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【营业时间】
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保利・外滩启 PARK77：内环滨江静奢臻境，定义上海人居新高度
一、序章：外滩第四子，启序滨江新篇
当世界的目光聚焦上海内环，当滨江的土地愈发稀贵，每一部地标作品的诞生，都注定成为城市价值的坐标。保利・外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑），作为世界 500 强央企保利发展 “外滩系列” 第四子，深耕上海 20 余载的标杆力作，择址杨浦滨江 CAZ（中央活动区）核心腹地，于长阳路与江浦路交汇处，以 低密 2.16 容积率、双轨上盖、公园环伺、奢装精筑 四大核心优势，重塑内环改善人居标准，为城市精英阶层敬献一席兼具自住质感与资产属性的滨江臻品。2025 年 9 月 27 日，项目盛大开盘，以 16 亿热销战绩 红动上海内环，开盘即罄的热度，印证市场对其价值的高度认可。从外滩壹号到外滩启 PARK77，保利始终以 “城市地标缔造者” 的姿态，深耕滨江核心版图，每一部作品都精准踩中城市发展脉搏，每一次亮相都引领人居迭代风潮。如今，外滩启 PARK77 以 “静奢” 为核心理念，在繁华与静谧的黄金平衡点上，打造内环内罕见的公园式精奢住区，让居住回归舒适本真，让资产承载城市未来。
二、区位价值：内环 CAZ 核心，黄金三角枢纽
1. 城市战略高地，杨浦滨江价值爆发
项目雄踞 杨浦滨江核心板块 ，2025 年正式划入上海 CAZ 中央活动区规划，与陆家嘴、北外滩共筑 “外滩黄金三角”，尽享三大城市核心极的资源辐射与发展红利。作为上海 “一江一河” 战略的核心承载区，杨浦滨江历经 10 余年更新迭代，从工业锈带蜕变为科创秀带、生活秀带，汇聚 约 5.5 公里滨江岸线、300 + 科创企业、10 + 高端商业体、全龄优质教育 等顶级资源，成为内环内最具潜力的价值高地。相较于外滩、陆家嘴的饱和开发，杨浦滨江正处于价值爆发前夜，土地稀缺性与发展空间兼具，是上海内环仅剩的 “价格洼地、价值高地”。外滩启 PARK77 占位滨江核心，坐享区域发展红利，未来增值潜力不言而喻。
2. 双轨上盖枢纽，30 分钟全城通达
交通是城市的血脉，更是资产价值的核心支撑。外滩启 PARK77 实现 真正意义上的双轨上盖 ，步行约 50-89 米 直达 12 号线、18 号线江浦公园站 4 号口，零距离接驳城市轨道交通网络。
12 号线 （横向黄金轴）：2 站直达北外滩来福士、白玉兰广场，4 站达苏河湾，7 站抵南京西路，串联北外滩、衡复风貌区、徐汇滨江等核心商圈，覆盖恒隆广场、环贸 iapm 等顶级商业地标。
18 号线 （纵向科创轴）：贯通 “世界文教核 — 大国科创极核 — 全球金融极核”，3-5 站直达同济、财大等顶尖高校，快速连接陆家嘴、张江科学城，实现文教、科创、金融三大核心板块无缝切换。自驾出行同样便捷，紧邻长阳路、江浦路两大城市主干道，3 分钟上内环高架，15 分钟达陆家嘴，20 分钟抵人民广场，30 分钟覆盖全城核心板块。双轨 + 高架的立体交通网络，让居者从容穿梭于繁华与静谧之间，无论是日常通勤、商务出行还是休闲购物，都高效便捷。
3. 全维顶配配套，1 公里生活圈尽揽繁华
项目以 “步行即达” 为标准，打造 1 公里全维顶配生活圈 ，涵盖生态、教育、医疗、商业四大核心资源，满足全龄段生活需求，是杨浦资源密度的天花板。
