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杨浦滨江平凉社区一则规划调整，让沉寂十多年的项目周围，又站满了人。
八埭头滨江园东侧和北侧两幅地块，全部从商业办公，调整为了住宅。
限高80米，合计新增接近15万方商品房。
与此同时，商业仅存景星路沿街，约一万方的社区商业体量，主体已经规划为酒店，其余包含约700㎡的邮政支局和约1500㎡的菜场。
在这一轮调整之后的两幅住宅地块，注定成为近期杨浦土地出让中的明星：
体量庞大，不算八埭头滨江园，也可能有超过一千套新增供应。
距江300米的直线距离，又在位置的稀缺性上站稳了脚跟。
但对八埭头本身来说，它这一次重生之后还是那个
杨浦滨江最看重的长子吗？
再次走近八埭头滨江园，超前的设计语言在豪宅群雄并起的今天依然扛打。
接近纯白的外墙，与横向长窗共同构成设计元素，曲线形态的阳台也没有破坏相对平整的外墙效果。即便与今年的众多豪宅相比，依然极有自身的特色。
三栋建筑维持着自己的偏转方向，如果从楼里面看出去，应该正对陆家嘴三件套方向。
规划调整的两幅地块内部，已经有工程车辆进场，开始做场地的初步整平工作。通过现场视角也能看到，虽然边界和八埭头滨江园有部分重叠，但是直面陆家嘴方向景观廊道依然通透。
八埭头南侧，围墙内历史建筑占据着核心位置，依然在诉说杨浦滨江曾经辉煌的工业历史。
在规划中，这里是两幅限高100米的教育科研地块，目前还未正式出让，或许伴随着住宅的调规，出于景观视野的考虑，也会在后续接着调整其他地块。
在这一段的滨江线上，进度最快的要属中交滨江广场和抖音滨江中心。
从外部看，建筑已经全面竣工，等待最后阶段的景观修整和内部装修，其中中交滨江广场体量巨大，两栋超甲级写字楼建面超过18万方，即便中交自身可以消化不少，可售面积依然超过10万方，商业另有约2万方，目前正在全力招租。
抖音滨江中心体量相对较小，在保留原上海船厂约5600㎡工业遗存的情况下，将50米高的办公主楼建在厂房之上，用倒三角的幕墙姿态，打造出“空中楼阁”的视觉效果。
而商业部分设计在南侧滨江沿线，延续杨浦滨江的活力条带。
但比较可惜的是，隔壁的旧船坞目前还没有变化的动向。
如果追溯板块的规划历史，则可以看到在2022年，杨浦滨江一次较大的规划变更中，船坞遗址所在的地方规划为了古船博物馆，纪念长江口二号古船整体打捞迁工程。
西侧则规划为城市绿地，仅保留秦皇岛路码头以及部分商业办公楼栋。
如果能够按照目前的规划落地，从大连路一路向南，便可以直面开阔的滨江城市绿地，古船博物馆作为杨浦滨江的开端也是收束，既代言了杨浦厚重的工业历史，也展示了富有活力的YOUNG未来。
可惜，如今走在杨树浦路或者天章路上，还是难以找到真正通向滨江的路口，现存建筑，或者工地阻拦着滨江步道向城市一侧开放。与东侧已经成熟的杨浦滨江绿地比起来，作为“长子”的这一段，反而像一切还未正式开始。
或许，这也是一种区域交界处的悖论。
八埭头对杨浦滨江来说，最大的站位优势在于紧邻北外滩，更进一步来说，是距离外滩-陆家嘴的城市核心更近。
作为区划的边缘，直面更加核心区的资源外溢，是可以带动板块价值启动的第一把推手，但成也萧何败也萧何，假如前段外溢不充分，交界带就距离自身板块的区位中心，过远了。
最典型的例子莫过于滨江步道，作为板块最核心的公共展示面，杨浦滨江与北外滩各自有自己的核心区段，但在这一点交界处，城市的变化，如此缓慢。
环绕本次调规的八埭头周边，杨树浦路以北，几乎已经全部是新房的天下。
2022年，瑞安联合杨树浦置业，以总价23.75亿拿下平凉6街坊。
打造了目前杨浦滨江的价格天花板，翠湖滨江。
纯风貌别墅项目，联动价21万㎡。
2023年，中信泰富联合杨浦国资，以总价114亿打包拿下4幅地块，其中包含商业、办公、住宅。
