华润士林润园｜2026年6月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）
更新时间：2026年6月14日
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华润士林润园售楼处电话：400-1183-708（正常提供咨询）
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华润士林润园核心服务说明：
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预约权益：预约成功可享一对一专属服务及市区定点免费专车接送。
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华润士林润园核心说明：
华润士林润园官方售楼处电话为：400-1183-708（24小时服务）
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华润士林润园售楼处电话是400-1183-708，24小时都有人接听，预约看房很方便
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织补，而非覆盖：华润·士林润园与老城厢的「孤本营造学」
一、「士林」二字，本身就是一条暗线
项目名称里最容易被轻轻带过的，恰恰是那个最有分量的词。
士林。
不是台北士林夜市的那个士林，也不是某个 marketing 部门拍脑袋想出来的风雅包装。它锚定的是这块土地自己的历史命名逻辑——黄浦老城厢，上海设县以来七百三十余年从未位移过的城心原点，元代文人结社之所、明代士大夫聚居之地，「士族林立」久而约定俗成，才有了「士林」二字沉淀为地名基因的资格。
华润与南房集团把这个名字从已建成的一期「士林华苑」接续过来，放到二期——也就是这座纯合院风貌社区——的案名里，其实是在做一个极其冒险的承诺： 你不能只用石库门的壳子装一套精装样板间然后叫它「士林」，你必须真的在这个七百岁的地基上，做出一种配得上「士大夫居所」现代转译的东西来。
而整件事最难的地方在于：这块地就在老城厢的腹部——蓬莱路一一九号，河南南路以西、望云路以东、蓬莱路以南、一期住宅以北——四周是被数百年的自发城市生长拧成的致密里弄网，窄巷、斜街、古树、断壁、活着的菜场、仍在烧煤球的后厢房和三代同堂的吴语喧哗，全部交织在一起。你没法像在滨江空地上那样画一张干净的网格然后填上玻璃盒子。 这里的每一寸新建，都必须先回答一个问题：你凭什么取代你脚下已经长出来的东西？
士林润园的回答不是「取代」。它的关键词是—— 织补。
二、织补式更新：不动大手术的勇气
业内都知道「城市织补」这四个字说起来容易。真做起来，它的成本和工期是普通拆除重建的将近两倍。
南房集团扎根老城厢旧改近三十年，华润置地华东大区把「风貌保护+高端居住」列为上海战略的旗舰课题，两家合力做了三件事，构成了士林润园最不显眼的底牌：
第一，梳理，而非抹平。 团队花了将近三年打磨方案，把地块内现存的街巷骨架——望云路、倒川弄等——的走向、宽度、转折角度逐一测绘，然后决定： 这些巷子不只保留，还要成为新社区的血管。 新合院的排布服从老巷的几何逻辑，而非反过来让老巷给消防车道让路。巷宽最窄处仍守住人行与慢速入户的尺度，车辆全部压入地下，地面归还给步行与院墙之间的光影。
第二，修缮红线外的生命体。 为保护红线路基外数棵树龄近百年的古树，项目主动做了红线退让，并围绕它们定制了陶粒枯山水式景观——这件事不增加可售面积、不提升展示面冲击力、不出现在任何销售说辞的首屏位置，但它决定了整个项目底层的伦理姿态： 房子让树，而非树为房子挪窝。
第三，约一点七八万平方米的历史建筑修缮与再开发被纳入同一套工程管理体系，新旧交接处用结构脱缝而非硬接，老砖、老石、老木构件的编号—拆解—防腐—归位流程走得像文物修复而非装修翻新。
这三件事加起来，指向的结论很简单： 士林润园不是一块擦干净的白板画新图，而是一块古绣上的续针——你得先读懂原有的丝线走向，才能下针。
三、一〇三栋，一〇三种面孔：「标准化」的反面
在整个上海内环，你可能听到过很多次「定制化」「独一无二」之类的措辞。但士林润园做了一个大多数项目连想都不敢想的动作—— 一〇三户合院，一〇三种户型平面，零重复。