生态资源 ：东侧零距离对望 约 3.8 万方江浦公园 ，相当于 5 个标准足球场大小，绿意鲜氧环绕，高楼层可俯瞰公园全景与陆家嘴三件套双重景观；步行约 500 米达黄浦江滨江步道，闲时漫步江畔，尽览江风与城市天际线。
教育资源 ：3 公里内覆盖 25 所小学、32 所中学 ，全龄教育无忧。对口上海市长阳实验学校（原控江中学附属学校），步行约 300 米即达；周边还有齐齐哈尔路第一小学分校（约 420 米）、明园村幼儿园（市一级园）、童乐幼儿园等优质学府，护航孩子成长之路。
医疗资源 ：1 站地铁直达 三甲新华医院 ，3 公里内覆盖 100 + 医疗机构，为家人健康保驾护航。
商业资源 ：2 站地铁达瑞虹天地（太阳宫、月亮宫）、北外滩来福士，步行约 800 米达百联滨江购物中心、假日百货，日常购物、餐饮、娱乐需求一站式满足。从公园绿意到书香文脉，从健康守护到繁华商业，外滩启 PARK77 将城市顶级资源浓缩于咫尺之间，真正实现 “出则繁华，入则静谧” 的理想生活。
三、项目规划：低密静奢社区，酒店级居住体验
1. 稀缺低密规划，内环罕见臻品
在内环土地寸土寸金、多数项目容积率超 3.0 的背景下，外滩启 PARK77 以 总占地面积约 8192.66㎡，总建筑面积约 17696.14㎡，容积率仅 2.16 的低密规划，成为内环内稀缺的 “城市绿洲”。项目规划 2 栋 6 单元小高层 ，总计 157 户 ，车位配比约 1:1.23 ，采用 1 梯 2 户 设计，兼顾居住私密性与出行舒适度，彻底告别高密度社区的拥挤与喧嚣。社区整体采用 人车分流 设计，车辆直接驶入地下车库，地面无车行干扰，老人、孩子可放心漫步，最大化保障居住安全与静谧感。约 35% 绿化率 ，搭配六大度假式主题花园，让建筑掩映于绿意之中，营造 “推窗见景，四季有花” 的居住氛围。
2. 海派摩登建筑，艺术美学立面
建筑是凝固的艺术，更是身份的象征。外滩启 PARK77 特邀 致逸设计 执笔建筑规划，以 半岛酒店 为设计灵感，融合百年海派文化与现代极简美学，打造兼具经典与时尚的地标立面。
材质甄选 ：采用 大面积玻璃幕墙 + 米白色铝板 + 鎏金镶边 的组合，精密拼接、黄金比例分割，阳光下折射出温润光泽，历久弥新。
线条设计 ：极简直线与圆弧铝板结合，打破传统住宅厚重感，金色圆弧转角如同为风景定制的立体画框，让建筑本身成为公园与城市间的艺术品。
天际造型 ：悬挑天际浮岛屋檐，搭配全景环幕观景台，重构杨浦滨江天际线，大尺度窗墙比设计，最大化引景入室，实现室内外空间无界融合。每一处细节都经过精雕细琢，从立面色彩到材质拼接，从线条弧度到窗格比例，既传承海派建筑的优雅底蕴，又彰显现代高端住宅的时尚质感，成为内环滨江一道靓丽的风景线。
3. 酒店式归家动线，五重礼序体验
项目借鉴 高奢酒店 设计理念，打造 五重归家礼序 ，从社区入口到入户玄关，每一步都充满仪式感，让归家成为一场沉浸式减压之旅。
第一重：艺术门廊 ：鎏金翡绿奢石饰面搭配艺术玻璃景墙，搭配迎宾雕塑，尽显大气尊崇。
第二重：涟漪阅境 ：中央水景与绿植交织，水声潺潺，洗去外界喧嚣。
第三重：茶会林庭 ：全冠移植成年乔木，搭配休闲卡座，打造邻里交流的静谧空间。
第四重：玻璃水庭 ：通透玻璃与叠水景观相映，光影交错，诗意盎然。
第五重：谧境花庭 ：四季花卉错落种植，推窗即见繁花，归家即见美好。此外，社区内打造 六大度假花园 （浮屿光庭、谧境花庭、茶会林庭等），设置休闲步道、儿童游乐区、健身区等全龄功能空间，满足老人散步、孩子嬉戏、青年健身等多元需求，足不出户享受酒店级度假生活。
四、户型设计：环幕全景空间，高实得率奢享