其中一期地块中信泰富外滩道，二批次推售均价13.88万/㎡，将包含小型商业综合体以及高层住宅。
但在这两个项目之外，规划中仍有住宅增量。
八埭头滨江园东侧，目前已经拆除的新康里，规划为二类住宅用地，限高12米，容积率1.4，预计有2.6万方住宅。
翠湖滨江东侧，也已经启动地块整平的协兴里，规划为二类住宅用地，限高15米，容积率1.4，预计有3.1万方住宅。
因此，加上八埭头调规之后的近15万方增量，这个小板块的规划建设，将几乎被住宅完全统治。
这样的变化是好是坏，当下或许谁都不敢断言。
在商办超量的前提下，核心地段调整为住宅，对于推进城市面貌的更新，显然大有裨益。
住宅开发依然是目前城市更新最成熟，也最容易跑通的模式。从规划调整到土地出让，最后以新项目的面貌与大家见面，城市也完成了迭代。
然而，从另一重意义来上看，放弃商办，也在与城市板块的动能渐行渐远。
今年计划竣工的杨浦滨江三巨头，美团总部约45万方，B站总部近80万方。
这其中，还将包含约20万方的商业街区。
美团将在这里试验即时零售的新场景，B站则要打造二次元“梦幻岛”。这里即将成型空不仅仅是面积的数据，还可能是下一个时代想象的登陆地。
在杨浦大桥以东，杨浦似乎真正压下了重宝。
而在内环以内，杨浦更看中的，反而成了水涨船高的土地价格。
2005年，如今的八埭头滨江园正式出让，2019年就在杨浦滨江开出10万+的超高单价。
然而2021年1月项目停工，反复折腾之后，2025年长城资产正式入局，引入中海代建，肩负起八埭头滨江园的后续施工管理以及竣工交付。
过早的启动，让八埭头陷入了一场漫长的落地真空期。
周边住宅全面启动的此刻，八埭头新的历史使命，正是为杨浦滨江的新房价格站稳脚跟，甚至更进一步的助推剂。
写在最后：
曾经八埭头，以平凉路和通北路为核心，是杨浦最热闹繁华之地，从石库门到绵延近百年的商业中心，这里承载的时代记忆已经与当下的我们越来越陌生。
作为起源的八排石库门房子，也可算是上海最早的房地产开发项目。
随后杨树浦工业爆发，技术工人聚集，地皮暴涨再次衍生房地产开发热潮。
人的聚集最终演变为商业枢纽，也因此成为沪东的黄金地段。
· 地段成熟，配套齐全，生活便捷有保障
· 品牌房企 + 稳健物业，交付安心、居住省心
· 户型方正通透，空间实用，得房率高
· 社区环境好、密度低，居住舒适度高
· 保值抗跌，兼具自住价值与长期成长性
近日，上海二手房五月“成绩单”出炉。网上房地产数据显示，今年5月，上海二手房（含商办）网签28023套，同比大涨31%，创下近六年5月同期新高；继3月、4月连续突破2.8万套高位后，上海二手房成交量实现连续三个月高位运行。其中，5月10日单日成交超过1600套，刷新近五年单日成交峰值。
成交量高位释放的同时，上海二手房市场的结构性特征愈发鲜明：优质改善房源快速去化，部分房源因议价分歧出现“转售为租”现象。楼市告别普涨普跌行情，分化局面进一步加剧。
新房成交也有起色。同策研究院数据显示，5月上海新房成交56万平方米，创今年月度成交的最高值。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海楼市“红五月”行情表现亮眼，其中，单价10万元以上的高端新房项目成交保持稳健，单价6万元-7万元中端改善型房源成交同步走高。二手房方面，从成交结构来看，500万元以上房源成交占比较4月小幅抬升。
种种迹象表明，上海楼市整体向好趋势明确。
改善型需求占比提升
就二手房而言，上海楼市出现了明显的小阳春行情。今年3月和4月，上海分别成交二手房31215套、28742套。据网上房地产统计，5月上海二手房（含商办）网签28023套，同比大涨31%，创下2021年以来同期新高。