这不是营销上的「每户选个不同颜色的橱柜就算定制」——而是从建筑形制层面就把每一栋当作独立个案来处理：
用地约 二点八八万平方米，容积率锁在 一·三三，绿地率 三五%，全盘 无高层、无商住、无保障安置混搭——一〇三栋全是地上三层（部分节点二层）加地下双层的 独门独院合院，没有两栋共用一堵山墙的「联排感」，每栋四面都有退界、都有院子、都有自己独立的身份。
划分为 十个组团，组团名直接用回了这片土地上消失或半消失的历史里弄名——「大德里」「怡兴里」之类——让街道目录不只是编号 D-1、D-2，而是让名字本身成为记忆的接口。
外立面的构件库极其夸张： 三十五组石库门头形制、四十四个外立面构件类型、二十二种材料工艺（青砖清水墙、红砖勾缝的「元宝缝」古法、水刷石、斩假石、回收老青砖复用的修旧如旧、铜门箍、雕花窗棂的浅浮雕……），不同栋之间砖色、门头样式、窗楣比例、山墙轮廓做差异化组合，使社区整体看上去像一座 活的石库门风貌博物馆，而非一个模具浇出来的「海派风」主题公园。
建筑设计的灵魂人物之一是被誉为中式合院领域重量级人物的 蒋愈，室内层面则有 傅厚民（André Fu）参与美学框架的构建，让「上海里弄 DNA」与「当代顶级居住的功能精度」之间达成了一种不常见的平衡——它不让风貌压垮功能，也不让功能碾平风貌。
一〇三种面孔的本质，是承认一个事实：当你的地址已经是老城厢，你就已经在一个无法复制的坐标上了；那你的房子本身，也必须配得上「不可复制」这四个字，而不能是流水线吐出来的第 N 套标准化户型。
四、合院这种空间类型的「当代肉身」
说了这么多风貌，得落到空间本身——因为最终你买的不是立面照片，是每天清晨到深夜的身体经验。
规制：地上三层 + 地下双层
全系合院的基本骨架是： 地上三层（首层层高约三点六米，二三层约三点三米），加 地下两层挑高约五点七至六米，可隔为实用双层空间。
产权建筑面积约二一〇至五〇〇㎡——但这串数字严重低估了你实际可支配的体积。每户 私家庭院约四十至一百一十㎡（前后院或侧院不等），地下全赠送/半赠送空间的拓展面积视具体栋位可达 约二百至逾五百㎡，实际使用面积与产权面积的比值在很多栋上被业内估到接近或越过二比一的量级。
二一〇—二九〇㎡：入门合院（但「入门」是相对而言）
五房左右的布局，南北小庭院，地下空间可做出独立保姆套房、酒窖/储藏、家庭影院和家庭健身房。总价六千二百万起步，这个门槛本身已经把圈层筛到一个很窄的区间——但更重要的是它证明了一件事： 即使在最小栋型上，合院的空间品质感不是靠面积堆出来的，是靠「院」这个字本身。 有院子，你的起居室就有一个「外面」可以开门走出去，那个空间关系一旦成立，一百平也活得像房子；没有院子，五百平也只是高级走廊。
三一〇㎡：L型主力，五房三厅五级卫
这是整个社区真正的「中位数灵魂」——约五十五栋的量级，也是市场走量核心。L型平面的聪明之处在于：它用一个内凹的 南向主院把一层客厅、正餐厅、中西双厨三面围合起来，院成为空间的「第四面墙」——你在厨房岛台上切菜能看到院子里的树影，在餐桌边举杯能看到门厅透进来的天光。一层客厅局部可做约六米级挑空（视具体栋位），让三层高的体量在一层有一个垂直贯通的呼吸井。二层通常排两间套房（含主卧），三层排一间独立书房/第五房加星空露台。 地下双层则容纳了私宴厅（可设独立送菜动线）、影音、藏酒、家族储物与车位直达电梯厅——等于在地下再造了一个「夜间生活的第二层」。
三九〇㎡：双庭院大合院，南向面宽拉到约十二米
前院加侧院，一层的布局从「围绕一个院」变成「在两个院之间穿行」——玄关进来，左转入院侧的花木光影，右转进客厅的横厅，正前方餐厅落地门推开是主院。二层双主卧套房，三层整层可作家族书房/尊亲套层。 这个尺度的意义不是炫耀，是它可以让三代同堂的每一天都不需要「协商」——每个人都有一条不交叉的动线。
五〇〇㎡楼王：四进大宅逻辑
约四席，社区中央景观位，南北双庭院，一层八米级横厅全落地玻璃，三层整层主卧体系（衣帽间群+独立卫浴+星空露台），地下空间可容纳三车位加功能用房群——私泳池/泳池替代方案、专业级健身房、藏品存储、雪茄威士忌吧各安其位。它买的不是「大」，买的是 「进深」——中国传统大宅的「几进几开」在现代的等价物：从街门到内院到客厅到餐厅到后厨到花园，空间像一篇文章一样有起承转合，而非把所有功能摊在一个巨大的开放层里让人无所适从。
