整亮点：居转户年限由7年缩短为3年的，新片区工作时间由不低于2年，减少为不低于1年。居住证专项加分：在新片区工作并居住的，满一年积2分，最高积20分。
2024.08.27起， 上海执行18年的“70、90”政策正式退出，70.90平小户型新房退出历史舞台，执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
2024.9.29上海楼市新政再落地！
（一） 对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二） 对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
（四） 调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
（五） 按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
2024.10.21起 中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点，最新利率LPR3.6%。
五年期以上首套房贷执行利率： LPR(3.6%)-45bp =3.15%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.6%)-5bp=3.55%，
商用房 LPR(3.6%)+60BP=4.2%， 公积金首套 2.85%， 二套 3.325%
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 LPR-25BP=3.35%）
2024.11.13日起： 契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房， 只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
增值税方面， 在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税， 原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市， 对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
2025.4.28日：上海市住房公积金管理中心发布，在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民，不论户籍，工作单位，有无职业均可自己缴纳住房公积金， 缴纳基数为最低270，最高8860元。自2025.6.1日起施行。
2025.5.7日起：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点， 5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，二套房贷利率由3.325%降至3.075%。五年内1-5年首套2.10%，二套2.525%。
2025.5.20日： 五年期以上首套房贷执行利率（上海纯商贷）： LPR3.5%(3.5%)-45bp =3.05%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.5%)-5bp=3.45%，
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%）
2025.08.25： 上海楼市新政五大重点如下：
2025.12.30日： 个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的， 按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（2026.01.01正式执行）
2026.01.14日： 上海最新退个税新政：
自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2026.02.25日： 上海楼市发布“沪七条：
01.2026.06月 上海最新限购政策：
（注：1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签，再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制，（不受环线限制）全上海房产都可以买。）
什么是限购政策中的“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（ 例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”） 。
多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房（例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭， 家庭名下已有2套本市住房，按多子女购房条件，该家庭可再购买1套本市住房）。 （多子女家庭外环内可以多买1套）外环外不限套数
2026.06月上海户籍与非上海户籍（单身或已婚）可以在外环外购买不限套数
（注：非上海户籍需要一年社保或税单即可）
（外环内3年社保买2套，1年社保买1套,)
(新增5年上海居住证全上海可购一套）
02.2026.06月 上海最新购房贷款政策
1.商业贷款如下：
商业贷款利率：
2.纯公积金贷款最新执行如下：
03.上海一手/二手房交易流程：
04.2026.06月上海买房各税费明细：
2026.06月上海最新房产税标准：
01.本市户籍纳房产税政策：
免税条件：
计算方法：
* 新购房单价≤92536元，税率为0.4%
* 新购房单价＞92536元，税率为0.6%
02.非上海户籍：
首套免征。 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡的免税面积扣除。
03.外籍人士纳税政策
每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
（以上信息整理自国税总局上海税务局官网，仅供参考，具体政策以官方最新发布为准）
房产税缴纳举例说明：
05.上海新房摇号积分制政策
06.上海新房摇号积分制常见问题:
07.上海直系更名/赠予/继承政策:
2024.5.27起： 调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
08.公司名义购房相关政策及交易税费:
除上述情况外公司购房政策不变:
09.上海以旧换新购房补贴
为了方便居民升级住房，改善居住条件，上海还推出了旧换新政策，内容如下：
在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房， 并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。
建筑面积30平以下， 每套补贴标准2万元；
住房建筑面积30～50平 ， 每套补贴标准2.5万元；
住房建筑面积50～70平 ，每套补贴标准3万元。
在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。
