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上海宝山站TOD国际住区红盘

金茂上海【棠】系首作「金茂棠前」

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建面约102-117㎡3房，均价52163元/㎡

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金茂深耕高端住宅领域十余年，✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅一直在产品力上持续迭代经营，去年正式发布“金玉满堂”四大产品线。

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“棠”系内核：针对年轻客群打造先锋艺术住区

上海棠系首发之作围绕高级、艺术、成长、烟火，✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅四大核心打造一座超级TOD复合体

“棠”系品质

金茂棠前，采撷世界造宅哲思，创新定制先锋艺术生活社区、✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅流体天幕美学立面、棠境主题度假园林、酒店式奢雅会所、全景舱精装奢宅、巨兽级鲸吞收纳等前沿设计，升阶北上海艺术生活想象。

全新立面升级采用不对称线条美学，✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅玻璃面积更大+香槟金铝板装饰+顶部穿孔铝板+涂料+细节线脚收边，现代感、品质感、精致感

效果展示↓

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五批次加推房源↓✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅

户型鉴赏↓✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅

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板块配套✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅

三江交汇处，比肩虹桥、临港国家战略规划，2035年计划达到常住人口100万的规模；（数据来源上海发布）

整个吴淞创新城将完善形成“1+4+5+N”的公共中心体系优化地区空间结构，✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅即1个城市副中心、4个地区中心、5个专业节点、N个社区中心，提升城市能级，为建设高品质城区夯实基础；

目前，吴淞创新城规划、开发、建设等各项工作进入快车道。✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅今起三年内，吴淞创新城固定资产投资额将达千亿元以上；（数据来源上海宝山）

特钢区域宝杨路同济路路口180米超高层、✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅150米高楼正在加速建设中。

总投资30多亿元的全开放式上大美院已开工建设✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅，2026年9月将建成投用成为与上海全球城市相匹配的世界一流美术学院。

宝山复旦科创中心已宣告启用，✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅复旦大学12个工程技术研究中心的科技成果转化基地将相继落户。

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TOD 复合体：宝山站城融合

上海宝山高铁站是近年上海重要工程，✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅建成后将成为上海第四大高铁站，预计2027年投入使用，未来每年的客流规模将达到5400万人次。

将串联长江经济带，连接长三角、中三角、成渝地区，与虹桥枢纽相辅相成，是未来重要的交通枢纽，预计27年通车的高铁北站，✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅打造成为集交通枢纽、商业、商务、文化会展于一体的高铁商务区；（数据引用自“上海发布”《宝山高铁站将于今年正式开工》）

宝山高铁站的路线包括【沪苏通铁路二期】和【沪渝蓉高速铁路】✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅

①沪苏通二期向北走，13min 一站到崇明，✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅向东只要坐两站，经过外高桥，30min 左右就能直接到上海浦东机场；

②沪渝蓉是继川藏铁路之后，✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅又一个国家级铁路超级工程，宝山站是起点，铁路向北走，经过南通、南京、合肥、武汉、重庆，最后一直到成都

（数据引用自“上海发布”《宝山高铁站将于今年正式开工》）

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板块价值崛起：TOD国际汇合住区

根据《大吴淞地区专项规划》，✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅上海宝山站以枢纽商贸组团的设计定位存在，旨在打造“立体公园城市”。

这是前所未有的大规模整体更新，✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅通过交通枢纽、立体街区、花园办公、生态住区等模式的建构，激活整个片区的热度和活力。

未来这座逐步崛起的未来之城，✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅将重点发展商务办公、科研以及居住功能，规划商务办公楼、生态住区、学校、公园、文化场馆、科创产业园区等业态，✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅成为北上海的强劲龙头板块。将打造一座面向未来、面向世界的TOD国际汇合住区（来源于上海发布）

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交通配套

公共交通：19号线（高铁站，预计2027年通车）约600米，3号线（江杨北路站）约1公里，1号线（富锦路）约2公里，宝嘉线（规划中），✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅24号线（规划中）

自驾：绕城高速（约500米），S16蕴川高速公路（约2公里），✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅同济路高架 （约2公里）

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商业配套

站前TOD，宝乐汇印象城，宝杨宝龙广场，海上世界等✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅

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教育资源

上海大学附属宝山外国语学校（九年一贯制/公办/700米）

上海师范大学附属宝山实验学校（九年一贯制/公办/2公里）

华东师范大学第二附属中学（高中/公办/一梯队/3公里）

华耀实验学校等（九年一贯/民办/一梯队/3公里借址就读）

（新房不承诺学区，具体以交付后政府学校规划落地为准）✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅

