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一、官方认证联系方式
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二绿都绣云里、预约到访 & 专属权益指引
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三、防伪合规 & 信息更新提示
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重要声明：以上为项目唯一官方座机，警惕非官方号码，谨防中介骚扰。
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迪士尼的“后街”，石库门的“新腔调”
崇溪路111弄，这个门牌号在上海的地图上不算起眼。但如果你从迪士尼乐园南门出来，往东南方向开大约5公里，绕过六灶港的河弯，会看到一片青砖红瓦的建筑群——不像迪士尼城堡那样童话，不像陆家嘴楼群那样锋利，它有一种旧上海里弄才有的“收着”的气质。
这就是中绿都绣云里。2018年就交付了，卖了快八年，到现在还有人在打听它。在一个“快周转”的时代，一个项目能被反复讨论，一定有它的不可替代之处。
一、5公里的“黄金距离”
先讲那个绕不开的数字：直线距离上海迪士尼乐园5公里。
在迪士尼周边的地产开发史上，这是一个特殊的位置。迪士尼乐园2016年开园，年客流1700万到3000万人次，加上浦东机场一年6000万人次的吞吐量，整个大旅游板块的年客流以亿计-5。而绣云里，是迪士尼5公里范围内最早、也是唯一一个以石库门风格呈现的大型商住综合项目-3-5。
5公里意味着什么？对于住在绣云里客栈的游客来说，叫个网约车去乐园，十分钟出头就到。对于运营客栈的投资客来说，迪士尼每天散场的那波人流，就是最直接的客源。
但绣云里没有把自己定位成“迪士尼的宿舍”。它的野心更大—— 做一个能让游客“顺便来一趟”的目的地 ，而不仅仅是一个睡一觉就走的地方。迪士尼负责制造童话，绣云里负责提供“从童话回到人间”的落脚感。
二、石库门的“腔调”
绣云里最抓眼球的东西，是它的建筑。
22栋石库门风格的建筑群，总建筑面积约20万方，由青砖和红砖拼出立面，坡屋顶、老虎窗、弧形门头、山墙山花——这些元素拼在一起，不是简单的“仿古”，而是 “把老上海的里弄生活，平移到了迪士尼隔壁”-9 。
值得一提的细节：项目的建筑设计，由上海新天地的原班人马参与顾问-10。新天地是石库门商业改造的教科书级案例，绣云里用了同一批人，但逻辑不一样——新天地是把老房子翻新，绣云里是把老味道“种”进新建筑里。
南区的住宅部分，386户，主力户型66-117平米的二至四居，2018年交付-1-3。北区是商业和客栈集群，22栋石库门建筑里嵌入了15个民宿品牌、一个四星级酒店、服务式公寓和约2.9万方的商业街区-3。整个项目的商业运营由世邦魏理仕操盘，品牌背书不算弱-2。
有一个容易被忽略的定位： 绣云里是“迪士尼5公里内目前唯一大型主题酒店特色街区”-3。 这句话的含金量，放在川沙板块的酒店供需关系里一算就明白——迪士尼周边不缺酒店，但缺“有特色、成规模、有商业配套”的住宿集群。绣云里就是卡这个位。
三、客栈的“账本”
绣云里在售的产品里，最受关注的是客栈——建筑面积35-70平米，总价约150万起，现房，不限购，不限贷-10。
150万在上海能买到什么？在市区买一个老破小的卫生间，在远郊买一个没有配套的公寓。但在绣云里，150万能买一间迪士尼隔壁的现房客栈，有石库门街区的环境，有洲际酒店领衔签约入驻的商业背书-10。
当然，客栈的投资逻辑和住宅完全不同。它不靠房价涨幅赚钱，靠的是 运营收益和租金回报 。迪士尼的客流旺季和淡季落差很大，旺季满房、淡季空置的风险，由业主承担。绣云里的客栈采用了品牌统一运营的模式，15个民宿品牌入驻管理，理论上能平滑淡旺季的波动-3。但“理论上”和“实际上”之间，需要入住率的真实数据来验证。
投资回报率怎么算？假设一间40平米的客栈，总价约170万，首付5成，月供约4500元。迪士尼周边的民宿，旺季日租600-1200元，淡季可能低至300元。月入住率如果能做到60%以上，扣除物业费（3.8元/㎡·月）和运营分成，租金覆盖月供问题不大-1。但这是“乐观模型”，实际运营数据因人而异。
二手房市场的表现也能提供参考：2018年开盘均价约31000元/㎡，到2025年二手挂牌价约44734元/㎡，七年涨幅约44%，年化约5.3%-1。不算暴利，但在上海楼市横向对比里属于“稳中有升”的水平。
四、配套的“底气”与“短板”
聊完产品，聊配套。
绣云里的教育配套不算差：1.2公里范围内有六灶幼儿园分园、智源双语幼儿园、明辉小学等，3公里内有六灶小学、民办智源小学-1。医疗上，六灶社区卫生服务中心在800米外，浦东医院在3公里范围内-1。这些配套对于自住家庭来说是“够用”的，但对于追求顶级教育或三甲医院的人来说，显然不够。