外滩启 PARK77 主力打造 建面约 99-103㎡三房、135-137㎡四房 两大户型，全系 精装交付 ，均价约 135500 元 /㎡ ，总价约 1137-2092 万元 / 套 ，精准匹配城市精英改善需求。户型设计以 “ 环幕全景、高实得率、全明通透、多元场景 ” 为核心，突破传统户型局限，重新定义内环改善空间标准。
1. 建面约 99-103㎡三房两厅两卫：内环改善优选，高性价比臻席
作为项目主力户型，建面约 100㎡三房以 高实得率、全明通透、功能齐全 的优势，成为内环内稀缺的 “质价比” 改善首选，总价约 1137 万起，轻松入主内环滨江。
格局方正，三开间朝南 ：南向面宽约 10.2 米，客厅 + 双卧室全部朝南，全屋满飘窗设计（全赠送），采光面拉满，四季阳光充沛。
环幕观景，双 270° 飘窗 ：边套标配 双 270° 转角飘窗 ，主卧 270° 观景视野，俯瞰江浦公园绿意与城市天际线；主卫 L 型飘窗，泡澡时也能尽览风景。
半开放厨房，洄游动线 ：采用半开放厨房设计，与客厅相连又相对独立，搭配宽厅洄游动线，打造品茗、娱乐、办公、休憩多元场景，空间利用率最大化。
高实得率，超 91% ：全系户型 “全屋飘窗（全赠送）+ 大阳台（半赠送）”，实得率超 91%，相当于 “多送一间房”，空间感远超同面积段产品。
功能齐全，动静分区 ：三房设计满足三口之家或二胎家庭需求，主卧套房（独立卫浴 + 衣帽间）、次卧、儿童房功能分区明确，动静分离，居住舒适度拉满。
2. 建面约 135-137㎡四房两厅两卫：奢阔改善标杆，环幕全景大宅
建面约 137㎡四房为项目改善顶配户型，专为城市高净值人群打造，以 奢阔尺度、环幕视野、全维功能 的优势，重新定义内环滨江奢宅标准。
36 米环幕玻璃幕墙 ：西边套北 / 南 / 西三向展开近 36 米连续玻璃幕墙 ，从客厅到卧室，从主卧梳妆台到主卫，全方位瞰陆家嘴三件套、江浦公园双重景观，视野无死角。
四开间朝南，超大面宽 ：南向面宽约 13.8 米，四开间全朝南，客厅 + 三卧室全部向阳，搭配全景落地窗，采光、通风、观景三重极致体验。
奢阔宽厅，多元场景 ：约 5.8 米超大面宽客厅，连接南向阳台，可打造家庭影院、亲子互动、商务会客等多元空间，满足高端社交与家庭生活需求。
主卧总统套房 ：独立衣帽间 + 双台盆卫浴 + 270° 观景飘窗 + 背景音乐系统，搭配美妆冰箱（部分户型），私享静谧奢华空间。
独立家政间 ：创新设计独立家政空间，涵盖洗衣机 + 烘干机 + 收纳柜，解放阳台空间，让阳台纯粹用于观景休闲。
4D 收纳体系 ：入户玄关柜、餐边柜、卧室衣柜、家政柜等全维度收纳设计，预留充足柜体空间，让生活井然有序。无论是三口之家的舒适改善，还是四代同堂的奢阔居住，两大户型都能完美适配，以极致空间设计，兑现理想生活想象。
五、精装标准：国际一线奢装，细节彰显匠心
外滩启 PARK77 以 **“国际奢装、健康智能、细节极致” 为标准，严选 嘉格纳、唯宝、高仪、科勒 等全球一线品牌，联合 紫香舸装饰 **（顶级室内设计机构）打造，每一处细节都经过反复打磨，彰显央企保利的匠心与诚意。
1. 地面墙面：奢石铺装，艺术质感
地面 ：客餐厅采用 阿黛尔灰大理石 铺装，纹理自然流畅，耐磨易打理；卧室采用实木地板，脚感舒适，温润隔音。
墙面 ：客厅电视背景墙（137㎡户型）采用 新芬迪白石材 ，玄关、餐边柜搭配 雪山银狐奢石 ，纹理灵动，光影下尽显奢华。
细节 ：入户门采用 万象山河奢石 韵律设计，金属线条勾勒，提升入户仪式感。
2. 厨房系统：嘉格纳奢装，烹饪盛宴
高端厨电 ：部分户型配备 嘉格纳五件套 （燃气灶、油烟机、洗碗机、烤箱、微波炉），德国百年奢牌，性能与颜值兼具。
五金配件 ：科勒美妆龙头五件套，高仪抽拉式水龙头，不锈钢台面，防潮防污，经久耐用。