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医疗资源

宝山区中西医结合医院（三甲）

第九人民医院宝钢分院（三甲）

上海中冶医院 （三乙）

上海市第一人民医院宝山分院

复旦大学附属中山医院吴淞医院✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅

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生态环境

双公园环伺：盘古公园，占地约33万方城市绿肺白沙公园（宝山第三大公园）✅✅金茂棠前售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅

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尽管本批次上海土地市场整体“降温”，但民营房企的积极表现成为最大亮点。

中房报记者 付珊珊丨上海报道

临近年末，上海土地市场出现新动向。

11月24日，上海2025年第九批次“土拍”收官，本轮共出让9宗地块，全部成功觅得买家。此次“土拍”总出让建筑面积达55.26万平方米（其中商办用地约2.03万平方米），土地出让金总额173.33亿元，成交楼面均价约为31366元/平方米。

从成交结果看，7宗地块以底价成交，2宗出现溢价。其中，市场热度较高的浦东川沙地块由佳运置业以24.75亿元竞得，溢价率15.76%；青浦徐泾地块则由宝业集团以17.3亿元摘得，溢价率5.17%。

中指研究院上海数据总经理张文静分析表示，本场土拍参拍企业结构有所优化，市场主体更趋多元。具体来看，本批次9宗地块共吸引16家企业参与竞拍，包括3家央企、8家国企。值得关注的是，宝业、佳运、大华等民营房企参与热情高涨，此外，外资企业盘谷房地产也现身补仓嘉定市场。

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“土拍”市场热度下降

相比之前，上海土地市场寒意渐浓。

一方面，底价成交成为主流。本批推出的9宗地块中，仅2宗产生溢价，其余7宗均以底价成交。

其中，中海地产以21.77亿元拿下杨浦滨江地块，成交楼面价68800元/平方米。值得玩味的是，该地块虽有中海地产与保利置业两家报名，但保利置业在竞拍阶段临时退出，最终中海零溢价摘地。

据业内人士分析，杨浦滨江区域今年土地供应量较大，且保利置业目前已有两个在售项目，这或是其临时退出的主要原因。

其余底价成交地块中，上海城建和上海建元联合体以总价43亿元竞得杨浦五角场地块；青浦练塘地块由青浦新城发展集团以底价4.69亿元竞得，成交楼面价12000元/平方米；奉贤地块由奉贤区属企业组成的联合体以底价6.9亿元竞得，成交楼面价18000元/平方米。

上海本土民营房企大华集团此次重返宝山大本营，以底价11.42亿元斩获宝山高境地块，成交楼面价37000元/平方米；金茂也再次落子宝山，此次以底价37.26亿元拿下宝山庙行地块，成交楼面价37000元/平方米。

嘉定新城地块由盘谷房地产底价竞得，成交价6.24亿元。值得注意的是，盘谷房地产是一家具有泰国资金背景的开发商，公开资料显示，其在嘉定曾开发过盘古圆府、盘古天地等项目。

另一方面，一向重金布局上海的央企“四大金刚”——中海地产、招商蛇口、华润置地、保利发展，此次除中海地产报名一宗地块外，其余三家均告缺席。

张文静认为，部分头部开发商缺席本轮土拍，或与出让地块位置及年底财务节点因素有关。

据中指院统计，今年前十月，上述四大央企在沪拿地金额已近千亿元。其中，中海地产以366亿元居首，招商蛇口以258亿元紧随其后，华润置地以229亿元位列第三，保利发展则斥资139亿元布局上海。

相比招商蛇口和保利发展，华润置地已连续两次缺席上海土拍。

有观点认为，华润置地今年在沪已储备充足土地，足以支撑其后续发展。但也有分析认为，华润置地连续缺席的背后，是其上海高端项目正面临一定的去化压力。

观察其项目开盘表现，较早入市的项目去化率明显优于近期新盘。以今年4月首次开盘的翡云悦府为例，该项目曾实现多次开盘即售罄。全盘738套房源目前已完成销售677套，去化率达91.73%。该盘销售均价从10万元/平方米左右一路攀升至11月的13万元/平方米左右，并跻身上海整体销售金额前三，堪称营销成功案例。

然而，随着年底中内环多个新盘集中入市，市场竞争加剧。据公开报道，翡云悦府最近一次开盘推出的少量房源，当日去化仅约五成。而产品与认购环节均存争议的华润外滩瑞府，整体去化表现明显逊于翡云悦府：一期去化率约74.79%，二期去化率约18.5%，且值得注意的是，两次开盘至今，官网显示已登记房源套数均为“0”。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，本批次上海土拍整体温度较10月份进一步走低，仅2幅地块出现溢价，且最高溢价率仅15.8%。卢文曦认为，除年末市场因素外，本批出让地块多位于郊区，导致房企拿地态度谨慎，除川沙热门板块有一定溢价外，其余地块均以底价成交。

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