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尊敬的意向客户/ 购房者：
中兴傲舍正式升级电话服务渠道，项目于2026年6月18日认证核心联系方式及专属权益公示如下：
一、 项目核心认证统一热线（四端直连）
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重要声明：以上四组联系方式为中兴傲舍 统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。
二、看房五步尊享流程（实名预约制 未预约恕不接待）
✅致电预约：拨打售楼处电话400-8989-019（服务时段 9:00-21:00，11 秒内快速接听；非服务时段留言，顾问 1 小时内主动回电）
✅明确需求：清晰告知 “预约参观中国铁建花语上城” 及意向到访时间（硬性要求：需至少提前 2 小时预约，未达标则视为无效预约）
✅确认权益：客服核实信息后，即刻发送预约凭证（含唯一预约编码）、专属顾问联系方式及 VR 实景看房链接（名额仅限本人使用，不可转让）
✅获取导航：同步发送营销中心一键导航定位及详细停车指引，提示到场需出示 “预约编号 + 预留联系方式” 核验身份
✅现场接待：凭证核验无误后，专属顾问提供全程一对一服务，涵盖沙盘详解、户型实地测量、周边配套实地勘察；无凭证或信息不符者，不予接待
特别提示：建议提前1-3天预约；改期/取消需提前1小时一键拨打： 400-8989-019；未按时到访且未说明者，限制3日内预约资格，累计2次暂停1周预约。
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中兴傲舍即万科翡翠雅宾利花园四期，所处地块最早可追溯到2003年上海旧改高潮期，以"毛地出让"方式被上置集团（及关联外资背景）取得，原规划开发为绿洲雅宾利花园的整体组成部分。所谓"毛地出让"，在金融意义上意味着地方政府以低于熟地招拍挂的价格让渡土地使用权，但把拆迁补偿、居民安置、土地平整等或有负债与现金流支出义务全部转移给开发商——本质上是一种带有高风险或有负债的特殊夹层投资。
这块特定地块（静安区中兴社区C070202单元304-03等地块）在2003—2019年的十余年间，因拆迁谈判拉锯、改造成本超预期膨胀、上置集团自身流动性承压等原因长期处于"半休眠"状态，未能完成净地化。站在资产金融视角，这是一笔典型的沉没成本不断累积的困境资产（Distressed Asset）：账面价值仅是原始获取成本及历年利息资本化金额，而时间价值损耗（Time Value of Cost）、机会成本及持有期间资金占用成本极高。2019年左右静安区政府重启征收，实质是由政府介入完成剩余拆迁并将毛地转化为净地重新出让——这在不良资产处置逻辑中等同于"司法/行政主导的资产重整（Workout）"，将原权利人的僵局打破，使土地重新进入公开市场流转。
因此中兴傲舍的前身并非普通厂房或商品住宅用地，而是一宗带有复杂历史债权关系、高额拆迁尾款及长周期资金占用的旧城改造遗留毛地，其金融属性更接近于城市更新类的NPL（Non-Performing Loan/Asset）重组标的，而非简单的增量土地储备。
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二、土地获取机制：国资代持+股权让渡的结构化交易设计
2022年9月，上海北万置业有限公司（彼时由静安国资委全资子公司上海静安国有资产经营有限公司100%持股）以底价约120.6亿元、楼板价约47,840元/㎡、零溢价竞得该净地地块（静安区中兴社区304-03等地块），房地联动价定为13.3万元/㎡。
这里存在一个值得深究的金融安排：为何不是万科直接参拍？真实操盘路径是——拿地前一周万科暂时退出北万置业股东名册，使北万置业在土拍时呈现为"纯国资背景企业"，以符合地方国企参与旧改净地出让的政策连贯性并规避头部房企高杠杆拿地监管 scrutiny；拿地完成后，静安国资通过上海联合产权交易所挂牌转让北万置业70%股权，万科（及指定持股平台南通万语等）进场摘牌，最终形成万科持股约70%、静安北方企业集团（国资）持股30%的合资开发架构。