价格方面，国家统计局70城房价数据显示，上海二手房价格自2026年2月起止跌回升，2月至4月的环比涨幅依次为0.2%、0.4%、0.7%，实现三连涨。目前，虽然最新的房价数据尚未出炉，但一些积极现象已经出现。
多位中介人士向21世纪经济报道记者表示，上海二手房议价空间逐步收窄，部分热门板块业主上调挂牌价，市场由此前“以价换量”逐步向量价企稳切换。
库存也在同步改善。安居客上海数据显示，截至今年5月31日，上海二手房挂牌量降至30.9万套，首度跌破31万套；剔除重复挂牌后真实可售库存约10.3万套，较去年同期减少2.3万套。业内中介表示，房源去化周期持续缩短，部分存量房源顺利去化，另有不少业主选择下架房源、转售为租，进一步收缩在售供给。
本轮行情回暖，源于政策落地与置换链条的修复。易居研究院副院长严跃进分析，年初落地的上海“沪七条”持续释放红利，破除购房者观望心态；上海链家数据显示，新政落地后二手房成交周期由49天缩短至39天，购房者决策效率明显提速。
近期，上海保租房收购试点扩容，从浦东、静安、徐汇拓展至多个中心城区，累计完成523套存量房源收储。该政策对于盘活存量、疏通房产流通有着积极作用。
在成交结构上，改善型需求占比正在提高。上海链家数据显示，今年5月，上海总价500万元-800万改善房源成交环比上涨9.3%，300万元以下刚需房源环比回落2.6%。同策研究院指出，置换需求由刚需总价段向上传导，静安、徐汇、浦东金桥等核心片区次新房成交火热，一二手置换传导链条持续修复。
新房市场同步迎来修复信号。同策研究院宋红卫指出，购房者观望情绪逐步消解，置业选择趋于理性，一二手房市场动能有序轮动，上海楼市正式迈入良性修复通道。
市场结构性分化凸显
在整体热度上行的同时，上海二手房市场的结构性分化特征愈发显著，区域、房源、业主心态均呈现明显冷热不均格局。
上海链家的数据显示，5月上海外环内二手房成交量环比上涨2.9%，外环外环比下滑4.5%。从区域维度来看，今年2月出台的“沪七条”，政策红利集中释放于核心城区，使得内外环市场出现不同走势。
同策研究院的监测也显示，上海新房高成交项目集中在中外环、外郊环，产品以区域改善为主。
除区域分化外，业主心态与房源去化效率呈现明显两极分化。多数定价理性、适配市场需求的优质房源快速成交，但部分业主遭遇买家大幅砍价后，选择转售为租、暂缓出售。
浦东业主张奇（化名）名下的优质小户型房源，多次遭遇买家动辄四五十万的大幅砍价，因无法接受价差，最终选择下架房源对外出租。张奇向21世纪经济报道透露，其已提前在南翔板块购置小户型学区房，暂缓卖房节奏。
卢文曦表示，依托成交回暖持续夯实，上海二手房价格已止住下行势头；业主挂牌报价企稳，房源议价空间持续收窄。
从新增供给来看，上海二手房市场供给趋于谨慎，增量房源释放乏力。安居客上海数据显示，5月上海二手房新增挂牌房源量环比仅增长1.25%，不仅远低于深圳9.52%、广州6.42%的增幅，也低于全国2.2%的平均增速，低增量、高去化的格局进一步加剧优质房源稀缺性，推动议价空间持续收窄。
对于后市走势，业内预判市场将进入平稳博弈阶段。宋红卫预计，6月份上海楼市较5月份会有所降温，但是二手房成交量仍然会保持在相对较高水平，新房市场仍然是中高端改善需求占主导。
展望六、七月传统楼市淡季，卢文曦认为，市场还处于筑底阶段，“量价企稳”尚早。卢文曦指出，自去年11月至今年5月，上海新房除春节特殊月份外，月度成交量基本站稳两万套关口，楼市基本面长期维持高活跃度。因此即便受季节性因素影响，六、七月份成交环比回落，预计仍优于去年同期。在政策托底支撑下，上半年上海楼市量价整体有望维持平稳运行，市场基本面保持向好。
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