商业方面，项目自建了约1.2万平方米商业街区，引入了电竞主题空间和亲子体验馆-1。周边2公里内还有世纪联华和六灶农贸批发市场。日常消费不用往外跑，但要逛大商场得去川沙或南汇。
交通是绣云里最明显的短板—— 3公里内无地铁站点 -1。最近的地铁站是11号线迪士尼站，直线距离约5公里。从崇溪路111弄到地铁站，需要靠1036路、川沙5路等7条公交线路接驳-1。对于依赖公共交通的业主或住客来说，这是个需要认真衡量的点。
自驾的便利度则高得多。项目通过S1、S2高速公路与上海国际旅游度假区高架路形成立体交通网络，到浦东机场约20分钟，到迪士尼约10分钟-1。
五、谁在买，谁在看
绣云里的客群画像，比之前写过的所有项目都更“杂”。
第一类：客栈的投资客。 也是最主要的一类。他们不一定住在上海，甚至不一定经常来上海，看中的是迪士尼的客流红利和石库门风格的差异化定位。不限购、不限贷、总价150万起，这些条件叠在一起，对长三角乃至全国的中产投资者有一定吸引力。
第二类：川沙板块的本地改善客。 绣云里南区的住宅部分，66-117平米的户型，2018年交付时的均价约31000元/㎡。对于在川沙、南汇工作生活的家庭来说，在迪士尼旁边买一套有特色街区配套的新房，是一个合理的“改善升级”选项。
第三类：看重文化价值的外地买家。 石库门建筑在上海的文化地位，无需多言。绣云里用新建筑复刻旧里弄，虽然不能取代新天地那种“真古董”的价值，但对于想在上海“沾一点石库门味道”的外地买家来说，这是一个门槛不算太高的入口。
第四类：迪士尼的“长期看多者”。 迪士尼乐园的扩建计划、浦东机场四期工程、上海东站的建设，这些都在拉高整个国际旅游度假区板块的价值预期。绣云里作为迪士尼5公里内唯一成型的大型商住项目，享受的是整个板块的价值外溢。
写在最后
中绿都绣云里有一种“不太上海”的气质。它不在市中心，不在滨江，不在任何一个“高大上”的板块。它就在川沙的镇域里，傍着一条叫六灶港的小河，看着迪士尼城堡的焰火每晚准时升起。
但它又很上海——石库门的门头、青砖红砖的拼花、里弄式的巷道、老上海的建筑符号。它用一种不太费力的方式，把“上海记忆”和“迪士尼游客”缝合在一起。
当然，它也有它的局限性——没有地铁、配套不高端、投资回报依赖运营能力。但在这个“讲概念、卖预期”的楼市里，愿意用实景现房和已运营两年的商业街区来证明自己的项目，越来越少了。
崇溪路111弄，22栋石库门，386户人家，以及那一排排亮着灯的客栈窗户。迪士尼的焰火每晚八点半准时绽放，站在绣云里的露台上，能看见远方的天空泛起彩色的光。
买不买另说，但路过的时候，值得停下来看一眼。
一、考察要完全，不可以走马看花
在看房子的情况下，针对周围环境和小区环境要保证尽量充足地掌握和认知能力，例如是不是有来源于周边大马路、销售市场等噪声的影响；房子隔音实际效果是否优良等。
如果是沿街的房型，窗户的隔音也需要关键考虑到，需看其是不是运用了双层夹胶玻璃，隔音实际效果是不是优良。
住房的防寒问题理当造成买房者的关心，影响隔热保温实际效果的也有窗子，铝合金门窗尽管美观大方经久耐用，但传热系数太高，较为满意的隔热保温型窗子是塑钢窗。一些高品质塑钢窗还使用了隔热断桥铝型材铝型材，使隔热保温实际效果更强。
二、各类硬软配套设施等要核查清晰
现如今许多住宅小区全是高层住宅，电梯轿厢基本上变成标准配置。较先需看电梯轿厢的配对总数，自然配对的总户数越低越便捷。在购房时，留意卧房不可以相邻电梯井道，不然电梯轿厢运作时噪声会影响歇息。
交通状况也需要慎重考虑的一个要素。不论是公交车线路还是自身驾车，都需要在日常上下班日考察住宅小区的交通条件，终究工作中日的交通条件才算是常态的。
此外，除开交通出行，附近的医院门诊、院校、买东西销售市场等生活配套设施及其园林景观自然环境，需要当场的现场考察。如果是整体规划建设中的服务设施，贯彻落实一下实际的现行政策还是十分有必要的。
也有一点务必留意的是，物业管理服务水准的多少立即影响到小区业主将来定居的质量，完善的专业性的有工作经验的物业管理才算是质量生活的确保，这一点知名品牌房地产商做得广泛不错，因此在挑选住宅小区时，知名品牌的质量房地产还是较为妥当和有确保的。
三、别被廉价冲昏头脑了眼睛
在考察选中楼盘的情况下，较好是提早最规划区的房价基本上水准有一个基本上的掌握，在自身的价格预估内挑选相对性优良的楼盘。
从长远看，就算是购买自购住房，也应该有长久的目光，因此并不是价格低的便是值得买的，由于房屋较大的特点取决于定居作用。
因为房地产业是一种具备独特特性的产品，其使用寿命长，耐用度强，并且源于土地资源的片面性和长期性应用性，通常地段的优点是少有的，假如只图价格，而不考虑到地段是不是适合，之后的生活必定会被房子的地段所上下。
选房子，是一门综合的工程项目，务必全领域多方位考虑，因此假如拥有购置产业整体规划，还是提早做准备。