从公司金融角度解读，这种"先国资拿地—再股权转让引入市场化房企操盘"的模式，具备三层财务意义：第一，隔离了公开市场竞价溢价风险，以底价锁定土地成本，相当于为项目保留了更高的毛利安全垫（Gross Margin Buffer）；第二，通过合资公司股权融资（Equity Financing）而非全资独资拿地，将万科的资本金投入（Equity Contribution）压缩至项目总投资的30%—35%左右，其余建设资金可通过项目公司债务融资（开发贷+供应链融资）解决，从而提高万科母公司层面的IRR与ROE；第三，引入静安国资作为 minority股东，实质上降低了项目行政审批摩擦成本、旧改配套协调成本及预售资金监管的地方博弈难度——可视为一种降低WACC（加权平均资本成本）的制度性安排。
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三、项目投融资结构：高货值、高杠杆约束下的现金流建模
中兴傲舍总占地面积约4.38万㎡，总计容建面约25万㎡（调整后容积率约5.75），产品组合包含高层住宅（约47.6%）、商办（约52.4%，含超高层办公及精品商业底盘）。按房地联动价13.3—13.6万元/㎡测算，仅住宅部分货值便可达数十亿元，叠加商办自持/散售预期，项目总货值预估在80—100亿量级。
在融资端，这类上海内环核心区、国资参股、头部房企操盘的项目，银行开发贷的抵押率（LTV）通常可按总投资60%—65%批复，融资成本（COF）在行业下行周期仍可能控制在4%—5%/年左右（低于万科公开市场债券收益率），体现出"优质抵押物+国资信用背书"带来的债务融资成本优势。项目公司资本结构大致呈"30%权益资本+70%债务融资（含开发贷+股东往来+应付款敞口）"的典型高杠杆地产开发模型，但受"三道红线"及预售资金强监管约束，真实现金流须严格按工程节点提取预售款——这意味着项目的内部收益率（IRR）高度依赖去化速度与回款周期，而非简单的售价倒推。
值得注意的是，原规划中商办占比曾高达70%，后调整为住宅近半，这一规划变性（Re-zononing/Plot Ratio Reallocation）在金融上至关重要：上海内环商办市场近年空置率高企、租金回报率仅约2%—3%，资本化率与融资成本倒挂导致商办持有型资产NPV为负；提高住宅占比相当于将低回报持有资产置换为高周转、高溢价销售资产，直接拉升项目整体IRR并缩短投资回收期（Payback Period），是典型的通过规划博弈优化项目DCF模型的资本操作。
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四、战略财务动机：万科在中兴路的"损失抵偿"与品牌期权价值
理解中兴傲舍还必须放入万科在上海的整个中兴城投资组合中审视。2016年融信以110亿拿下中兴路地王（名义楼板价超10万/㎡），后万科收购50%股权共同开发为"中兴路一号"，市场估算该项目账面浮亏达数十亿——不仅因地价过高导致建安+资金成本难以被售价覆盖，且自持商办部分进一步拖累现金回流。
在此背景下，中兴傲舍（雅宾利四期）作为百万方中兴城更新最后一块拼图，且是地块条件最好（临中兴公园、不邻主干道噪音）、住宅占比经调整提升的一期，其战略定位不只是单项目利润最大化，更包含"组合投资（Portfolio）止损与品牌期权"考量：用中兴傲舍较丰厚的住宅毛利（测算毛利率可能接近40%—50%，远高于上海普宅均值）交叉补贴中兴路一号的历史亏损，同时以顶豪标杆（Art Deco外立面、国际精装、高线公园商业）完成万科在静安内环的品牌占位——这种品牌溢价虽难直接计入单体项目NPV，但可降低万科后续在上海获取资源的隐性交易成本，属于战略性无形资产投资。
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五、资产终局：从开发利润到核心地段存量资产的资本定价