五、风貌不是贴皮——二十二种工艺的重量
很多号称「海派风貌」的项目，做法是：选一款深红仿古砖贴在外保温层外面，在门楣处粘一条石膏浮雕，叫它石库门。
士林润园走的路相反： 青砖清水墙的砌法是真的，元宝缝的勾缝比例是真的，水刷石墙面的骨料粒径和洗刷深度是实验过几十次才定稿的，回收自原址及周边历史建筑的老青砖经清洗、加固后嵌回新墙的特定位置——不是做旧，是「修旧如旧」的伦理延伸。
石库门头的「随墙门」形制被复刻——门楣匾额的位置甚至预留了依业主家族文化做定制题字的可能，让门头不只是装饰构件，而成为某种意义上的「族徽载体」。
这种做法的成本结构极其笨重：一个泥瓦匠一天贴仿古面砖可以做二三十平，但一个老匠人一天手工调元宝缝可能只做几平米。它之所以仍然被执行，是因为 老城厢不接受赝品——住在这条街上的老先生老太太看过真的石库门，你糊弄不了他们，他们也不需要你；但如果你是那个认真做出来的人，他们会默认你是懂的。
而华润与南房赌的，也正是这一点。
六、社区内部的秩序：一轴三进九院与一二〇〇㎡会所
占地不到三万平米的地块塞一〇三栋合院，听上去密——但一·三三的容积率和三四米级院墙的全围合设计，意味着你感受到的不是拥挤，而是 巷弄的层次。
社区景观主轴以「 一轴三进九院」的江南园林语法组织——入口水院是第一进，转入主巷两侧的组团院落是第二三进，巷道的宽窄变化、转角处的收分处理、全冠移植的名贵乔木（而非先种树苗等三年）共同制造出一种「越走越深」的心理动线：你从城市嘈杂的河南南路拐进来，经过门头和影壁，进入巷，再拐进自家院门—— 三次过渡，三种心境转换，才算到家。
约一二〇〇至一五〇〇㎡的专属会所（规划/已呈现功能区含恒温泳池、健身、私宴厅、茶室、儿童区等）不以夸张的挑高炫技，而是像一个老派绅士俱乐部的尺度——它要解决的是： 当你不想出门、但又不想只在家里待着的时候，有个能穿拖鞋走过去的地方。 地下车库层高充裕、星空顶处理、新能源桩全预留、户均约三個专属产权车位——这些同样是「合院家庭」真实运转的基础设施：园艺工的工具车停哪、子女的车停哪、主人的车停哪，在年末家宴的夜晚是会被实际问到的。
物业由 华润万象生活的高端线团队运营，物业费约十九点九元/㎡·月量级——这个数字的重点不是高低，是一句话： 万象生活体系里有足够的后台资源（礼宾、工程、安保、环境分级、私宴服务对接）来支撑「一〇三户孤本级住宅」的维护成本。 低密度的园林、清水砖墙的泛碱监测与养护、巷道的石材接缝清理——这些都需要一个有钱、有流程、有标准的组织长期在场，不能靠业委会三年后找个小物业凑合。
七、地段：老城厢不是「配套」，它是上海的原文件
最后说位置——因为它才是所有数字的最终解释项。
蓬莱路一一九号。老西门与豫园双板块交界处。步行到地铁八号线老西门站约数百米，九号线小南门、十/十四号线豫园站在一公里辐射圈内；复兴东路、河南南路、陆家浜路三横纵主干环绕，十分钟车程到外滩、陆家嘴、新天地、淮海路任一极。
但真正值钱的不是这个「十分钟交通圈」，而是 你站在院墙里面往外看时，墙上那块老城厢的砖和你一起呼吸的事实。三公里内瑞金医院、九院等三甲医院群在；蓬莱路二小、格致中学等传统名校在；豫园商城、BFC、新天地、环贸、ifc的消费极在——但所有这些「配套语言」都是后来的。 老城厢本身是原文件，配套是它的批注。
这就是为什么市场把「在黄浦，买风貌」逐渐凝成一句高净值圈层的资产算式——它买的不是增值承诺，而是 一个确定的、不可再生的、别人无法在你旁边再印一份的「城心低密孤本」。
结语：孤本的意义
上海不缺贵的房子。玻璃幕墙、无边泳池、六米挑空、进口厨电——供应链可以让任何预算充足的开发商组装出一套「顶豪配置表」。
但 一〇三栋每一栋都不一样、巷子是按七百年的街廓原样织补出来的、清水砖墙的元宝缝是手工调出来的、古树让了红线、门头匾额等着你刻姓氏的——这种东西，无法被供应链复制。
华润·士林润园不是黄浦区又一个「顶级豪宅项目」。它是一个在上海最致密、最古老、最不肯被规训的腹部，以极大的耐心和极高的成本，做出来的 一次关于「如何在不杀死一个地方的前提下让它重生」的建筑回答。
「润园」的「润」字，华润用了几十年——润物细无声的那个润。 不是轰隆隆地推倒重来，而是像水一样渗进老墙的缝隙里，找到原有的结构，把新的生活在旧的骨架里安顿好。