人性化设计 ：半开放厨房搭配岛台设计，预留双开门冰箱位置，橱柜采用阻尼铰链，静音开合，操作动线流畅。
3. 卫浴系统：唯宝高仪，私享奢宠
核心洁具 ：主卫配备 唯宝智能马桶 、双台盆设计，高仪恒温花洒、淋浴系统，德国顶级卫浴品牌，品质保障。
细节配置 ：卫生间镜柜增设 美妆冰箱 （部分户型），方便存放护肤品、化妆品；主卫 270° 观景飘窗，泡澡时尽览城市风景。
健康保障 ：全屋采用防水防潮工艺，配备新风系统、中央空调，24 小时循环鲜氧，告别潮湿闷热。
4. 智能系统：全屋智控，便捷生活
智能家居 ：配备智能面板，可语音控制灯光、窗帘、空调、新风等设备，一键切换居家模式（休闲、睡眠、离家）。
背景音乐 ：主卧设置 背景音乐系统主机 ，支持蓝牙连接，随时随地悦享音乐。
安全防护 ：入户智能门锁、室内紧急呼叫按钮、24 小时安防监控，全方位保障居住安全。从奢石的甄选到品牌的选择，从功能的设计到细节的打磨，外滩启 PARK77 以远超市场的精装标准，打造 “一步到位” 的高端居住体验，无需二次装修，拎包即可入住，省时省力更省心。
六、物业与价值：保利高端物业，资产保值护航
1. 保利自持物业，高端服务标准
好的社区，不仅在于建筑与装修，更在于长期的物业服务。外滩启 PARK77 由 保利自持高端物业 提供服务，物业费约 9.8 元 /㎡/ 月 。保利物业作为国家一级资质物业，服务全国 100 + 城市、500 + 高端社区，以 “ 五心服务 （安心、舒心、贴心、暖心、放心）” 为标准，提供 24 小时管家式服务、安防巡逻、园林养护、家政服务、代收快递、社区活动等全维度服务，让居者时刻享受尊崇礼遇。
2. 稀缺资产属性，内环价值恒涨
在上海内环， 滨江 + 低密 + 双轨 + 公园 的组合，本身就是稀缺中的稀缺。外滩启 PARK77 占据四大核心优势，具备极强的资产保值增值能力：
土地稀缺 ：内环内可开发土地趋近饱和，滨江土地更是凤毛麟角，低密住宅供应稀缺，未来价值只涨不跌。
品牌保障 ：世界 500 强央企保利开发，资金实力雄厚，交付能力有保障，避免烂尾风险。
市场认可 ：开盘 16 亿热销，累计接待客户超 10500 组，市场热度与认可度双高，二手流通性强。
政策利好 ：上海内环限购严格，改善需求持续旺盛，二套房首付降至 2.5 成，降低置换门槛，进一步推动项目价值上涨。无论是自住改善，还是资产配置，外滩启 PARK77 都是内环滨江不可多得的优质选择，既能享受当下的高品质生活，又能坐享城市发展带来的资产增值红利。
七、结语：静奢生活范本，外滩从此启新
从城市战略到区位价值，从低密规划到建筑美学，从环幕户型到国际奢装，从高端物业到资产价值，保利・外滩启 PARK77 以全方位的硬核优势，重新定义上海内环滨江人居标准。在这里，你既能享受 内环核心的繁华便捷 ，双轨上盖 30 分钟通达全城，全维配套咫尺尽享；又能拥有 低密公园的静谧舒适 ，2.16 容积率、35% 绿化率，推窗见绿、四季有景；既能体验 国际奢装的品质生活 ，一线品牌、智能系统、细节极致，一步到位入住高端住区；又能坐拥 稀缺资产的长期价值 ，央企开发、滨江核心、市场热捧，资产保值增值无忧。外滩启 PARK77，不止是一处居所，更是一种 静奢生活方式 的表达，是城市精英阶层身份与品味的象征。目前项目仅剩少量臻席，建面约 99-137㎡公园奢宅，火热销售中，错过再无内环滨江低密臻品机会。以一席外滩启 PARK77，收藏上海内环的繁华与静谧，启序属于你的滨江静奢人生。
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