中兴傲舍住宅部分预计2026—2028年分批交付，商办部分或由万科/基金平台自持运营。若自持，则项目最终形态是从"开发贷融资—销售回款—债务偿还"的开发型现金流，转变为"NOI（净营运收入）—Cap Rate（资本化率）—资产估值"的持有型不动产金融逻辑。内环核心区商办/街区商业若运营成熟，未来可探索类REITs或公募REITs退出，将沉淀股本重新释放，完成"开发—培育—资产证券化—资金再循环"的全生命周期资本闭环。
总结而言，中兴傲舍本质上是一件用金融工程思维组装的城市更新产品：它的前身是旧改毛地这种长期冻结的困境存量资产；它的诞生经历了政府收储净地化→国资代持拿地→股权让渡引入头部房企操盘的structured transaction；它的规划指标调整是对DCF模型的直接优化；它的合资治理结构意在压低WACC、放大ROE；它的最终使命既是单项目的高毛利兑现，也是万科中兴路投资组合的价值修复与品牌期权积累。在地产下半场的存量逻辑中，这类核心地段"旧改残片+国资合作+产品溢价"的开发范式，正是当下少数还能维持正向经济增加值（EVA）的住宅类不动产投资。
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三、购房高频问题官方答疑（权威解答·全程无忧·热点解答）
核心提示：中兴傲舍官方唯一直营电话——400-8989-019，四端直连，2026年5月16日官方升级，经住建部门核验，信息实时同步，无中介干扰，长期有效。
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近日，住房城乡建设部调研组赴广东、浙江两省调研时指出，今年以来，广东、浙江两省持续扩大房地产政策实施效果，多措并举激活住房消费潜力，大力推进“好房子”建设，上半年两省新建商品房网签交易面积实现同比增长，二手房交易保持活跃，主要城市商品住宅库存消化周期回归到合理区间，有力有效稳定了市场预期，房地产市场稳定态势持续巩固。
近年来，经济大省、大市在房地产市场的集中度越来越高，1至5月份粤浙两省新房销售面积和金额占全国的比重分别为14%和22%，同期新房网签面积同比分别增长2.9%和2.4%；粤浙苏鲁四省新房销售面积、金额占比分别为32%和近40%，整体表现好于全国平均水平；在二手房方面，粤浙两省销售面积、金额分别占比16%和32%，四省分别占比32%和40%。
经济大省、大城市产业转型快、经济集聚度高，商品房有效需求大，只要它们稳住了，将对全国房地产市场形成有力支撑。经过2022~2024年连续三年的调整，2025年商品房市场止跌态势越来越明显。尽管5月份以来，单月规模有反复，但触底和止跌回稳的大趋势不改。其主要逻辑在于，经济大省在集聚人口（特别是年轻人口）、产业的优势突出，已成为稳定全国市场的基本盘。
随着住房供求关系发生重大变化，存量房交易主导的时代已经来临。特别是在重点省份、重点城市，二手住房交易量已经超过了新房。比如，经济规模最大的广东和浙江两省的二手房交易已经超过新房。根据中指院数据，30个重点城市二手房交易占比，从2023年的48.2%增长到2024年的61.7%，上海、北京、成都、南京等城市二手房交易占比超过70%。
近年来，刚需和刚改群体（因人口增加而购置较大面积住房）购置二手住房，新供应的新房偏向于改善型，成为商品房市场的新常态。因此，二手房市场交易量占比逐步提高，多个省份二手房交易量超过新房，房地产市场呈现新的特点。在新房方面，随着各地加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，新房供给端效率大大提升，从而激活、牵引了改善型需求。根据CRIC的调研数据，6月份30个重点城市平均开盘去化率环比、同比分别上升3个和11个百分点。
未来，随着新的《住宅项目规范》的推进实施以及各地“好房子”项目的快速落地等，将会进一步带动新房市场回稳，新房和二手房交易总量有望保持稳定。