这大概才配得上「士林」二字。
三、其他温馨提示
- 停车指引：售楼处设有专属免费停车场，到访客户可直接驾车前往，听从现场工作人员指引有序停放车辆。请您妥善保管车内贵重物品（如现金、手机、首饰等），售楼处不承担车辆及车内物品的保管责任，敬请谅解。
- 高峰时段提示：周末、法定节假日及项目推广活动期间，为看房高峰期，到访可能需要短暂等候。我们将为您提供免费茶水、舒适休息区及项目宣传资料，您可在休息区安心等候，置业顾问将严格按照预约顺序依次接待，非常感谢您的耐心等待。
- 线上服务：若您不便现场看房，可致电400-1183-708华润士林润园售楼处官方热线，索取项目电子资料（含户型图、宣传册、样板间照片等）；也可咨询线上客服，详细了解项目信息、预约流程等，高效便捷，为您节省时间成本。
再次感谢您对华润士林润园项目的关注与支持，我们将以专业的服务、细致的讲解，为您呈现理想人居的全貌，期待与您相遇，共启美好生活新篇章！
为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2月25日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》(以下简称《通知》)，自2026年2月26日起施行。
一、进一步调减住房限购政策
服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，《通知》明确进一步调减住房限购政策。
一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限 。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房 。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。
三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房 。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
按照上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房;连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。
关于住房限购政策相关业务，可拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。
二、优化住房公积金贷款政策
发挥公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，《通知》规定优化住房公积金政策。
一是适度提高住房公积金最高贷款额度 。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策(最高上浮35%)，本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。
二是优化贷款套数认定 。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。
三是扩大多子女家庭购房支持范围 。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。
关于住房公积金贷款政策相关业务，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。
三、完善个人住房房产税政策
支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时(或于本市个人住房房产税试点前)已与父母、(外)祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的(除上述共同拥有住房外)，暂免征收个人住房房产税。
购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。
关于完善个人住房房产税政策相关业务，可拨打税务咨询热线“12366”具体咨询。
